Praktycznie niemożliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego, jeśli nie wykupi się również polisy mieszkaniowej i nie sceduje jej na bank. Jest to standardowe działanie kredytodawców, którzy w ten sposób starają się zabezpieczyć swoje interesy.

Dlaczego polisa mieszkaniowa do kredytu jest obowiązkowa?

Polisa mieszkaniowa pod kredyt to dla banku gwarancja, że nie straci on swoich pieniędzy. Jeśli ubezpieczona nieruchomość ulegnie całkowitemu zniszczeniu, np. na skutek eksplozji, towarzystwo odszkodowanie wypłaci właśnie kredytodawcy, czyli bankowi.

Jednak ani bank, ani żadna inna prywatna instytucja finansowa nie może zmusić nas do wykupienia polisy mieszkaniowej. Owszem, zawsze możemy nie zgodzić się na takie warunki, ale wówczas możemy zapomnieć o pożyczce, a co za tym idzie, najczęściej również o nabyciu nieruchomości.

Polisa mieszkaniowa to nie jedyny wymóg, jaki banki stawiają przed swoimi klientami. Udzielenie przez nie kredytu często jest obwarowane również innymi zapisami. Wśród warunków, jakich należy się spodziewać, aby dostać pożyczkę, mogą się znaleźć:

• zatrudnienie w oparciu o umowę o pracę, jako forma wykazania się płynnością finansową;
• wkład własny stanowiący określony procent wartości kredytu;
• posiadanie lub gotowość do zakupu polisy na życie;
• zakup ubezpieczenia pomostowego;
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

To, które z tych warunków będzie chciał narzucić nam bank, zależy od jego wewnętrznej polityki, wielkości kredytu oraz naszej sytuacji finansowej.

Czy ubezpieczenie nieruchomości musimy kupić w banku?

Bankowi, który udziela nam kredytu, zależy również na tym, żeby sprzedać nam dodatkowo konkretną polisę mieszkaniową. Wynika to z faktu, że za każde tego typu ubezpieczenie otrzymuje on prowizję od towarzystwa, z którym współpracuje. Warto mieć świadomość, że przy zaciąganiu pożyczki na budowę czy zakup nieruchomości wcale nie musimy kupować polisy w banku.

Bank lub inny kredytodawca określa tylko, jaki zakres ochrony musi mieć polisa pod kredyt. Takie ubezpieczenie musi posiadać zwykle co najmniej podstawę, czyli obejmować finansową ochronę murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi. W praktyce możemy nabyć inną polisę, a istnieje duże prawdopodobieństwo, że znajdziemy na rynku dużo korzystniejsze oferty i to nie tylko pod względem finansowym. Możemy znaleźć towarzystwo, które za identyczne pieniądze da nam szerszy zakres ochrony lub dodatki w postaci domowego assistance czy OC w życiu prywatnym.

Z drugiej strony, kupując polisę w banku, minimalizujemy formalności. Oba produkty nabywamy w jednym miejscu, a składka ubezpieczeniowa może być odciągana bezpośrednio z naszego konta. Jeśli jednak zdecydujemy się na konkurencyjną ofertę, to wystarczy tylko, że po podpisaniu umowy złożymy stosowny dokument w swoim banku i dokonamy cesji. W zamian za poświęcony czas możemy uzyskać lepszą ochronę i zaoszczędzić.   

Co powinna zawierać polisa mieszkaniowa do kredytu?

Ponieważ bank jest zainteresowany ochroną swojego kapitału, czyli samej nieruchomości, wymaga polisy, która będzie chroniła mury i ewentualnie elementy stałe przed zdarzeniami losowymi. Ubezpieczenie wyposażenia to już raczej indywidualna kwestia lokatorów. Tymczasem ruchomości domowe nierzadko warte są kilkadziesiąt albo nawet kilkaset tysięcy złotych. Meble, sprzęt RTV/AGD, telewizory, komputery, gotówka, kosztowności – te i wiele innych przedmiotów możemy włączyć w zakres ochrony, jeśli uzupełnimy polisę o mienie ruchome.

Jakie inne rozszerzenia warto uwzględnić w polisie mieszkaniowej? Wymieńmy kilka najpopularniejszych i zarazem najbardziej wartościowych:

• Kradzież z włamaniem – odnosi się zarówno do mienia ruchomego, jak i do elementów stałych. Dotyczy zdarzeń, w których złodzieje pozostawiają po sobie wyraźne ślady swojej obecności, w postaci wybitej szyby czy wyłamanych drzwi.
• Kradzież zwykła – odnosi się do zdarzeń, w których włamywacze nie pozostawiają śladów, czyli np. wchodzą przez drzwi, które zapomnieliśmy zamknąć.
• Rabunek – rozszerza ochronę mienia ruchomego na przestrzenie znajdujące się poza ubezpieczoną nieruchomością, czyli np. na miejsca publiczne.
• OC w życiu prywatnym – zabezpiecza nas finansowo przed szkodami, które spowodujemy osobom trzecim, najczęściej sąsiadom.
• Domowy assistance – nie tyle ubezpieczenie, co pakiet usług, które towarzystwo deklaruje się świadczyć swojemu klientowi. Chodzi tutaj np. udzielenie wsparcia informacyjnego (darmowe infolinie), doraźną opiekę medyczną czy interwencje specjalistów, takich jak szklarz, hydraulik czy technik systemów grzewczych.

Każde rozszerzenie to dodatkowa umowa oraz zwiększenie stawki o pewną kwotę. Nie chodzi tutaj jednak o duże sumy – najczęściej jest to kilkanaście lub kilkadziesiąt złotych w skali roku.

Ile kosztuje polisę mieszkaniową do kredytu?

Wybierając polisę pod kredyt powinniśmy postarać się znaleźć ofertę, która nie tylko spełni oczekiwania banku, ale również da nam sensowny zakres ochrony, a także wymierne korzyści, czyli np. wspomniane wyżej rozszerzenia istotne dla lokatorów i zabezpieczające finansowo nasze mienie ruchome. Pamiętajmy też, że za taka sama lub podobna polisa w różnych towarzystwach różnie kosztuje. Warto więc zestawiać ze sobą poszczególne oferty, żeby wybrać tę najbardziej korzystną.  

W tabeli przedstawiliśmy dwa warianty polisy dla tej samej nieruchomości, czyli dla mieszkania w Warszawie o powierzchni 100 m², które jest warte 500 000 zł. Polisy różnią się zakresem ochrony. Pierwsza ma formę podstawową, czyli obejmuje ochronę samych murów przed zdarzeniami losowymi. Drugą uzupełniliśmy dodatkowo o:

• Ochronę elementów stałych (SU: 50 000 zł) i ruchomości domowych (SU: 50 000 zł);
• Kradzież z włamaniem;
• Powódź;
• Stłuczenie elementów szklanych.

Za podstawową polisę średnio zapłacimy 206 zł, podczas gdy za rozbudowaną 519 zł. Różnica może wydawać się spora, bo wynosi 312 zł, ale nie możemy zapominać, że wysokość składki liczona jest dla całego roku ubezpieczeniowego. Polisa z dodatkami daje dużo szerszy zakres ochrony, a w przypadku zniszczeń całkowitych pozwoli nam uzyskać aż o 100 000 zł rekompensaty więcej (SU ruchomości + SU elementów stałych). Warto również zwrócić uwagę na różnicę pomiędzy poszczególnymi polisami w tym samym wariancie.

Polisa podstawowa i rozszerzona – porównanie cen

Źródło: rankomat.pl (stan na 08.01.2020 r.)

Polisa do kredytu – pamiętaj o prawidłowej sumie ubezpieczenia

Suma ubezpieczenia to maksymalna wysokość odszkodowania, jaką uzyskamy przy szkodzie całkowitej. Powinna być ona dobrze dopasowana do wartości mienia, do którego się odnosi. W tym przypadku błąd w wycenie może zaszkodzić nam na dwa sposoby

Niedoubezpieczenie, czyli niedoszacowanie wartości mienia, nieco zmniejszy wysokość składki, ale w konsekwencji może narazić nas na pokaźne straty. Załóżmy, że wyposażenie naszego mieszkania jest warte 30 000 zł, ale wycenimy je na 25 000. Jeśli nieruchomość zostanie doszczętnie zniszczona, np. w wyniku pożaru, otrzymamy drugą z podanych sum w ramach odszkodowania, a więc stracimy 5000 zł.

Nadubezpieczenie, czyli przeszacowanie wartości mienia, sprawi, że składka będzie wyższa, a my nic na tym nie zyskamy. Nawiązując do poprzedniego przykładu, załóżmy, że mienie ruchome w naszym domu jest warte 30 000 zł, ale towarzystwu podamy, że jest to 40 000 zł. Składka pójdzie w górę, a w przypadku zniszczenia całego mienia ruchomego otrzymamy tylko 30 000 zł, a nie deklarowaną kwotę.

Polisę do kredytu, jak zresztą każdą inną polisę mieszkaniową, warto dobrać zarówno pod kątem zawartości, jak i ceny. Podstawowe ubezpieczenie warto poszerzyć o wartościowe dodatki, takie jak chociażby ruchomości domowe. Żeby nie przepłacić za taki sam lub bardzo podobny produkt, porównaj wysokość składki dla Twojej nieruchomości w naszym kalkulatorze polis mieszkaniowych. W 3 minuty zestawisz ze sobą ceny 18 towarzystw w 1 miejscu i znajdziesz najkorzystniejszą ofertę dla Twojej nieruchomości.

Aby to rozstrzygnąć, przeanalizowaliśmy szczegółowo polisę mieszkaniową AXA Twoje miejsce, zwracając szczególną uwagę na jej cechy specyficzne, zakres ochrony i najciekawsze dodatki. Porównaliśmy też, jak ubezpieczenie AXA prezentuje się pod względem cenowym na tle konkurencji.

Co wyróżnia polisę mieszkaniową AXA?

Na tle innych firm ubezpieczeniowych oferujących polisę mieszkaniową AXA wyróżnia się przede wszystkim zakresem ochrony, który obejmuje:

• mienie wykorzystywane do działalności gospodarczej/zawodowej;
• rzeczy osobiste gości, jeśli mieszczą się w definicji ruchomości domowych;
• bagaż podróżny poza miejscem zamieszkania;
• mienie ruchome w pomieszczeniach przynależnych.

Polisa mieszkaniowa AXA to także ochrona dla właścicieli i najemców. Ci pierwsi w razie pożaru czy innego zdarzenia mogą liczyć na odzyskanie środków włożonych, np. w remont wynajmowanego domu czy mieszkania. Ci drudzy są chronieni w ramach pakietu OC w życiu prywatnym. Zarówno wynajmujący, jak i najemcy mogą zdecydować się na:

• OC Standard – jak wskazuje już sama nazwa, najbardziej standardowy i nie rozbudowany wariant;
• OC Premium – zawiera w sobie taki sam zakres ochrony, jak OC Standard, poszerzony m. in. o użytkowanie sprzętu pływającego, jazdę konną czy wyczynowe uprawianie sportu;
• OC Inwestycji – dedykowany osobom remontującym ubezpieczoną nieruchomość.

Jakie nieruchomości ubezpiecza AXA?

Poza standardowymi domem i mieszkaniem, polisa AXA chroni także inne zabudowania, w tym czasowo lub stale niezamieszkane, jak:

• dom w budowie,
• dom letniskowy;
• budynki tzw. małej architektury;
• nieruchomość, w której wykonywana jest działalności gospodarcza lub zawodowa;
• pomieszczenia przynależne do mieszkania;
• budynki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego o powierzchni do 1 ha.

Polisa AXA Twoje miejsce – jaki zakres ochrony?

Polisa mieszkaniowa AXA dostępna jest w dwóch wariantach –  Optymalnym i Pod kredyt.

Ubezpieczenie w wariancie Optymalnym zawiera ochronę finansową od ognia i innych zdarzeń losowych wraz z kradzieżą i rabunkiem albo wszystkie zdarzenia losowe (formuła All Risks). Pierwszą opcję można modyfikować wedle uznania, dokupując do niej interesujące nas rozszerzenia. Wśród nich znajdują się:

• szkody mrozowe;
• ubezpieczenie mienia w pomieszczeniach przynależnych i budynkach niemieszkalnych;
• koszty poszukiwania oraz usunięcia szkody;
• dewastacja;
• przepięcie;
• ubezpieczenie przedmiotów wartościowych;
• powódź;
• ubezpieczenie elementów szklanych przed stłuczeniem;
• ochrona elementów posesji;
• OC w życiu prywatnym, do wyboru spośród 4 różnych pakietów: Standard, Premium, Najemcy lub Inwestycji;
• domowy assistance;
• pomoc Medyczna 24.

Ubezpieczenie w wariancie Pod kredyt jest dedykowane osobom, które zaciągają lub zaciągnęły pożyczkę w banku na poczet zakupu czy budowy nieruchomości. W tym przypadku zakres ochrony jest minimalny (zdarzenia losowe), co ma również przełożenie na niewysoką składkę.

Ubezpieczenie nieruchomości AXA – jakie ograniczenia polisy?

AXA stosuje w swojej polisie ograniczenia stałe i czasowe oraz limity.

Ograniczenia stałe, czyli wyłączenia odpowiedzialności to szczegółowy wykaz okoliczności zdarzenia, za które AXA nie wypłaci odszkodowania. Poniżej kilka mniej oczywistych sytuacji, w których nie ma co liczyć na świadczenie:

• zapadanie się ziemi powstałe w związku z prowadzonymi robotami ziemnymi lub zapadanie się budynku;
• wymiana lub demontaż ubezpieczonego przedmiotu;
• dewastacja dokonana przez osoby trzecie, które przebywały na obszarze nieruchomości za zgodą ubezpieczonego;
• rozbudowa, przebudowa, montaż lub remont wymagające ingerencji we wbudowane lub zamontowane na stałe instalacje, lub elementy nośne układu konstrukcyjnego lub dachu;
• wycięcie drzewa bez pozwolenia, jeśli takie pozwolenie jest wymagane prawnie.

Ograniczenia czasowe to karencja, która występuje w przypadku wykupienia umowy dodatkowej od powodzi. Jeśli uwzględnimy w polisie to ryzyko, to musimy pamiętać, że jest ono objęte karencją, czyli czasowym wyłączeniem odpowiedzialności, które trwa 31 dni. Przy podpisywaniu kolejnej umowy z towarzystwem i zachowaniu ciągłości ubezpieczenia ten zapis nie jest aktywny.

Limity znajdują się za to w dodatku Home Assistance. Przykładowo, kilka z nich jest obecnych w pakiecie Pomoc Medyczna 24. Mogą być wyrażone liczbowo lub kwotowo. Niektóre usługi, jak dostęp do infolinii, są nielimitowane.

Limity w polisie AXA Twoje miejsce

Tabela 1. Limity odnoszą się do 1 roku obowiązywania polisy mieszkaniowej. Opracowanie własne na podstawie OWU.

Czy warto kupić polisę mieszkaniową AXA – kalkulacja składki

Na stronie towarzystwa dostępny jest kalkulator ubezpieczeniowy, dzięki któremu możemy wyliczyć przykładową składkę dla konkretnej nieruchomości i polisy o sprecyzowanym zakresie ochrony. Zrobiliśmy takie wyliczenie i porównaliśmy je z dwoma innymi ubezpieczycielami (Proama i Generali), których oferty można sprawdzić na stronie rankomat.pl.

Oba kalkulatory są nieco inaczej skonstruowane, ale staraliśmy się przyjąć maksymalnie zbliżone parametry. Rozpatrywaliśmy następujący profil nieruchomości i zakres polisy:

• Mieszkanie własnościowe w Warszawie;
• Wartość nieruchomości: 500 000 zł;
• Powierzchnia: 80 m²;
• Piętro pośrednie;
• Budynek z 2018 r.;
• Bez działalności gospodarczej, wynajmu i cesji na bank;
• Brak zabezpieczeń własnych;
• Nieruchomość wcześniej nieubezpieczana;
• Suma ubezpieczenia dla elementów stałych: 50 000 zł;
• Suma ubezpieczenia dla ruchomości domowych: 50 000 zł;
• Zakres ochrony: zdarzenia losowe plus kradzież z włamaniem.

Przy wyliczeniu oferty AXA nie uwzględniliśmy aktualnego rabatu (19%), ale nawet po jego zastosowaniu towarzystwo nie wypada korzystnie pod względem cenowym na tle konkurencyjnych ofert. W podstawie natomiast zawiera wartościowe rozszerzenia, w szczególności Pomoc Medyczną 24 oraz rabunek, czyli ryzyko uwzględniające straty poniesione poza obszarem ubezpieczonej nieruchomości.

Polisa mieszkaniowa AXA i konkurencja

Źródło: rankomat.pl, axadirect.pl. Ceny z dnia 15.11.2019 r.

Kupując polisę mieszkaniową zwróć uwagę zarówno na jej zawartość, czyli przede wszystkim zakres ochrony, jak i na cenę. Zastanów się dobrze, w jaki konkretny produkt zainwestować, a później, żeby nie przepłacić, poszukaj optymalnej dla siebie oferty. Sprawdź wysokość składki dla Twojej nieruchomości w naszym kalkulatorze polis mieszkaniowych. W 3 minuty porównasz ceny 18 towarzystw w 1 miejscu i znajdziesz najkorzystniejszą ofertę dla Twojej nieruchomości.

Suma, na jaką wycenimy swoją nieruchomość, będzie jednocześnie sumą ubezpieczenia, czyli kwotą, na jaką możemy liczyć w ramach odszkodowania.

Ważne jest, by nie zawyżać ani nie zaniżać wartości nieruchomości. Jeśli ją zaniżmy w przypadku szkody otrzymamy zbyt niskie odszkodowanie, które nie pokryje strat. A jeśli zawyżymy wartość, będziemy tylko niepotrzebnie opłacać wyższą składkę, bo towarzystwo ubezpieczeniowe i tak wypłaci nam tyle, ile rzeczywiście stracimy.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości – zapis w OWU, który warto poznać

Jeżeli w naszej nieruchomości dojdzie do szkody, np. pożaru, towarzystwo ubezpieczeniowe będzie dokonywało własnej wyceny wartości odszkodowania, jakie powinno nam wypłacić. Szkody, jakie mogą zajść w nieruchomości, mogą bowiem przybrać różną skalę. Czasem zniszczeniu może ulec tylko jedno pomieszczenie, ale bywa i tak, że całe mieszkanie zostaje np. doszczętnie zniszczone przez ogień.

Aby obliczyć wysokość należnego odszkodowania, ubezpieczyciele biorą pod uwagę 3 różne wartości:

• wartość odtworzeniową,
• wartość rynkową,
• wartość rzeczywistą.

Wartość odtworzeniowa, jak sama nazwa wskazuje, to wartość odtworzenia nieruchomości, czyli kwota potrzebna do przywrócenia jej stanu sprzed szkody. Dokonując wyceny przy uwzględnieniu tej wartości, bierze się pod uwagę koszty remontu oraz naprawy lub zakupu nowego wyposażenia. Co ważne, uwzględnia się wydatki, jakie trzeba ponieść, by stan nieruchomości był nowy, ale nie ulepszony. Oznacza to, że np. sprzęty, które należy zakupić muszą mieć takie same (lub podobne) parametry, jak te, które uległy zniszczeniu. Stopień zużycia ubezpieczonego mienia, nie ma tu jednak znaczenia.

Zależnie od tego, które z elementów nieruchomości uległy zniszczeniu, ubezpieczyciele stosują różne zasady wyliczenia sumy ubezpieczenia w oparciu o wartość odtworzeniową:

• dom – wartość równa naprawie lub odbudowie w tym samym miejscu, z uwzględnieniem cen robót budowlanych, elektrycznych i instalacyjnych;
• stałe elementy – wartość równa cenie zakupu, naprawy lub wytworzenia nowego elementu tej samej marki, tego samego typu, o tych samych wymiarach i w tej samej technologii. Wartość ta uwzględnia również koszty montażu, demontażu oraz transportu;
• wyposażenie  – wartość równa kupnu, naprawie lub wytworzeniu nowej rzeczy tej samej marki, tego samego typu, o tych samych wymiarach i stworzonej w tej samej technologii.  

Obliczanie wartości odszkodowania w oparciu o wartość odtworzeniową zwykle odbywa się dla konkretnych rodzajów nieruchomości. Dla mieszkań często określa się wiek budynku do 40 lat, a jeśli wiek ten zostanie przekroczony nieruchomość powinna być po remoncie generalnym. Dla domu często określa się wiek do 50 lat. Dokładne informacje na ten temat znajdują się zawsze w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia. 

Nie tylko odtworzeniowa – wartość rynkowa też ma znaczenie

Innym sposobem na obliczanie wartości odszkodowania jest szacunek na podstawie wartości rynkowej.

Wartość rynkowa  to wartość nieruchomości na rynku. Aby ją oszacować, sprawdza się cenę za 1m² dla podobnych nieruchomości (ta sama miejscowość lub dzielnica miasta, podobny stan techniczny i standard wykończenia). Następnie wartość tę mnoży się przez powierzchnię nieruchomości. Wartość rynkowa nie jest stałą wartością, może się zmienić, bo ceny nieruchomości na rynku ulegają wahaniom. Po roku trwania ubezpieczenia warto więc sprawdzić, ile aktualnie warta jest nasza nieruchomość i – jeśli to konieczne – zmienić sumę ubezpieczenia.

Wartość rzeczywista nieruchomości – jak się ją oblicza?

Ostatnią z trzech wartości, jakie bierze się pod uwagę przy obliczeniach kwoty odszkodowania, jest wartość rzeczywista.

Wartość rzeczywista to wartość, którą ubezpieczyciel oblicza odejmując od wartości odtworzeniowej wartość zużycia nieruchomości. Towarzystwa ubezpieczeniowe stosują tę metodę przy obliczaniu wartości odszkodowania dla starszych nieruchomości, w złym stanie technicznym.

W Ogólnych Warunkach ubezpieczenia ubezpieczyciele dokładnie określają wiek nieruchomości, dla których stosowana będzie ta metoda obliczania odszkodowania. Przykładowo, w Link4 jest to dom/mieszkanie starsze niż 50 lat, stałe elementy starsze niż 15 lat oraz mienie ruchome starsze niż 5 lat.

Zanim wybierzemy konkretne ubezpieczenie, sprawdźmy nie tylko oferty cenowe różnych towarzystw, ale także warunki zawarte w OWU. To pozwoli nam wybrać najlepszą opcję dla domu lub mieszkania.

Polisę dla nieruchomości warto dobrać zarówno pod kątem zawartości, jak i ceny. Kompleksowe ubezpieczenie zapewnią różne dodatki, np. ochrona wyposażenia czy ochrona na wypadek powodzi. Dodatki do ubezpieczania gwarantują większe bezpieczeństwo i wcale nie kosztują wiele. A jeżeli nie chcesz przepłacać za ten sam lub podobny produkt, sprawdź wysokość składki dla nieruchomości w naszym kalkulatorze polis mieszkaniowych. W 3 minuty porównasz ceny 18 towarzystw w 1 miejscu i znajdziesz najlepszą ofertę dla swojej nieruchomości.