Inteligentny dom to dom, który może w istotny sposób podnieść jakość twojego życia. Systemy smart home z każdym rokiem tanieją, co sprawia, że coraz więcej osób może z nich korzystać. Jeśli nie do końca zdajesz sobie sprawę z tego, czym jest inteligentny dom, zapraszamy do lektury. Z niniejszego artykuły dowiesz się wszystkich najważniejszych rzeczy o technologii smart home.

Inteligentny dom, czyli właściwie jaki?

Dom inteligentny, czyli dom wyposażony w skoordynowane ze sobą nowoczesne mechanizmy oraz systemy. Zarządza się nim za pomocą systemu BMS (Building Management System), który pierwotnie był wykorzystywany w przestrzeniach biurowych. W omawianej technologii inteligencję należy rozumieć jako umiejętność wyręczania człowieka w niektórych kwestiach, a nawet przewidywania jego potrzeb i oczekiwań.

Inteligentny dom posiada mniej lub bardziej rozbudowaną sieć rozmieszczonych w różnych miejscach czujników. Są one skoordynowane z centralnym systemem zarządzania, który to na podstawie ich odczytów wykonuje różnego typu działania, czyli przykładowo zapala światło, uchyla okna, włącza alarm czy za pomocą zraszaczy podlewa trawnik przed domem.

Systemy smart home można wprowadzić do użytkowanego już domu, jednak zdecydowanie łatwiejsze jest uwzględnienie ich w projekcie architektoniczno-budowlanym dopiero powstającego budynku.

Inteligentny dom jest dość szerokim pojęciem, ponieważ przy każdym projekcie domu można użyć innych systemów i mechanizmów. Innymi słowy, „poziom inteligencji” budynku jest zależny od zastosowanych rozwiązań – w danej przestrzeni można zamontować wszystkie dostępne rozwiązania, ale można też tylko wybrane. Dlatego też trudno jest wskazać, ile smart home kosztuje – rozstrzał cenowy jest tutaj dość duży.

Jak działa inteligentny dom?

Jak już zasygnalizowaliśmy, inteligentny dom może posiadać praktycznie dowolną liczbę komponentów, byle by tylko były one ze sobą zintegrowane, a także obsługiwane z jednego poziomu, np. za pomocą tabletu czy smartfona. Ogólnie systemy inteligentnego domu można podzielić na przewodowe i bezprzewodowe, co oznacza, że niektóre z nich można zamontować samodzielnie i bezinwazyjnie. Smart home możesz stworzyć z pojedynczych komponentów, kupując osobno kamery, czujniki, żarówki, inteligentne gniazdka itd. W ten sposób zbudujesz autorski system dopasowany do indywidualnych preferencji. Co ważne, inteligentny dom możesz tworzyć etapami, co pewien czas dokładając kolejne systemy lub elementy, co pozwala na rozłożenie wydatków w czasie.

Kluczem do prawidłowego funkcjonowania inteligentnego domu jest komunikacja pomiędzy poszczególnymi urządzeniami oraz systemami. Wykorzystuje się do tego bezprzewodowe technologie, takie jak klasyczne Wi-Fi czy Bluetooth. Istotną rolę w technologii smart home odgrywają centralki (huby). Tworzy się je w taki sposób, żeby były kompatybilne z różnorodnym oprogramowaniem. Na ich potrzeby powstają też specjalne aplikacje. Prawidłowo zaplanowany i zintegrowany inteligentny dom można obsługiwać za pomocą jednego urządzenia i to na odległość, czyli podczas przebywania poza budynkiem. Za pośrednictwem np. smartfona można zarządzać poszczególnymi systemami czy, za pomocą kamer oraz czujników, sprawdzać, czy nic złego w domu się nie dzieje.

Jakie systemy posiada inteligentny dom?

Za najważniejsze systemy inteligentnego domu uznaje się:

1. Inteligentne gniazdka (smart plug) – dzięki nim można zarządzać pracą urządzeń elektrycznych online, ustalać harmonogram ich pracy czy też monitorować zużycie energii.
2. Inteligentne oświetlenie – nim również można zarządzać zdalnie, a także zaprogramować pewne schematy, np. automatyczne wyłączanie światła w pomieszczeniach, w których od dłuższego czasu nikt nie przebywa. Inteligentne oświetlenie pozwala również odstraszać potencjalnych intruzów – kiedy dom jest pusty, system może symulować obecność domowników zapalając i gasząc światła.
3. Inteligentne ogrzewanie – dzięki niemu zyskujesz pełną kontrolę na temperaturą w poszczególnych pomieszczeniach.
4. Inteligentne czujniki – dymu, gazu, temperatury czy ruchu. Przede wszystkim zwiększają one poziom bezpieczeństwa domowników.
5. Monitoring – przyda się nie tylko przy kradzieżach i włamaniach, ale również przy opiece nad dziećmi czy osobami starszymi. Przebywając poza domem przez cały czas ma się wgląd w to, co dzieje się wewnątrz budynku i w obejściu.  
6. Systemy alarmowe – inteligentny dom może nie tylko automatycznie powiadomić cię o zagrożeniu, ale również wysłać wiadomość do ochrony czy odpowiednich służb. Może on także, np. za pomocą sygnałów dźwiękowych, odstraszyć potencjalnych intruzów.
7. Stacje pogodowe – technologia smart home może też monitorować aktualną pogodę, czyli temperaturę, wilgotność powietrza czy ciśnienie. Mało tego, sprawdza ona również poziom smogu czy hałasu.
8. Inteligentne systemy audio – inteligentny dom może być również wyposażony w system głośników mogących odtwarzać muzykę ze smartfona w pomieszczeniach, w których aktualnie przebywasz. Przykładowo, kiedy przejdziesz z kuchni do salonu, w kuchni głośniki zostaną wyłączone, a w salonie włączone.
9. Inteligentny asystent domu – taki system może reagować bezpośrednio na głos, wykonując określone polecenia lub udzielając odpowiedzi na pytania, przykładowo: jakie są aktualnie warunki pogodowe.

Ile kosztują inteligentne technologie?

Koszty wprowadzenia technologii smart home mogą być bardzo różne. Zaczynają się, powiedzmy, od kilkunastu tysięcy złotych, ale równie dobrze kwota ta może wzrosnąć do kilkudziesięciu tysięcy. Ostateczny koszt zależy przede wszystkim od:

• powierzchni użytkowej budynku;
• rodzaju budownictwa;
• liczby kondygnacji;
• układu pomieszczeń;
• charakteru oraz stopnia skomplikowania poszczególnych systemów;
• liczby, jakości i marki poszczególnych urządzeń;
• kosztów montażu oraz dostosowania przestrzeni (remontu/modernizacji);
• lokalizacji – zarówno ceny poszczególnych urządzeń czy materiałów budowlanych, jak i robocizna może być różna w różnych częściach kraju.

Zdecydowanie łatwiej jest zaprojektować i wykonać system automatyki domowej w nowopowstającym budynku, niż w domu, który ma już swoje lata. Może się to także przełożyć na koszty całego przedsięwzięcia – w zamieszkałych budynkach, które trzeba dostosować do technologii smart home, mogą być one wyższe.

Co zyskasz z inteligentnym domem?

Technologia smart home ma wiele zalet, ale oczywiście korzyści płynące z posiadania inteligentnego domu zależą od jego specyfiki, czyli od liczby, stopnia skomplikowania czy charakteru posiadanych systemów.

Ogólnie z inwestycji w inteligentny dom płyną trzy rodzaje korzyści:

1. Większy komfort życia – po ciężkim dniu w pracy z poziomu kanapy możesz dopasować oświetlenie do nastroju, uchylić okno, zwiększyć temperaturę czy włączyć ulubioną muzykę. 
2. Zwiększenie bezpieczeństwa domowników – inteligentne czujniki ostrzegą cię w porę przed intruzem, a nawet go odstraszą. Smart home ograniczy też ryzyko wybuchu pożaru czy zaczadzenia się domowników. Dodajmy do tego wzrost poczucia bezpieczeństwa wynikający chociażby z tego, że w każdej chwili będziesz mógł sprawdzić, czy twojej rodzinie i twojemu domowi nic nie zagraża.
3. Oszczędność – inteligentny dom wyłączy za ciebie światło w sypialni i zamknie okno ograniczając zużycie energii cieplnej. W ten sposób zadba nie tylko o twój portfel, ale również o środowisko naturalne.

Jeśli będziesz miał okazję sprawdzić, jak działa inteligentny dom, z pewnością docenisz jego zalety. Smart home daje wymierne korzyści, które istotnie poprawiają komfort życia i trudno z tym polemizować. Nowoczesny dom, owszem, wymaga sporych nakładów finansowych, jednak wydatki na poszczególne systemy należy potraktować bardziej jako inwestycję, szczególnie że technologia smart home pozwala wypracować też pewne oszczędności.

Oczywiście, nie ma rozwiązań idealnych, a więc i inteligentny dom nie jest ich pozbawiony. Jednym z potencjalnych zagrożeń, na jakie warto w tym kontekście zwrócić uwagę, jest zbytnie zaufanie technologii. Wszystkie, nawet najdroższe i najbardziej zaawansowane urządzenia, czasami szwankują. Musisz więc pamiętać o tym, że nie przed każdym intruzem ostrzegą cię systemy alarmowe i nie każdy pożar wykryjesz w porę dzięki czujnikom. Dlatego też inteligentny dom warto również zabezpieczyć finansowo za pomocą polisy mieszkaniowej.

Inteligentny dom a ubezpieczenie – najważniejsze fakty

Oczywiście, ubezpieczenie inteligentnego domu nie stanowi żadnego problemu. Z perspektywy ubezpieczyciela taki budynek niczym nie różni się od nieruchomości nie posiadającej systemów smart home, a więc można go ubezpieczyć na identycznych zasadach.

Ubezpieczenie instalacji składających się na inteligentny dom możliwe jest już w ramach podstawowego wariantu polisy. Przypomnijmy, że podstawowe ubezpieczenie chroni mury (zawsze) oraz elementy stałe (najczęściej) nieruchomości, a niemal wszystkie elementy systemów smart home przyporządkowane są właśnie do tej drugiej kategorii. Podstawowy zakres ochrony uwzględnia kilka bądź kilkanaście zdarzeń losowych, ale można go poszerzyć o dodatkowe ryzyka czy kolejne rodzaje mienia. Każde rozszerzenie podnosi poziom bezpieczeństwa twojego mienia, ale też generuje zwyżkę kosztów.

Koszt ubezpieczenia domu zależny jest wielu czynników, ale na wysokość składki najbardziej wpływa łączna wartość mienia, które ma być chronione z polisy oraz zakres tej ochrony. Jeśli więc w jakikolwiek sposób zmodernizujesz dom, np. wdrażając systemy smart home, cena nieruchomości automatycznie pójdzie w górę, a co za tym idzie, podrożeje też polisa. Nie zawsze jednak wydanie np. 20 000 zł na modernizację podniesie wartość nieruchomości o dokładnie taką kwotę. Zależności są tutaj nieco bardziej złożone.

Co ważne, obecność niektórych systemów inteligentnego domu może obniżyć składkę, ale tylko w wybranych towarzystwach i tylko przy ubezpieczeniu od kradzieży z włamaniem. Chodzi tutaj np. o monitoring czy alarmy, czyli instalacje podwyższające bezpieczeństwo domowników. Informacje o ewentualnych zniżkach znajdziesz w OWU polisy.

Jeśli chcesz ubezpieczyć inteligentny dom za rozsądne pieniądze, skorzystaj z porównywarki polis. Dzięki temu narzędziu możesz zaoszczędzić nawet kilkaset złotych w skali roku. Do przeprowadzenia kalkulacji będziesz potrzebował podstawowych informacji o swojej nieruchomości oraz kilku innych kwestiach typu liczba lokatorów czy historia ubezpieczenia. Po wprowadzeniu tych danych do porównywarki i zatwierdzeniu ich uzyskasz dostęp do tabeli zawierającej nawet ponad dwadzieścia ofert, a każda z nich będzie miała nieco inną cenę. Niemal identyczny produkt ubezpieczeniowy w jednym towarzystwie będzie kosztował np. 200 zł, w drugim 300 zł, a w trzecim 450 zł. Tak duże różnice wynikają z indywidualnej polityki cenowej i samodzielnych szacunków ryzyka ubezpieczeniowego, jakie przeprowadzają towarzystwa.

– wyjaśnia Ewelina Ratajczak, ekspertka portalu www.ubezpieczeniemieszkania.pl.

Do czego służą oznaczenie przewodów elektrycznych?  

1. Oznaczenie literowe – mówi nam, z czego wykonana jest żyła przewodząca oraz jaki materiał wykorzystano do stworzenia jej zewnętrznej izolacji. 
2. Oznaczenie cyfrowe – służy do określenia napięcia znamionowego izolacji. 
3. Oznaczenie cyfrowe – określa liczbę, a także przekrój żył przewodzących. 

Tabela 1. Źródło: extradom.pl (stan na: 17.02.2025 r.).

Budowę domu dobrze jest zacząć od wybrania i zakupu działki. Kolejny etap to oszacowanie budżetu, jakim dysponujesz na budowę domu, by móc wybrać projekt budowlany i następnie policzyć, ile będą kosztować Cię materiały oraz wykonawcy. Czy lepiej wybrać gotowy projekt domu? Ile poczekasz na zakończenie budowy? Pamiętaj, że zbudowanie domu to proces indywidualny, więc znaczenie ma położenie działki, wydanie warunków zabudowy, wybór pokrycia dachu, jak również ogrodzenie działki. Każdy z tych elementów może wpłynąć zarówno na koszty budowy domu, jak i czas jego trwania. Ważne jest również to, na jakich zdecydujesz się wykonawców oraz czy masz sprawdzonego kierownika budowy.

Zacznij od planu

Na wstępnym etapie budowy warto zacząć od stworzenia planu działania: kiedy planujesz rozpocząć budowę domu? Ile środków na te cele budowlane możesz przeznaczyć? Jakie rozwiązania we własnym domu chciałbyś zastosować?

Budowa domu to wieloetapowy proces wymagający dokładnego przygotowania. Kluczowe jest określenie budżetu oraz realnej skali inwestycji – zarówno pod względem finansowym, jak i czasowym. Warto przeanalizować dostępne opcje finansowania, sprawdzić możliwości kredytowe i uwzględnić koszty dodatkowe, takie jak przyłącza, pozwolenia czy nadzór budowlany. Przed zakupem działki warto także zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Dobrze przygotowany plan to fundament sprawnej i bezproblemowej realizacji inwestycji.

Zakup działki

Wybór działki budowlanej to kluczowa decyzja wpływająca na komfort i koszty inwestycji. Warto sprawdzić uzbrojenie terenu (prąd, woda, kanalizacja, gaz) oraz warunki gruntowe, które mogą wymagać dodatkowych prac. Niezbędna jest analiza księgi wieczystej pod kątem obciążeń hipotecznych oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli planu brak, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, co może wydłużyć realizację projektu.

Najważniejsze formalności

Budowa wymaga pozwolenia lub zgłoszenia prac, a także mapy do celów projektowych i badań geotechnicznych. Niezbędne jest uzyskanie warunków technicznych przyłączy mediów i podpisanie umów z dostawcami sieci. Zaniedbania na tym etapie mogą opóźnić inwestycję.

Wybierz projekt wymarzonego domu

Możesz wybrać gotowy projekt katalogowy – tańszy i szybciej dostępny – lub indywidualny, dostosowany do Twoich potrzeb i działki. Projekt musi spełniać wymagania miejscowego planu lub decyzji o warunkach zabudowy. Warto też zadbać o energooszczędność, by obniżyć koszty eksploatacji. Konsultacja z architektem i kierownikiem budowy pomoże uniknąć błędów.

O czym pamiętać przed rozpoczęciem budowy?

Zanim prace budowlane ruszą, należy dopilnować szeregu kwestii formalnych i organizacyjnych. Przede wszystkim konieczne jest zatrudnienie kierownika budowy, który będzie odpowiedzialny za prowadzenie dziennika budowy i nadzór nad realizacją prac zgodnie z projektem oraz obowiązującymi przepisami. Ważnym krokiem jest także podpisanie umów z wykonawcami i dostawcami materiałów – brak precyzyjnych zapisów dotyczących zakresu obowiązków, terminów czy kar umownych może prowadzić do konfliktów i nieprzewidzianych kosztów. Warto także zadbać o ogrodzenie placu budowy oraz odpowiednie zabezpieczenie terenu, co jest nie tylko kwestią formalną, ale także zwiększa bezpieczeństwo całego procesu.

Budowa domu a finansowanie

Finansowanie budowy wymaga dokładnego planu. Można użyć własnych środków lub kredytu hipotecznego, który wiąże się z wkładem własnym, kosztorysem i wypłatą w transzach. Alternatywą jest kredyt budowlano-hipoteczny, oferujący większą elastyczność. Warto uwzględnić ukryte koszty i przygotować rezerwę na nieprzewidziane wydatki, aby uniknąć problemów finansowych.

Niezależnie od wybranego sposobu finansowania, kluczowe jest dokładne oszacowanie kosztów oraz przygotowanie rezerwy na nieprzewidziane wydatki. Wiele osób planuje budowę w optymistycznym scenariuszu, nie uwzględniając np. podwyżek cen materiałów czy wydłużenia prac budowlanych.

Rodzaje działek do wyboru

Przed zakupem warto poznać rodzaje działek i ich przeznaczenie, aby uniknąć problemów związanych z możliwością zabudowy i użytkowania terenu.

Rodzaje działek gruntowych:

• Działka rolna – przeznaczona do działalności rolniczej, zazwyczaj bez prawa zabudowy.
• Działka siedliskowa – umożliwia budowę gospodarstwa rolnego, ale wymaga prowadzenia działalności rolniczej.
• Działka budowlana – przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową lub usługową, zgodnie z MPZP.
• Działka inwestycyjna – typ działki budowlanej, dedykowany pod działalność komercyjną lub przemysłową.
• Działka rekreacyjna – służy celom wypoczynkowym, np. pod domki letniskowe.
• Działka leśna – obszar pokryty roślinnością leśną, zwykle wyłączony spod zabudowy.

Zakres możliwej zabudowy na danej działce określa Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

Klasyfikacja działek

Działki pod budowę domu można podzielić na kilka podstawowych kategorii. Najbardziej pożądane są działki budowlane, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy mogą być zabudowane. Istnieją również działki rolne, które wymagają odrolnienia, oraz działki leśne, gdzie uzyskanie zgody na budowę jest skomplikowane. Działki rekreacyjne przeznaczone są głównie pod zabudowę letniskową i często mają ograniczenia dotyczące wielkości budynku oraz standardu przyłączy.

Jaką działkę powinieneś wybrać?

Najlepszym wyborem jest działka budowlana z dostępem do mediów i drogą publiczną, co znacząco ułatwia formalności i redukuje koszty uzbrojenia terenu. Warto zwrócić uwagę na jej kształt – optymalne są działki prostokątne lub kwadratowe o szerokości umożliwiającej wygodne zaplanowanie budynku i ogrodu. Kluczowe jest także sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który określa m.in. dopuszczalne gabaryty budynku, kąt nachylenia dachu czy obowiązujące linie zabudowy.

O czym jeszcze warto pamiętać?

Przed zakupem działki należy zweryfikować jej stan prawny w księdze wieczystej, sprawdzić ewentualne obciążenia hipoteczne i roszczenia osób trzecich. Ważne są również badania geotechniczne – grunty podmokłe, torfowe czy o słabej nośności mogą wymagać dodatkowych prac fundamentowych, co znacząco zwiększa koszty budowy. Warto także upewnić się, czy działka nie znajduje się na terenie zalewowym lub osuwiskowym, co mogłoby ograniczyć możliwości zabudowy.

Co w przypadku wąskiej działki?

Wąska działka nie wyklucza budowy funkcjonalnego domu, ale wymaga dobrze przemyślanego projektu. W takich przypadkach stosuje się budynki o wydłużonym kształcie, często z ograniczoną liczbą okien na bocznych ścianach. Warto sprawdzić minimalne wymagania dotyczące odległości od granicy działki – standardowo wynoszą one 4 m dla ścian z oknami i 3 m dla ścian bez otworów. Jeśli szerokość działki jest szczególnie niewielka, można rozważyć uzyskanie zgody na mniejsze odstępy lub wybór projektu dostosowanego do specyfiki terenu.

Działka z nierównym ukształtowaniem terenu

Działki o zróżnicowanym ukształtowaniu terenu mogą stanowić wyzwanie, ale jednocześnie dają możliwość stworzenia oryginalnego projektu architektonicznego. Budowa na zboczu często wymaga dodatkowych prac związanych z niwelacją terenu lub zastosowaniem konstrukcji tarasowej. Warto w takim przypadku zlecić analizę geotechniczną, aby uniknąć ryzyka osuwania się gruntu. Tego rodzaju działki mogą być atrakcyjne pod względem walorów widokowych, ale wiążą się z wyższymi kosztami budowy, zwłaszcza jeśli konieczne będzie wykonanie fundamentów schodkowych lub murów oporowych.

Z czego wybudować dom?

Wybór technologii budowy domu to jedna z najważniejszych decyzji, wpływająca nie tylko na trwałość i komfort użytkowania budynku, ale także na koszty realizacji inwestycji oraz późniejszą eksploatację. Obecnie najpopularniejsze rozwiązania to domy murowane, charakteryzujące się solidnością i długowiecznością, oraz domy szkieletowe, które wyróżniają się krótszym czasem budowy i energooszczędnością.

Dom murowany

Domy murowane to trwałe i odporne na warunki atmosferyczne rozwiązanie, popularne ze względu na solidność i dobrą izolację. Buduje się je z pustaków ceramicznych, bloczków silikatowych lub betonu komórkowego.

Choć zapewniają długowieczność i odporność ogniową, ich budowa trwa od kilku miesięcy do nawet dwóch lat. Konieczne są przerwy technologiczne, np. na schnięcie konstrukcji. Dzięki dużej bezwładności cieplnej zimą wolniej się nagrzewają, a latem lepiej utrzymują chłód.

Dom szkieletowy

Domy szkieletowe, zwane drewnianymi, to szybkie i energooszczędne rozwiązanie. Konstrukcja z drewna lub stali, wypełniona termoizolacją, zapewnia dobre parametry cieplne. Budowa trwa zaledwie kilka miesięcy.

Wymagają jednak precyzyjnego wykonania i wysokiej jakości materiałów, by uniknąć problemów z wilgocią i akustyką. Mają mniejszą akumulację cieplną – szybko się nagrzewają, ale też tracą ciepło. Nowoczesne impregnaty zwiększają ich odporność na ogień, choć wciąż są mniej trwałe niż budynki murowane.

Czy warto budować piwnicę?

Piwnica to dodatkowa przestrzeń na kotłownię, garaż czy spiżarnię, szczególnie przydatna na małych działkach i nierównym terenie. Ułatwia rozprowadzenie instalacji i zwiększa możliwości aranżacyjne.

Jednak jej budowa podnosi koszty nawet o 20-30% i wymaga skutecznej izolacji przeciwwilgociowej oraz wentylacji. Decyzję warto uzależnić od warunków gruntowych i realnych potrzeb – jeśli dodatkowa przestrzeń nie jest konieczna, rezygnacja z piwnicy obniży koszty budowy.

Wybór podwykonawców

Rzetelni podwykonawcy to gwarancja terminowości i jakości prac. Warto opierać się na rekomendacjach, sprawdzać opinie i analizować portfolio.

Kluczowe jest podpisanie umowy określającej zakres prac, harmonogram i płatności. Istotne jest także doświadczenie ekipy w danej technologii oraz posiadanie ubezpieczenia OC.

Dobrzy fachowcy mają napięte terminy – jeśli ekipa jest dostępna od ręki, warto sprawdzić jej wiarygodność. Przy wyborze należy zachować równowagę między ceną a jakością, unikając najtańszych ofert, które mogą generować dodatkowe koszty.

Jak sporządzić kosztorys budowy domu?

Dokładny kosztorys to fundament dobrze zaplanowanej inwestycji. Pozwala oszacować realne wydatki, uniknąć nieprzewidzianych kosztów i ułatwia ubieganie się o kredyt hipoteczny. Kosztorys powinien uwzględniać wszystkie etapy budowy – od zakupu działki, przez materiały i robociznę, aż po wykończenie. Warto go opracować na podstawie aktualnych cen rynkowych i dostosować do wybranej technologii budowy. Kluczowe jest także przewidzenie rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki, które w praktyce są niemal nieuniknione.

Kosztorys budowlany to kluczowe narzędzie dla inwestora na etapie planowania, organizacji i realizacji budowy. Jest również wymaganym dokumentem przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, gdyż bank ocenia na jego podstawie koszty inwestycji.

W zależności od przeznaczenia i szczegółowości można wyróżnić kilka typów kosztorysów:

• Kosztorys inwestorski – sporządzany przed rozpoczęciem budowy na podstawie dokumentacji technicznej i średnich stawek robocizny oraz materiałów; wymagany przy wniosku o kredyt.
• Kosztorys ofertowy – wykorzystywany do wyceny kosztów poszczególnych etapów budowy przed ich rozpoczęciem; zawiera szczegółowy zakres prac.
• Kosztorys powykonawczy – tworzony po zakończeniu prac lub budowy; przedstawia rzeczywiste koszty inwestycji z podziałem na poszczególne roboty.
• Kosztorys ślepy – zawiera przedmiar robót, czyli listę niezbędnych prac z opisem sposobu ich wykonania, ale bez określenia kosztów.

Stan surowy otwarty a stan surowy zamknięty?

Podczas budowy domu wyróżnia się kilka etapów, z których kluczowe są stan surowy otwarty i stan surowy zamknięty. Każdy z nich oznacza inny zakres wykonanych prac i ma wpływ na harmonogram oraz koszty inwestycji. Zrozumienie różnic między tymi etapami pozwala lepiej zaplanować budowę i określić, kiedy budynek jest zabezpieczony przed czynnikami atmosferycznymi.

Stan surowy otwarty

Stan surowy otwarty oznacza, że budynek posiada już pełną konstrukcję, ale nie jest jeszcze zabezpieczony przed warunkami zewnętrznymi. Na tym etapie wykonuje się fundamenty, ściany nośne, stropy oraz dach (wraz z konstrukcją, ale bez pokrycia lub z prowizorycznym zabezpieczeniem). Budynek w tym stanie jest narażony na działanie czynników atmosferycznych, dlatego prace nad jego dalszym zabezpieczeniem powinny być realizowane jak najszybciej. Stan surowy otwarty stanowi punkt wyjścia do kolejnych prac, takich jak montaż stolarki okiennej i drzwiowej.

Stan surowy zamknięty

Stan surowy zamknięty oznacza, że budynek jest zabezpieczony przed warunkami atmosferycznymi. Obejmuje dach z pokryciem, okna, drzwi zewnętrzne i często bramę garażową. To kluczowy etap, po którym można rozpocząć prace instalacyjne i wykończeniowe.

W porównaniu do stanu surowego otwartego, zamknięcie budynku zapewnia lepszą ochronę i umożliwia kontynuację robót niezależnie od pogody.

Ile czasu zajmuje budowa domu pod klucz?

Czas budowy domu pod klucz zależy od wybranej technologii, wielkości budynku oraz warunków pogodowych. W tradycyjnej technologii murowanej proces ten trwa zazwyczaj od 18 do 24 miesięcy, uwzględniając przerwy technologiczne, np. na osiadanie fundamentów czy schnięcie tynków.

Domy w technologii szkieletowej lub modułowej można wybudować znacznie szybciej – często w ciągu 3-6 miesięcy. Duże znaczenie ma również sposób organizacji prac – budowa realizowana systemem gospodarczym trwa dłużej niż w przypadku generalnego wykonawcy, który koordynuje wszystkie etapy inwestycji.

Aby skrócić czas budowy, warto zadbać o sprawne załatwienie formalności przed rozpoczęciem prac oraz odpowiednio wcześnie zakontraktować ekipy budowlane i dostawy materiałów.

O tym koniecznie pamiętaj przed rozpoczęciem budowy!

Rozpoczęcie budowy wymaga nie tylko przygotowania projektu i uzyskania niezbędnych pozwoleń, ale także zabezpieczenia inwestycji pod względem formalnym i finansowym. Kluczowe kwestie to precyzyjna umowa z ekipą budowlaną oraz odpowiednie ubezpieczenie nieruchomości. Dzięki temu można uniknąć problemów prawnych, opóźnień i nieprzewidzianych kosztów.

Umowa z ekipą budowlaną

Podpisanie szczegółowej umowy z wykonawcą to podstawa bezpiecznej współpracy. Dokument powinien zawierać zakres prac, harmonogram, wynagrodzenie, kary za opóźnienia oraz warunki gwarancji. Warto zadbać o zapis dotyczący jakości użytych materiałów i sposobu rozliczeń – najlepiej etapami, zgodnie z postępem prac. Dokładnie sprawdzona ekipa oraz dobrze skonstruowana umowa to gwarancja sprawnej i rzetelnej realizacji inwestycji.

Ubezpieczenie nieruchomości

Budowa domu wiąże się z ryzykiem kradzieży, zniszczeń czy nieprzewidzianych zdarzeń losowych, dlatego warto wykupić ubezpieczenie inwestycji. Polisa może obejmować ochronę materiałów, sprzętu budowlanego oraz konstrukcji budynku na różnych etapach prac. Dobre ubezpieczenie zabezpieczy inwestora przed nieoczekiwanymi stratami finansowymi i pozwoli uniknąć dodatkowych kosztów związanych z naprawą szkód.

Przez wiele lat wentylacja w budynkach mieszkalnych była projektowana i wykonywana praktycznie w taki sam sposób. Proste systemy wentylacji grawitacyjnej, działające w oparciu o siły przyrody, w porównaniu do nowszych technologii okazują się jednak mało efektywne i nie do końca komfortowe. Wentylacja mechaniczna z rekuperacją powoli wypiera już z rynku budowlanego tradycyjne rozwiązania. Jeśli mieszkasz w starszym budynku, powinieneś przynajmniej rozważyć modernizację wentylacji. W niniejszym artykule poruszamy najważniejsze kwestie związane z tym tematem.  

Co to jest rekuperacja? 

Rekuperacja ciepła polega na odzyskiwaniu energii termicznej z gazów wylotowych i spalin. Celem jest tutaj ponowne wykorzystanie tejże energii. System rekuperacji może być stosowany w różnych instalacjach oraz urządzeniach, ale w niniejszym artykule skupimy się tylko na jednym zastosowaniu, którym jest wentylacja mechaniczna.  

Przy wentylowaniu pomieszczeń zazwyczaj pojawiają się straty ciepła, a wentylacja mechaniczna wyposażona w system rekuperacji ma te straty minimalizować. Tego typu instalacja posiada wymiennik ciepła, którego zadaniem jest przejęcie wysokiej temperatury z wyprowadzanego powietrza przy jednoczesnym nagrzewaniu powietrza nawiewanego z zewnątrz do pomieszczeń. Na tym właśnie polega sekret zachowania wysokiej temperatury w lokalu. 

Ponadto, wentylacja mechaniczna filtruje powietrze dostające się do wnętrza domu, czyli ogranicza dostęp smogu. Istnieją też bardziej zaawansowane techniczne instalacje zapewniające dodatkową jonizację powietrza nawiewanego, czyniąc je prozdrowotnym. 

Jak działa rekuperacja? 

Prawidłowo wykonana wentylacja mechaniczna wyposażona w system rekuperacji gwarantuje sprawność odzysku ciepła. Kluczowym elementem takiej instalacji jest wspomniany już wymiennik ciepła, czyli miejsce, w którym zużyte powietrze mija świeże powietrze, przekazując mu swoje ciepło. Omawiane rozwiązanie pozwala na minimalizację strat ciepła nawet o 90%. Jak łatwo się domyślić, w ten sposób wypracowywana jest spora oszczędność. Ponadto, wentylacja mechaniczna z systemem rekuperacji jest proekologiczna.

Wentylacja mechaniczna wytwarza ciąg niezbędny do wymiany powietrza w pomieszczaniach. Omawiana instalacja jest wyposażona w kanały wywiewne i kanały nawiewne ulokowane wzdłuż poszczególnych pomieszczeń w taki sposób, żeby jak najlepiej usprawnić wymianę powietrza. Kanały wywiewne znajdują się głównie w łazienkach, garderobach, kuchniach czy spiżarniach, natomiast kanały nawiewne wprowadzają świeże powietrze głównie do pomieszczeń, w których spędza się najwięcej czasu, czyli do sypialni, salonu czy korytarzy. Stamtąd zużyte powietrze trafia do pierwszej grupy lokalizacji (łazienka, kuchnia, itd.), żeby później kanałami wywiewnymi dotrzeć centrali wentylacyjnej, gdzie zachodzi proces rekuperacji, czyli gdzie odzyskiwane jest ciepło. 

Rekuperacja a wentylacja grawitacyjna 

Większość starszych budynków mieszkalnych wyposażona jest w system wentylacji grawitacyjnej. Funkcjonuje ona w oparciu o siły natury, a więc nie zawiera żadnych urządzeń mechanicznych. Tradycyjna wentylacja grawitacyjna wyprowadza z budynku zużyte powietrze za pośrednictwem komina wentylacyjnego. W tym systemie ruch powietrza możliwy jest dzięki różnicy temperatur w budynku i na zewnątrz, co nazywa się często efektem kominowym. 

Niewątpliwym plusem wentylacji grawitacyjnej jest niski koszt budowy. Jako że nie korzysta ona z żadnych urządzeń mechanicznych, jej użytkowanie nie generuje dodatkowych kosztów. Wśród zalet można jeszcze wskazać na prostą konstrukcję, która sprawia, że tradycyjna wentylacja grawitacyjna bardzo rzadko wymaga jakichkolwiek napraw czy konserwacji. 

Istotnym minusem wentylacji grawitacyjnej jest fakt, że w okresie zimowym generuje ona duże straty ciepła. Różnice temperatur są wówczas bardzo wysokie, co przyspiesza przepływ powietrza i  właśnie przez to powstają straty. W okresie letnim, kiedy różnice temperatur są niewielkie lub żadne, wentylacja grawitacyjna praktycznie przestaje działać.   

Główna przewaga instalacji wentylacji mechanicznej nad tradycyjną związana jest z odzyskiem ciepła. Przypomnijmy, że ten dzięki rekuperacji może osiągnąć poziom 90%. Ponadto, decydując się na to rozwiązanie zyskujesz dużo większą kontrolę nad wentylacją i lepszy dostęp do świeżego powietrza. Jego jakość wzrasta przez częstą wymianę i filtrację, a czasem również przez jonizację, co szczególnie sprzyja osobom zmagającym się z alergiami. 

W większości starszych budynków możliwa jest zmiana tradycyjnej wentylacji grawitacyjnej na wentylację mechaniczną z rekuperacją, chociaż nie zawsze osiąga się przy tym maksymalny możliwy odzysk ciepła. Zdarzają się jednak sytuacje, w których, ze względu na specyfikę budynku, modernizacja nie jest możliwa. 

Tabela 1. Źródło: opracowanie własne (stan na: 28.01.2025 r.).

Dla kogo jest rekuperacja? 

Ile zapłacisz za rekuperację? 

Jakie dokumenty będą Ci potrzebne? 

• przekroje,
• rzuty poziome wszystkich kondygnacji,
• rzuty boczne budynku,
• plan zagospodarowania działki budowlanej. 

Darmowy wzór wypowiedzenia umowy domu i mieszkania

Sam wzór wypowiedzenia polisy mieszkaniowej jest bardzo prosty i zawiera wyłącznie kluczowe informacje. Są to dane ubezpieczonego, numer polisy, informacja, z jaką datą ma zakończyć się okres ubezpieczenia i na jakie konto towarzystwo ma przelać niewykorzystaną część składki. Oczywiście, takie pismo musi zawierać również miejsce i datę złożenia podpisu oraz sam podpis ubezpieczonego.

Wzór wniosku o wypowiedzenie umowy ubezpieczenia nieruchomości powinien znajdować się na stronie towarzystwa, skąd można go sobie pobrać. Taki dokument możemy też sporządzić na własną rękę i będzie on prawomocny, o ile zawrzemy w nim wszystkie niezbędne informacje.

Pobierz wzór wypowiedzenia

Kiedy mogę z rezygnować z umowy ubezpieczenia mieszkania?

Szczegółowe informacje o procedurach rezygnacji z polisy mieszkaniowej najczęściej są opisane w powiązanym z nią dokumencie OWU, chociaż nie jest to żelazna reguła. Ogólnie rzecz biorąc, wypowiedzenie możemy złożyć w trzech konkretnych sytuacjach:

1. W ciągu 30 dni od momentu podpisania umowy polisowej. Jak wspomnieliśmy, nieruchomości ubezpiecza się na czas oznaczony i najczęściej jest to co najmniej rok, rzadko kilka miesięcy. Odgórne przepisy stanowią, że jeśli umowa ma obowiązywać dłużej niż 6 miesięcy, możemy z niej zrezygnować w pierwszym miesiącu jej obowiązywania i nie ponosimy wówczas żadnych konsekwencji, a także nie musimy składać żadnych wyjaśnień. Można to porównać do zwrócenia do sklepu produktu, bo po prostu się rozmyśliliśmy i ostatecznie rezygnujemy z kupna.

Dodajmy, że jeśli kupiliśmy polisę mieszkaniową jako przedsiębiorca (firma), na bezproblemową rezygnację mamy już nie 30, a tylko 7 dni od momentu podpisania umowy.

2. Kiedy sprzedamy ubezpieczoną nieruchomość. W momencie podpisania umowy kupna-sprzedaży mamy pełne prawo do wypowiedzenia polisy mieszkaniowej. Jeśli z jakiś przyczyn tego nie zrobimy, prawa i obowiązki związane z ubezpieczeniem przechodzą na nowego właściciela domu lub mieszkania.

W tym przypadku umowę może wypowiedzieć również nabywca nieruchomości oraz towarzystwo.

Należy dodać, że te zasady obowiązują tylko wtedy, kiedy w OWU polisy nie ma innych zapisów porządkujących omówioną sytuację.

3. Po zniszczeniu ubezpieczonej nieruchomości. To logiczne, że jeśli przestanie istnieć przedmiot ubezpieczenia, możemy wypowiedzieć dotyczącą go polisę. W takiej sytuacji nie powinno więc być to problemem, o ile w OWU nie znajdują się zapisy komplikujące sytuację.

Wypowiedzenie umowy ubezpieczenia mieszkania krok po kroku 

1. Zapoznaj się z wszystkimi zapisami OWU dotyczącymi sposobu oraz okoliczności, w jakich wypowiedzenie ubezpieczenia mieszkania jest dopuszczalne. 
2. Pozyskaj wniosek wypowiedzenia umowy – możesz go pobrać ze strony internetowej swojego ubezpieczyciela lub np. z darmowego wzoru, który zamieściliśmy w niniejszym artkule. 
3. Wypełnij wniosek wprowadzając do niego wszystkie wymagane przez towarzystwo ubezpieczeniowe dane, czyli: swoje dane osobowe, numer polisy, która ma zostać wypowiedziana, datę, która ma zakończyć okres ubezpieczenia, swój numer rachunku bankowego oraz ewentualnie uzasadnienie złożenia wypowiedzenia. 
4. Wpisz we wniosku miejsce oraz datę, z którą składasz wypowiedzenie, a także złóż własnoręczny podpis w odpowiedniej rubryce. 
5. Wyślij wniosek pocztą, złóż osobiście w oddziale towarzystwa, ewentualnie, jeśli jest taka możliwość, wyślij go drogą elektroniczną. 

Czy ubezpieczyciel może wypowiedzieć umowę ubezpieczenia? 

1. Kiedy ubezpieczyciel zdążył już podjąć działania odszkodowawcze, a ubezpieczony nie opłacił jeszcze składki, czyli nie dotrzymał zapisanego w umowie terminu. 
2. Kiedy wyczerpane zostały sumy ubezpieczenia mieszkania lub domu, czyli kiedy doszło do szkody całkowitej, a ubezpieczony otrzymał pełne odszkodowanie za poniesione straty. 
3. Kiedy w momencie podpisywania umowy ubezpieczenia domu lub mieszkania towarzystwo ubezpieczeniowe posiadało niepełną wiedzę o skali ryzyka, na które się godzi. Chodzi tutaj o sytuację, w której ubezpieczony zataił przed ubezpieczycielem istotne informacje na temat skali tego ryzyka. 
4. Kiedy podstawowy przedmiot ubezpieczenia, czyli nieruchomość, zmienia właściciela. Dotyczy to zarówno podpisania umowy kupna-sprzedaży domu lub mieszkania, jak i przekazania nieruchomości w darowiźnie. 

Koniec umowy ubezpieczenia domu – co zrobić?

Okres ubezpieczenia mieszkania i domu może skończyć się samoistnie (wygaśnięcie umowy w dniu ustalonym wcześniej przez jej strony) lub w skutek złożenia wypowiedzenia przez towarzystwo lub ubezpieczonego. Na ten moment warto się nieco wcześniej przygotować, żeby zachować ciągłość ochrony. Szkoda może przecież wystąpić w każdej chwili i lepiej uniknąć sytuacji, w której straty finansowe powstaną pomiędzy wygaśnięciem jednej, a wejściem w życie drugiej umowy. 

Kiedy kończy się twoje ubezpieczenie, możesz albo przedłużyć umowę z towarzystwem, z którego usług korzystałeś dotychczas, albo poszukać nowej, bardziej atrakcyjnej oferty. Ważne jest to, żeby przy wyborze kolejnej polisy dobrać odpowiedni zakres ubezpieczenia. Zastanów się więc, jakie mienie chcesz objąć ochroną, czy mają to być tylko mury i elementy stałe, czy również ruchomości domowe i innego typu mienie (przedmioty specjalne lub do działalności, zabudowania na posesji, domek letniskowy, itd.). Rozważ też, jakie ryzyka ma zawierać polisa, czy tylko podstawowy pakiet zdarzeń losowych, czy może też np. ryzyka kradzieżowe, powódź, OC w życiu prywatnym, Home Assistance czy stłuczenie przedmiotów szklanych. Obecnie towarzystwa mają wiele do zaoferowania, a ich polisy mogą uwzględniać łącznie ponad 30 zdarzeń, w tym wiele nietypowych i oryginalnych. Podobnie jest z przedmiotem ubezpieczenia, który wcale nie musi się ograniczać do samej nieruchomości i jej wyposażenia. 

Szukając nowej polisy mieszkaniowej sprawdź, ile kosztuje interesujący cię produkt w większej liczbie towarzystw. W tym celu możesz użyć porównywarki ubezpieczeń, gdzie znajdziesz oferty czołowych ubezpieczycieli. To proste i intuicyjne narzędzie pozwoli ci w dosłownie kilka minut porównać oferty czołowych ubezpieczycieli i sprawdzić, jakie są różnice w cenie polisy o konkretnych parametrach. Po przeprowadzeniu kalkulacji zauważysz, że produkty o niemal identycznym zakresie w każdym towarzystwie mają inną cenę, a różnice potrafią sięgać kilkuset złotych w skali roku.

– wyjaśnia Ewelina Ratajczak, ekspertka portalu ubezpieczeniemieszkania.pl. 

Źródło: opracowanie własne na podstawie OWU.

Gdzie kupię kolejne ubezpieczenie domu i mieszkania?

Polisę dla nieruchomości warto dobrać pod kątem zawartości, jak i ceny. Jeśli chcesz posiadać kompleksowe ubezpieczenie, pamiętaj o wykupieniu dodatków, np. wyposażenia mieszkania czy domu. Taka ochrona przyda się w razie pożaru, zalania czy kradzieży i kosztuje niewiele. A jeśli nie chcesz przepłacać za ten sam lub podobny produkt, sprawdź wysokość składki dla Twojej nieruchomości w naszym kalkulatorze polis mieszkaniowych.

Sprawne i rzetelne porównanie większej liczby ofert jest możliwe dzięki porównywarce ubezpieczeń. Jak to zrobić? W bardzo prosty sposób, wystarczy wykonać następujące czynności:

1. Uzupełnić w formularzu informacje o rodzaju nieruchomości, metrażu, roku budowy i adresie.
2. Wskazać formę własności, podać wiek ubezpieczającego, a także liczbę szkód z ostatnich lat oraz planowany termin rozpoczęcia ubezpieczenia.
3. Skomponować zakres ochrony, czyli dobrać mienie do ubezpieczenia oraz ryzyka.
4. Zadeklarować sumy ubezpieczenia dla poszczególnych rodzajów mienia: murów, elementów stałych i ewentualnie ruchomości domowych.
5. Podać, jakie zabezpieczenia antywłamaniowe posiadamy – jeśli chcemy wykupić też ochronę przed kradzieżą z włamaniem.
6. Podać adres mailowy – jeśli chcemy zapisać kalkulację i wrócić do niej w dowolnym momencie.
7. Wybrać tę ofertę, która nas interesuje, a do wyboru będziemy mieli m. in. ubezpieczenia od: Proamy, Generali, Link4, Wiener, Benefii, TU Europa, Inter Polska, mtu24.pl, Nationale-Nederlanden czy Allianz.
8. Podać dane osobowe potrzebne do finalizacji transakcji oraz wybrać jedną z dostępnych form płatności: BLIK, przelew online, PayPo, karta płatnicza debetowa lub kredytowa, Google Pay.

Interesuje Cię kupno mieszkania i rozważasz rynek wtórny? Pamiętaj, że każdy z etapów zakupu mieszkania, czy to poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości, czy sprawdzanie księgi wieczystej czy zawarcie umowy przedwstępnej są bardzo ważne. Kupno mieszkania z rynku wtórnego wymaga czasu ze względu na sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, informacji ze spółdzielni mieszkaniowej oraz często zawarcia umowy zawarcia kredytu hipotecznego. Każdy z tych etapów powinien mieć miejsce w określonym terminie, by bezpiecznie kupić mieszkanie. Nie każdy z nas zdaje sobie sprawy z tego, jak ważne jest podpisanie umowy przedwstępnej, ustanowienie hipoteki czy odpis aktu notarialnego. Poniżej poznasz szczegóły tego, jak powinien przebiegać proces zakupu mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku.

Krok 1: Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości

Kupno mieszkania to poważny krok i daj sobie czas na każdy poszczególny element tego przedsięwzięcia. Aby zakup mieszkania nie okazał się porażką, sprawdź dokładnie swoją przyszłą nieruchomość. Ważna jest nie tylko ocena stanu technicznego budynku i lokalu, który zamierzasz kupić. Zwróć również uwagę na stan prawny nieruchomości. O tym pamiętaj!

Numer księgi wieczystej

Zakup mieszkania używanego niesie za sobą kilka ważnych zagrożeń. Sprawdź, czy sprzedający na pewno jest jedynym właścicielem lokalu. Dzięki temu zyskasz pewność, że transakcja jest zgodna z prawem. Ponadto, w księdze wieczystej znajdziesz informacje o tym, czy mieszkanie nie jest zadłużone lub obciążone tzw. dożywociem. Przy zakupie mieszkania sprawdzenie księgi wieczystej to konieczność. 

Zaświadczenia od wspólnoty lub spółdzielni o niezaleganiu z płatnościami

Pamiętaj również o tym, by sprawdzić, czy poprzedni właściciel mieszkania z rynku wtórnego nie zalegał z płatnościami. Udaj się do wspólnoty mieszkaniowej i sprawdź, czy mieszkanie nie jest obciążone zadłużeniem. Twój kontakt z poprzednim właścicielem mieszkania może być mocno ograniczony i może w dużym stopniu ograniczać się do pośredniczenia biura nieruchomości.

Informacje od dostawców mediów

Kupując mieszkanie zwróć również uwagę na inne zobowiązania. Zapytaj pośrednika nieruchomości lub ustal, czy rozliczeni zostali wszyscy dostawcy mediów. Może okazać się, że poprzedni właściciel nie opłacał od dłuższego czasu prądu, gazu lub internetu. W przypadku mieszkań używanych zdarza się, że zakup mieszkania może skomplikować się z powodu rozliczeń z poprzednimi dostawcami.

Oświadczenie o braku jakichkolwiek lokatorów zameldowanych w lokalu 

Jeśli po zakupie mieszkania z rynku wtórnego okaże się, że ktoś jest zameldowany pod tym adresem, może to być kłopotliwe. Aby taką osobę wymeldować, trzeba złożyć pozew o eksmisję do sądu rejonowego. Takie postępowanie może ciągnąć się latami. Z pewnością wolisz tego uniknąć.

Dobrym pomysłem jest także sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Znajdziesz w nim informacje o tym, jakie inwestycje są zaplanowane najbliższej okolicy lokalu. Dzięki temu unikniesz zakupu mieszkania w pobliżu, którego ma powstać, np. galeria handlowa czy duży zakład produkcyjny.

Krok 2: Zawarcie umowy przedwstępnej

Jeśli masz pewność, że stan prawny nieruchomości jest zgodny z informacjami, które podaje Ci właściciel, możesz umówić się na podpisanie umowy przedwstępnej. Jest to dokument, który należy sporządzić w formie pisemnej. Stanowi on pewnego rodzaju „rezerwację” lokalu. Podpisanie tej umowy daje pewność, że właściciel nie sprzeda mieszkania innej osobie, która np. zaproponuje za nie większą kwotę.

Boisz się, że sprzedawca jest nieuczciwy i może wyłudzić od Ciebie pieniądze? Zdecyduj się na podpisanie umowy przedwstępnej w formie umowy przyrzeczonej. Wówczas do księgi wieczystej zostanie wprowadzony zapis o tym, że mieszkanie jest przeznaczone na sprzedaż. Zapobiegnie to próbie oszustwa.

Krok 3: Przekazanie zadatku

W momencie podpisywania umowy przedwstępnej trzeba przekazać sprzedającemu zadatek. Może on wynieść od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych — w zależności od Twoich ustaleń z właścicielem nieruchomości. Przepisy prawa tego nie regulują. Jednak zazwyczaj ta opłata wynosi 10% wartości lokalu.

Zadatek stanowi zabezpieczenie dla obu stron, że umowa nie zostanie zerwana i dojdzie do transakcji. Jednak jest pewien „haczyk”. Jeśli zdecydujesz się jednak zrezygnować z zakupu nieruchomości, właściciel będzie miał prawo zatrzymać pieniądze. Natomiast jeśli to sprzedawca się wycofa z dotychczasowych ustaleń, będzie musiał Ci wypłacić dwukrotność wpłaconego zadatku.

Krok 4: Zgromadzenie potrzebnych środków

Po podpisaniu umowy przedwstępnej masz czas na zebranie gotówki. Jeśli zamierzasz sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, czeka Cię dość czasochłonna procedura. Poznaj jej etapy.

• Znalezienie korzystnej oferty kredytu

Kredyt hipoteczny można znaleźć w ofercie większości banków. Jednak wiele osób decyduje się zawrzeć umowę w instytucji, w której prowadzi konto osobiste. Dzieje się tak np. z powodu poczucia lojalności czy zaufania do dobrze znanego pracownika. Warto pamiętać, że takie działanie może nie być opłacalne — banki nie proponują swoim starym klientom kredytów na atrakcyjniejszych warunkach. Dlatego warto zawsze porównać oferty różnych instytucji. Możesz to zrobić, np. za pośrednictwem porównywarki kredytów dostępnej na stronie finanse.rankomat.pl.

W serwisie znajduje się formularz, w którym należy podać informacje odnośnie do celu kredytowania, potrzebnej kwoty i okresu spłaty. Ponadto istotne są dane o Twojej sytuacji finansowej i zobowiązaniach, które spłacasz. Są one niezbędne, żeby móc wstępnie obliczyć Twoją zdolność kredytową.

Na podstawie tych informacji system przeanalizuje dostępne oferty i przedstawi listę najkorzystniejszych propozycji dla Ciebie. Tobie pozostanie porównać wszystkie opcje i wybrać spośród nich najlepsze trzy.

• Złożenie wniosku o kredyt

Po wybraniu trzech ofert kredytów hipotecznych czas na złożenie wniosków. Dlaczego aż trzech? Składając kilka zapytań o udzielenie finansowania, zwiększasz swoje szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji. Do dokumentów należy zawsze dołączyć zaświadczenie o dochodach bądź zatrudnieniu. Na jego podstawie instytucje ocenią Twoją zdolność finansową i sprawdzą, czy stać Cię na kredyt hipoteczny.

W większości banków otrzymasz decyzję wstępną po kilku dniach roboczych. Są także instytucje, które udzielają odpowiedzi od razu.

• Zgromadzenie niezbędnych dokumentów odnośnie do nieruchomości

Po decyzji wstępnej czas na przedstawienie bankowi przedmiotu finansowania, czyli wybranego mieszkania. Potrzebne są m.in. księga wieczysta i zaświadczenie o braku zadłużeń ze spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto niezbędne jest udostępnienie umowy przedwstępnej.

Dokładne wytyczne odnośnie do dokumentów do dostarczenia na tym etapie otrzymasz w banku.

• Oczekiwanie na decyzję ostateczną

Po zebraniu wszystkich dokumentów bank ma 21 dni na wydanie ostatecznej decyzji o czym, czy udzieli Ci kredytu, czy też nie. Rzadko zdarza się, żeby trwało to krócej, dlatego warto uzbroić się w cierpliwość.

Jeśli udało Ci się uzyskać pozytywną odpowiedź z kilku różnych banków, zapoznaj się z przedstawionymi przez nie warunkami. Następnie wybierz najtańszy kredyt. Pamiętaj, że różnica w całkowitym koszcie zobowiązania może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych! Dlatego nie decyduj się na „pierwszą lepszą” ofertę.

• Podpisanie umowy kredytowej

Gdy otrzymasz decyzję ostateczną, umów się na wizytę w banku, aby zawrzeć umowę kredytową. Pamiętaj, że może to zająć kilka godzin, dlatego zarezerwuj sobie wystarczająco dużo czasu.

Samo podpisanie tego dokumentu nie oznacza, że sprzedający od razu otrzyma pieniądze za mieszkanie. Najpierw trzeba dopełnić formalności związanych z przeniesieniem prawa własności do lokalu.

Krok 5: Podpisanie aktu notarialnego

Kolejny krok w procesie zakupu nieruchomości to podpisanie aktu notarialnego. Oczywiście należy to zrobić u notariusza — tylko wówczas zyskasz prawo własności do nieruchomości.

W akcie notarialnym, oprócz informacji o przekazywaniu praw własności do lokalu, trzeba wskazać termin, w którym poprzedni właściciel opuści mieszkanie. Zazwyczaj ma to miejsce 7-14 dni po podpisaniu aktu notarialnego, ale w wyjątkowej sytuacji może to potrwać nawet pół roku. Warto dokładnie uregulować tę kwestię!

Pamiętaj, że notariusz może zająć się zapłaceniem podatku dla urzędu skarbowego oraz złożeniem wniosku o dokonanie zmian w księdze wieczystej. Jednak te usługi są dodatkowo płatne.

Krok 6: Spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego ze stanem liczników

Zanim właściciel opuści mieszkanie, sporządź protokół zdawczo-odbiorczy. Należy w nim zapisać, co znajduje się na terenie lokalu i w jakim jest on stanie. Dzięki temu sprzedawca nie będzie mógł wnieść roszczeń, że np. przywłaszczasz sobie jakąś jego rzecz.

W dokumencie nie może zabraknąć także informacji odnośnie do stanów liczników. Pozwoli Ci ona rozliczyć się z właścicielem ze zużytych mediów. Ponadto protokół będzie stanowić podstawę do zawarcia nowej umowy z dostawcami wody, prądu czy gazu.

Krok 7: Odebranie kluczy

Gdy wszystkie formalności zostaną dopełnione, a właściciel wyprowadzi się z mieszkania, otrzymasz klucze do lokalu. Teraz możesz zacząć przeprowadzkę do swojego wymarzonego M!

Zakup lokalu z rynku wtórnego to długotrwały proces. Warto jednak go przejść, aby w końcu zamieszkać na swoim. Jeśli jednak masz już za sobą sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, formalności dotyczące księgi wieczystej, wspólnoty mieszkaniowej czy aktu notarialnego, możesz pomyśleć o dalszych czynnościach związanych np. z zakupem polisy mieszkaniowej.

Krok 8: Ubezpiecz mieszkanie

Ustal ryzyko, jakiego się obawiasz

Jeśli zakup mieszkania jest jeszcze przed Tobą, możesz nie mieć pewności co do tego, którą nieruchomość wybierzesz, jak długo potrwa czas załatwiania wszystkich czynności cywilnoprawnych oraz usług agencji nieruchomości. W przypadku mieszkań w innym mieście możesz nie znać dokładnie okolicy, przez co trudniej ustalić ryzyka związane z włamaniem czy innymi zagrożeniami zewnętrznymi. Ważne jest, żebyś zwrócił uwagę nie tylko na stan techniczny mieszkania, ale również to, czy w pobliżu stoi stare drzewo, które może połamać się w czasie wichury, czy niedaleko znajduje się rzeka, która po ulewnych deszczach zaleje Ci piwnicę?

Zanim zdecydujesz się na kupno mieszkania z rynku wtórnego możesz porozmawiać z poprzednim właścicielem mieszkania, kimś, kto mieszka w okolicy lub osobami ze wspólnoty mieszkaniowej. Zanim dojdzie do finalizacji transakcji, warto wiedzieć, jakie realne zagrożenia występują w tej okolicy.

Określ wartość swojego mieszkania z rynku wtórnego

Wartość mieszkania z rynku wtórnego w chwili zakupu może różnić się od wartości w chwili, gdy będziesz chciał ubezpieczyć swoją nieruchomość. Dzieje się tak często ze względu na remont – może on trwać miesiącami, przez co mogą zmienić się ceny mieszkań w okolicy, ale i sam remont może podnieść wartość mieszkania.

Sprawdź dostępne opcje i ceny

Jeszcze przed zakupem mieszkania możesz sprawdzić dostępne oferty ubezpieczeniowe. Taka polisa nie musi być wcale dużym wydatkiem. Opłacasz składkę roczną, dzięki czemu nie jest to stały wydatek, który powinieneś uwzględnić w miesięcznym budżecie.

Zobacz, jaki jest stan techniczny mieszkania, jak konkretna lokalizacja może wpływać na ryzyko dla Twojej nieruchomości i porównaj dostępne opcje. Każde towarzystwo ubezpieczeniowe może oferować nieco inny zakres ochrony. Dzięki porównaniu nie przegapisz żadnego korzystnego rozwiązania.

Wybierz najlepszą ofertę 

Skorzystaj z pomocy porównywarki ubezpieczeniowej. W oparciu o informacje o wartości mieszkania oraz położenia nieruchomości możesz otrzymać listę wielu różnych produktów ubezpieczeniowych. Dzięki temu nie przepłacisz za ochronę mieszkania i wybierzesz najlepiej pasującą ofertę. Porównywarka ułatwi Ci również kontakt z profesjonalnymi agentami, z którymi możesz porozmawiać o szczegółach oferty.