Podatek od wynajmu mieszkania w 2025 roku – najważniejsze informacje

Na chwilę obecną rok 2025 nie przyniósł istotnych zmian w przepisach dotyczących najmu, chociaż takowe są przewidywane. Rząd planuje, przede wszystkim, nowelizację ustawy o ochronie lokatorów, co raczej nie będzie korzystne dla właścicieli mieszkań. Mówi się m. in. o limitach podwyżek czynszu właścicielskiego czy wydłużeniu okresu wypowiedzenia umowy najmu. Proponowane są również nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego dotyczące m. in. obowiązku rejestracji lokali przeznaczonych na taki najem.  

Raczej nie powinny zmienić się natomiast zasady opodatkowania dla przychodów z najmu. W przypadku najmu prywatnego utrzymany ma więc być ryczałt, a przedsiębiorcy nadal będą mogli wybrać sobie formę opodatkowania z trzech dostępnych opcji. 

Formy opodatkowania najmu w 2025 roku

W 2015 roku osoby fizyczne czerpiące przychody z najmu (najem prywatny) mogą być opodatkowane tylko w jeden sposób, ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, natomiast przedsiębiorcy mogą wybierać pomiędzy ryczałtem, podatkiem liniowym a opodatkowaniem według skali. Przeanalizujmy sobie te kwestie nieco bliżej.

Najem prywatny – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Bez względu na to, czy najem prywatny jest standardowym najmem, najmem krótkoterminowym czy najmem okazjonalnym, może być opodatkowany tylko w oparciu o ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Obowiązują dwie stawki:

1. 8,5% przy dochodach z najmu nieprzekraczających 100 000 zł w skali roku.
2. 12,5% dla nadwyżki powyżej 100 000 zł.

Co ważne, w najmie prywatnym nie obowiązuje ani kwota wolna od podatku, ani możliwość odpisywania kosztów uzyskania przychodu.

Najem w ramach działalności gospodarczej

Przedsiębiorcy czerpiący przychody z najmu mogą wybrać spośród trzech wariantów opodatkowania, którymi są:

1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – na identycznych zasadach, jak w przypadku najmu prywatnego, czyli przy dwóch stawkach (8,5% oraz 12,5%) i z takim samym progiem podatkowym (100 000 zł rocznie).
2. Podatek liniowy – 19% bez względu na skalę przychodów.
3. Na zasadach ogólnych, czyli według progresywnej skali podatkowej – dwie stawki 12% i 32%, pierwsza odnosi się do kwoty 120 000 zł, a druga do nadwyżki ponad tę kwotę.

Co istotne, przedsiębiorcy, w odróżnieniu od osób fizycznych, od przychodu mogą odliczać koszty jego uzyskania. Ponadto, w przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych, obowiązuje ich standardowa kwota wolna od podatku w wysokości 30 000 zł.

Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania w 2025 roku?

Formalności związane z najmem prywatnym są raczej niewielkie i mało skomplikowane. Niemniej jednak warto poświęcić im trochę miejsca.

Obowiązki podatkowe wynajmujących

Osoba prywatna czerpiąca przychodu z najmu nie musi zgłaszać faktu zawarcia umowy najmu do urzędu skarbowego. Jej obowiązkiem jest natomiast systematyczne płacenie ryczałtu. Zaliczki na poczet podatku uiszcza się albo co miesiąc, albo co kwartał na indywidualny rachunek podatnika. Obowiązujący termin to 20 dzień miesiąca następującego po okresie rozliczeniowym. Przykładowo, przy miesięcznych rozliczeniach, w marcu płaci się podatek za luty, w kwietniu za marzec, itd.

W najmie prywatnym wynajmujący po zakończeniu roku podatkowego ma obowiązek złożenia dodatkowego zeznania, którym jest PIT-28. Przychody z najmu rozlicza więc osobno, a nie z innymi dochodami. Termin złożenia formularza PIT-28 to koniec kwietnia, czyli tak, jak w przypadku większości innych zeznań podatkowych.

Sposoby składania deklaracji PIT-28

PIT-28 można złożyć online lub w tradycyjny sposób, czyli osobiście w swoim urzędzie skarbowym czy też listownie (listem poleconym). Z racji tego, że osoby prywatne nie mogą odliczać od przychodu z najmu kosztów ani nie obowiązuje tutaj kwota wolna od podatku, wypełnienie formularza PIT-28 jest dla nich relatywnie proste. W większości przypadków konieczne jest tylko wpisanie:

• danych identyfikacyjnych;
• wysokości dochodów z najmu osiągniętych w danym roku podatkowym;
• wysokości należnego podatku.

Później wystarczy już tylko podpisać dokument i złożyć go w urzędzie skarbowym. Wypełnienie formularza PIT-28 online, gdzie system np. sam oblicza podatek, może zająć dosłownie kilka minut, a ręcznie niewiele dłużej.

Najem okazjonalny i krótkoterminowy – co warto wiedzieć?

Przez wiele lat wyróżnialiśmy właściwie tylko dwie formy najmu: najem na czas oznaczony i najem na czas nieoznaczony. Obecnie mamy również do czynienia z najmem okazjonalnym oraz najmem krótkoterminowym. Przyjrzyjmy się im nieco bliżej.

Najem okazjonalny a podatek

Najem okazjonalny to szczególna forma najmu, w której kładzie się większy nacisk na ochronę praw wynajmującego. Wyróżnia się on następującymi kwestiami:

• zawsze musi być to najem prywatny (opcja niedostępna dla przedsiębiorców);
• umowę zawsze zawiera się na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat;
• umowa musi mieć formę aktu notarialnego, co wiąże się z dodatkowymi kosztami;
• do umowy musi być załączone oświadczenie najemcy, w którym ten poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opuszczenia lokalu na określonych warunkach;
• musi być wskazany lokal, do którego wyprowadzi się najemca, a także oświadczenie właściciela tego lokalu, że przyjmie on najemcę.  

W praktyce najem okazjonalny ułatwia właścicielowi usunięcie z lokalu lokatora, który łamie warunki umowy, czyli np. nie płaci czynszu. Oczywiście, jeśli najemca w pełni wywiązuje się ze swoich obowiązków, wynajmujący nie ma prawa go usunąć.

Najem okazjonalny różni się od tradycyjnego również pod względem formalnym. Oprócz zachowania wspomnianej już formy aktu notarialnego, umowa najmu okazjonalnego musi zostać przez wynajmującego zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia stosunku najmu. Ponadto, najemca ma prawo zażądać od wynajmującego przedstawienia potwierdzenia takiego zgłoszenia. 

W najmie okazjonalnym kwestie podatkowe wyglądają tak samo, jak w tradycyjnym najmie prywatnym. Obowiązuje więc tutaj ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, a wynajmujący po zakończeniu roku podatkowego jest zobowiązany do złożenia formularza PIT-28.

Wynajem krótkoterminowy – kiedy trzeba założyć działalność

Najem krótkoterminowy nie jest precyzyjnie zdefiniowany w polskim prawie, ale w praktyce chodzi tutaj po prostu o najem na doby, który niewiele się różni od zwykłych usług hotelowych. Wśród cech charakterystycznych takiego najmu można wymienić:

• brak umowy najmu;
• płatność z góry;
• obecność doby hotelowej;
• pośrednictwo portali typu Booking czy Airbnd;
• wynajmowane są lokale lub domy z pełnym wyposażeniem;
• brak recepcji i meldunku;
• najem na czas oznaczony, ale krótki, najczęściej na doby lub tygodnie.

Na chwilę obecną najmem krótkoterminowym mogą zajmować się zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorstwa. Fakt ten generuje jednak pewien istotny problem natury formalnej – do którego momentu wynajmujący mieszkanie na doby może to robić bez zakładania firmy? Ogólnie powinien od podejmować takie kroki, żeby jego zarobkowanie nie przyjęło formy działalności gospodarczej. W praktyce musi wystrzegać się:

• zorganizowanych działań – wynajmowanie mieszkania powinno być okazjonalne, a nie permanentne;
• realizowania dodatkowych usług (np. serwowania posiłków czy prowadzenia recepcji);
• stałego systemu rezerwacji, chociażby pośrednictwa wspomnianych już portali;
• prowadzonej na szeroką skalę reklamy.

Chociaż rząd zapowiada zmiany dotyczące najmu krótkoterminowego, , które zapewne doprecyzują tę kwestię, na chwilę obecną trudno jednoznacznie wskazać, kiedy może być on najmem prywatnym, a kiedy nie. Jasne są natomiast kwestie podatkowe, które niczym nie różnią się od pozostałych form najmu.

Jeśli zarobkujesz na najmie krótkoterminowym jako osoba prywatna, obowiązuje cię ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, a jeśli jako przedsiębiorca, możesz wybrać również podatek liniowy lub rozliczać się w oparciu o zasady ogólne.

Konsekwencje niepłacenia podatku od wynajmu

Jak już ustaliliśmy, wynajmujący, bez względu na to, czy jest osobą prywatną, czy przedsiębiorcą, zawsze musi płacić podatek od przychodów z najmu. Jak łatwo się domyślić, za niedopełnienie tego obowiązku grożą konsekwencje prawne.

Wynajmowanie mieszkania „na czarno”, czyli bez odprowadzania podatku, najczęściej jest uznawane za wykroczenie, ale czasem klasyfikuje się je również jako przestępstwo skarbowe i wówczas konsekwencje są poważniejsze.

O wykroczeniu mówimy wtedy, kiedy suma należnego podatku nie przekracza pięciokrotności minimalnej pensji. Aktualnie minimalne wynagrodzenie za pracę wynosi 4666 zł brutto, a więc graniczna kwota to 23 330 zł. Grzywna za takie wykrocznie może z kolei wynosić od 1/10 do dwudziestokrotności minimalnej pensji. Rozpiętość potencjalnych kar finansowych jest więc tutaj bardzo dużo – od kilkuset złotych do ponad 90 000 zł.

W przypadku przestępstwa skarbowego nie obowiązuje już żaden taryfikator. Sąd orzeka indywidualną karę, którą może być grzywna, ale może też pozbawienie wolności. Konsekwencje nie płacenia podatków za najem mogą być więc naprawdę dotkliwe.

Grzyby i pleśni pojawiają się zarówno w starym budownictwie, jak i w budynkach dopiero oddanych do użytkowania. Przyczyn ich powstawania może być kilka, począwszy od wad konstrukcyjnych i nieprawidłowo wykonanej izolacji, przez niezabezpieczenie otworów okiennych i drzwiowych, po różnego typu awarie i usterki instalacji wodno-kanalizacyjnej. 

Po czym poznasz wilgoć i grzyba w mieszkaniu?

Wilgoć w powietrzu może być wyczuwalna od razu, ale nie zawsze tak jest. Czasami jej obecność staje się zauważalna dopiero po fizycznych zmianach, jakie zaszły na ścianach czy suficie. W niektórych, mniej odsłoniętych miejscach, pojawienie się grzyba czy pleśni wykrywa się dopiero po pewnym czasie, co zwiększa straty materialne.

Odchodząca farba

Przyczyną złuszczania się farby na suficie lub na ścianie najczęściej jest długotrwałe działanie wilgoci. Takie sytuacje zdarzają się w skutek niedogrzania mieszkania lub wycieku, którego źródłem jest nieszczelny dach czy też wadliwa instalacja wodno-kanalizacyjna.  

Jeśli wykryłeś złuszczającą się farbę, w pierwszej kolejności sprawdź, czy nie doszło do wycieku, co, szczególnie w budynkach wielorodzinnych, może trochę potrwać. Żeby usunąć szkodę, najpierw trzeba zapobiec jej rozprzestrzenianiu się. Później konieczne jest osuszenie sufitu lub ściany, i dopiero później można brać się za tynkowanie czy malowanie. 

Przebarwienia i plamy

Żółte przebarwienia na sufitach i ścianach w zdecydowanej większości przypadków są skutkiem wycieku wody. Zlekceważenie ich zapewne poskutkuje zwiększeniem się skali problemu, czyli m.in. rozwinięciem się pleśni.

Ciemniejsze przebarwienia na sufitach i ścianach, owszem, mogą być pleśnią, ale nie muszą. Czasami w mieszkania występują tzw. brudne plamy, których przyczyną jest obecność mostków termicznych. Na powierzchni ścian i sufitów mogą występować miejsca chłodniejsze, w więc też wilgotniejsze, na których osadza się kurz. Powstałe w ten sposób brudne plamy nie są może estetyczne, ale ich obecność nie stanowi zagrożenia dla zdrowia domowników.

Zapach

Pleśń możesz rozpoznać po nieprzyjemnym zapachu stęchlizny (wspomniane żółte odbarwienia i brudne plamy raczej nie mają zapachu). Najczęściej objawia się ona w postaci ciemnych, czarnych, ewentualnie zielonkawych plamek czy wykwitów. Ich kształt może być nieregularny. Plamy pleśni są wilgotne w dotyku, przypominają śluz. W pierwszej kolejności pojawiają się one na narożnikach, w okolicach wentylacji czy przy oknach, ale ogólnie mogą występować we wszystkich częściach pomieszczenia. 

Przyczyny wilgoci i grzyba w mieszkaniu

Pojawienie się wilgoci w mieszkaniu może mieć różne przyczyny, takie jak:

1. Niewłaściwa wentylacja – nieodpowiednie wietrzenie pomieszczeń powoduje gromadzenie się wilgoci. Problem ten dotyczy, przede wszystkim, łazienek, kuchni oraz pralni.
2. Nieprawidłowa izolacja budynku – nieszczelne otwory drzwiowe czy okienne, a także nieodpowiednia izolacja termiczna sprzyjają powstawaniu wilgoci. Głównie dotyczy to miejsc, w których stykają się ze sobą ciepłe i zimne powietrze.
3. Wycieki wody – ich źródłem może być instalacja wodno-kanalizacja, urządzenia AGD czy nieszczelny dach.  
4. Suszenie ubrań – szczególnie w okresie jesienno-zimowym, kiedy temperatura jest niższa, rzadziej otwiera się okna, a na zewnątrz często panuje wilgoć. Dlatego suszenie prania w pomieszczeniach mieszkalnych może być problematyczne.
5. Kąpiele, gotowanie i inne czynności, w skutek których powstaje para wodna.
6. Wilgoć w piwnicach – pomieszczenia mające bezpośrednie połączenie z gruntem są bardziej narażone na działanie wilgoci.
7. Błędy konstrukcyjne – nieprawidłowo wykonana izolacja pionowa i pozioma czy brak folii paroizolacyjnej mogą sprzyjać powstawaniu wilgoci. Dlatego też omawiany problem może występować również w nowym budownictwie.
8. Podciąganie kapilarne – czyli podnoszenie się wody z gruntu przez ściany i podłogi. To zjawisko ma miejsce szczególnie w budynkach, w których nieprawidłowo wykonano izolację poziomą.

Co ważne, czasami nadmierna wilgoć w mieszkaniu ma więcej niż jedną przyczynę. Przykładowo, może ją powodować rzadkie wietrzenie w połączeniu z częstym suszeniem prania i gotowaniem.

Jak pozbyć się wilgoci lub grzyba z mieszkania?

Do trwałego pozbycia się pleśni z mieszkania konieczne jest działanie dwutorowe, ponieważ trzeba nie tylko usunąć ją fizycznie, ale również wyeliminować jej źródło.

Po wykryciu pleśni w mieszkaniu postępuj według następującego schematu:

1. Dokładnie oczyść powierzchnię, eliminując całą grzybnię. Najlepiej wykorzystaj do tego szczotkę ze sztywnym włosiem.
2. Dodatkowo oczyść powierzchnię odkurzaczem z odpowiednim filtrem.
3. Użyj środka chemicznego przeznaczonego do usuwania grzybów i pleśni. Kupisz go m.in. w każdym markecie budowlanym za kilkadziesiąt złotych.
4. Po kilku minutach (zgodnie ze wskazówkami znajdującymi się na etykiecie) zmyj środek chemiczny z powierzchni.
5. Dobrze osusz powierzchnię zwiększając temperaturę w pomieszczeniu.
6. Pomaluj sufit lub ścianę specjalną farbą antygrzybiczną.

Pamiętaj, że fizyczne usunięcie pleśni to dopiero połowa sukcesu. Jeśli nie wyeliminujesz źródła wilgoci, problem będzie powracał.  

Jak możesz zapobiegać wilgoci w mieszkaniu?

Do pozbycia się z mieszkania sprzyjającej rozwijaniu się pleśni wilgoci czasami wystarczy jednorazowe działanie (np. usunięcie źródła wycieku), jednak ważna jest też codzienna profilaktyka. Pamiętaj o:

• regularnym wietrzeniu, szczególnie tych pomieszczeń, w których powstaje najwięcej wilgoci, czyli m.in. łazienki i kuchni;
• sprawdź drożność przewodów wentylacyjnych oraz sprawność klimatyzacji;
• zadbaj o izolację okien;
• jeśli jest to możliwe, susz pranie poza strefą mieszkalną lub zainwestuj w suszarkę;
• regularnie sprawdzaj stan techniczny instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz tych elementów mieszkania, które mogą mieć wpływ na poziom wilgoci;
• monitoruj poziom wilgoci w mieszkaniu (przyjmuje się, że powinien on mieścić się w przedziale 40%-60%);
• jeśli zajdzie taka potrzeba, korzystaj z osuszaczy powietrza.

Jakie zagrożenia mogą wywołać wilgoć i grzyb w mieszkaniu?

Przede wszystkim, obecność pleśni w mieszkaniu stanowi zagrożenie dla zdrowia domowników. Ma ona wpływ na powstawanie i nasilanie się alergii, a także powoduje innego typu problemy układu oddechowego. Negatywne skutki obecności pleśni najbardziej dotykają dzieci, osób starszych oraz tych, którzy mają osłabiony układ immunologiczny.

Rzecz jasna, pleśń i grzyby powodują również straty materialne. Ich usunięcie wiąże się z koniecznością odmalowania pomieszczeń, tynkowania czy wymiany tapet. Grzyby potrafią też wnikać w niektóre, głównie drewniane elementy i degradować ich strukturę.

Przebywanie w pomieszczeniach, w których znajduje się pleśń, jest też po prostu nieprzyjemne z racji występującego tam zapachu, a plamy na ścianach są mało estetyczne.

Dbaj kompleksowo o swoje mieszkanie

W niektórych sytuacjach, szkody powstałe przez wilgoć można pokryć z polisy mieszkaniowej. Chodzi tutaj głównie o wycieki (ryzyko zalania) oraz podtopienia (ryzyko powodzi). Ubezpieczenie może też objąć nieumyślne zalanie sąsiadów (OC w życiu prywatnym). Polisę uwzględniającą takie zdarzenia kupisz online, chociażby za pomocą porównywarki.

Nabywając ubezpieczenie przez Internet możesz samodzielnie je sformatować, do podstawowego zakresu (ochrona przed pożarem, zalaniem i innymi zdarzeniami losowymi), dobrać pożądane rozszerzenia, takie jak ruchomości domowe czy wspomniane już powódź i OC w życiu prywatnym. Ogólnie cała procedura zakupu polisy może zająć dosłownie kilka minut. Nie wymaga też ona dopełniania dodatkowych formalności – po opłaceniu składki ubezpieczenie wejdzie w życie nawet następnego dnia roboczego. Co ważne, porównując ze sobą konkurencyjne oferty można sporo zaoszczędzić, nawet kilkaset złotych w skali roku.

Z jakiego programu można sfinansować wymianę okien? 

Kto może uzyskać dofinansowanie do wymiany okien? 

Kryterium dochodowe 

1. Podstawowa dotacja (40% kosztów kwalifikowanych) – roczny dochód do 135 000 zł. 
2. Podwyższona dotacja (70% kosztów kwalifikowanych) – średni miesięczny dochód do 2250 zł na osobę w gospodarstwie wieloosobowym oraz 3150 zł w gospodarstwie jednoosobowym. 
3. Najwyższa dotacja (100% kosztów kwalifikowanych) – średni miesięczny dochód do 1300 zł w gospodarstwie wieloosobowym oraz 1800 zł w gospodarstwie jednoosobowym. 

Inne kryteria 

1. Jesteś osobą fizyczną (program nie jest przeznaczony dla przedsiębiorców). 
2. Jesteś właścicielem/współwłaścicielem budynku jednorodzinnego lub wydzielonego lokalu w takim budynku (wymagana wyodrębniona księga wieczysta). 
3. Budynek musi być już ukończony (pozwolenie na budowę wydane maksymalnie 31 grudnia 2020 roku) – termomodernizacja nowych budynków wspierana jest z innych programów, np. programu Moje Ciepło. 
4. Twój budynek musi spełniać określone wymagania dotyczące efektywności energetycznej (zapotrzebowanie na energię pierwotną do 55 kWh/mkw.) – program nie wspiera budownictwa, które już jest ekologiczne. 
5. Przed złożeniem wniosku zlecisz audyt energetyczny, a po zakończeniu inwestycji pozyskasz świadectwo charakterystyki energetycznej – koszty możesz pokryć z dotacji. 

Jaką kwotę dofinansowania można uzyskać? 

Tabela 1. Źródło: gov.pl (stan na: 1.08.2025 r.).

Jak uzyskać dofinansowanie na wymianę okien? 

Jak skorzystać z programu Czyste Powietrze? 

1. Sprawdź, czy spełniasz wyznaczone kryteria – przede wszystkim oblicz dochody gospodarstwa domowego i porównaj je z wyznaczonymi progami. 
2. Zdecyduj, jakie działania chcesz podjąć – czy tylko wymienić okna, czy też np. zainwestować w pompę ciepła, fotowoltaikę albo wentylację z rekuperacją. 
3. Wykonaj audyt energetyczny – koszt audytu możesz pokryć z pozyskanych środków. 
4. Przygotuj i wypełnij wniosek – znajdziesz go m.in. na oficjalnej stronie programu. 
5. Złóż wniosek wraz z wymaganymi załącznikami. 
6. Podpisz umowę z właściwym z racji lokalizacji WFOŚiGW lub inną instytucją, która realizuje program. 
7. Zrealizuj zaplanowane działania. 
8. Rozlicz dotację – złóż wniosek o wypłatę środków, załączając do niego wymagane dokumenty, m.in. faktury czy świadectwo charakterystyki energetycznej. 

Jakie dokumenty trzeba załączyć do wniosku? 

• dokument potwierdzający twoje prawo do nieruchomości – akt notarialny lub wypis z księgi wieczystej; 
• zgody pozostałych współwłaścicieli na wykonanie prac (jeśli nie jesteś jedynym właścicielem); 
• zgodę współmałżonka (jeśli posiadasz ustawową wspólnotę majątkową);
• zaświadczenie od dochodach; 
• audyt energetyczny budynku. 

Jak wypełnić wniosek? 

• A – informacje ogólne; 
• B – informacje o przedsięwzięciu; 
• C – miesięczny średni dochód na osobę w gospodarstwie domowym; 
• D – finansowanie inwestycji; 
• E – oświadczenia; 
• F – załączniki;
• G – dodatkowe załączniki. 

Jak złożyć wniosek? 

1. Za pośrednictwem Internetu – przez profil zaufany, za pomocą którego potwierdzisz swoją tożsamość, a później podpiszesz wniosek elektronicznie. 
2. Za pośrednictwem banku – lista banków uczestniczących w programie znajdziesz na oficjalnym portalu programu Czyste Powietrze. 
3. W urzędzie – wniosek wypełniasz za pomocą Generatora Wniosków o Dofinansowanie, który jest dostępny na oficjalnej stronie rządowej. Później drukujesz dokument i składasz go osobiście w odpowiednim oddziale WFOŚiGW. 

Jakie są inne opcje dofinansowania do wymiany okien? 

Jak ubezpieczyć zmodernizowaną nieruchomość? 

Ogrzewanie w każdym sezonie grzewczym pożera część domowego budżetu. Niestety, by w domu było ciepło, w przypadku większości gospodarstw domowych z roku na rok trzeba wydawać coraz więcej pieniędzy. Ile kosztuje ogrzewanie w 2025 roku? Co wpływa na wysokość rachunków za ciepło? Dowiedz się więcej o stawkach obowiązujących w 2025 roku.

Ile kosztuje prąd w 2025 roku?

Od 1 stycznia do 30 września 2025 roku obowiązują przepisy zamrażające ceny prądu. Oznacza to, że obowiązuje maksymalna stawka za prąd dla:

• odbiorców z grupy taryfowej G, w tym gospodarstw domowych;
• odbiorców zużywających prąd na potrzeby budowy budynku jednorodzinnego z grupy taryfowej C (tzw. prąd budowlany).

Stawka ta wynosi 0,5000 zł/kWh netto, czyli 0,6212 zł/kWh brutto i obowiązuje dla każdego poziomu zużycia energii.  

Nie oznacza to jednak, że gospodarstwa domowe płacą tyle za energię – do tego każdy dostawca energii dolicza dodatkowe opłaty na różnych poziomach.  

Jak podaje portal www.corab.pl, w pierwszym kwartale 2025 roku ceny energii u głównych dostawców prezentowały się następujący sposób:

• Energa – około 1,09 zł/kWh brutto;
• PGE – około 1,10 zł/kWh brutto;
• Tauron – około 0,98 zł/kWh brutto;
• Enea – około 0,97 zł/kWh brutto;
• E.ON – około 0,94 zł/kWh brutto.

W tym okresie średnia cena prądu wynosiła więc w Polsce około 1,02 zł/kWh brutto.

Na chwilę obecną trudno przewidzieć, czy zamrożenie cen energii elektrycznej skończy się wraz z wrześniem 2025 roku. W parlamencie rozważa się przedłużenie tego okresu nawet do końca 2026 roku, jednak to jeszcze nic pewnego.

Ile kosztuje gaz w 2025 roku?

Od 1 lipca 2025 roku obowiązuje nowa, niższa taryfa sprzedaży gazu ziemnego dla PGNiG Obrót Detaliczny. W praktyce oznacza to, że gospodarstwa domowe, szpitale, szkoły, przedszkola i inne instytucje pożytku publicznego (nie przedsiębiorcy) zapłacą za gaz nie 239,65 zł/MWh netto a 204,26 zł/MWh netto (, czyli 14,8% mniej). Co ważne, o taki procent zmniejszy się cena samego paliwa gazowego, a nie rachunków za gaz – pozostałe opłaty, czyli abonamentowe (stałe) i dystrybucyjne (zmienne), kształtujące łączną wysokość rachunku, nie zostały odgórnie narzucone. Nowa stawka ma obowiązywać do końca czerwca 2026 roku.

Od czego zależą koszty ogrzewania domu?

Na koszty ogrzewania budynku wpływa wiele różnych, mniej lub bardziej oczywistych czynników. Powinieneś mieć świadomość, co kształtuje ostateczną wysokość rachunków za energię, szczególnie jeśli zastanawiasz się nad inwestycją w termomodernizację.

Na koszty ogrzewania wpływają przede wszystkim:

1. Powierzchnia użytkowa oraz kubatura budynku – większe domy trudniej ogrzać, szczególnie jeśli posiadają wysokie sufity, ponieważ istotny jest nie tylko metraż, ale również kubatura, czyli objętość mierzona w metrach sześciennych. Na większe zapotrzebowanie na energię wpływają również obecność otwartych przestrzeni czy duża powierzchnia przeszkleń.
2. Termoizolacja – czyli stopień ocieplenia ścian, stropów czy dachu, a także otworów okiennych i drzwiowych. Kompleksowa termomodernizacja budynku może istotnie zmniejszyć utratę ciepła, a co za tym idzie, obniżyć rachunki za prąd.
3. System grzewczy, jego parametry i stan techniczny – tradycyjne urządzenia grzewcze są zdecydowanie mniej wydajne, niż nowoczesne. Dlatego też warto zastępować stare kotły i piece, np. pompami ciepła. Ważne jest też, żeby system, z którego korzystamy, pozwalał na odpowiednie zarządzanie temperaturą.
4. Rodzaj nośnika energii – ceny gazu, prądu, węgla, pelletu, itd. stale się zmieniają, co przekłada się również na ogólne koszty ogrzewania domu. Niemniej jednak, niektóre paliwa są tańsze od innych i to się raczej nigdy nie zmieni.  
5. Rodzaj wentylacji – wentylacja mechaniczna z rekuperacją zapewnia nie tylko większy komfort, ale również istotnie ogranicza utratę ciepła, a co za tym idzie, zmniejsza koszty ogrzewania. Dowodzi tego chociażby fakt, że w nowych budynkach już rzadko kiedy stawia się już na tradycyjną wentylację grawitacyjną.
6. Liczba użytkowników i ich nawyki – co oczywiste, im więcej domowników, tym większe zapotrzebowanie na energię, również energię cieplną. Istotne są również indywidualne preferencje mieszkańców (np. pożądana temperatura) czy zachowania (np. ilość zużywanej wody podczas kąpieli).
7. Lokalizacja budynku – w niektórych regionach średnia temperatura w skali roku jest wyższa, a w innych niższa, co oczywiście ma znaczenie dla kosztów ogrzewania.

Jaki rodzaj ogrzewania kosztuje najtaniej w 2025 roku?

Za pomocą kalkulatora Polskiego Alarmu Smogowego sprawdziliśmy, jaki jest łączny koszt rocznego ogrzania średnio ocieplonego domu jednorodzinnego o powierzchni 100 mkw., w którym na stałe mieszkają 3 osoby.   

Dla tego konkretnego przypadku najtańszym źródłem ciepła jest gruntowa pompa ciepła, a najdroższym (ponad dwukrotnie droższym) kocioł kondensacyjny na olej opałowy. Szczegółowe dane zamieszczamy w poniższej tabeli.

Tabela 1. Źródło: polskialarmsmogowy.pl (stan na: 2.08.2025 r.).

Ogrzewanie gazem

Analizując koszty ogrzewania dla poszczególnych źródeł ciepła warto brać pod uwagę nie tylko samą eksploatację, ale również inwestycję początkową, czyli zakup i montaż.

W przypadku gazowej instalacji grzewczej, koszty inwestycyjne wahają się w granicach od 10 000 zł do 20 000 zł. Jeszcze niedawno na takie przedsięwzięcie można było uzyskać dotację, jednak obecnie powoli odchodzi się od dofinansowywania systemów grzewczych opartych na paliwach kopalnych.

Koszty eksploatacyjne ogrzewania gazowego sprowadzają się głównie do zużycia gazu ziemnego, chociaż trzeba też pamiętać o serwisie oraz obowiązkowych przeglądach. Ogólnie, w skali roku ogrzanie gazem omawianego domu kosztuje minimum 7000 zł.

Ogrzewanie pompą ciepła

Cieszące się w ostatnich latach dużą popularnością pompy ciepła są jednymi na najbardziej efektywnych i zarazem ekologicznych źródeł ciepła.  

Pompy ciepła nie są tanie. Zakup i montaż pompy powietrze-woda to mniej więcej 25 000-40 000 zł. Gruntowe pompy ciepła są jeszcze droższe – kosztują od 50 000 zł do 80 000 zł. Obecnie, m. in. w ramach programów Czyste Powietrze czy Moje Ciepło, można jednak na taką inwestycję uzyskać spore wsparcie finansowe.

Pompy ciepła zasilane są prądem i to właśnie jego zużycie stanowi tutaj główny koszt eksploatacyjny. Do tego dochodzą również ewentualne koszty serwisowe.

Ogólnie, ogrzanie omawianego domu pompą ciepła powietrze-woda kosztuje mniej więcej 2500 zł-4500 zł. W przypadku pompy gruntowej jest to z kolei 2000-4000 zł.

Ogrzewanie węglem

Za zakup i montaż kotła na węgiel, który spełnia współczesne standardy ekologiczne, zapłacisz około 8000-12 000 zł.  

Na koszty eksploatacyjne składa się głównie zakup i transport węgla, a także serwis. Na ogrzanie omawianego domu powinny wystarczyć 3-4 tony opału rocznie. Ogólnie roczne koszty eksploatacyjne ekologicznego kotła węglowego powinny wynieść około 3500 zł.

Ogrzewanie biomasą

Inwestycja w kocioł na pellet, który spełnia normy Ekoprojektu to wydatek rzędu 10 000-20 000 zł. To źródło ciepła uznawane jest za ekologiczne, co ułatwia uzyskanie dofinansowania do zakupu i montażu.

Na ogrzanie 100-metrowego domu potrzeba około 3,5-4 ton pelletu rocznie. Do tego dochodzą ewentualne koszty serwisowe. W tym przypadku koszty eksploatacyjne mogą zamknąć się w kwocie 5200 zł.

Ogrzewanie olejem opałowym

Nie da się ukryć, że ogrzewanie olejem opałowym jest często bardzo wygodne, z pewnością jednak nie należy do tanich. Za zakup i montaż instalacji zapłacisz od 15 000 zł do 25 000 zł.

W skali roku na ogrzanie 100-metrowego budynku potrzeba od 2000 do 2500 litrów oleju. Przy aktualnych cenach łączne koszty eksploatacyjne to grubo ponad 7000 zł.

Czy można obniżyć koszty ogrzewania domu?

Do wypracowania istotnych oszczędności na ogrzewaniu konieczne jest dwutorowe podejście. Z jednej strony warto jest zainwestować w efektywne, nowoczesne i ekologiczne źródła energii, z drugiej zaś postarać się zminimalizować utratę ciepła. Jeśli dopiero planujesz budowę domu, postaraj się zadbać o te kwestie od razu. Ważne jest nie tylko wybranie odpowiedniego projektu, ale i profesjonalnych wykonawców.

Jeśli posiadasz dom, którego ogrzanie generuje zbyt duże koszty, powinieneś rozważyć:

1. Zmianę systemu ogrzewania na bardziej efektywny – inwestycja w fotowoltaikę, pompę ciepła czy farmę wiatrową, a także magazyn energii pozwoli na wypracowanie sporych oszczędności.
2. Poprawienie izolacji budynku, czyli wymianę stolarki drzwiowej i okiennej, ocieplenie ścian i dachu.
3. Zmianę systemu wentylacji na wentylację z rekuperacją – dzięki temu możliwy jest odzyska ciepła na poziomie do 90%.
4. Zwiększenie kontroli nad temperaturą – termostaty i czujniki ciepła zarządzane specjalną aplikacją umożliwiają lepsze dysponowanie ogrzewaniem.

Co ważne, obecnie funkcjonują liczne programy, z których można uzyskać dofinansowanie na szeroko rozumianą termomodernizację budynków jednorodzinnych. Najważniejszym z nich jest wspomniany już program Czyste Powietrze, z którego można uzyskać nawet 170 00 zł na montaż pompy ciepła i fotowoltaiki, wymianę okien i drzwi czy ocieplenie budynku. Pamiętaj też o uldze termomodernizacyjnej, czyli możliwości odpisania od podatku wydatków na tzw. przedsięwzięcia termomodernizacyjne. Warto mieć świadomość, że skorzystanie z ulgi nie wyklucza ubiegania się o dotację.

Co ma wspólnego ogrzewanie domu z polisą mieszkaniową?

Ubezpieczając dom w podstawowym wariancie, zabezpieczasz się na wypadek zniszczenia jego murów i elementów stałych. Oprócz tego, aby ubezpieczyciel mógł wyliczyć składkę polisy, musisz podać wartość budynku. Te dwie kwestie mają wpływ na to, jakie potencjalnie odszkodowanie otrzymasz.

Po pierwsze pamiętaj, że jeżeli masz pompę gruntową, to zarówno ona, jak i cała przyłączona do niej instalacja, zalicza się do wartości nieruchomości. Weź pod uwagę, że koszt montażu samego urządzenia oraz rur może wynieść nawet 50 tys. zł. Zwiększając o tę kwotę wartość nieruchomości, zapłacisz nieco większą składkę, ale w przypadku np. zalania domu, otrzymasz też wyższe odszkodowanie.

Po drugie weź pod uwagę, że towarzystwa ubezpieczeniowe dają możliwość ubezpieczenia pompy ciepła. W zależności od oferty może ono obejmować np. wypłatę odszkodowania za jej:

• uszkodzenie na skutek wyładowań atmosferycznych,
• uszkodzenie podczas powodzi i na skutek gradobicia,
• dewastację czy zniszczenie na skutek wandalizmu.

Po trzecie piece (np. gazowe) to elementy stałe – są trwale przytwierdzone do podłogi, ściany lub sufitu oraz nie można ich zdemontować bez użycia narzędzi. Dlatego umowa z ubezpieczycielem może obejmować również odszkodowanie za uszkodzenie lub eksplozje czy implozję kotła.

W polskim klimacie bez ogrzewania zimą, jesienią i wczesną wiosną ani rusz. Jednak za ciepło – zwłaszcza w niektórych przypadkach – trzeba słono płacić. Przemyśl, jaka technologia ogrzewania budynku jest dla ciebie najkorzystniejsza, a następnie zastanów się nad dobrą polisą.

Źródła:

• https://tvn24.pl/biznes/najnowsze/kopciuchy-zakaz-od-1-stycznia-2024-roku-lista-wojewodztw-st7454435
• https://www.gov.pl/web/klimat/przypominamy-o-mozliwosci-skladania-wnioskow-o-wyplate-dodatku-oslonowego-w-2024-r.
• Ustawa z dnia 7 października 2022 r. o szczególnych rozwiązaniach służących ochronie odbiorców energii elektrycznej w 2023 roku oraz w 2024 roku w związku z sytuacją na rynku energii elektrycznej.
• https://cieplo.gov.pl/.
• https://babki.poznan.lasy.gov.pl/documents/17435391/48682405/Cennik+detaliczny+2024+N.+Babki/2800c067-95b6-edb4-1a75-4cce7fe62338. ·
• https://www.ure.gov.pl/pl/urzad/informacje-ogolne/aktualnosci/11555,Prezes-URE-zatwierdzil-taryfy-na-gaz-na-2024-r.html.
• https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20190001065/O/D20191065.pdf.

Zagrożeń czyhających na właściciela i najemcę w mieszkaniu (i poza nim) jest wiele. Przed finansowymi konsekwencjami większości z nich ochroni odpowiednio dobrana polisa mieszkaniowa. Warto pamiętać, że dla każdej ze stron umowa ubezpieczeniowa będzie korzystna w nieco innym zakresie.

Jaka polisa dla najemcy?

Zacznijmy od tego, że zarówno najemca (lokator), jak i wynajmujący (właściciel) może ubezpieczyć mieszkanie będące przedmiotem najmu, a te polisy w żaden sposób ze sobą nie kolidują, mało tego, nawet się uzupełniają, zabezpieczając dodatkowo interesy obu stron umowy.

Przedmiotem ubezpieczenia w polisie dla najemcy są, przede wszystkim, ruchomości domowe. Lista przedmiotów mieszczących się w tej kategorii jest bardzo szeroka, a obejmuje ona większość mienia, które nie jest przymocowane na stałe, a więc które można swobodnie wynieść z obszaru nieruchomości, bez konieczności demontażu za pomocą siły bądź narzędzi.

W polisie dla najemcy mogą zostać uwzględnione również tzw. nakłady inwestycyjne, czyli efekty remontu, który został przeprowadzony na jego koszt.

Podstawowa polisa dla najemcy chroni przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi typu zalanie, uderzenie pioruna, upadek drzew i masztów czy porywisty wiatr. Można ją poszerzyć m.in. o kolejne zdarzenia losowe, ryzyka kradzieżowe (kradzież z włamaniem, kradzież zwykła, rabunek), stłuczenie przedmiotów szklanych, dewastację i wandalizm, a także dodatki nakierowane na lokatorów. W tej ostatniej grupie mieści się m.in. OC w życiu prywatnym, czyli ochrona finansowa przed nieumyślnymi szkodami, które ubezpieczony wyrządzi osobom trzecim, czyli m.in. właścicielowi mieszkania czy sąsiadom. Z perspektywy lokatora jest to bardzo cenny dodatek.

Dodajmy, że polisa dla najemcy najczęściej jest zdecydowanie tańsza od ubezpieczenia dla wynajmującego. Wynika głównie z faktu, że przedmiot najmu, czyli głównie ruchomości domowe, jest zdecydowanie mniej wart, niż sama nieruchomość. Mienie ruchome najczęściej kosztuje kilkadziesiąt tysięcy złotych, podczas gdy za mieszkanie trzeba zapłacić minimum kilkaset tysięcy.

Przykładowa lista przedmiotów zaliczanych do ruchomości domowych (z OWU polisy Proama Dom):

• artykuły, narzędzia, urządzenia i przedmioty użytku domowego;
• zapasy gospodarstwa domowego;
• dywany i meble (z wyłączeniem trwałej zabudowy meblowej i kuchennej);
• lampy;
• odzież;
• sprzęt audiowizualny, fotograficzny, komputerowy, elektroniczny, medyczny i instrumenty muzyczne;
•  anteny telewizyjne, radiowe i satelitarne;
• rowery, wózki dziecięce i wózki inwalidzkie niepodlegające rejestracji;
• bagażniki samochodowe i foteliki dziecięce;  
• pojazdy bez napędu mechanicznego;
• małe jednostki pływające;
• sprzęt turystyczny, sportowy, rehabilitacyjny, jeździecki i sprzęt do nurkowania;
•  komplet opon (w tym felgi i śruby);
• sprzęt do majsterkowania, sprzęt ogrodniczy i narzędzia gospodarcze służące do uprawy lub pielęgnacji działki;
• dowód osobisty, paszport, dowód rejestracyjny, prawo jazdy, karty płatnicze, wartości pieniężne, klucze do ubezpieczonego budynku lub mieszkania, klucze do pojazdów mechanicznych;
• zwierzęta domowe i rośliny doniczkowe;
• stałe elementy przed zamontowaniem oraz mienie zakupione w celu wykonania remontu budynku lub mieszkania;
• ruchomości domowe czasowo znajdujące się w posiadaniu ubezpieczonego.

Jaka polisa dla wynajmującego?

Polisa dla wynajmującego powinna chronić, przede wszystkim, mury (samą nieruchomość) oraz elementy stałe domu lub mieszkania. Czasami warto w niej uwzględnić również ruchome wyposażenie, np. dywany czy meble oraz sprzęt RTV/AGD znajdujące się poza zabudową.

W podstawie polisy dla wynajmującego – podobnie jak w przypadku omówionego już ubezpieczenia dla najemcy – znajduje się pożar i inne zdarzenia losowe, których jest kilka bądź kilkanaście. Lista dostępnych rozszerzeń również jest podobna do już omówionej, a  właściciel wynajmowanego mieszkania powinien rozważyć wykupienie następujących dodatków:

• dewastacja i wandalizm – kiedy nie ma się możliwości stałego dozorowania nieruchomości, warto zabezpieczyć się przed szkodami spowodowanymi przez osoby trzecie;
• OC w życiu prywatnym – w tym przypadku OC zabezpiecza również przed szkodami powstałymi na mieniu lub zdrowiu najemcy;
• Home Assistance – pakiet usług przydatny np. przy drobnych awariach sprzętów domowych czy poszczególnych instalacji;
• pomoc prawna – wsparcie prawnika może się przydać np. przy spisywaniu umowy najmu czy przy konflikcie prawnym z najemcą;
• stłuczenie przedmiotów szklanych.  

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

Sprawdziliśmy, jaki jest przykładowy koszt polisy dla najemcy. W naszej kalkulacji przedmiotem ubezpieczenia są ruchomości domowe warte 50 000 zł, a w zakresie ochrony uwzględniliśmy pożar i inne zdarzenia losowe, kradzież z włamaniem oraz OC w życiu prywatnym.

Minimalny koszt opisanej polisy to 174 zł, maksymalny 552 zł. Wszystkie podane kwoty odnoszą się do rocznego okresu ochrony, a poszczególne oferty w niewielkim stopniu się różnią, głównie sumami ubezpieczenia dla OC (od 50 000 zł do 250 000 zł) oraz wliczonymi w cenę dodatkami.  

Przeprowadzona kalkulacja uwypukla, jak produkty o bardzo zbliżonym zakresie mogą się różnić pod względem cenowym. Najdroższą i najtańszą polisę dzieli aż 378 zł, co jest już naprawdę istotną kwotą, zwłaszcza, że mówimy tutaj o tylko rocznym ubezpieczeniu. Osoby szukające polisy mieszkaniowej, która nie nadwyręży zbytnio ich budżetu domowego, w pierwszej kolejności powinny więc porównać ze sobą konkurencyjne oferty, bo to najprostszy sposób na wypracowanie znacznej oszczędności.

– radzi Ewelina Ratajczak, ekspertka portalu ubezpieczeniemieszkania.pl.

Tabela 1. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 16.07.2025 r.). W tabeli uwzględniliśmy wyłącznie ubezpieczenia od ryzyk nazwanych, pominąwszy ubezpieczenia od ryzyk wszystkich (All Risks).

Jak zgłosić szkodę w wynajmowanym mieszkaniu?

Procedura zgłoszenia szkody we wszystkich polisach mieszkaniowych wygląda mniej więcej tak samo. Ogólnie, po wykryciu zniszczeń, postępuj w następujący sposób:

1. Zatrzymaj rozprzestrzenianie się szkody, zachowując przy tym zasady bezpieczeństwa. Przykładowo, jeśli dojdzie do zalania, zakręć główny zawór.
2. Jeśli jest taka potrzeba, wezwij odpowiednie służby, np. policję po włamaniu czy straż pożarną przy pożarze.  
3. Pobierz od służb protokół z interwencji – będzie ci potrzebny przy ubieganiu się o odszkodowanie.
4. Jeśli szkoda dotknęła mienia osób trzecich, np. właściciela mieszkania lub sąsiadów, powiadom je o tym.
5. Zgłoś szkodę towarzystwu – w zależności od towarzystwa, masz na to od 3 do 7 dni, licząc od dnia powstania lub wykrycia szkody. Zgłoszenie może być mailowe, telefoniczne, przez formularz na stronie, listowne lub osobiste w placówce ubezpieczyciela.
6. Udokumentuj szkodę przekazując ubezpieczycielowi wymagane dokumenty, np. umowę najmu (potwierdza prawo do lokalu najemcy), protokół od służb, paragony potwierdzające wartość zniszczonego mienia itd.
7. Udostępnij miejsce zdarzenia rzeczoznawcy, którego wyznaczy towarzystwo – najczęściej oględziny odbywają się w terminie do 7 dni od zgłoszenia szkody.
8. Towarzystwo  bezsporną część odszkodowania wypłaci ci w terminie do 30 dni od zgłoszenia szkody, a jeśli potrzebne będą dodatkowe ustalenia, termin ten wydłuża się o dodatkowe 14 dni.  
9. Jeśli szkoda powstała na mieniu osób trzecich, a ty posiadasz polisę z pakietem OC w życiu prywatnym, przekaż poszkodowanym informacje, które pozwolą im uzyskać rekompensatę od twojego towarzystwa.  

Jeśli towarzystwo nie przyzna ci odszkodowania lub będzie ono, w twojej opinii, zbyt niskie, odwołaj się od tej decyzji, a jeśli i to nie przyniesie pożądanych efektów, skieruj sprawę do sądu.

Gdzie kupić ubezpieczenie dla mieszkania na wynajem?

Zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego polisa mieszkaniowa będzie rozwiązaniem, które można mieć już za mniej niż 100 zł rocznie. Przed zakupem warto się dobrze namyślić, jaki konkretnie zakres ochrony będzie dla nas aktualny, a potem znaleźć taki produkt w jak najlepszej cenie. Tutaj zastosowanie ma kalkulator ubezpieczeń, darmowe i intuicyjne narzędzie online, które pozwala sprawdzić ceny w większej liczbie towarzystw. Z jego poziomu płynnie przechodzi się do zakupu polisy, a jeśli szybko opłacimy składkę, ochrona ubezpieczeniowa rozpocznie się praktycznie od razu.

Najem krótkoterminowy mieszkań to alternatywa dla tych, którzy nie przepadają za hotelami, hostelami czy pensjonatami. To możliwość wynajęcia mieszkania lub nawet całego domu na krótki okres – wygodne rozwiązanie dla turystów i osób podróżujących w interesach.

Na czym polega najem krótkoterminowy?

Najem krótkoterminowy polega na wynajmowaniu mieszkań, apartamentów, a nawet całych domów na krótkie okresy, na doby lub na tygodnie. W pewnym sensie jest on podobny do zwykłych usług hotelowych, chociaż i formalnie, i w praktyce można wskazać tutaj kilka różnic. Ogólnie wśród kluczowych cech najmu krótkoterminowego można wskazać:

• brak umowy najmu;
• najem na czas określony, ale krótki;
• obecność standardowej doby hotelowej;
• opłata za usługę pobierana jest z góry; 
• w najmie często pośredniczą portale tylu Booking czy Airbnb;
• zazwyczaj rezerwacje odbywają się w 100% online, bez bezpośredniego kontaktu z wynajmującym;
• najczęściej w wynajmowanych lokalach nie ma recepcji;
• goście nie są meldowani;
• klucze najczęściej przekazywane są pomocą specjalnych sejfów czy skrzynek, do których goście otrzymują kod; 
• najwięcej lokali wynajmowanych krótkoterminowo jest w miejscowościach turystycznych i centrach biznesowych;
• wynajmowane są mieszkania lub domy z pełnym wyposażeniem, czyli ze sprzętami RTV/AGD, ręcznikami, pościelą, sztućcami itd.;
• wynajmujący to zarówno osoby prywatne, jak i firmy.

Dla wielu osób najem krótkoterminowy podczas wakacyjnych czy służbowych wyjazdów jest optymalnym rozwiązaniem. Goście do dyspozycji uzyskują w pełni wyposażone lokale, co umożliwia im np. gotowanie obiadów, dzięki czemu mogą ograniczyć wydatki. Ponadto, do minimum sprowadzony jest tutaj kontakt bezpośredni z wynajmującym, który, owszem, jest do dyspozycji gości, ale tylko wtedy, kiedy ci do niego zadzwonią lub napiszą, czyli kiedy pojawią się jakieś problemy. Pobyt w mieszkaniu wynajmowanym na krótkie okresy często odbywa się bez konieczności spotykania się z kimkolwiek – rezerwacja online lub mailowa, a klucze odbierane są ze specjalnej skrzynki lub sejfu i tam też pozostawiane na koniec pobytu.

Czy najem krótkoterminowy się opłaca?

Najem krótkoterminowy, owszem, może być nawet bardzo opłacalny, ale trzeba pamiętać, że nie w każdej sytuacji. Dla rentowności omawianego rozwiązania kluczowa jest lokalizacja. Wynajmowanie mieszkania czy domu na doby może przynieść wysokie dochody w miejscowościach turystycznych oraz w dużych aglomeracjach, gdzie panuje intensywny ruch turystyczny i biznesowy. W takich miastach jak Warszawa, Kraków, Sopot czy Zakopane zysk z najmu okazjonalnego jest zdecydowanie większy i pewniejszy, niż w prowincjonalnych miejscowościach, które nie stanowią bazy noclegowej dla miłośników wspinaczki górskiej, fanów żagli czy zapalonych plażowiczów – tam lepszym rozwiązaniem wydaje się tradycyjny najem na dłuższe okresy.

W niektórych lokalizacjach, np. w mniejszych nadmorskich kurortach, gdzie sezon trwa głównie w okresie wakacyjnym, można najem krótkoterminowy połączyć z tradycyjnym. W chłodniejszym okresie, np. od października do czerwca, można wynająć mieszkanie jednemu lokatorowi, a latem postawić na najem na doby. Podobny model można wdrożyć również w większych ośrodkach akademickich, gdzie studenci chętnie wynajmą stancję tylko na 9 miesięcy.

Reasumując, najem krótkoterminowy w niektórych lokalizacjach jest optymalnym rozwiązaniem, w innych niekoniecznie. Tę kwestię trzeba jednak zawsze szacować dla konkretnej lokalizacji i nie chodzi tutaj tylko o miejscowość, ale również o dzielnicę. Przykładowo, zdecydowanie mniej osób będzie zainteresowanych wynajęciem na kilka dni mieszkania znajdującego się pod Warszawą, niż w jej centrum, co przełoży się na mniejsze obłożenie lokalu, a więc i na mniejszy zysk.

Jak wygląda opodatkowanie w najmie krótkoterminowym?

Zyski z najmu krótkoterminowego mogą czerpać zarówno osoby prywatne, jak i przedsiębiorcy. Zanim przejdziemy do kwestii podatkowych, rozstrzygnijmy sobie, kiedy wynajmujący musi założyć działalność gospodarczą, a kiedy nie ma takiej konieczności.

Czy potrzebna jest działalność gospodarcza?

Pomiędzy najmem krótkoterminowym, który może być traktowany jak najem prywatny, a najmem, do którego konieczne jest założenie firmy, jest cienka granica.

Ogólnie, osoby, które chcą partycypować w najmie prywatnym, powinny działać w taki sposób, żeby najem nie przyjął formy działalności gospodarczej. W tym przypadku lepiej wzbraniać się przed:

• działaniem w sposób zorganizowany – udostępnianie lokalu powinno odbywać się okazjonalnie, a nie permanentnie;
• korzystaniem z usług dodatkowych, jak np. sprzątanie, serwowanie posiłków, recepcja;
• stałym systemem rezerwacji, np. za pośrednictwem znanych portali;
• reklamą zakrojoną na szeroką skalę.

Oczywiście, jeśli chcesz założyć działalność lub włączyć najem krótkoterminowy do usług firmy, którą już prowadzisz, zawsze możesz to zrobić. Wiele osób jednak się przed tym wzbrania, bo wiadomo, że funkcjonowanie firmy generuje stałe koszty, często niemałe.

Opodatkowanie najmu prywatnego

Od 2023 roku, kiedy to weszły w życie nowe przepisy, najem prywatny, również krótkoterminowy, może być opodatkowany tylko w jeden sposób, mianowicie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Obowiązują dwie stawki:

1. 8,5% dla przychodów, które nie przekraczają 100 000 zł rocznie.
2. 12,5% dla nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie.

Opodatkowanie najmu przy działalności gospodarczej

W przypadku najmu krótkoterminowego realizowanego w ramach działalności gospodarczej do wyboru są następujące formy opodatkowania:

1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – dwie stawki, 8,5% oraz 12,5%, identycznie, jak w przypadku najmu prywatnego.
2. Podatek liniowy 19%.
3. W oparciu o zasady ogólne, czyli przy zastosowaniu progresywnej skali podatkowej.

Wady i zalety najmu krótkoterminowego

Najem krótkoterminowy jest interesującym sposobem na uzyskiwanie pasywnego dochodu, jednak na pewno nie idealnym. Przyjrzyjmy się nieco bliżej plusom i minusom omawianej formy zarobkowania.

Wady najmu na krótki termin

Wśród wad najmu krótkoterminowego trzeba wskazać:

• niestabilne dochody – zależne m.in. od sezonu czy pogody;
• większe ryzyko powstania szkód w nieruchomości;
• trudność w dochodzeniu roszczeń w stosunku do gości – m.in. brak umowy najmu czy kaucji;
• wyższe koszty utrzymania – właściciel lokalu płaci za prąd, gaz, sprzątanie itd.;
• nierzadko konieczność prowadzenia działalności gospodarczej;
• większe zaangażowanie czasowe (obsługa gości, sprzątanie, reklama) lub mniejszy zysk (oddelegowanie tych obowiązków innym podmiotom);
• niepewna przyszłość prawna – nadchodzące zmiany w przepisach mogą zmniejszyć rentowność najmu krótkoterminowego.

Zalety najmu na krótki termin

Oczywiście, są też liczne argumenty przemawiające za najmem krótkoterminowym, mianowicie:

• często zdecydowanie większy zysk niż w przypadku najmu tradycyjnego;
• większa elastyczność w zarządzaniu lokalem – właściciel decyduje, kiedy nieruchomość ma być wynajmowana, a kiedy pozostaje do jego dyspozycji;
• brak długotrwałych zależności;
• możliwość stałego monitorowania stanu technicznego mieszkania;
• pewny zarobek – najem jest opłacany z góry;
• możliwość szybkiego reagowania na sytuację na rynku – właściciel może z dnia na dzień dostosować ceny do aktualnych realiów.  

Ile można zarobić na najmie krótkoterminowym?

Zarobek z najmu krótkoterminowego zależny jest od wielu czynników, głównie od:

• miejscowości – jej wielkości, położenia względem atrakcji turystycznych itp.;
• konkretnej lokalizacji – np. większym zainteresowaniem będą się cieszyły mieszkania w centrum miasta lub dobrze z tym centrum skomunikowane;
• standardu – im jest on wyższy, tym większą cenę najmu można zaproponować;
• wyposażenia – goście często oczekują pełnego wyposażenia lokalu;
• skali reklamy – do klientów można dotrzeć za pomocą mediów społecznościowych, portali pośredniczących (Airbnb czy Booking) czy poprzez własną stronę internetową;
• opinii gości – klienci często zwracają uwagę na tę kwestię;
• konkurencji w danej miejscowości czy regionie;
• ponoszonych kosztów stałych oraz nakładów inwestycyjnych (remonty, zakup wyposażenia itd.).

Pamiętaj o ubezpieczeniu mieszkania na wynajem

Właściciel mieszkania wynajmowanego krótkoterminowo powinien jej ubezpieczyć. Przedmiotem ubezpieczenia w takiej polisie mogą być nie tylko mury i elementy stałe, ale również ruchomości domowe. W zakresie warto uwzględnić:

• zdarzenia losowe, takie jak: pożar, przepięcie, uderzenie pioruna, zalanie, powódź itd.;
• dewastację i wandalizm; 
• ryzyka kradzieżowe;
• OC w życiu prywatnym – ochrona przed nieumyślnymi szkodami, które powstaną na mieniu bądź zdrowiu osób trzecich;
• stłuczenie przedmiotów szklanych;
• Home Assistance – zbiór usług, które towarzystwo zobowiązuje się świadczyć na rzecz ubezpieczonego, m.in. interwencje specjalistów takich, jak: szklarz, elektryk, hydraulik, serwisant sprzętów RTV/AGD.

Polisę dla wynajmowanego mieszkania możesz kupić online, np. za pomocą porównywarki ubezpieczeń. Korzystanie z tego narzędzia jest bardzo proste, a cała procedura zakupu polisy może potrwać nawet kilka minut. Dzięki porównywarce można też sporo zaoszczędzić, bo niemal identyczny produkt ubezpieczeniowy w każdym towarzystwie ma inną cenę, a różnice sięgają kilkuset złotych w skali roku.