Ubezpieczenie domu w budowie - co obejmuje i ile kosztuje?

Ile w Polsce buduje się nieruchomości?

W ostatnich latach w Polsce możemy mówić o pewnym zastoju w branży budowlanej. Pokazują to wyraźnie statystyki z dwóch minionych lat – praktycznie wszystkie wskaźniki dotyczące rozpoczętych lub zakończonych robót budowlanych w 2023 roku spadły względem roku 2022. 

W 2023 roku wydano w Polsce łącznie 136 801 pozwoleń na budowę, czyli o ponad 25 000 mniej niż w roku poprzednim. Spadek widoczny jest również w liczbie inwestycji realizowanych w oparciu o zgłoszenie – z 40 288 w roku 2022 na 33 311 w roku 2023. Jeśli natomiast chodzi budynki, które zostały oddane do użytkowania, w 2023 roku było ich 193 993, czyli o prawie 20 000 mniej niż w roku 2022.

Właściwie jest tylko jedna istotna statystyka, w której rok 2023 wypadł korzystniej od roku 2022, a jest nią liczba zalegalizowanych obiektów – 1432 w 2023 roku i 1 208 rok wcześniej. 

Panująca na rynku budowlanym stagnacja wynika zapewne z rosnących kosztów budowy. Istotnie podrożały zarówno materiały budowlane, jak i robocizna. Ponadto, obecnie zdecydowanie trudniej jest uzyskać zdolność kredytową, co znacznie ogranicza wielu indywidualnych inwestorów.

Tabela 1. Źródło: gunb.gov.pl (stan na: 1.12.2024 r.).

Ile kosztuje budowa domu 2024?

Jak wiadomo, koszty budowy domu zależą od wielu czynników, m. in. od: planowanej powierzchni budynku, wybranej technologii budowlanej, liczby kondygnacji, lokalizacji, stopnia skomplikowania projektu, cen materiałów budowlanych i robocizny. Każda inwestycja ma swoją specyfikę, a więc kosztorys zawsze trzeba przygotowywać indywidualnie. Niemniej jednak można też pokusić się o pewne uogólnienia.

Koszty budowy domu rosną z roku na rok, jednak nie w takim samym tempie. Ostatnie lata były trudne i to nie tylko dla branży budowlanej, a wywołana pandemią oraz wojną inflacja dała o sobie znać m. in. we wzrośnie cen materiałów budowlanych oraz usług budowlano-remontowych. W 2021 roku ogólne koszty budowy domu wzrosły o kilkanaście procent. W latach 2022-2023 wzrosty były nieco mniejsze, jednak wciąż zauważalne. Sytuacja nieco ustabilizowała się natomiast na początku roku 2024.

W 2024 roku doprowadzenie 100-metrowego parterowego budynku do stanu deweloperskiego kosztowało około 416 000 zł – względem roku poprzedniego koszty były więc wyższe o niecałe 10%. Budowa 140-metrowej nieruchomości z dodatkową kondygnacją to z kolei wydatek rzędu 493 000 zł (około 7% więcej), natomiast postawienie 195-metrowego piętrowego budynku z piwnicą kosztowało mniej więcej 584 zł (wzrost o prawie 8%). Nieco bardziej szczegółowe liczby prezentujemy w poniższej tabeli.

Tabela 2. Źródło: kb.pl (stan na: 1.12.2024 r.).

Czym jest ubezpieczenie domu w budowie?

Ubezpieczenie domu w budowie jest jednym z wariantów ubezpieczenia nieruchomości. Ma ono nieco uproszczoną formę i mniejszy zakres, jeśli mielibyśmy porównać je do klasycznej polisy mieszkaniowej. Te dwie kwestie sprawiają, że omawiany rodzaj polisy ma zazwyczaj nieco niższą cenę.

Musisz wiedzieć, że za dom w budowie towarzystwa mieszkaniowe uznają nie tylko realizowaną od podstaw inwestycję budowlaną, ale również będącą w trakcie przebudowy, rozbudowy, nadbudowy czy nawet większego remontu. Oczywiście, przy mniejszym remoncie, polegającym np. na malowaniu ścian czy kładzeniu nowych płytek w łazience, w zupełności wystarczy standardowa polisa mieszkaniowa. Jeśli jednak będziesz chciał np. wyburzyć ścianę działową, konieczne będzie już wykupienie ubezpieczenia dla domu w budowie.

Dodajmy jeszcze, że polisy dla domu w budowie oferowane są w dwóch różnych wariantach: ubezpieczenie od ryzyk nazwanych oraz ubezpieczenia od ryzyk wszystkich (All Risks). Czym różnią się te produkty? Pierwszy z nich zabezpieczy twoją inwestycję przed ryzykami wypunktowanymi w OWU. All Risks zapewnia z kolei ochronę przed wszystkimi możliwymi sytuacjami, oprócz tych wyłączonych, czyli wypunktowanych w OWU w dziale z wyłączeniami odpowiedzialności. Ten wariant zabezpiecza więc również na wypadek nietypowych i trudnych do przewidzenia sytuacji. Najczęściej posiada też wyższe limity odpowiedzialności oraz unikatowe dodatki. Ubezpieczenie od ryzyk wszystkich, co do zasady, jest droższe od ubezpieczenia od ryzyk nazwanych.

Co obejmuje ubezpieczenie domu w budowie?

W polisie dla domu w budowie przedmiotem ubezpieczenia są głównie mury i elementy stałe powstającej konstrukcji. Nierzadko możliwe jest również włączenie w polisę mienia ruchomego, które najczęściej sprowadza się do maszyn, narzędzi oraz materiałów budowlanych.

Jeśli chodzi o zakres ochrony, to ubezpieczenie domu w budowie w podstawie obejmuje typowe zdarzenia losowe, które są obecne również w zwykłej polisie mieszkaniowej. Chodzi tutaj o pożar, zalanie, huragan, eksplozję, grad czy trzęsienia ziemi. Dostępne są również dodatkowe ryzyka w formie rozszerzeń: kradzież z włamaniem, dewastacja, wandalizm czy powódź.

Raczej rzadko ubezpieczenie domu w budowie zawiera rozszerzenia dedykowane lokatorom, czyli OC w życiu prywatnym, Home Assistance, pomoc prawna czy ubezpieczenie NNW. Zdarzają się jednak sytuacje, w których te dodatki są możliwe do nabycia lub nawet wliczone w cenę podstawowego produktu.

Jak ubezpieczyć dom w budowie? 10 kroków

Dom w budowie ubezpieczysz online, np. za pomocą kalkulatora polis. W tym celu musisz tylko:

1. Przejść do kalkulatora klikając w link.

2.Zaznaczyć, że chcesz ubezpieczysz dom.

3.Zaznaczyć, że nieruchomość jest w budowie i że znajduje się już w stanie surowym zamkniętym (w kalkulatorze nie ubezpieczysz domu na wcześniejszym etapie budowy).

4.Zaznaczyć pozostałe informacje dotyczące realizowanej inwestycji (metraż, rodzaj konstrukcji, rok rozpoczęcia budowy, itd.).

5.Podać kilka informacji formalno-prawnych dotyczących nieruchomości (własność, swój wiek, liczba lokatorów, przeznaczenie, cesja, itp.).

6.Wybrać, czy chcesz ubezpieczyć tylko mury i elementy stałe, czy również ruchomości domowe oraz ustalić zakres ochrony, do podstawy dobierając wybrane rozszerzenia.

7.Zadeklarować sumy ubezpieczenia dla poszczególnych rodzajów mienia – wskazać ich wartość.

8.Podać, jakie zabezpieczenia własne posiadasz, jeśli wybrałeś również opcję ubezpieczenia od kradzieży z włamaniem.

9.Zatwierdzić wprowadzone informacje i przejść do tabeli z uporządkowanymi ofertami od takich towarzystw, jak: Uniqa, Proama, Generali, Link4, Wiener, Benefia, TU Europa, Inter Polska czy mtu24.pl.

10.Wybrać najciekawszą ofertę, wprowadzić swoje dane osobowe niezbędne do finalizacji transakcji i opłacić składkę w wybrany sposób (BLIK, przelew online, PayPo, karta płatnicza debetowa lub kredytowa, Google Pay).

Jeśli zapłacisz za polisę od razu, ochrona zacznie obowiązywać albo następnego dnia roboczego, albo we wskazanym przez ciebie terminie.

Ile kosztuje ubezpieczenie domu w budowie?

Sprawdziliśmy na konkretnym przykładzie, ile kosztuje ubezpieczenie budowy domu. Pod uwagę wzięliśmy nieruchomość o powierzchni 120 mkw., której wartość szacuje się na 750 000 zł. Założyliśmy, że inwestycja jest w początkowej fazie budowy, a więc budynek nie jest jeszcze w stanie surowym zamkniętym (nie można jeszcze ubezpieczyć ruchomości). Na potrzeby kalkulacji przyjęliśmy podstawowy zakres ubezpieczenia, czyli ochronę murów oraz elementów stałych od pożaru i innych zdarzeń losowych. 

Opisane ubezpieczenie domu w budowie kosztuje od 171 zł do 1147 zł. Wszystkie podane kwoty odnoszą się do rocznej umowy ubezpieczenia, a poszczególne oferty w niewielkim stopniu się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami oraz wariantem (ubezpieczenia od ryzyk nazwanych i od ryzyk wszystkich).

Koszt ubezpieczenia domu w budowie, co do zasady, jest nieco niższy niż w przypadku ubezpieczenia domu już zamieszkanego. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z uproszczoną formułą oraz nieco okrojonym zakresem ochrony ubezpieczeniowej, co przekłada się na wysokość składki. Takich produktów jest też na rynku nieco mniej, ale dostępne są za to dwóch wariantach, którymi są ubezpieczenie od ryzyk nazwanych i ubezpieczenie od ryzyk wszystkich.

– mówi Ewelina Ratajczak, ekspertka portalu www.ubezpieczeniemieszkania.pl.

Tabela 3. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 29.11.2024 r.).

Zakończenie budowy a polisa dalej ważna – co robić?

Kiedy brak odszkodowania z ubezpieczenia domu w budowie?

Każda polisa ma swoje ograniczenia, a polisa dla domu w budowie może mieć ich nawet nieco więcej, niż klasyczne ubezpieczenie nieruchomości. Głównymi ograniczeniami są tzw. wyłączenia odpowiedzialności, których listę znajdziesz w OWU, w dziale, który nosi właśnie taką nazwę. To konkretne sytuacje, w których mimo opłaconej składki i dopełnienia obowiązków ubezpieczonego, odszkodowanie nie zostanie przyznane. Wśród popularnych wyłączeń o charakterze ogólnym możemy wymienić:

• szkody o charakterze górniczym;
• wojna, stan wojenny, zamieszki, akty terrorystyczne, itp.;
• celowe działanie ubezpieczonego;
• tzw. rażące niedbalstwo;
• szkody na zarejestrowanych pojazdach mechanicznych;
• niezgodna z przepisami wycinka drzewa na posesji;
• długotrwałe działanie wilgoci lub mrozu.

Do tego dochodzą jeszcze szczegółowe wyłączenia odpowiedzialności, którymi w przypadku domu w budowie mogą być:

• samowola budowlana, czyli podejmowanie prac niezgodnych z prawem budowlanym lub przez osoby nie posiadające wymaganych kwalifikacji;
• zniszczenia spowodowane przez pojazdy mechaniczne ekipy budowlanej;
• wady konstrukcyjne;
• brak wymaganych przepisami zezwoleń;
• przemarzanie elementów budynku;
• niewłaściwe zabezpieczenie przed kradzieżą, np. brak opisanych w OWU zamków w drzwiach.

Musisz też mieć świadomość, że w polisach mieszkaniowych, również tych dla nieruchomości w budowie, towarzystwa stosują karencje dla ryzyka powodzi. Oznacza to, że w okresie 14, 30 czy 31 dni (różne okresy u różnych ubezpieczycieli) od podpisania umowy polisowej ochrona przed niszczycielskim działaniem wody jeszcze nie działa. Warto o tym pamiętać, ponieważ powódź na placu budowy może spowodować ogromne zniszczenia.

Ile odszkodowania z polisy dla domu w budowie?

W kontekście odszkodowania ubezpieczenie domu w budowie niczym nie różni się od standardowego ubezpieczenia nieruchomości. Wszystkie te produkty należą do szerszej kategorii ubezpieczeń majątkowych, w których rekompensata może pokryć szkodę w całości, ale nigdy nie pozwoli poszkodowanemu na wzbogacenie się. 

W polisie dla domu w budowie wysokość rekompensaty zależna jest, oczywiście, od wielkości szkody. Żeby uzyskać pełne odszkodowanie, konieczne jest jednak wcześniejsze zadeklarowanie odpowiednich sum ubezpieczenia (SU). Ich wysokość jest ustalana indywidualnie dla murów i elementów stałych, a jeśli ubezpieczenie obejmuje ruchomości domowe, również dla nich. SU powinny jak najlepiej oddawać faktyczną wartość mienia, do którego się odnoszą. Jeśli je zawyżysz, przepłacisz za polisę, a jeśli zaniżysz, przy większej lub całkowitej szkodzie uzyskasz zaniżone odszkodowanie.  

Pamiętaj, że w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU) mogą znajdować się dodatkowe ograniczenia w postaci limitów odpowiedzialności dotyczących określonych zdarzeń ubezpieczeniowych lub konkretnego mienia. Pułapy tych limitów i ogólnie ich obecność w ubezpieczeniu to już jednak kwestia, o której każde towarzystwo decyduje samodzielnie.

Czy ubezpieczenie domu w budowie jest obowiązkowe?

Ogólnie, ubezpieczenie nieruchomości jest obowiązkowe tylko wtedy, jeśli jest ona częścią gospodarstwa rolnego o łącznej powierzchni większej niż jeden hektar. We wszystkich innych sytuacjach wykupienie polisy mieszkaniowej, w tym polisy dla domu w budowie, jest obligatoryjne, przynajmniej jeśli chodzi o obowiązujące w Polsce przepisy prawne.

Nabycie ubezpieczenia nieruchomości od dawna jest natomiast wymogiem koniecznym przy zakupie domu lub mieszkania w oparciu o kredyt hipoteczny, co odnosi się również do kredytów, jakie bierzemy na budowę domu. Trzeba jednak pamiętać, że, owszem, banki narzucają nam obowiązek posiadania ubezpieczenia, jednak nie trzeba go kupować u pożyczkodawcy. Można skorzystać z dowolnie wybranej oferty, o ile spełnia ona minimalne wymagania stawiane przez bank, czyli ma podstawowy zakres ochrony (mury i ewentualnie elementy stałe od zdarzeń losowych).

Jeśli zakupimy ubezpieczenie poza bankiem, wystarczy później tylko zgłosić ten fakt oraz scedować polisę na pożyczkodawcę, co jest właściwie formalnością.

Gdzie kupić ubezpieczenie domu w budowie? 

Najszybszym sposobem na ubezpieczenie domu w budowie jest zakup polisy online. Możemy to zrobić albo bezpośrednio na stronie towarzystwa, albo za pomocą kalkulatora. W drugim wariancie będziemy mieli możliwość sprawdzenia cen za interesujący nas produkt w u większej liczby ubezpieczycieli, co docelowo pomoże nam zaoszczędzić na polisie do kilkuset złotych w skali roku. Korzystanie z porównywarki jest bardzo proste i przebiega w następujący sposób:

1. Zaznaczamy w formularzu, o jaką nieruchomość chodzi – czy jest to dom, mieszkanie czy nieruchomość w budowie.
2. Podajemy inne podstawowe informacje o nieruchomości – metraż, rodzaj konstrukcji, adres, itp.
3. Wskazujemy formę własności, podajemy swój wiek oraz opisujemy historię ubezpieczenia i liczbę szkód z ostatnich lat.
4. Wybieramy, jakie mienie chcemy ubezpieczyć – czy tylko mury i elementy stałe, czy również ruchomości domowe.
5. Do podstawowego zakresu ochrony dobieramy dodatkowe ryzyka – powódź, kradzież z włamaniem, stłuczenie przedmiotów szklanych, OC w życiu prywatnym.
6. Deklarujemy wartość poszczególnych rodzajów mienia, czyli ustalamy dla niego sumy ubezpieczenia.
7. Wpisujemy adres mailowy, jeśli chcemy zapisać kalkulację i wrócić do niej później – zostanie nam ona przesłana na skrzynkę.
8. Zatwierdzamy wprowadzone dane i przeglądamy tabelę, w której znajdują się oferty od takich towarzystw, jak Proama, Generali, Link4, Wiener, Benefia, Europa, Inter Polska, mtu24.pl, Nationale-Nederlanden i Allianz.
9. Wybieramy jedną ofertę, podajemy swoje dane osobowe potrzebne do finalizacji transakcji oraz wybieramy preferowaną formę płatności – BLIK, przelew online, PayPo, karta płatnicza debetowa lub kredytowa, Google Pay.
10. Polisa wejdzie w życie po opłaceniu składki lub w dniu, który wskazaliśmy we wniosku.