Najem okazjonalny został stworzony specjalnie dla właścicieli nieruchomości, którzy przy wynajmie chcieliby lepiej chronić swoje prawa. Procedura, jaka wiąże się z zawieraniem umowy najmu okazjonalnego, jest nieco bardziej skomplikowana niż w przypadku umowy standardowej. W tym artkule wyjaśniamy, czym dokładnie jest najem okazjonalny i co oznacza dla wynajmującego.

Najem okazjonalny – co to jest?

Najem okazjonalny to jeden z kilku rodzajów najmu lokalu mieszkaniowego. Wynajem w oparciu o umowę najmu okazjonalnego daje właścicielom domów i mieszkań możliwość szybkiej eksmisji komorniczej, jeśli najemca okaże się nieuczciwy.

Umowa najmu okazjonalnego nakłada na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w przypadku niedopełnienia obowiązków zawartych w umowie lub łamaniu zawartych w niej zasad. Oświadczenie najemcy składają na podstawie aktu notarialnego.

Właściciel, który wynajmuje swoją nieruchomość w oparciu o takie zasady, w przypadku wystąpienia problemów, np. z płatnością, może wypowiedzieć umowę najemcom, a następnie wszcząć natychmiastowe postępowanie egzekucyjne. W ten sposób nie trzeba trudzić się w wytaczaniu, ciągnących się często w nieskończoność, procesów sądowych.

Dla kogo umowa najmu okazjonalnego?

Z najmu okazjonalnego mogą skorzystać jedynie ci właściciele nieruchomości, którzy wynajmują lokale pełniące funkcje mieszkaniowe. Jeśli więc wynajmujemy lokal usługowy, nie będziemy mogli podpisać umowy o najem okazjonalny z najemcą. Na zasadach najmu okazjonalnego możemy także podnająć nieruchomość lub jej wydzieloną część.

Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów z najmu okazjonalnego mogą skorzystać jedynie osoby prywatne, ten model prawny nie przysługuje firmom.

Umowa najmu okazjonalnego – co powinna zawierać?

Umowa najmu okazjonalnego, aby miała moc prawną, musi być odpowiednio skonstruowana.

Należy dołączyć do niej następujące dokumenty dodatkowe:

• oświadczenie w formie aktu notarialnego podpisane przez najemcę, w którym dobrowolnie poddaje się eksmisji i zobowiązuje do opróżnienia i oddania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym;
• oświadczenie najemcy z adresem innego mieszkania, w którym zamieszka on, gdy będzie musiał opróżnić i opuścić wynajmowany lokal;
• oświadczenie właściciela nieruchomości (o której mowa powyżej) lub osoby posiadającej prawa do tego mieszkania, w którym wyrażona jest zgoda na zamieszkanie najemcy w tymże lokalu po zakończeniu trwania umowy najmu.

Właściciel wynajmowanej nieruchomości ma ponadto obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Obowiązek ten dotyczy jednak tylko osób prywatnych, zwolnieni są z niego ci, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości.

Jeżeli któryś z powyższych obowiązków nie zostanie spełniony, umowa najmu okazjonalnego nie będzie miała pełnej mocy prawnej – funkcjonować będzie jako zwykła umowa najmu.

Najem okazjonalny opłaca się czy nie?

Wynajem nieruchomości w oparciu o najem okazjonalny wiąże się z wyższymi kosztami niż w przypadku standardowej umowy. Dlatego też niekoniecznie będzie dobrym pomysłem, jeśli swoją nieruchomość chcemy wynająć na krótki czas.

Najem okazjonalny to forma prawna, która najbardziej opłaca się przy wynajmie długoterminowym – na co najmniej dwa lub więcej lat.

Najem okazjonalny to dobre zabezpieczenie dla tych, którzy wynajmują apartamenty lub bogato wyposażone nieruchomości – w takim przypadku dodatkowe koszty mają mocne uzasadnienie w wartości mienia powierzanego osobom trzecim.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Zgodnie z prawem, umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony. Czas ten nie może być dłuższy niż 10 lat.

Umowę najmu okazjonalnego można wypowiedzieć zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów:

• jeśli najemca nie uregulował  czynszu (lub innych opłat) za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo otrzymania pisemnego upomnienia oraz informacji o zamiarze wypowiedzenia umowy wraz z dodatkowym miesięcznym terminem do zapłaty zaległych należności.
• gdy najemca, pomimo pisemnego upomnienia, używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem;
• gdy działania najemcy zaburzają porządek domowy, utrudniając życie innym mieszkańcom;
• gdy w wyniku działania najemcy w mieszkaniu powstają szkody;
• jeśli bez pisemnej zgody właściciela najemca wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania mieszkanie lub jego część;
• jeśli najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w załączniku do umowy najmu okazjonalnego i nie podał adresu innego mieszkania.

Umowa najmu okazjonalnego – jak eksmitować najemcę?

Może się zdarzyć, że pomimo zakończenia lub zerwania przez właściciela umowy najmu okazjonalnego, najemca nie chce opuścić mieszkania. Co w takie sytuacji zrobić? Eksmisję przeprowadzić trzeba w kilku krokach.

Krok 1.

Przekazujemy najemcy oficjalne pisemne żądanie opróżnienia i opuszczenia lokalu w terminie nie dłuższym niż siedem dni, licząc od daty doręczenia pisma.

Krok 3.

Jeżeli wysłanie powyższego pisma nie przyniosło oczekiwanych skutków, właściciel może złożyć wniosek w sądzie o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu złożonemu przez najemcę przy podpisywaniu umowy.

Krok 4 .

Kiedy sąd rozpatrzy wniosek, uruchomi przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji. W ten sposób proces eksmisji w oparciu o umowę najmu okazjonalnego będzie znacznie krótszy niż w przypadku zwykłej umowy najmu, a co za tym idzie, również koszty będą niższe.

Najem okazjonalny – jak przekonać najemcę do podpisania umowy?

Najem okazjonalny został stworzony po to, by chronić prawa właścicieli. Najemcy zwykle nie widzą w tej formie prawnej korzyści dla siebie, a nawet wręcz obawiają się podpisać taką umowę najmu. Dla uczciwych lokatorów nie ma jednak w niej żadnego zagrożenia. Jedynie nieco czasochłonna może okazać się konieczność wizyty u notariusza.

Właściciel, któremu zależy na wynajęciu nieruchomości w oparciu o najem okazjonalny powinien dokładnie wytłumaczyć przyszłym lokatorom, dlaczego przedstawia właśnie ten rodzaj umowy. Szczerze poinformujmy najemcę o swoich obawach związanych z utratą cennych sprzętów znajdujących się w mieszkaniu, powiedzmy o strachu przed nieposzanowaniem cennego mienia czy brakiem opłat za czynsz.

Aby zachęcić przyszłych najemców do podpisania umowy najmu okazjowego, zaproponujemy pokrycie kosztów związanych z przygotowaniem aktu notarialnego. Zwykle opłaty te wynoszą ok. 200 zł.

Ile wynosi podatek od najmu okazjonalnego?

Podatek za wynajem okazjonalny możemy opłacić na dwa sposoby:

• w formie ryczałtu,
• na zasadach ogólnych.

Poniżej dokładnie wyjaśniamy każdą z tych dwóch form.

Ryczałt

Przy rozliczeniach za najem okazjonalny ryczałtem należy zastosować stawkę w wysokości 8,5%. Jeśli chcemy rozliczać najem okazjonalny podatkiem ryczałtowym, będziemy musieli udać się do urzędu skarbowego z pismem, w którym zawiadamiamy o wyborze takiej właśnie metody opodatkowania.

Termin, w jakim zobowiązani jesteśmy do złożenia takiego oświadczenia, zależy od tego, czy wynajmujemy nieruchomość po raz pierwszy, czy kontynuujemy wynajem.

Przy pierwszym wynajmie, oświadczenie o formie rozliczenia musimy złożyć do urzędu najpóźniej do 20. dnia miesiąca, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z najmu (a jeśli miesiącem tym jest grudzień – mamy czas do końca roku).

Przy wynajmie kontynuowanym, oświadczenie o wyborze podatku ryczałtowego musimy złożyć nie później niż do 20 stycznia.

Jeśli, już  po złożeniu takiego oświadczenia, będziemy chcieli jednak zmienić formę rozliczenia za najem okazjonalny, można to będzie zrobić dopiero od kolejnego roku kalendarzowego.

Jeśli spóźnimy się ze złożeniem oświadczenia w urzędzie skarbowym, podatek za najem okazjonalny będzie automatyczne rozliczany na zasadach ogólnych.

Podatek na zasadach ogólnych

Przy rozliczeniach na zasadach ogólnych należy zastosować stawkę w wysokości 18% lub 32%. Pod uwagę bierze się tu całkowity dochód – również dochody z innych źródeł. Ta metoda opłacalna jest dla tych właścicieli nieruchomości, którzy w roku rozliczenowym przeprowadzili remont w mieszkaniu – poniesione wydatki można doliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Czy mieszkanie na najem okazjonalny trzeba ubezpieczyć?

Aby jeszcze lepiej zabezpieczyć siebie i swoją nieruchomość mieszkanie na najem okazjonalny warto ubezpieczyć. Nie jest to prawnym obowiązkiem, ale z całą pewnością dobrze jest to rozważyć.

Polisa przyda się, jeśli nieuczciwy lokator zdemoluje lokal lub przestanie za niego płacić. Oferty ubezpieczeniowe dostępne na rynku są bardzo szerokie – możemy ubezpieczyć nieruchomość od wielu różnych rodzajów ryzyka. 

Do wyboru są dwa rodzaje ubezpieczenia mieszkania:

• podstawowe – ochrona ścian i stałych elementów mieszkania,
• rozszerzone – ochrona wraz z wyposażeniem mienia ruchomego (wyposażenia).

Podstawowa polisa mieszkaniowa zabezpieczy naszą nieruchomość na wypadek aż kilkunastu zdarzeń losowych, tj. pożar, wybuch, dym i sadza, huragan, zalanie, ulewny deszcz, grad, uderzenie pioruna itp.

Rozszerzona polisa mieszkaniowa chroni także wyposażenie – wszystkie przedmioty, które nie są na stałe przytwierdzone w nieruchomości. Mienie ruchome w tym zakresie będzie ubezpieczone na wypadek tych samych zdarzeń, które zawarte są w podstawie, a dodatkowo także od ryzyka kradzieży z włamaniem.

Do polisy rozszerzonej możemy dobrać różne dodatki, które zwiększą nasze bezpieczeństwo  i komfort, np. ubezpieczenie od przepięć (dość często powodują one awarię cennych sprzętów elektronicznych).

Ubezpieczenie nieruchomości powinien rozważyć nie tylko właściciel, który ją wynajmuje, ale także lokator, który będzie  w niej mieszkał.

Jakie ubezpieczenie dla najemcy i dla wynajmującego?

Jeżeli w nieruchomości na wynajem okazjonalny znajdują się głównie sprzęty zabudowane, tj. zabudowane AGD w kuchni, system szaf przesuwanych itp., może nam wystarczyć polisa podstawowa. Lecz jeśli chcemy wynająć mieszkanie wyposażone, np. w telewizor, meble, dywany, elementy wystroju wnętrz itp., warto wykupić rozszerzone ubezpieczenie – wraz z ochroną mienia ruchomego.

Ubezpieczenie wyposażenia może okazać się pomocne również dla lokatorów, którzy wprowadzają się do mieszkania z własnymi cennymi przedmiotami. Aparat fotograficzny, komputer czy instrumenty muzyczne mogą bezpowrotnie zniknąć w wyniku włamania do mieszkania. Jeśli tak się stanie, a będziemy mieli wykupione ubezpieczenie, ich równowartość zwróci nam ubezpieczyciel.

Właścicielom nieruchomości przeznaczonych na najem krótkoterminowy z pewnością przyda się dodatek do polisy Home Assistance, który obejmuje szereg usług przy szkodzie, m.in. bezpłatną pomoc fachowca (hydraulika, elektryka, informatyka itp.), którego w razie awarii zorganizuje ubezpieczyciel.

A jeśli w nieruchomości znajdują się cenne przedmioty szklane, np. szklane stoły czy szklane drzwi tarasowe, je również możemy ubezpieczyć w ramach dodatku do polisy mieszkaniowej.

Przydać się może również ubezpieczanie OC w życiu prywatnym, które zabezpieczy nas na wypadek wyrządzenia szkód osobom trzecim, np. jeżeli w mieszkaniu dojdzie do zalania i woda przedostanie się do sąsiadów, ubezpieczyciel wypłaci nam odszkodowanie na pokrycie tych strat.

Polisa mieszkaniowa dostępna jest w różnych zakresach ochrony. Podstawowe ubezpieczenie zapewni nam ochronę nieruchomości na wypadek wielu zdarzeń losowych. Rozszerzona polisa będzie chronić także wyposażenie na wypadek kradzieży z włamaniem. Kompleksową ochronę zapewnią nam dodatki, tj. OC w życiu prywatnym czy Home Assistance. Dobrej polisy w atrakcyjnej cenie warto poszukać za pomocą kalkulatora polis mieszkaniowych. Szybko i prosto porównasz w nim oferty nawet kilkunastu towarzystw  i w jednym miejscu znajdziesz najlepszą dla siebie opcję.

Idea mikroapartamentów pochodzi z Zachodu, a dokładniej z Nowego Yorku. To tam, na Manhattanie, powstały pierwsze tego typu lokale mieszkalne. Szybko zostały docenione przez młodych ludzi poszukających pierwszych własnych mieszkań oraz przez inwestorów, szukających sposobu na zarobek przy stosunkowo niedużym wkładzie finansowym.

Co to są mikroapartamenty?

Mikroapartament to najczęściej mieszkanie wykończone „pod klucz”, do którego można się od razu wprowadzić. Poza niewielką łazienką, jest w nim tylko jedno pomieszczenie, które służy jednocześnie za salon, sypialnię, pokój do pracy oraz kuchnię. Pomimo tak małego metrażu, tego typu lokale są zwykle bardzo funkcjonalne – w przemyślany kreatywny sposób, wykorzystany jest każdy skrawek przestrzeni (wielofunkcyjne meble, łóżka na antresolach itp.). 

Gdzie w Polsce buduje się mikroapartamenty?

W Polsce pierwszy budynek z mikroapartamentami wybudowano w 2013 roku we Wrocławiu – w ramach projektu „Starter” stworzono prawie 150 kawalarek wykończonych „pod klucz”, o wielkości od 12 do 27 m².

Budynek ten zlokalizowany jest przy Placu Grunwaldzkim, w otoczeniu uczelni państwowych, dużej galerii handlowej, wielu sklepów oraz punktów usługowych i z bardzo dobrym połączeniem komunikacyjnym we wszystkie strony miasta. Na parterze „Starteru” ulokowane są nowoczesne restauracje i kawiarnie. Mieszkania kosztowały od 90 tys. zł do około 220 tys. zł netto i zostały wyprzedane w rok.

Popyt na tego rodzaju mieszkania okazał się bardzo duży i wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Obecnie we Wrocławiu są już trzy tego typu budynki. Rynek mikroapartamentów rośnie także w innych miastach, m.in. w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i w Lublinie. W Warszawie w ramach inwestycji "Pole Mokotowskie" powstały nawet lokale o powierzchni niecałych 7 m2.

Dlaczego mikroapartamenty wzbudzają kontrowersje?

Mikroapartamenty wzbudzają nie tylko zainteresowanie, ale i kontrowersje. Zgodnie z obowiązującymi przepisami w Polsce, powierzchnia mieszkania powinna wynosić co najmniej 25 m2 powierzchni użytkowej.

Firmy deweloperskie na różne sposoby obchodzą to prawo, oferując np. mikroapartamenty jako lokale użytkowe, nie mieszkania. Lecz na lokale użytkowe nałożona jest wyższa stawka podatku VAT – 23% (zamiast 8%), którą zmuszony jest uiścić kupujący.

Skąd bierze się popularność mikroapartamentów?

Największe zalety mikroapartamentów to cena oraz lokalizacja. W porównaniu do zwykłych mieszkań, można je kupić przy mniejszym wkładzie finansowym. Powstają najczęściej w dużych miastach, bardzo blisko centrum, w miejscach z doskonale rozwiniętą infrastrukturą. 

Te niewielkie kawalerki zwykle reklamowane są jako nieruchomości dedykowane młodym ludziom – studentom, singlom, którzy szukają niedrogiego własnego M. Lecz bardzo często kupują je także inwestorzy z myślą o wynajmie – w miarę upływu lat nieruchomość zyskuje na wartości, a jednocześnie generuje stały dochód. W mikroapartamenty inwestuje się nawet o połowę mniej niż w standardowe mieszkanie, w dodatku jeśli lokal będzie wynajmowany, można odliczyć 23-procentowy VAT.

Ile kosztują mikroapartamenty?

Ceny mikroapartamentów wydają się atrakcyjne w stosunku do cen zwykłych nieruchomości, lecz gdy zgłębimy temat, okazuje się, że cena za 1m2 jest zwykle wyższa.

Obecnie lokal o wielkości niecałych 8m2 w Warszawie w inwestycji „Pole Mokotowskie” kosztuje ok. 120 tys. zł, czyli 18 tys. za metr kwadratowy.

Nowo wybudowane mikroapartamenty we Wrocławiu kosztują ok. 110 tys. zł netto za 11-12 m2. W Krakowie za mikroapartament o wielkości 12m2 z tarasem musimy zapłacić ok. 180 tys. zł. W Poznaniu, w ramach inwestycji Smart, mikrokawalerka o powierzchni ok. 18m2 to koszt 130 tys. zł netto.

Nieco taniej jest w mniejszych miastach, np. w Lublinie za mikroapartament o powierzchni ok 12m2 zapłacimy mniej niż 100 tys. zł netto.

Na rynku wtórnym przykładowe ceny w otodom.pl wyglądają następująco: 295 tys. zł za 17-metrowy mikroapartament w Krakowie, w okolicach Wawelu, 210 tys. zł za 16 metrów we Wrocławiu, ok. 100 tys. zł za 13-metrowa kawalerkę w Łodzi i 215 tys. zł za 16-metrów w Lublinie.

Jak ubezpieczyć mikroapartament?

Jeżeli zdecydujemy się na zakup mikroapartamentu, warto go ubezpieczyć. Polisę dobrze jest wykupić zarówno, jeśli lokal kupiliśmy na własnych użytek, jak i wtedy, gdy mamy zamiar go wynajmować. W nieruchomości w każdej chwili może dojść do różnych szkód, w wyniku których mieszkanie może zostać poważnie uszkodzone lub nawet bezpowrotnie utracone.

Jednym z największych zagrożeń jest ogień, który w tak małym lokalu może błyskawicznie się rozprzestrzenić i strawić cały nasz dobytek.

Warto pomyśleć także o ubezpieczeniu mikroapartamentu na wypadek zalania, kradzieży z włamaniem czy powodzi – jeśli nasza nieruchomość znajduje się na niskiej kondygnacji. Od tego jakie ryzyka chcemy uwzględnić w zakresie ubezpieczenia, zależy rodzaj polisy.

W ramach podstawowej polisy mieszkaniowej możemy ubezpieczyć mikroapartament na wypadek aż kilkunastu zdarzeń losowych, tj. pożar, wybuch, dym i sadza, huragan, intensywne opady deszczy, śniegu i gradu, zalanie itp. Taka polisa obejmuje jednak tylko ściany i stałe elementy nieruchomości, tj. drzwi, okna, podłogi, armatura sanitarna, system szaf wbudowanych czy zabudowany sprzęt AGD.

Jeśli chcielibyśmy ubezpieczyć także wyposażenie w mikroapartamencie, tzw. „mienie ruchome”, konieczne będzie wykupienie polisy rozszerzonej. W ramach rozszerzenia możemy chronić wiele cennych przedmiotów, tj. komputer, telewizor, smartfon, instrumenty muzyczne, a nawet książki, ubrania i gotówkę przechowywaną w mieszkaniu.

Rozszerzona polisa mieszkaniowa chroni nas na wypadek tych samych zdarzeń losowych, które zawarte są w podstawie, a dodatkowo także na wypadek kradzieży z włamaniem. Do ubezpieczenia mikroapartamentu możemy również indywidualnie dobrać różne dodatki, np. ochronę na wypadek przepięć, ubezpieczenie od wandalizmu, Home Assistance, które zapewni nam bezpłatną i szybką pomoc fachowców w razie nagłych awarii (hydraulika, informatyka, ślusarza itp.) czy OC wżyciu prywatnym – te trzy ostanie szczególnie mogą się przydać, gdy wynajmujemy lokal.

Im więcej dodatków do ubezpieczenia dobierzemy, tym cena polisy mieszkaniowej za rok ochrony może być wyższa. Dość często jednak, różnica w cenie pomiędzy podstawowym a rozszerzonym ubezpieczeniem mieszkania nie jest duża.

Ile kosztuje polisa mieszkaniowa dla mikroapartamentu?

• mikroapartament o wielkości 12 m2,
• ulokowany we Wrocławiu,
• usytuowany na piętrze pośrednim,
• o wartości 110 tys. zł

Roczny koszt ubezpieczenia mikroapartamentu

Przy kredycie hipotecznym może pojawić się wiele dodatkowych opłat. Jedną z nich jest ubezpieczenie pomostowe. Jego nazwa brzmi niejasno, ma ono jednak bardzo duże znaczenie dla kredytobiorcy i realny wpływ na wysokość kredytu hipotecznego. Wyjaśniamy, czym jest ubezpieczenie pomostowe, ile kosztuje i jak długo trwa.

Co oznacza ubezpieczenie pomostowe?

Banki udzielające kredytów hipotecznych muszą zabezpieczyć się na wypadek niewypłacalności klientów. Ich podstawowym zabezpieczeniem jest wpis do księgi wieczystej. Jednak zanim taki wpis zostanie uprawomocniony, mija od kilku tygodni do nawet kilkunastu miesięcy – czas oczekiwania zależy od  ilości spraw w danym sądzie oraz od rodzaju nieruchomości. Tymczasem bank, już od momentu podpisania umowy kredytowej, zobowiązany jest do wypłaty pieniędzy.

Właśnie dla zabezpieczenia w tym okresie zostało wprowadzone ubezpieczenie pomostowe, które chroni bank do czasu uzyskania wpisu w hipotece. 

Ubezpieczenie pomostowe jest dla banku gwarancją odszkodowania za możliwą utratę praw do kredytowanej nieruchomości, do której może dojść, jeśli kredytobiorca nie wywiąże się z obowiązku spłaty kredytu. 

Czy ubezpieczenie pomostowe jest obowiązkowe?

Ubezpieczenie pomostowe jest dla kredytodawców bardzo ważnym elementem całego procesu udzielania kredytu.

Zapewnia bankom odszkodowanie w przypadku braku spłaty kredytu i utraty praw do hipoteki. Dlatego właśnie jest ubezpieczeniem obowiązkowym. Każdy, kto zdecyduje się na kredyt hipoteczny, będzie musiał wykupić taką polisę.

Od kiedy działa ubezpieczenie pomostowe?

Umowę na ubezpieczenie pomostowe należy zawrzeć już w momencie zawierania umowy kredytowej i od tego momentu zaczyna ono działać. Opłatę za ubezpieczenie pomostowe bank nalicza zwykle w formie podwyższonego oprocentowania.

Ubezpieczenie pomostowe wygasa, gdy wpis do hipoteki zostanie uprawomocniony. Od tej chwili opłaty za ubezpieczenie nie będą już naliczane, oprocentowanie zostaje więc zmniejszone o stawkę ubezpieczenia.

Ile wynosi ubezpieczenie pomostowe?

Koszty za ubezpieczenie pomostowe uwzględniane są zwykle w formie zwiększonego oprocentowania kredytu.

Każdy bank indywidualnie ustala opłaty za ubezpieczenia pomostowe. Najczęściej wynoszą one od 1% do nawet 2,5%.

W niektórych bankach opłata za ubezpieczenie pomostowe może być także ustalana jako jednorazowa kwota, której wysokość stanowi wyznaczony odsetek zwrotu kredytu hipotecznego. W takich sytuacjach opłata jest dla banku zabezpieczeniem na czas oczekiwania wpisu do hipoteki.

Jak obliczyć koszt ubezpieczenia pomostowego? Przykładowa kalkulacja

Aby obliczyć koszty ubezpieczenia pomostowego, najlepiej skorzystać z kalkulatora kredytowego. To narzędzie pozwoli nam wyliczyć koszty szybko i bezbłędnie.

Ale możemy to także zrobić samodzielnie. Przykładowo, do wyliczenia potrzebne będą następujące dane:

• kwota kredytu hipotecznego – 250 000. zł
• czas na spłatę kredytu – 25 lat
• oprocentowanie kredytu – 5,82%
• wysokość raty kredytu – 1583,36 zł.

Koszt kredytu wraz z ubezpieczeniem pomostowym przy marży 1%

1583,36 zł (rata kredytu) + 1% (wysokość marży ubezpieczenia pomostowego) = 1738,35 zł (miesięczny koszt kredytu).

Koszt kredytu wraz z ubezpieczeniem pomostowym przy marży 2%

1583,36 zł (rata kredytu) + 2% (wysokość marży ubezpieczenia pomostowego) = 1 899,83 zł (miesięczny koszt kredytu).

W tym przypadku ubezpieczenie pomostowe zwiększa wysokość raty kredytu o 155 zł – w pierwszym wariancie i o 316 zł – w drugim wariancie.

PAMIĘTAJ!
Im dłużej oczekujemy na wpis do księgi wieczystej, tym dłużej musi działać ubezpieczenie pomostowe i tym więcej mamy do spłacenia.

Od kiedy obowiązuje ubezpieczenie pomostowe?

Początek opłacania polisy pomostowej zależy od tego, na jaką nieruchomość decydujemy się w ramach kredytu hipotecznego. 
Kredytobiorcy, którzy kupują nieruchomość z rynku wtórnego zobowiązani są do opłacania kosztów ubezpieczenia pomostowego od momentu wypłaty kredytu.

Inaczej jest, gdy decydujemy się na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego – wówczas opłaty za ubezpieczenie pomostowe naliczane są od momentu wypłaty pierwszej transzy kredytu.

Czy bank zwraca koszt za ubezpieczenie pomostowe?

Jeśli pomimo wpisu do księgi wieczystej dodatkowa opłata za ubezpieczenie pomostowe będzie przez bank nadal uwzględniana w kosztach kredytu, kredytobiorca ma prawo wnioskować o zwrot nadpłaconego ubezpieczenia pomostowego. Bank ma wówczas obowiązek zwrócić pobierane opłaty.

Pamiętajmy, że roszczenia dotyczące ubezpieczenia pomostowego musimy przedstawić bankowi w ciągu 10 lat od momentu podpisania umowy na kredyt – po tym czasie sprawa będzie uznana za przedawnioną.

W skrajnych przypadkach możemy także skierować sprawę na drogę sądową.

Przykłady ubezpieczenia pomostowego w bankach

Różnice w ofertach banków bywają czasem bardzo duże. Może zdarzyć się, że koszt kredytu hipotecznego zaciągniętego na 30 lat w banku „A” będzie wynosił 300 000 zł, a w banku „B” nawet o 100 000 więcej.

Poniżej przedstawimy różne marże naliczane za ubezpieczenie pomostowe w poszczególnych bankach:

• PKO BP – 0,9%
• Santander Bank – 1%
• Millennium Bank – 1%
• mBank – 1%
• Bank Pocztowy – 2,19%
• Alior Bank – 2,5%

Warto dokładnie porównać wiele ofert i wybrać tę, w której mamy możliwość zaoszczędzenia na prowizjach, odsetkach czy właśnie na opłacie za ubezpieczenie pomostowe.

Polisa mieszkaniowa to produkt, który na rynku ubezpieczeń występuję w różnych postaciach. Dostępne są ubezpieczenia dla domów i mieszkań, dla nieruchomości w budowie, czy ubezpieczenia konieczne przy kredytach hipotecznych. Możemy wybrać podstawowy lub rozszerzony zakres ochrony. Podstawowa polisa uwzględnia zwykle kilkanaście zdarzeń losowych, ale pełne zabezpieczenie nieruchomości zyskamy dopiero dobierając dodatki, tj: kradzież z włamaniem czy powódź. Kalkulator polis mieszkaniowych to świetne narzędzie do szukania dobrej i taniej polisy mieszkaniowej. Dosłownie w kilka minut porównamy w nim oferty nawet 18 towarzystw ubezpieczeniowych.

Wynajem nieruchomości to jedna z bardziej opłacalnych i bezpiecznych inwestycji. Jeśli mieszkanie lub dom wynajmujemy długoterminowo, na nasze konto wpływają stałe i regularne dochody. Lecz nim oddamy lokal do użytku lokatorom,  warto o niego zadbać, szczególnie jeśli jest starszy. Podpowiadamy, jak przygotować mieszkanie do wynajmu.                         

Starsze mieszkanie – o czym pamiętać przy wynajmie?

Przygotowanie mieszkania pod wynajem inaczej wygląda w przypadku mieszkań starszych, a inaczej jeśli przedmiotem najmu jest nieruchomość zakupiona niedawno od dewelopera.

Mieszkania ulokowane w przedwojennych kamienicach lub starszych blokach, będą zapewne wymagały odświeżenia, odmalowania ścian, naprawy usterek, a w niektórych przypadkach nawet większych prac, np. wymiany okien, instalacji elektrycznej lub ogrzewania.

Mieszkanie powinno zapewniać lokatorom przynajmniej podstawowy komfort, musi też być dla nich bezpieczne. Im lepiej je przygotujemy, tym szybciej możemy je wynająć. W ten sposób unikniemy także nagłych awarii w trakcie wynajmu.

Warto zadbać również o wyposażenie nieruchomości. Przede wszystkim ważne są dobrze funkcjonujące sprzęty AGD i sprawne meble. Większość Najemców omija lokale, w których brakuje np. pralki czy kuchenki. Niechętnie są wynajmowane także mieszkania bez mebli lub wyposażone w stare i nieładne wersalki oraz meblościanki.

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu?

Warto dobrze przygotować mieszkanie pod wynajem, bo dzięki temu szybko znajdziemy lokatora. Poniżej zamieściliśmy kilka przydatnych wskazówek, które przydadzą się tym, którzy wynajmują nieruchomość po raz pierwszy.

1. Określ jakiego lokatora poszukujesz

Pierwszym krokiem w przygotowaniu mieszkania pod wynajem jest ustalenie do jakich osób skierowana jest nasza oferta. Inne potrzeby mają małżeństwa z dziećmi, a inne studenci. Aranżując mieszkanie pod konkretną grupę lokatorów, mamy większą szansę, że uda nam się wynająć lokal na dłużej.

Jeśli mieszkanie chcemy wynająć studentom, powinniśmy zadbać w szczególności o umeblowanie. Młodzi ludzie z reguły nie posiadają własnego wyposażenia. Brak łóżka, biurka czy lodówki może być dla nich bardzo dużym minusem. Wysoki standard lokalu jest dla tej grupy zwykle drugorzędny – ważna jest atrakcyjna cena.

Rodzinom zależy zwykle na przytulności i estetyce. Wiele osób pracujących ma już własne meble i akcesoria kuchenne. Zadbajmy więc o podstawy i możliwość samodzielnie aranżacji. Dobrze jest nie narzucać określonego wystroju wnętrz. Ściany najlepiej pomalować na neutralny biały kolor.

2. Odśwież wnętrze i napraw usterki

Nim oddamy mieszkanie do dyspozycji lokatorów, zadbajmy o to, by nie posiadało rażących wad. Naprawmy wszelkie awarie, odmalujmy ściany i sprawdźmy czy wszystkie urządzenia działają tak jak powinny. Jeśli jest taka potrzeba, wymieńmy sprzęt czy meble na nowe – lepiej zawczasu zainwestować niż stracić lokatora po dwóch miesiącach.

3. Zadbaj o kuchnię i łazienkę

Kuchnia i łazienka zwykle przesądzają o wynajmie. Oba pomieszczenia powinny być wyremontowane i czyste, a wyposażenie musi działać sprawnie. W obu powinny być kafelki, aby można było łatwo zadbać o czystość.

W kuchni obowiązkowo musi znaleźć się kuchenka z piekarnikiem, okap i lodówka z zamrażalnikiem. A jeśli wyposażymy kuchnię również w zmywarkę, mikrofalówkę, czajnik elektryczny i toster, będziemy mogli ustalić nieco wyższą cenę na wynajem.

Łazienka powinna być wyposażona w pralkę. Rury i odpływy powinny być drożne, prysznic/wanna czyste, kurki od wody sprawne. Bardzo ważna jest także dobra wentylacja, aby nie było problemów z wilgocią.

4. Umebluj mieszkanie uniwersalnie

Jeżeli mieszkanie ma być umeblowane, warto wybrać takie meble, z którymi łatwo będzie można stworzyć dowolną aranżację. Lekkie regały z książkami, małe komody i estetyczne sofy będą dobrym wyborem. Zrezygnujemy przede wszystkim z dużych, topornych i stary mebli. W umeblowaniu unikajmy przesytu.

5. Zadbaj o przytulne detale

Surowe mieszkanie, w którym niemal każdy kąt świeci pustkami, „gołe” okna i podłogi” , mogą sprawić, że większość potencjalnych najemców nie zainteresuje się nieruchomością. Warto zadbać o niewielkie dekoracje, tj. ładne zasłony, mały dywanik w łazience, gustowne poduszki na sofie w salonie czy suszone kwiaty w ceramicznym wazonie. Dzięki temu mieszkanie wyda się bardziej przytulne.

6. Przygotuj ogłoszenie ze zdjęciami

W ogłoszeniu najważniejsze są zdjęcia – ich brak całkowicie dyskwalifikuje naszą ofertę. Ważne, żeby fotografie były wyraźne i przedstawiały każde z pomierzeń nieruchomości oraz najważniejsze wyposażenie. Fotografując mieszkanie, starajmy się uchwycić jego największe zalety.

Treść ogłoszenia musi przekazywać najważniejsze informacje, co do lokalizacji mieszkania, metrażu, rodzaju ogrzewania, umeblowania i wyposażenia. Jeśli do lokalu przynależy balkon, taras, piwnica komórka lub garaż, również wspomnijmy o tym w ogłoszeniu.

Podając cenę wynajmu mieszkania, uwzględnijmy wszystkie koszty – łącznie z rachunkami. Dokładnie wyszczególnijmy, co składa się na tę kwotę. Podajmy również wysokość kaucji.

Na końcu ogłoszenia warto wspomnieć o wszelkich udogodniać, tj. dodatkowe wyposażenie, dobrze rozwinięta infrastruktura wokół budynku czy dogodne połączenia komunikacyjne.

7. Zaproponuj umowę najmu okazjonalnego

Warto przemyśleć zawarcie z lokatorem umowy najmu okazjonalnego – spisanej w obecności notariusza. Koszt sporządzenia takiego dokumenty to ok. 200 zł. lecz da on nam większe poczucie bezpieczeństwa. Jeśli okaże się, że lokator łamie warunki umowy, np. podnajmuje lokal osobom trzecim lub go dewastuje, będziemy mieli możliwość szybkiej egzekucji komorniczej.

Jak wycenić starsze mieszkanie na wynajem?

Jeśli remont i urządzanie mieszkania mamy już za sobą, wyceńmy wynajem nieruchomości. Wyceny możemy dokonać sami lub z pomocą rzeczoznawcy. Cena powinna wynikać przede wszystkim z ogólnego standardu mieszkania. Im jest on wyższy, tym wyższe opłaty możemy ustalić.

Weźmy pod uwagę jednak także wysokość rachunków, jakie będzie musiał opłacać lokator – jeśli w mieszkaniu jest np. ogrzewanie elektryczne, nasz zysk powinien być nieco niższy, bo opłaty za prąd w zimie mogą być dla lokatora bardzo wysokie.

Kwotę wynajmu starajmy się ustalić uczciwie i adekwatnie do cen rynkowych (sprawdźmy podobne ogłoszenia w Internecie), lecz z uwzględnieniem wszelkich wad mieszkania. Jeśli np. nieruchomość ulokowana jest na 4. piętrze bez windy lub przy bardzo głośnej ulicy, cena powinno być niższa.

Jak sporządzić umowę wynajmu mieszkania z lokatorem?

Umowa najmu mieszkania musi zawierać przede wszystkim:

• informacje potwierdzające tożsamość obu stron,
• dokładny adres nieruchomości,
• miejsce i datę zawarcia umowy,
• czas trwania umowy,
• warunki umowy, tj. wysokość opłat, termin i sposób płatności, kaucja, czy możliwość wcześniejszego wypowiedzenia.

W umowie najmu warto również opisać wynajmowaną nieruchomość. Podajmy jej metraż i stan techniczny. Stan techniczny powinien być podany wraz z uwzględnieniem wad i awarii. Spiszmy też stan liczników w momencie przekazania kluczy.

Bardzo ważne jest, by w umowie najmu wymienić to, co znajduje się na wyposażeniu mieszkania. Na tej liście powinny znaleźć się przede wszystkim najcenniejsze przedmioty, tj. sprzęt AGD i RTV oraz meble.

Jeśli wynajmujemy starsze mieszkanie, w którym znajdują się przedmioty zabytkowe, np. przedwojenny piec kaflowy czy malowidła sufitowe, je również warto umieścić na liście. Do spisu można dołączyć fotografie.

W umowie najmu możemy dowolnie określić obowiązki w zakresie napraw w mieszkaniu. Warto sprecyzować, za jakie naprawy odpowiada najemca, a za jakie wynajmujący.

Umowa musi zostać stworzona w dwóch jednakowych egzemplarzach i podpisana przez każdą ze stron. To czego w umowie nie zamieścimy reguluje kodeks cywilny.

Jak ubezpieczyć starsze mieszkanie na wynajem?

Ubezpieczenie, w razie szkód powstałych w mieszkaniu, zagwarantuje nam odszkodowanie, który pozwoli na pokrycie strat. Lecz jeśli zdecydujemy się na polisę mieszkaniową, ważne, abyśmy dobrali odpowiedni jej zakres – adekwatny do rodzaju nieruchomości oraz naszych indywidualnych potrzeb.

Do wyboru są dwa rodzaje ubezpieczeń nieruchomości – podstawowe i rozszerzone. Do każdego z nich możemy dobrać opcje dodatkowe.

Podstawowa polisa mieszkaniowa zabezpieczy mury i stałe elementy naszej nieruchomości (parkiet, drzwi, okna, armatura sanitarna itp.) na wypadek wielu zdarzeń losowych (pożar, zalanie, wichura, ulewny deszcz, grad, śnieg itp.) Lecz jeśli zależy nam na ubezpieczeniu również wyposażenia, konieczne będzie wykupienie polisy rozszerzonej.

W ramach dodatków możemy ubezpieczyć nieruchomość na wypadek powodzi, przepięcia, stłuczenia przedmiotów szklanych, dewastacji czy rabunku. Dla osób wynajmujących swoją nieruchomość przydanym dodatkiem do polisy jest Home Assistance, które zapewnia nam pakiet usług przy szkodzie, np. bezpłatną pomoc hydraulika. Warto rozważyć także OC w życiu prywatnym, dzięki któremu możemy otrzymać odszkodowanie za szkody wyrządzone nieumyślnie osobom trzecim, np. gdy pęknięta rura zaleje cenne przedmioty lokatora.

Ile kosztuje ubezpieczenie starszego mieszkania na wynajem?

Dla osób, które zastanawiają się, ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania na wynajem, przeprowadziliśmy przykładową kalkulację dla dwóch różnych mieszkań.

Założyliśmy, że do ubezpieczenia w opcji podstawowej (mury i elementy stałe chronione od zdarzeń losowych) jest mieszkanie w przedwojennej kamienicy zlokalizowane w Krakowie, o wielkości 60 m², o wartości 390 tys. zł, ulokowane na piętrze pośrednim. A także mieszkanie w bloku z 2000 roku zlokalizowane w Poznaniu, o wielkości 60 m², o wartości: 480 tys. zł ulokowane na piętrze pośrednim.

Okazuje się, że różnica w cenie ubezpieczenia mieszkania na wynajem zlokalizowanego w kamienicy i mieszkania ulokowanego w nowszym bloku nie jest duża. Dość duże są natomiast rozbieżności w cenach za polisy mieszkaniowe u poszczególnych ubezpieczycieli. Przed zakupem, warto więc porównać ze sobą co najmniej kilka ofert.

Najtańsze propozycje przedstawiło Mtu24.pl – 161 zł za roczne ubezpieczenie mieszkania pod wynajem w kamienicy i 166 zł za ubezpieczenie mieszkania w bloku. Z kolei najwyższe ceny przedstawiło Inter Polska – 383 zł za ubezpieczeni mieszkania w kamienicy i 316 zł za ubezpieczenie mieszkania w bloku.

Prócz cen, warto sprawdzić także warunki polisy – czasem lepiej dopłacić nieco więcej, a podpisać korzystniejsza umowę na ubezpieczenie mieszkania pod wynajem.

Koszt polisy mieszkania na wynajem

Tabela 1. Kalkulacja z dnia 19.02.2021 r. na ubezpieczeniemieszkania.pl
 

Polisa mieszkaniowa dostępna jest w podstawie lub rozszerzeniu. Podstawowa polisa mieszkaniowa uwzględnia wiele zdarzeń losowych, lecz chroni jedynie mury i stałe elementy nieruchomości. Aby ubezpieczyć wyposażenie, należy wykupić ubezpieczenie rozszerzone. Kompleksową ochronę zapewnią nam dodatki, tj. ubezpieczenie od przepięć czy OC w życiu prywatnym. Aby szybko porównać ze sobą oferty różnych ubezpieczycieli, warto skorzystać z kalkulatora polis mieszkaniowych. Dzięki niemu w jednym miejscu znajdziemy dobre ubezpieczenie nieruchomości – dopasowane do własnych potrzeb.

Mieszkania z rynku wtórnego mają kilka zalet. Główną z nich jest dogodna lokalizacja – zazwyczaj w pobliżu centrum, z dobrze rozwiniętą infrastrukturą. W przeciwieństwie do nieruchomości z ryku pierwotnego, takie mieszkania są też szybciej dostępne – nie musimy czekać na ukończenie i zatwierdzenie budowy. Kupując mieszkanie od dewelopera, zwykle nie mamy też możliwości negocjacji cen – przy mieszkaniach w rynku wtórnego często udaje się sporo utargować.

Mieszkanie z rynku wtórnego – w kamienicy czy w bloku?

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego lokalizacja to podstawa. Ale dużo zależy też od umiejscowienia lokalu – w kamienicy, bloku z wielkiej płyty czy w nowoczesnym budownictwie.

Kamienice ulokowane są zwykle w bardzo ścisłym centrum lub na obszarze starego miasta, w pobliżu ważnych urzędów, kin, restauracji i sklepów. Mieszkania w kamienicach są często przestronne, z wysokimi sufitami i dużymi oknami – to daje duże możliwości w kwestii aranżacji. A jeśli lubimy zabytki, możemy poszukać mieszkania z niezwykłymi detalami – rzeźbionym piecem kaflowym, sztukaterią czy oryginalnym drewnianym parkietem.

Ważną kwestią przy zakupie mieszkania w kamienicy jest również remont – takie nieruchomości często wymagają dodatkowego nakładu pracy.. Sprawdźmy, czy kamienica nie jest pod opieką konserwatora zabytku – jeśli tak przeprowadzenie prac może być utrudnione i bardziej kosztowne. Minusem może być także ogólny stan budynku, korytarza, strychu, piwnic. Jeśli kamienica będzie wymagała remontu i nie zostanie on przeprowadzony, wartość naszego mieszkania może z roku na rok maleć.

Mieszkania z rynku wtórnego, to w dużej części także nieruchomości ulokowane w blokach.  Bloki powstałe w latach 60. i na początku lat 70. pod względem konstrukcyjnym mają niestety kilka wad. Problemem są przede wszystkim cienkie ściany, a co za tym idzie, niska izolacja cieplna oraz akustyczna, często są to mieszkania o niewielkim metrażu – z ciasnym przedpokojem lub kuchnią bez okna.

Niektóre bloki są jednak dodatkowo ocieplone od zewnątrz. W wielu przeprowadzono remonty części wspólnych oraz instalacji. Bloki, choć nie zawsze zlokalizowane w pobliżu centrum, niemal zawsze mają wokół dobrze rozwinięta infrastrukturę – sklepy spożywcze, kioski, warzywniaki, szkoły, przedszkola i przychodnie.

Bloki wybudowane później mają zwykle grubsze ściany oraz ciekawiej i przestronniej rozlokowane pomieszczenia. Zaletą mieszkań z rynku wtórnego ulokowanych w blokach jest przede wszystkim cena – często jest niższa niż mieszkań w kamienicach.

Na rynku wtórnym dostępne są również budynki stworzone w nowych technologiach, na przestrzeni ostatnich trzydziestu lat. Wśród nich możemy znaleźć nieruchomości zlokalizowane w blokach z lat 90. lub kilkuletnich apartamentowcach. Izolacja akustyczna oraz cieplna w tego typu budynkach jest zwykle bardzo dobra. Takie mieszkania rzadziej wymagają także generalnego remontu. Ich cena może być jednak wyższa, niż mieszkań w kamieniach czy blokach z wielkiej płyty. W przypadku takich nieruchomości również lokalizacja może być nieco mniej atrakcyjna.

Jakie mieszkanie dla lokatorów z dziećmi i zwierzętami?

Posiadacze dzieci oraz psów z pewnością dobrze będą czuli się na obszarze z dostępem do terenów zielonych i placów zabaw. Warto zwrócić uwagę także na to, czy dzielnica jest bezpieczna. A także na to, czy w pobliżu mieszkania nie znajduje się ruchliwa ulica, która może zakłócać nasz spokój. Duży hałas może generować także zlokalizowana nieopodal fabryka – szczególnie w nocy.

Warto przejrzeć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i przekonać się, czy w przyszłości nie powstanie przy naszym lokum jakiś uciążliwy obiekt. W dużych miastach istotną rzeczą jest także dostęp komunikacji miejskiej.

Mieszkanie z rynku wtórnego – na parterze czy na piętrze?

Ważne jest także piętro, na którym ulokowana jest nieruchomość. Im wyższe kondygnacja, tym lepszy będziemy mieć widok z okna, ale wysokie piętro, to także bardziej nagrzane mieszkanie w lecie. Nieruchomości zlokalizowane na poddaszu wiążą się również z ryzkiem szkód wywołanych przez uszkodzenie dachu, np. przy intensywnych opadach deszczu czy wichurze. Z kolei mieszkania ulokowane na parterze, to wygoda dla osób starszych, bo znika konieczność wspinania się po schodach. Do takich mieszkań często przynależy również ogródek. Wadą parteru jest jednak większe ryzyko włamania.

Warto zwrócić również uwagę na ulokowanie mieszkania względem stron świata. Czy sypialnia lub kuchnia nie będzie zanadto nagrzewać się latem? Czy salon będzie słoneczny? Ma to znaczenie dla ogólnego komfortu wszystkich domowników.

Mieszkanie z rynku wtórnego czynszowe czy bezczynszowe?

Mieszkania bezczynszowe, to zwykle nieruchomości ulokowane w kamienicach. Takie budynki nie przynależą do spółdzielni, a co za tym idzie, nie pojawiają się dodatkowe koszty związane z administrowaniem nimi. Właściciele mieszkań w kamienicach płacą zazwyczaj za media, wywóz śmieci i sprzątanie.

W przeciwieństwie do mieszkań czynszowych, w mieszkaniach bezczynszowych nie ma stałych regularnych zaliczek na ogrzewanie, rozłożonych na cały rok. Właściciele mieszkań bezczynszowych w ciepłych miesiącach nie płacą za ogrzewanie, ale w ziemie muszą uiszczać wysokie rachunki.

W kamienicach zwykle nie ma stałych opłat na fundusz remontowy, więc gdy zdarzy się awaria, mieszkańcy muszą poczynić duży jednorazowy wydatek. Jeśli awaria jest poważna, koszty mogą sięgać nawet kilku tysięcy złotych na osobę.

Jak rozpoznać ukryte wady w mieszkaniu z rynku wtórnego?

Mieszkania z rynku wtórego mogą mieć wady, których nie widać na pierwszych rzut oka i o których nie poinformują nas sprzedający.

Warto sprawdzić, jakie koszty wiążą się z eksploatacją mieszkania, kto zamieszkuje w sąsiedztwie, jaki jest stan budynku oraz jakie są plany zagospodarowania teren wokół. Bardzo ważną rzeczą jest również stan prawny nieruchomości oraz zadłużenia.

Zanim dokonamy zakup mieszkania z ryku wtórnego, sprawdźmy czy właściciel, który je sprzedaje ma do niego pełne prawa. Może to poświadczyć akt notarialny darowizny lub sprzedaży lokalu, dokument sądowy o przyznaniu spadku lub zaświadczenie o przydziale ze spółdzielni. Konieczne poprośmy także o zaświadczenie, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany – to nam da pewność, że żadne osoby trzecie nie będą rościć sobie praw do nieruchomości. Sprawdźmy także księgę wieczystą.

Niezwykle istotna jest również weryfikacja obciążeń hipotecznych oraz komorniczych. Możemy to sprawdzić w księdze wieczystej nieruchomości w Internecie – potrzeby będzie jedynie numer księgi.

Na koniec sprawdźmy jeszcze, czy wszystkie rachunki związane z eksploatacją mieszkania zostały uregulowane – poprośmy właściciela o zaświadczenia ze wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni.

Jakie są koszty przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

Cena mieszkania z rynku wtórnego to nie jedyne koszty, jakie będziemy musieli ponieść przy zakupie. Koszty zakupu nieruchomości dzieli się na transakcyjne oraz kredytowe.

Koszty kredytowe

Koszty kredytowe, to wszelkie koszty, które wiążą się z kupnem mieszkania na kredyt. Od 2017 roku, przy kredycie hipotecznym obowiązuje 20% wkładu własnego. Jeśli nasz budżet przekracza taką kwotę, bank może nam zaproponować ubezpieczenie brakującej części kredytu. Jednocześnie jednak, minimalny wkład własny to 10% kwoty.

Do tego dochodzą jeszcze inne koszty, tj. opłata za wycenę nieruchomości, prowizja od udzielenia kredytu hipotecznego czy ubezpieczenie mieszkania od zdarzeń losowych. W ogólnym rozrachunku dodatkowe koszty związane z zakupem mieszkania na kredyt to zwykle ok. kilku tysięcy złotych. Wymagania i opłaty mogą być jednak różne, zależnie od banku, w którym zaciągamy kredyt hipoteczny. 

Koszty transakcyjne

W koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, to przede wszystkim podatek od czynności cywilnoprawnych – 2% wartości lokalu.

Kolejnym kosztem jest opłata notarialna – według prawa, każda umowa kupna-sprzedaży powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 stycznia 2018 r. określa maksymalne stawki taksy notarialnej. Ich wysokość zależy od ceny nieruchomości. Warto dokładnie prześledzić oferty notariuszy – niektórzy z nich oferują wyjątkowo niskie ceny.

Jeżeli przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego będziemy chcieli zawrzeć także umowę przedwstępną, będzie to dodatkowy koszt. Jednocześnie jednak, to dla nas dodatkowe zabezpieczenie.

Następnym kosztem jest wynagrodzenie dla notariusza za sporządzenie odpisów umowy – 5 lub 6 sztuk: dla kupującego oraz sprzedającego nieruchomość, dla sądu wieczystoksięgowego, dla urzędu skarbowego, do ewidencji gruntów i budynków oraz – jeśli takowa istnieje – do spółdzielni mieszkaniowej. Odpisy umowy to zwykle koszt ok. kilkuset złotych.

Nie da się uniknąć również opłat sądowych, które musimy uregulować za wpis do księgi wieczystej o zmianie właściciela nieruchomości i – jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt – za wpis do hipoteki.

Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego – co lepsze?

W przeciwieństwie do mieszkań z rynku wtórnego, mieszkania z rynku pierwotnego, to zwykle mieszkania niewykończone, które musimy samodzielnie wykończyć. U niektórych deweloperów wykończenie jest możliwe za dodatkowa opłatą.

Kolejną  rzeczą jest wybór pięter – mieszkania budowane od podstaw oferowane są zwykle na kondygnacjach nie wyższych niż 2-3 piętro. Jeśli więc, zależy nam na zapierających dech w piersiach widokach, lepiej rozejrzeć się za nieruchomością z rynku wtórnego.

Plusem przy mieszkaniach z rynku pierwotnego może być możliwość zakupu miejsca parkingowego lub miejsca w garażu podziemnym wraz z nieruchomością.

Ponadto mieszkania kupione bezpośrednio od dewelopera mają zwykle niski czynsz, w przeciwieństwie do mieszkań używanych.

Najważniejsze wady i zalety mieszkań nowych i używanych zamieściliśmy w poniższej tabeli.

Różnice między mieszkaniem nowym i używanym

Tabela 1. Oprac. na podstawie eurostyl.com

Od jakich ryzyk ubezpieczyć mieszkanie z rynku wtórnego?

Jeśli już zdecydujemy się na konkretną nieruchomość i stanie się ona naszą własnością, warto pomyśleć o ubezpieczeniu mieszkania.

Mamy do wyboru są dwa warianty polisy: podstawowy i rozszerzony. Opcję rozszerzoną możemy uzupełnić także o dodatkową ochronę.

Podstawowe ubezpieczenie mieszkania chroni mury i elementy stałe nieruchomości, tj. parkiet, armatura sanitarna czy zabudowane meble AGD. W ramach podstawowej ochrony mieszkanie jest zabezpieczone na wypadek nawet 20 zdarzeń losach, tj: pożar, wybuch, dym i sadza, ulewne opady deszczu, śniegu i gradu, uderzenie drzew i masztów, pękanie mrozowe, uderzenie pojazdów lądowych i powietrznych, zalanie. Dokładny zakres ochrony zależy od oferty danego towarzystwa ubezpieczeniowego.

Jeśli chcemy ubezpieczyć także wyposażenie mieszkania, musimy wykupić wersję rozszerzoną. Nasze meble, ubrania, książki, instrumenty muzyczne, biżuteria, a nawet pieniądze przechowywane w mieszkaniu będą wtedy ubezpieczone na wypadek tych samych zdarzeń, które zawarte są w podstawie. Możemy także wykupić dodatkową ochronę np. na wypadek: kradzieży z włamaniem, rabunku – kradzieży poza miejscem zamieszkania, powodzi, przepięcia czy stłuczenia przedmiotów szklanych.

Warto rozważyć także dodatki do polisy mieszkaniowej, tj. OC w życiu prywatnym, które przyda się, gdy nieumyślnie wyrządzimy szkodę osobie trzeciej, np. zalejemy lokal sąsiada.

Przydatną ochroną jest także Home Assistance, który w podstawowej wersji zapewnia nam pomoc fachowców w razie awarii, np. hydraulika, a w rozszerzonej – pomoc w organizacji życia po szkodzie w mieszkaniu, tj: lokum zastępcze, całodobowa ochronę mienia, opieka psychologa, opieka nad dziećmi oraz zwierzętami itp.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszanie z rynku wtórnego?

Ceny ubezpieczeń nieruchomości są dość mocno zróżnicowane. Dużo zależy od wartości ubezpieczanego mieszkania, ale także od oferty ubezpieczyciela. Zdarza się, że polisy o niemal identycznym zakresie ochrony dla tego samego mieszkania mają różne ceny. Przed zakupem, warto więc porównać co najmniej kilka ofert. Można to łatwo i szybko zrobić za pomocą kalkulatora ubezpieczeń nieruchomości.

Sprawdziliśmy, ile kosztowałoby podstawowe ubezpieczenie dla trzech mieszkań zlokalizowanych w Warszawie, o odmiennym metrażu i różnej wartości:

• 30 m2 – 300 000 zł
• 50 m2 – 550 000 zł
• 90 m2 – 750 000 zł

Okazuje się, że ubezpieczenie kawalerki o wielkości 20m² możemy nabyć już bardzo atrakcyjną kwotę. Ceny wahają się od 132 zł do 204 zł za rok ochrony. Średnio za takie ubezpieczenie zapłacimy więc ok. 168 zł za rok.

Polisa na mieszkanie o wielkości 50 m² nie okazała się dużo droższa. Najtańsza oferta to 178 zł za rok. Najdroższa – 253 zł za rok. Średnio koszt ubezpieczenia takiej nieruchomości to ok. 215 zł rocznie.

Mogłoby się wydawać, że ubezpieczenie tak dużej nieruchomości, jak mieszkanie o wielkości 90 m², będzie bardzo drogie – ceny polis nie okazały się jednak dużo wyższe niż poprzednie oferty. 204 zł za rok ochrony to najtańsza propozycja. 310 zł za rok – to oferta najdroższa. Średnio za roczne ubezpieczenie takiej nieruchomości zapłacimy ok. 257 zł za rok.

Roczny koszt ubezpieczenia mieszkania z rynku wtórnego

Tabela 2. Oprac. na podstawie ubezpieczeniemieszkania.pl w dniu 30.11.2020 r.

Polisę mieszkaniową powinniśmy mieć zaraz po zakupie mieszkania. Zarówno na mieszkania z rynku wtórnego, jak i na te z rynku pierwotnego czyha wiele zagrożeń, tj. pożar, zalanie, wichury czy intensywne opady deszczu. Ubezpieczenie powinniśmy dobrać do charakteru nieruchomości oraz do swoich indywidualnych potrzeb. Dobrej polisy w atrakcyjnej cenie warto poszukać za pomocą kalkulatora polis mieszkaniowych. Zaledwie w kilka minut możemy porównać w nim oferty kilkunastu ubezpieczycieli.

Zakup mieszkania to poważna inwestycja, może największa w całym naszym życiu. Bez względu na to, czy kupujemy nieruchomość dla siebie, dla dzieci lub wnuków czy na wynajem, nie ma tutaj miejsca na improwizację. Do sprawy trzeba podejść metodycznie, poszerzyć swoją wiedzę o rynku nieruchomości, przemyśleć wszystkie za i przeciw, no i oczywiście wszystko skrupulatnie wyliczyć, bo nawet drobna pomyłka w kalkulacjach może kosztować nas wiele tysięcy złotych.

Od czego zacząć poszukiwania nowego mieszkania?

Na samym początku musimy się poważnie zastanowić, czego tak naprawdę szukamy, na jakich kwestiach zależy nam najbardziej, a na co ewentualnie możemy przymknąć oko. Swoje wyobrażenia o idealnym mieszkaniu powinniśmy też skonfrontować z posiadanym budżetem i zdolnością kredytową.

Przy zakupie mieszkania trzeba brać pod uwagę szeroką perspektywę czasu. Musimy przemyśleć nasze plany zawodowe i perspektywy rozwoju kariery, a także kwestie prywatne. Do tego dochodzą jeszcze indywidualne potrzeby i preferencje odnoszące się do lokalizacji, rozkładu pomieszczeń czy metrażu. Oto lista przykładowych pytań, jaką warto sobie w takim momencie zadać:

• ilu metrów kwadratowych i pomieszczeń potrzebuję?
• czy planuję założyć lub powiększyć rodzinę?
• czy planuję hodować zwierzęta domowe?
• czy bardziej zależy mi na sąsiedztwie natury czy dobrej komunikacji?
• ile najwięcej pieniędzy chcę wydać na mieszkanie?
• jaka jest moja zdolność kredytowa?
• czy zależy mi na zadaszonym garażu czy wystarczy mi zwykłe miejsce parkingowe?
• czy chcę mieszkać na osiedlu strzeżonym?
• na którym piętrze chciałbym mieć mieszkanie?

Oczywiście, listę tę można jeszcze wydłużyć. Warto sporządzić sobie taki spis na spokojnie, żeby nie zapomnieć o żadnej istotnej kwestii i każdą z nich móc dogłębnie przeanalizować.

Czym się kierować podczas wyboru nowego mieszkania?

Kiedy już będziemy mieli skonkretyzowane oczekiwania, możemy rozpocząć szukanie właściwego lokum, czym pomocny będzie nam, przede wszystkim Internet. Miejmy przy tym na uwadze kilka kluczowych aspektów:

1. Deweloper

Sprawdźmy doświadczenie, portfolio i referencje dewelopera, którego oferta nas zainteresuje. Nie poprzestawajmy na informacjach znalezionych w sieci, tylko wybierzmy się zobaczyć na żywo konkretne realizacje. Na miejscu możemy też porozmawiać z lokatorami i poznać ich opinię na temat dewelopera.

2. Lokalizacja

Wybierając konkretną lokalizację nie kierujmy się wyłącznie jest aktualnym wyglądem. Zapoznajmy się również z planami zagospodarowania przestrzeni, żeby nie okazało się np., że apartamenty, które dziś położone są w bezpośrednim sąsiedztwie lasu, za kilka lat będą stały w środku osiedla. Sprawdźmy też infrastrukturę komunikacyjną oraz zapoznajmy się z opiniami na temat bezpieczeństwa w interesującej nas dzielnicy.

3. Układ mieszkania

Ważne są nie tylko metraż i rozmieszczenie poszczególnych pomieszczeń, ale też chociażby kwestia nasłonecznienia. Miejsce parkingowe, balkon, wspólna przestrzeń – tym również powinniśmy się zainteresować.

4. Bezpieczeństwo

Bezpieczeństwo jest kluczowe, co zdają się również rozumieć deweloperzy. Wiele powstających obecnie osiedli ma charakter strzeżony, ale słowo to może być różnie interpretowane. Dowiedzmy się więc, jak konkretnie strzeżona będzie nieruchomość, którą się interesujemy.

5. Etap budowy

Czasami dłuższy termin ukończenia prac jest dla nas korzystny – możemy wówczas np. zgromadzić środki potrzebne do wykończenia mieszkania. Tak czy inaczej musimy uzyskać informacje o konkretnych datach i ewentualnych opóźnieniach, które w tej branży są dość częste.

6. Formalności

To trudny i skomplikowany temat, szczególnie dla osób posiłkujących się kredytem. Pamiętajmy, żeby dokładnie przestudiować wszystkie dokumenty, które podpisujemy, a niejasne kwestie konsultować ze specjalistami. Prawnik, doradca ds. nieruchomości czy notariusz to dodatkowe wydatki, jednak często po prostu konieczne.

Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Mieszkania z rynku pierwotnego mają zarówno swoje plusy, jak i minusy. Nowoczesne budownictwo jest np. bardziej funkcjonalne i przez wiele lat nie musi przechodzić generalnych remontów. Nowe osiedla mają miejsca parkingowe albo podziemne parkingi; często są położone w spokojnej i zielonej okolicy. Mieszkania z rynku wtórnego są z kolei tańsze, bywają wyjątkowe pod względem estetycznym i są dobrze skomunikowane.

Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy lepiej postawić na nową nieruchomość, czy na już użytkowaną – zależy to od indywidualnych preferencji, a także możliwości finansowych.

Nowe i starsze mieszkania – cechy charakterystyczne

Tabela 1. Źródło: opracowanie własne.

Jakie ryzyka są niebezpieczne dla mieszkania z rynku pierwotnego?

Dla wszystkich nieruchomości największe zagrożenie stanowią żywioły, które mogą zniszczyć je w całości, czyli pożar, huragan czy eksplozja. Realnym niebezpieczeństwem jest też zalanie, czyli zdarzenie, za które towarzystwa najczęściej wypłacają odszkodowanie. Za wycieki mogą być odpowiedzialni zarówno sąsiedzi, jak wadliwa instalacja, która w budynkach z rynku pierwotnego, owszem, jest nowa, ale przecież też dopiero testowana. Podobnie jest z będącymi skutkiem wadliwej instalacji przepięciami.

Jeśli chodzi o dodatki nakierowane na lokatorów, to dobrą inwestycją może okazać się rozszerzony pakiet Home Assistance, który zawiera m. in. interwencje specjalistów takich, jak hydraulik, ślusarz czy, szklarz czy stolarz. W nieużytkowanym dotąd mieszkaniu mogą objawić się niedoróbki, które trudno było zauważyć na pierwszy rzut oka, a które dzięki usługom z pakietu Home Assistance zostaną sprawnie usunięte.

Ile kosztuje polisa dla mieszkania z rynku pierwotnego?

Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za polisę, która chroni mury i elementy stałe przed zdarzeniami losowymi, czyli za podstawowy wariant ubezpieczenia. Kalkulację przeprowadziliśmy dla 3 mieszkań, w których większość parametrów jest jednakowa: położone w Warszawie w budownictwie z 2020 roku, znajdujące się na piętrach pośrednich. Różnią się one tylko metrażem oraz ceną:

• 30 m², cena: 300 000 zł,
• 60 m², cena: 600 000 zł,
• 100 m², cena: 900 000 zł.

Za podstawowe ubezpieczenie najtańszej spośród rozpatrywanych nieruchomości najmniej zapłacimy 106 zł, a najwięcej 183 zł. Średni roczny koszt takiej polisy to 144 zł.

W przypadku mieszkania o powierzchni 60 m² ceny polis wahają się w granicach 176-306 zł. Średnio za ubezpieczenie takiego lokalu trzeba zapłacić 218 zł

Polisa dla największego z rozpatrywanych mieszkań kosztuje od 217 zł do 447 zł. Średnia z wszystkich ofert to 292 zł.

Koszt ubezpieczenia nowego mieszkania

Tabela 2. Źródło: www.ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 25.11.2020 r.).

Polisa mieszkaniowa, żeby kompleksowo chroniła nieruchomość, powinna mieć przynajmniej kilka dodatków, takich jak ruchomości domowe, kradzież z włamaniem czy stłuczenie przedmiotów szklanych. Kiedy już dopasujemy zakres ochrony do naszych potrzeb, poszukajmy interesującego nas produktu w atrakcyjnej cenie. W tym celu wykorzystajmy kalkulator polis mieszkaniowych. To intuicyjne narzędzie pozwoli nam dosłownie w 3 minuty porównać oferty 18 towarzystw i w 1 miejscu i spośród nich wybrać najkorzystniejszy wariant dla naszego domu lub mieszkania.