Czym jest All Risk w ubezpieczeniu nieruchomości?

Nazwa ubezpieczenie od ryzyk wszystkich (All Risk lub All Risks) sugeruje, że taka polisa chroni nas finansowo przed każdym możliwym zagrożeniem. W praktyce jednak nie jest to możliwe i żadne towarzystwo nie sprzedałoby produktu obarczonego tak dużym ryzykiem. All Risk należy więc rozumieć jako ochronę ubezpieczeniową przed wszystkimi możliwymi zdarzeniami, poza wymienionymi w OWU w dziale wyłączeń odpowiedzialności. Co ważne, zakres ochrony obejmuje więc również te zagrożenia, których nie da się przewidzieć, a więc za nie również można uzyskać odszkodowanie.

Kiedy warto wybrać ubezpieczenie All Risks?

• właścicieli mieszkań i domów o wysokiej wartości, którzy chcą mieć pewność, że każde potencjalne ryzyko – nawet takie, które nie zostało ujęte w standardowej liście zdarzeń – będzie objęte ochroną;
• osób posiadających kosztowne wyposażenie – np. sprzęt RTV/AGD klasy premium, meble designerskie, systemy inteligentnego domu czy kolekcje dzieł sztuki;
• nieruchomości wynajmowanych – zarówno krótkoterminowo (np. w modelu Airbnb), jak i długoterminowo, gdzie ryzyko szkód jest wyższe ze względu na częste użytkowanie przez różne osoby;
• domów jednorodzinnych z ogrodem, gdzie oprócz budynku ubezpieczeniu podlegają również elementy małej architektury, roślinność czy ogrodzenie;
• właścicieli domków letniskowych i rekreacyjnych, które narażone są na szkody wyrządzone przez czynniki pogodowe, wandalizm czy dzikie zwierzęta – często nieujęte w polisie od ryzyk nazwanych.

Jakie atuty ubezpieczenia All Risk?

Niewątpliwą zaletą ubezpieczenia w formule All Risk jest szeroki zakres ochrony obejmujący również nietypowe zdarzenia, których nie da się nazwać czy też przewidzieć. Podstawę można, oczywiście, poszerzyć o kolejne ryzyka lub rodzaje mienia, chociaż dostępnych dodatków jest mniej, niż w przypadku polisy dla ryzyk nazwanych.

W wielu sytuacjach ubezpieczenie od ryzyk wszystkich ma w zakresie takie zdarzenia, które nie są dostępne w ubezpieczeniu od ryzyk nazwanych. Przykładowo, w polisie Uniqa są to: zniszczenia spowodowane przez dzikie zwierzęta, kradzież rzeczy pozostawionych na balkonie bądź tarasie czy pokrycie kosztów poszukiwania szkody.

All Risk to również uproszczona procedura ubiegania się o odszkodowanie. Po szkodzie tzw. ciężar dowodu leży po stronie towarzystwa. Jeśli ubezpieczyciel chce uchylić się od wypłacenia pieniędzy, musi wskazać konkretny zapis w umowie, który daje mu do tego podstawę prawną.

Jakie wady ubezpieczenia All Risk?

Ubezpieczenia All Risk są przeważnie droższe od polis dla ryzyk nazwanych. Czy jednak powinniśmy traktować to jako wadę? Niekoniecznie, ponieważ dopłacamy za szerszą ochronę i posiadamy zabezpieczenie na wypadek nietypowych sytuacji.

Polisa All Risk posiada mniej dodatków, a więc nie do końca daje się dopasować do indywidualnych potrzeb ubezpieczonego. Przykładowo, w podstawowym zakresie może zawierać zdarzenia, których nie traktujemy jako realne zagrożenie dla naszego mienia, ale nie może jej nabyć bez tych ryzyk.

Ubezpieczenie od ryzyk wszystkich nie jest tak powszechnie dostępne, jak ubezpieczenie od ryzyk nazwanych, ponieważ część towarzystw nie ma All Risk w ofercie. Wybór jest więc nieco mniejszy.

Jaki zakres ochrony w ubezpieczeniu mieszkania All Risk?

Różnice w zakresie ochrony najlepiej przeanalizować na przykładzie konkretnego towarzystwa. Zrobiliśmy to w oparciu o ofertę Generali, gdzie mieszkanie można ubezpieczyć i od ryzyk wszystkich, i od ryzyka nazwanych.

Polisa od ryzyk nazwanych w podstawie ma 12 zdarzeń losowych, All Risk aż 28, z czego cztery niedostępne w pierwszym wariancie, mianowicie: graffiti, ubezpieczenie NNW zwierząt domowych, szkody dzikich zwierząt oraz ochronę roślin na posesji.

Obie polisy mają też oczywiście rozszerzenia, wariant od ryzyk nazwanych zdecydowanie więcej, bo aż 18, do czego dochodzą jeszcze dodatki adresowane do lokatorów.

Tabela 2. Opracowanie własne na podstawie OWU polisy Generali.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania All Risk?

Obliczyliśmy przykładowe składki dla 70-metrowego mieszkania w Opolu, którego wartość rynkowa wynosi 650 000 zł. Kalkulację przeprowadziliśmy dla wariantu All Risk polisy chroniącej mury i elementy stałe nieruchomości.

Najtańsza oferta ubezpieczenia od ryzyk wszystkich opisanego lokalu opiewa na 269 zł, najdroższa na 636 zł. 

Wariant All Risk, co do zasady, jest nieco droższy od ubezpieczenia od ryzyk nazwanych. Trzeba jednak mieć świadomość, że polityka cenowa każdego towarzystwa jest nieco inna, co pokazuje przytoczona kalkulacja. Najtańszą i najdroższą ofertę dzielą aż 367 zł, a przecież mówimy o bardzo podobnych produktach. Jeśli więc zależy nam na szerokiej ochronie i jednocześnie nasz budżet jest ograniczony, poszukajmy polisy w wariancie All Risk, której cena nie jest wygórowana, w czym pomocny będzie chociażby kalkulator ubezpieczeń

– Michał Ratajczak, ekspert portalu ubezpieczeniemieszkania.pl

Tabela 3. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 10.04.2025 r.). 

Kiedy ubezpieczenie mieszkania All Risk nie zadziała?

Ubezpieczyciel nie odpowiada za szkody w niektórych okolicznościach, które również muszą się znaleźć w dokumencie OWU. Każdy z nich zawiera osobny dział o nazwie WYŁĄCZENIA ODPOWIEDZIALNOŚCI. Dzięki temu przyszły ubezpieczony wie, za co nie dostanie odszkodowania, a towarzystwo daje przejrzyste warunki umowy.

W przykładowym OWU ubezpieczyciel nie ponosi odpowiedzialności za szkody:

1) wyrządzone umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa przez ubezpieczonego lub osoby bliskie,

2) wyrządzone w stanie nietrzeźwości lub pod wpływem narkotyków,

3) wywołane błędem w sztuce budowlanej, wadami konstrukcyjnymi, nieprawidłowym montażem,

4) w domach, mieszkaniach lub inwestycjach przeznaczonych na cele gospodarcze w stopniu większym niż 50%,

5) powstałe wskutek działań wojennych, strajków, zamieszek, rozruchów społecznych,

6) powstałe w trakcie rozbiórki, przy rozbudowie, przebudowie, jeżeli ubezpieczony nie dysponuje wymaganą decyzją właściwego organu nadzoru budowlanego.

Jest jeszcze jeden rodzaj wyłączeń odpowiedzialności. Odnosi się on nie do okoliczności powstania szkody, a konkretnych czynników. Jeżeli dane zdarzenie losowe oddziałuje na nieruchomość w sposób długotrwały, wtedy z uzyskaniem odszkodowania mogą być problemy. Przykładowymi zdarzeniami dotyczącymi ryzyk nazwanych i formuły All Risks są:

• zawilgocenie z powodu nieszczelności instalacji wodno-kanalizacyjnej,
• przenikanie wód gruntowych lub przemarzanie ścian, fundamentów, dachu lub stałych elementów budynku,
• wydostanie się wody w wyniku uszkodzenia rur spowodowanego zamarznięciem wody i rozsadzeniem rur, zawinionym przez ubezpieczonego,
• działanie prądu elektrycznego, w tym z powodu przerw w dostawie lub zasilania prądem elektrycznym urządzeń gospodarstwa domowego,
• oddziaływanie dymu.

A zatem, jeśli dane zdarzenie nie znajduje się w wyłączeniach odpowiedzialności, wtedy można przyjąć, że polisa mieszkaniowa w formule All Risks obejmuje je w całości.

Jak zgłosić szkodę w ramach ubezpieczenia All Risks?

W przypadku wystąpienia szkody objętej polisą All Risks, kluczowe znaczenie ma szybkie i prawidłowe zgłoszenie zdarzenia do ubezpieczyciela. Choć szczegóły procedury mogą się różnić w zależności od towarzystwa, większość firm wymaga następujących działań:

1. Zabezpiecz miejsce szkody

W pierwszej kolejności zadbaj o bezpieczeństwo – swoje oraz innych domowników. Następnie, jeśli to możliwe, zapobiegaj powiększaniu się szkody (np. zakręć dopływ wody przy zalaniu, odłącz prąd).

 2. Udokumentuj szkodę

Zrób zdjęcia zniszczeń i spisz listę uszkodzonych przedmiotów. Taka dokumentacja będzie potrzebna w procesie likwidacji szkody. Jeśli to konieczne, zabezpiecz dowody zakupu (np. faktury lub paragony).

3. Skontaktuj się z ubezpieczycielem

Zgłoś szkodę telefonicznie, przez formularz online lub w aplikacji mobilnej ubezpieczyciela – zwykle masz na to od 3 do 7 dni roboczych od momentu jej powstania (termin znajdziesz w OWU). Podczas zgłoszenia przygotuj:

• numer polisy,
• datę i okoliczności zdarzenia,
• wstępny opis szkód,
• dane kontaktowe do Ciebie.

4. Poczekaj na decyzję likwidatora

Ubezpieczyciel może poprosić o dodatkowe dokumenty lub przysłać rzeczoznawcę. W przypadku prostych szkód, decyzja o wypłacie może zapaść nawet w ciągu kilku dni.

5. Otrzymaj odszkodowanie

Po pozytywnym rozpatrzeniu zgłoszenia, środki zostaną wypłacone na Twoje konto lub – w niektórych przypadkach – przekazane bezpośrednio do wykonawcy naprawy.

Ryzyka wszystkie czy ryzyka nazwane – co wybrać?

Ubezpieczenie od ryzyk wszystkich, ogólnie rzecz biorąc, daje szerszą ochronę oraz opcje, których próżno szukać w standardowym wariancie polisy. Są jednak sytuacje, w których rozbudowany katalog zdarzeń niekoniecznie będzie nam potrzebny lub też zwyczajnie nie będzie nas na niego stać. Warto porównywać ze sobą poszczególne oferty, ponieważ nie ma dwóch identycznych ubezpieczeń, a każde towarzystwo stara się dodać do swojego produktu coś oryginalnego, np. nietypowe rozszerzenie, które może okazać się dla nas szczególnie interesujące.

Gdzie kupić ubezpieczenie All Risk?

Zarówno ubezpieczenie od ryzyk nazwanych, jak i od ryzyk wszystkich, możemy bez problemów kupić za pośrednictwem Internetu. Ofert dla All Risk jest nieco mniej, jednak i tak jest w czym wybierać.

Zakupy online pozwalają zaoszczędzić sporo czasu, a nierzadko też sporo pieniędzy. W ten sposób zminimalizujemy liczbę formalności, a za pomocą kalkulatora ubezpieczeń sprawnie zestawimy ze sobą oferty większej liczby towarzystw i będziemy mogli je spokojnie przeanalizować, nie tylko pod względem cenowym. To narzędzie pozwoli nam też sprawdzić, jaka jest różnica w składce dla dwóch wariantów ubezpieczenia. 

W artykule wyjaśniamy, kto powinien wykupić polisę, jaki zakres ochrony będzie najkorzystniejszy, a także czy OC najemcy i OC właściciela to to samo. Podpowiemy również, na co zwrócić uwagę przy wyborze ubezpieczenia oraz jak dopasować je do konkretnego rodzaju najmu – czy to najmu okazjonalnego, krótkoterminowego, czy długoterminowego.

Kto ma ubezpieczyć wynajmowane mieszkanie?

Dla nieruchomości, która jest przedmiotem najmu, można wykupić dwie odrębne polisy mieszkaniowe, po jednej dla właściciela i lokatora (bądź lokatorów). Nabycie dwóch ubezpieczeń jest nie tylko możliwe pod względem prawnym, ale nawet wskazane ze względów bezpieczeństwa. W niektórych sytuacjach właściwie skonstruowana umowa najmu oraz wpłacona kaucja mogą nie wystarczyć, a najlepszą dodatkową ochroną finansową jest ubezpieczenie nieruchomości.

Zaznaczmy, że w obu omawianych przypadkach wykupienie polisy mieszkaniowej nie jest obowiązkowe.

Polisa dla najemcy powinna być skonstruowana inaczej, niż polisa dla wynajmującego, ponieważ każda ze stron posiada innego typu mienie i jest narażona na inne zagrożenia. Przeanalizujmy sobie dokładnie oba warianty ubezpieczenia wynajmowanej nieruchomości.

Jakie ubezpieczenie dla właściciela?

Właściciel mieszkania przeznaczonego na wynajem powinien zadbać przede wszystkim o ubezpieczenie murów i elementów stałych (takich jak podłogi, zabudowa kuchenna, instalacje, armatura czy drzwi). Tego typu ochrona stanowi podstawę każdej polisy mieszkaniowej i zabezpiecza nieruchomość przed skutkami pożaru, zalania, uderzenia pioruna, przepięcia czy wandalizmu.

Warto jednak rozważyć także dodatkowe rozszerzenia, które są szczególnie istotne w przypadku wynajmu:

• OC w życiu prywatnym dla właściciela (OC wynajmującego) – chroni przed roszczeniami osób trzecich, np. gdy najemca lub sąsiad dozna szkody w wyniku wadliwej instalacji w mieszkaniu właściciela.
• Ubezpieczenie ruchomości domowych – przydaje się, jeśli mieszkanie jest wynajmowane z wyposażeniem (meble, pralka, lodówka, TV itp.).
• Assistance domowy – zapewnia szybki dostęp do fachowców (np. hydraulika, ślusarza czy elektryka), co może być szczególnie pomocne w razie awarii zgłaszanych przez najemcę.

Uwaga: Standardowe ubezpieczenie nieruchomości może nie obejmować sytuacji związanych z wynajmem, dlatego właściciel powinien poinformować ubezpieczyciela o fakcie wynajmu lokalu. Niektóre towarzystwa wymagają wykupienia dodatkowego rozszerzenia do polisy.

Jakie ubezpieczenie dla najemcy?

Polisy dedykowane najemcom są uproszczone, a przez to tańsze. W tym przypadku przedmiotem ochrony są głównie ruchomości domowe należące do lokatorów. Opcjonalnie w ochronę można włączyć również nakłady inwestycyjne, czyli efekty remontu, który został przeprowadzony na koszt najemcy.

W podstawie mienie ruchome jest chronione przed ogniem i innymi zdarzeniami losowymi. Zakres można, oczywiście, poszerzyć, np. o powódź czy stłuczenie przedmiotów szklanych. Kluczowe wydają się jednak inne dodatki: OC w życiu prywatnym (wersja dla najemcy) oraz ryzyka kradzieżowe.

OC w życiu prywatnym zabezpieczy najemcę przed szkodami, jakie nieumyślnie wyrządzi osobom trzecim, czyli głównie sąsiadom, administracji (szkody na częściach wspólnych budynku) oraz właścicielowi. Kiedy np. awarii ulegnie pralka, woda może zalać mienie należące do wszystkich trzech wymienionych podmiotów, a odszkodowanie za te szkody zostanie wypłacone właśnie z OC.

Jako że najemca ubezpiecza głównie mienie ruchome, które jest najbardziej kuszącym łupem dla złodziei, warto byłoby ubezpieczyć je dodatkowo na wypadek kradzieży. Z polisy mieszkaniowej możemy chronić taki majątek przed kradzieżą z włamaniem, kradzieżą zwykłą oraz rabunkiem poza miejscem ubezpieczenia. Wszystkie trzy opcje wydają się interesujące.

Ile kosztuje ubezpieczenie przy wynajmie mieszkania?

W pierwszej kolejności sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za ubezpieczenie dla właściciela wynajmowanego mieszkania. Pod uwagę wzięliśmy lokal o powierzchni 60 mkw. i wartości 500 000 zł. Zakres ochrony ograniczyliśmy do zdarzeń losowych oraz pakietu OC w życiu prywatnym.

Minimalny koszt takiej polisy to 270 zł. Najdroższa spośród przedstawionych ofert opiewa z kolei na 408 zł. Poszczególne produkty minimalnie różnią się co do zakresu (wliczone w cenę dodatki) i mają różne sumy ubezpieczenia (SU) dla OC. Wszystkie kwoty odnoszą się do rocznego ubezpieczenia nieruchomości.

Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 10.04.2025 r.). 

Obliczyliśmy też koszty ubezpieczenia dla najemcy. W tym przypadku założyliśmy, że w wynajmowanym lokalu zgromadził on ruchomości domowe warte 50 000 zł. Zakres ochrony obejmuje zdarzenia losowe oraz OC w życiu prywatnym.

Za takie ubezpieczenie trzeba zapłacić minimum 127 zł w skali roku. Podobnie jak w pierwszej kalkulacji, tutaj również występują niewielkie różnice w zakresach ochrony oraz inne są SU dla OC.

Polisa dla najemcy jest tańsza od polisy dla wynajmującego. W pierwszym przypadku ubezpiecza się tylko ruchomości warte kilkadziesiąt tysięcy złotych, a w drugim nieruchomość wycenianą na pół miliona – wartość ubezpieczonego mienia ma kluczowe znaczenie dla wysokości składki. Warto zwrócić uwagę na zróżnicowanie cenowe. W obu przypadkach za bardzo podobny produkt praktycznie każde towarzystwo życzy sobie inną kwotę. Żeby zaoszczędzić na polisie, trzeba porównać ze sobą większą liczbę ofert.

–Michał Ratajczak, ekspert portalu ubezpieczeniemieszkania.pl.

Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 10.04.2025 r.). 

Jak zgłosić szkodę w lokalu na wynajem?

W przypadku ubezpieczenia domu czy mieszkania na wynajem stroną bardziej uprzywilejowaną jest właściciel. W razie wystąpienia pożaru, zalania czy kradzieży z włamaniem odszkodowanie trafi do wynajmującego. Oczywiście, pod warunkiem, że zdarzenie mieści się w wykupionym zakresie ochrony.

Zaistniałą szkodę powinien zgłosić właściciel polisy, pod którą ta szkoda podlega. Zarówno w przypadku wynajmującego, jak i najemcy procedura wygląda tak samo. Prześledźmy ją sobie krok po kroku:

1. Towarzystwa stosują wyznaczają różne terminy, w których trzeba zagłosić szkodę – najczęściej jest to 3-7 dni roboczych.
2. Formę zgłoszenia możemy sobie wybrać spośród dostępnych, najczęściej opcje są następujące: telefonicznie, mailowo, przez formularz na stronie ubezpieczyciela, w jego placówce, listownie lub SMS-em na podany w polisie numer.
3. Ubezpieczyciel ma 30 dni na przelanie nam bezspornej części rekompensaty.
4. Sporna, czyli wymagająca dodatkowych ustaleń, część odszkodowania powinna trafić na nasze konto maksymalnie po dodatkowych 14 dniach.
5. Jeśli nie zgadzamy się z wysokością rekompensaty, możemy odwołać się od tej decyzji wystosowując odpowiednie pismo do ubezpieczyciela.
6. Jeśli nasza reklamacja nie zostanie uznana, mamy prawo pójść z tą sprawą do sądu cywilnego.

Sposób, w jaki należy zgłosić szkodę oraz sama procedura odszkodowawcza powinny być zawsze szczegółowo opisane w OWU polisy.

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

I najemca, i wynajmujący bez problemów nabędą polisę mieszkaniową online. Przed zakupem konkretnego produktu warto jednak sprawdzić, czy na rynku nie ma lepszych ofert. Najprościej jest to zrobić za pośrednictwem porównywarki ubezpieczeń. Jak się do tego zabrać? Wynajmujący powinien wykonać następujące czynności:

1. Wprowadzić do formularza kluczowe informacje o nieruchomości: metraż, rodzaj, rok budowy i adres.
2. Wskazać formę własności (mieszkanie własnościowe), podać swój wiek oraz planowaną datę rozpoczęcia okresu ubezpieczenia.
3. Wskazać mienie, którego ma dotyczyć polisa – czy ubezpieczamy tylko mury, czy również ruchomości domowe?
4. Wybrać rozszerzenia zakresu ochrony (powódź, kradzież, stłuczenie przedmiotów szklanych, OC w życiu prywatnym)
5. Podać wartość poszczególnych rodzajów mienia, czyli murów, elementów stałych i ewentualnie ruchomości.
6. Podać zabezpieczenia własne, jeśli polisa ma obejmować również kradzież.
7. Przejrzeć uporządkowane w tabeli oferty i wybrać jedną z nich.
8. Wpisać dane osobowe niezbędne do finalizacji transakcji oraz wybrać formę płatności: BLIK, przelew online, PayPo, karta płatnicza debetowa lub kredytowa, Google Pay.

Dla najemcy procedura jest podobna. W momencie, w którym wymagane jest wprowadzenie „formy własności”, powinien on kliknąć „umowę najmu”. Wówczas formularz się nieco uprości, co oznacza, że trzeba będzie wprowadzić do niego mniejszą liczbę danych.

Zarówno przy zakupie polisy dla najemcy, jak i dla wynajmującego, nie wymaga się okazania dokumentu potwierdzającego posiadanie prawa do lokalu.

Polisę dla nieruchomości warto dobrać pod kątem zawartości, jak i ceny. Jeśli chcesz posiadać kompleksowe ubezpieczenie, pamiętaj o wykupieniu dodatków, np. wyposażenia mieszkania czy domu. Taka ochrona przyda się w razie pożaru, zalania czy kradzieży i kosztuje niewiele. A jeśli nie chcesz przepłacać za ten sam lub podobny produkt, sprawdź wysokość składki dla Twojej nieruchomości w naszym kalkulatorze polis mieszkaniowych. W 3 minuty porównasz ceny 18 towarzystw w 1 miejscu i znajdziesz najkorzystniejszą ofertę dla Twojej nieruchomości.

Z domu bąź mieszkania można prowadzić i jednoosobową firmę, jak również przedsiębiorstwo zatrudniające pracowników – wszystko zależy od specyfiki naszej działalności. Przestrzeń domową można nie tylko przekształcić na biuro, ale też wydzielić w niej miejsce na gabinet, magazyn czy punkt odbioru towarów. Często jest to rozwiązanie pozwalające zaoszczędzić czas i pieniądze. 

Działalność gospodarcza w mieszkaniu – co oznacza dla ubezpieczyciela?

Towarzystwa ubezpieczeniowe oferują polisy mieszkaniowe, w których można uwzględnić nie tylko mienie prywatne, ale i należące do firmy. Trzeba jednak rozróżnić dwie sytuacje: prowadzenie działalności gospodarczej z domu oraz zarejestrowanie tam działalności. Jeśli tylko formalnie nieruchomość jest siedzibą firmy, ale nie przechowujemy w niej majątku firmowego, nie ubezpieczymy go z polisy mieszkaniowej. 

Towarzystwa najchętniej ubezpieczają domy i mieszkania z działalnością gospodarczą, która ma związek z prowadzeniem różnego rodzaju usług – doradczych, finansowych, księgowych i innych o charakterze biurowym.

W tym miejscu trzeba wspomnieć jeszcze o pracy zdalnej świadczonej na rzecz naszego pracodawcy. Jeśli jesteśmy zatrudnieni w zewnętrznym przedsiębiorstwie, ale pracujemy z domu i wykorzystujemy do tego mienie należące do pracodawcy, np. komputer, to ubezpieczenie go z polisy mieszkaniowej jest już trudniejsze. Mienie firmowe (należące do naszej firmy, nazywane też często „przedmiotami do działalności gospodarczej”) i mienie służbowe dla towarzystw to dwa odrębne pojęcia. Tylko niewielki procent ubezpieczycieli pozwala włączyć mienie służbowe w ochronę, mienie firmowe już zdecydowanie więcej podmiotów.

Jak ubezpieczyć biuro w domu lub mieszkaniu?

Podstawowa polisa mieszkaniowa zapewnia ochronę murom oraz ewentualnie elementom stałym nieruchomości. Dodatkowe rodzaje mienia, w tym majątek firmy, można włączyć w ubezpieczenie dokupując stosowny dodatek. Nierzadko taka opcja jest dostępna tylko przy jednoczesnym poszerzeniu zakresu o ruchomości domowe.

Co istotne, przedmioty do działalności gospodarczej mogą być różnie definiowane przez poszczególne towarzystwa. Czasami ubezpieczyciele pod tym pojęciem rozumieją tylko urządzenia biurowe, a czasami również maszyny, produkty i innego typu akcesoria. 

Jakie mienie firmowe można ubezpieczyć z polisy mieszkaniowej?

• maszyny, 
• narzędzia,  
• magazynowane produkty, 
• półprodukty, 
• rzeczy osobiste pracowników, 
• mienie ruchome należące do osób trzecich, przechowywane w celu wykonania usługi (np. naprawy sprzętu). 

Od jakich ryzyk chroni ubezpieczenie działalności gospodarczej w mieszkaniu?

• ochronę od zdarzeń losowych, łącznie nawet ponad 30 ryzyk; 
• kradzież z włamaniem; 
• stłuczenie przedmiotów szklanych; 
• wandalizm i dewastację. 

Ubezpieczenie mieszkania z biurem – ile kosztuje polisa?

• bez działalności gospodarczej; 
• o powierzchni 50 mkw.; 
• wartego (mury i elementy stałe) 400 000 zł; 
• wyposażonego (mienie ruchome) za 50 000 zł. 

Ubezpieczenie mieszkania bez działalności gospodarczej, owszem, jest tańsze, ale nie w znaczący sposób. Średnia różnica kosztów w skali roku wynosi 45 zł. Tyle mniej więcej kosztuje więc podstawowa ochrona od zdarzeń losowych mienia firmowego wartego 30 000 zł. Wysokość składki wzrośnie wtedy, kiedy poszerzymy zakres ochrony lub włączymy w ubezpieczenie mieszkania dodatkowe mienie, zarówno mienie firmowe, jak i prywatne. Stanie się tak ponieważ to właśnie łączna wartość mienia oraz wybrane ryzyka wpływają na cenę polisy w największy sposób. Jak pokazuje kalkulacja, nie bez znaczenia jest też wybór towarzystwa.

Ubezpieczenie mienia firmowego w mieszkaniu – na co uważać?

• ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej z polisy mieszkaniowej odnosi się do aktywności związanych z życiem prywatnym, a nie prowadzeniem firmy; 
• część usług z pakietu Home Assistance, np. serwis urządzeń AGD, RTV czy PC nie dotyczy mienia firmowego; 
• ochrona przed wandalizmem, dewastacją i graffiti nie dotyczy majątku firmy; 
• z ochrony mogą być wyłączone niektóre przedmioty firmowe, np. sprzęt stomatologiczny; 
• w niektórych towarzystwach nie można wykupić tzw. polisy dla domu w budowie, jeśli w budynku prowadzona jest działalność gospodarcza. 

Gdzie kupię ubezpieczenie nieruchomości z działalnością gospodarczą?

Ubezpieczenie przedmiotów do działalności oferuje całkiem sporo towarzystw, m.in. wspomniane już tekście PZU, Aviva czy Link4. Zawsze jednak trzeba sprawdzić, czy proponowany dla tego mienia zakres ochrony nam odpowiada, czyli przede wszystkim dokładnie przejrzeć wyłączenia odpowiedzialności oraz sprawdzić przyjętą przez dany podmiot definicję przedmiotów do działalności.

Szukając produktu ubezpieczeniowego warto więc porównać ze sobą również proponowane stawki. Najlepiej to zrobić w naszym kalkulatorze polis mieszkaniowych, z poziomu którego płynnie przechodzi się do zakupu online. Trzeba tylko pamiętać, żeby przy odznaczaniu parametrów ubezpieczenia zaznaczyć, że w lokalu ma być prowadzona działalność gospodarcza o określonej specyfice (np. biurowa, handlowa, medyczna), a w sumach ubezpieczenia uwzględnić wartość mienia firmowego.

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To znaczy, że zakup mieszkania jest możliwy tylko przez notariusza. W innej formie taki zakup będzie po prostu nieważny. Czy ubezpieczenie również?

Co to jest akt notarialny?

Mówiąc najprościej, akt notarialny to urzędowy dokument, który formalnie potwierdza zakup nieruchomości. Posiada on określoną przepisami formę i treść, a za jego sporządzenie oraz zatwierdzenie odpowiada osoba zaufania publicznego, którą, w zdecydowanej większości przypadków, jest notariusz (w wyjątkowych okolicznościach asesor notarialny.)

Notariusz za sporządzenie aktu notarialnego pobiera prowizję, której wysokość musi mieścić się w odgórnie ustalonych ramach.

Akt notarialny przydaje się chociażby przy zakupie ubezpieczenia nieruchomości (SU) – ułatwia obliczenie sumy ubezpieczenia. Czasami mieszkanie lub dom ma więcej niż jednego właściciela i to właśnie w akcie notarialnym podane są wartości udziałów poszczególnych osób. Te zapisy są wówczas decydujące dla ustalenia SU.

Co ciekawe, akt notarialny może być również przedmiotem ubezpieczenia z polisy mieszkaniowej. W ubezpieczeniach nieruchomości takie dokumenty przyporządkowuje się kategorii mienia ruchomego, co oznacza, że można je chronić od licznych zdarzeń losowych czy też kradzieży.

Co zawiera akt notarialny?

• dzienna data sporządzenia aktu notarialnego; 
• miejsce sporządzenia aktu notarialnego (nazwa miejscowości); 
• imię i nazwisko notariusza, a także adres kancelarii notarialnej; 
• dane osób fizycznych biorących udział w podpisaniu aktu notarialnego (imiona, nazwiska, imiona rodziców, miejsce zamieszkania, numer dowodu, PESEL); 
• nazwy oraz adresy siedzib osób prawnych (przedsiębiorstw), jeśli takie podmioty biorą udział w procedurze; 
• dane osób działających w imieniu osób prawnych (pełnomocnicy, przedstawiciele firmy, jeśli takie osoby uczestniczą w procedurze; 
• na żądanie stron, informacja o faktach i istotnych okolicznościach, jeśli takie zaszły przy spisywaniu aktu notarialnego; 
• notka mówiąca o tym, że akt notarialny został odczytany, przyjęty oraz podpisany; 
• ręczne podpisy: notariusza oraz obu stron umowy; 
• szczegółowe informacje o nieruchomości będącej przedmiotem umowy (jej stan techniczny i prawny, numer księgi wieczystej, adres, powierzchnia użytkowa, liczba kondygnacji, obecność pomieszczeń przynależnych itp.).

Jakie dokumenty potrzebne do aktu notarialnego?

Na wizytę w kancelarii notarialnej musimy zabrać ze sobą ważny dokument tożsamości, a także numer NIP. Jeśli zakup nieruchomości posiłkowany jest kredytem hipotecznym, konieczne jest również przedłożenie notariuszowi wszystkich dokumentów z banku, który udziela nam pożyczki.

Pozostałe dokumenty, które są niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego, musi przedłożyć osoba sprzedająca nieruchomość. W zależności od sytuacji wśród nich mogą znajdować się:

• odpis księgi wieczystej;
• odpis z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego;
• zaświadczenie o oznaczeniu budynku numerem porządkowym;
• wypis z rejestru gruntów oraz wyrys;
• zaświadczenie o samodzielności lokali;
• decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego zawierająca zgodę na budowę;
• plan kondygnacji budynku według inwentaryzacji powykonawczej.

Przed wizytą w kancelarii najlepiej dokładnie dopytać notariusza, jakie dokumenty powinniśmy zabrać ze sobą na spotkanie. Brak chociażby jednego z nich może spowodować, że sporządzenie aktu zostanie przesunięte w czasie.

Kiedy nie trzeba posiadać aktu notarialnego?

Akt notarialny nieruchomości wymagany jest praktycznie przy każdej sytuacji, w której zmienia się jej właściciel. Omawiany dokument musi więc zostać spisany m.in. przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży, dziedziczeniu, darowiźnie, a także ustanowieniu hipoteki, zawarciu umowy majątkowej małżeńskiej czy ustanowieniu odrębnej własności lokalu.  

Formy aktu notarialnego nie musi mieć natomiast przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, chociaż czasami, dla dodatkowego zabezpieczenia interesów stron umowy, stosuje się takie rozwiązanie. Ponadto, omawiany dokument nie jest potrzebny w sytuacji, w której nabywa się prawo do nieruchomości przez tzw. zasiedzenie. 

Jak już zasygnowaliśmy, możliwe jest również ubezpieczenie mieszkania bez aktu notarialnego, ale tym zagadnieniem szerzej zajmiemy się w dalszej części artykułu. 

Akt notarialny a mieszkanie na wynajem

Zacznijmy od tego, że dla wynajmowanej nieruchomości można wykupić dwie polisy na raz. Pierwszą może nabyć mający akt notarialny właściciel, a drugą najemca posiadający umowę najmu.

Polisa dla właściciela wynajmowanego lokalu powinna chronić głównie mury i elementy stałe. Warto ją również poszerzyć o dodatki, takie jak chociażby OC w życiu prywatnym, pakiet Home Assistance, wandalizm i dewastację.

Ubezpieczenie dla najemcy powinno z kolei objąć ochroną głównie mienie ruchome, które do niego należy. Polisa może dotyczyć również nakładów inwestycyjnych, jeśli oczywiście lokator takowe poniósł, czyli z własnych środków sfinansował remont. Kluczowym rozszerzeniem w tym przypadku jest OC w życiu prywatnym w wersji dla najemcy.

Na rynku ubezpieczeń bez problemów znajdziemy polisy dedykowane zarówno najemcom, jak i wynajmującym. Są one sformatowane w taki sposób, żeby maksymalnie zabezpieczyć interesy poszczególnych stron umowy najmu.

Akt notarialny a mieszkanie z działalnością gospodarczą

Polisa mieszkaniowa może chronić również mienie firmowe, które przechowujemy w domu lub w mieszkaniu. Ten rodzaj majątku w nomenklaturze ubezpieczeniowej najczęściej określany jest jako „przedmioty do działalności” i może obejmować m.in.: meble, sprzęt biurowy, maszyny, narzędzia, produkty, półprodukty czy też rzeczy osobiste pracowników. 

W momencie, w którym sprzedajemy nieruchomość, którą ubezpieczyliśmy wraz z majątkiem firmy, możemy ubiegać się o odzyskanie niewykorzystanej składki ubezpieczeniowej. Potrzebny będzie do tego odpowiedni wniosek oraz akt notarialny, a umowa z towarzystwem zostanie rozwiązana wraz z dniem, w którym notariusz sporządził dokument.

Na co uważać przy sprzedaży i zakupie mieszkania?

1. Weryfikacja nieruchomości – chodzi tutaj zarówno o sprawdzenie jej stanu technicznego, jak i statusu prawnego. Bez drobiazgowej kontroli i wnikliwej lektury ksiąg wieczystych nie powinno się nawet podpisywać umowy przedwstępnej. 
2. Wybór kredytodawcy – jeśli kupuje się mieszkanie w oparciu o kredyt hipoteczny, warto zapoznać się z wszystkimi dostępnymi ofertami. Konieczna jest także wnikliwa analiza umowy kredytowej. 
3. Umowa – treść umowy kupna-sprzedaży nieruchomości zazwyczaj jest bardzo podobna, a nad jej poprawnością czuwa notariusz. Dobrą praktyką jest również podpisywanie umowy przedwstępnej, która może mieć status aktu notarialnego, ale nie musi. 
4. Stan cywilny właściciela nieruchomości – jeśli mieszkanie sprzedaje małżeństwo, trzeba to opisać w treści umowy, a na dokumencie musi podpisać się zarówno mąż, jak i żona. Jeśli natomiast sprzedającym jest tylko jedna osoba, druga musi wyrazić na to pisemną zgodę w obecności notariusza. 
5. Dodatkowe koszty – kwota transakcyjna nigdy nie stanowi całej kwoty obciążającej budżet nowego właściciela nieruchomości. Wśród dodatkowych kosztów warto wskazać na koszty notarialne, opłaty sądowe, podatki, operat szacunkowy, koszty kredytu czy ubezpieczenie mieszkania. Przyjęło się, że wynagrodzenie notariusza pokrywa kupujący nieruchomość, jednak nie jest to usankcjonowane żadnymi przepisami, a więc warto tę kwestię wyjaśnić w treści aktu notarialnego. 
6. Forma płatności – rozliczenie gotówkowe może mieć miejsce przy podpisywaniu aktu notarialnego, ale przelew wykonywany jest dopiero po wizycie w kancelarii. Kwestię formy płatności również warto opisać w treści umowy. 
7. Zobowiązania sprzedającego – warto zadbać o to, żeby w dniu podpisania aktu notarialnego sprzedający miał już rozwiązane umowy z gazownią, dostawcą energii, dostawcą Internetu itd. Należy też pamiętać o kwestii wymeldowania starych lokatorów. 
8. Formalności po podpisaniu umowy – wizyta w kancelarii notarialnej nie jest wcale ostatnią sprawą, jaką musi załatwić nowy właściciel mieszkania. Konieczne jest jeszcze m.in. wprowadzenie zmian w księgach wieczystych, opłacenie podatków (w tym podatku od nieruchomości) czy skontaktowanie się z zarządcą budynku. Na tym etapie warto też pomyśleć o kwestii ubezpieczenia nieruchomości. 

Czy można kupić ubezpieczenie mieszkania bez aktu notarialnego?

Ogólna zasada jest taka, że możesz kupić ubezpieczenie mieszkania, jeśli masz do niego prawo. Nie musisz jednak posiadać aktu notarialnego, czyli prawa własności, bo prawem do lokalu jest też umowa najmu, umowa dzierżawy lub podobny dokument. Nieruchomość może więc ubezpieczyć nie tylko właściciel, ale też najemca i dzierżawca. 

W momencie, w którym nabywasz ubezpieczenie nieruchomości, towarzystwo ubezpieczeniowe najczęściej nie będzie od ciebie wymagało przedłożenia żadnego dokumentu potwierdzającego, że masz do niego prawo. Szczególnie przy zakupach online nikt nie weryfikuje tego typu kwestii. Dopiero w momencie powstania szkody może pojawić się taka konieczność. 

Czasami zdarza się, że przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, czyli od dewelopera, szkody pojawiają się w okresie pomiędzy odbiorem lokalu a podpisaniem aktu notarialnego. Wówczas najprawdopodobniej zadziała polisa mieszkaniowa, którą wykupił deweloper (ubezpieczanie inwestycji budowlanych jest standardem). Niemniej jednak, jeśli chcesz posiadać ubezpieczenie nieruchomości, najlepiej wykupić je jak najszybciej. 

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania?

Ubezpieczenie mieszkania najprościej jest kupić w Internecie. W sieci dostępne są produkty ubezpieczeniowe o każdym możliwym zakresie, a sam zakup, w większości przypadków, odbywa się całkowicie online, bez konieczności przedkładania aktu notarialnego czy innych dokumentów.

Zanim jednak zakupimy polisę mieszkaniową przez Internet, sprawdźmy dwie rzeczy: czy wybrany wariant spełnia nasze oczekiwania i czy oferowany jest w odpowiedniej cenie. Szczegółowe zapisy dotyczące np. wyłączeń odpowiedzialności czy limitów znajdziemy w OWU polisy, natomiast wysokość składki warto porównać z konkurencyjnymi propozycjami w kalkulatorze polis mieszkaniowych. W 3 minuty porównasz ceny ponad 20 ofert w 1 miejscu i znajdziesz najkorzystniejszą polisę dla Twojej nieruchomości.

Do kogo adresowany jest nowy program mieszkaniowy? 

• 6 500 zł – gospodarstwo jednoosobowe, 
• 11 000 zł – gospodarstwo dwuosobowe, 
• 14 500 zł – gospodarstwo trzyosobowe, 
• 18 500 zł  – gospodarstwo czteroosobowe, 
• 21 000 zł – gospodarstwo pięcioosobowe. 

Jakie założenia ma nowy program mieszkaniowy? 

1. Nieruchomości z rynku wtórnego – dopłaty do kredytu hipotecznego mają dotyczyć tylko osób kupujących mieszkania na rynku wtórnym. Pominięty jest więc tutaj niemal cały rynek pierwotny, poza jednym wyjątkiem, którym są inwestorzy społeczni, czyli towarzystwa budownictwa społecznego (TBS), spółdzielnie mieszkaniowe oraz samorządowe inicjatywy mieszkaniowe (SIM). 
2. Limity cenowe – dopłaty będą możliwe tylko wtedy, kiedy kredytowane mieszkanie kupione będzie w odpowiedniej cenie. Podstawową barierą ma być 10 000 zł za mkw., a w największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk i Poznań) 11 000 zł.  
3. Wykluczenie tzw. flipperów – kredytowane nieruchomości będą musiały być oddane do użytku minimum 5 lat wcześniej. Ponadto, właściciel sprzedający musi posiadać je od minimum 3 lat. W ten sposób rząd planuje ukrócić wątpliwe moralnie spekulacje na rynku nieruchomości. 
4. Dopłaty do kredytów – wsparcie finansowe ma polegać głównie na dopłatach do rat kredytu hipotecznego przez co najmniej 5 lat. W ten sposób oprocentowanie kredytów mieszkaniowych ma zostać obniżone do poziomu 1,5%. Wysokość dopłat ma być uzależniona od wielkości gospodarstwa domowego. 
5. Dopłaty do wkładu własnego mieszkania – objęte programem kredyty mają posiadać gwarancję Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Ma ona obejmować kwotę, jakiej kredytobiorcy brakuje do uzyskania wkładu własnego, czyli poziomu 20% wartości nieruchomości. 

Jakie wsparcie można uzyskać z nowego programu mieszkaniowego? 

• 250 000 zł – gospodarstwo jednoosobowe, 
• 400 000 zł – gospodarstwo dwuosobowe, 
• 450 000 zł – gospodarstwo trzyosobowe, 
• 500 000 zł – gospodarstwo czteroosobowe, 
• 600 000 zł – gospodarstwo pięcioosobowe. 

Kiedy zostanie wdrożony nowy program mieszkaniowy? 

Program Klucz do mieszkania a mieszkalnictwo komunalne i społeczne 

Nowe mieszkania komunalne 

Wsparcie dla TBS-ów 

Walka z wykluczeniem infrastrukturalnym 

Budowa nowych akademików 

Co zmieni nowy program mieszkaniowy? 

Dofinansowanie do kredytu a polisa mieszkaniowa 

Umowa najmu może wygasnąć w sposób naturalny, można ją rozwiązać za porozumieniem stron i można ją jednostronnie wypowiedzieć. To, który z tych trzech wariantów jest możliwy w danej chwili, zależy od kilku czynników: okresu, na jaki umowę podpisano (czas określony lub nieokreślony), sposobu płacenia czynszu (raz w miesiącu, raz na kwartał, itd.), zapisów zawartych w umowie oraz odgórnych przepisów prawnych (Kodeks Cywilny). Jak widać, jest to dość skomplikowana sprawa i dlatego trzeba ją przeanalizować krok po kroku.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – pobierz formularz

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania to prosty formularz, który można bezpłatnie pobrać, a następnie wydrukować, wypełnić i podpisać. Skorzystaj z naszego wzoru klikając w przycisk poniżej.
 

Pobierz wzór wypowiedzenia

Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu?

1. Datę i miejscowość, w której podpisano dokument.
2. Dane osobowe obu stron umowy najmu.
3. Wskazanie umowy, której dotyczy wypowiedzenie.
4. Dokładny adres lokalu, który jest przedmiotem umowy najmu.
5. Powód złożenia wypowiedzenia.
6. Podstawę prawną złożenia wypowiedzenia.
7. Datę, w której wypowiedzenie ma wejść w życie.
8. Ręczny podpis osoby składającej wypowiedzenie.

Umowa najmu na czas określony i nieokreślony – jaka różnica?

1. Wypowiedzenie w trybie natychmiastowym – przy niedotrzymaniu warunków umowy przez najemcę bądź wynajmującego. 
2. Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron – wymaga dobrej woli najemcy i wynajmującego. 

• czynsz regulowany raz w miesiącu – umowę najmu mieszkania możesz wypowiedzieć z jednomiesięcznym wyprzedzeniem (ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym wypowiedzenie umowy najmu zostało złożone); 
• czynsz regulowany rzadziej niż co miesiąc, czyli np. co dwa miesiące – umowę najmu mieszkania można wypowiedzieć z trzymiesięcznym wyprzedzeniem (na koniec kwartału kalendarzowego); 
• czynsz płacony częściej niż raz w miesiącu, przykładowo raz w tygodniu – umowę najmu mieszkania można wypowiedzieć z trzydniowym wyprzedzeniem;
• czynsz płacony codziennie – obowiązuje jednodniowe wyprzedzenie wypowiedzenia umowy najmu.  

Wypowiedzenie umowy na czas określony

Wypowiedzenie umowy najmu podpisanej na konkretny okres jest już bardziej skomplikowane. Najczęściej już w samym dokumencie opisane są zasady wypowiedzenia, ale zamieszczenie tych informacji nie jest konieczne i czasami się je pomija. Wówczas najprostszym wyjściem z sytuacji jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, do czego jednak potrzebna jest dobra wola lokatorów i właściciela.

Jak rozwiązać umowę za porozumieniem stron, żeby żadna z tych stron nie była pokrzywdzona? Załóżmy, że wypowiedzenie chce złożyć najemca, który np. zmienia pracę, a wraz z nią musi też zmienić miejsce zamieszkania. Wynajmujący może przystać na propozycję najemcy, ale pod warunkiem, że ten znajdzie nowego lokatora na swoje miejsce. Właściciel utrzyma wówczas ciągłość zysku z najmu (mieszkanie nie będzie stało puste), a lokator będzie mógł bez dodatkowych kosztów przenieść się do innej miejscowości. Kolejną opcją jest kara finansowa dla najemcy, której wysokość może być równa wysokości kaucji lub jej części.

Zdecydowanie gorszą pozycję negocjacyjną ma wynajmujący chcący wypowiedzieć umowę. Jeśli najemca nie wyrazi dobrej woli, czyli nie będzie zainteresowany rozwiązaniem stosunku najmu przedwcześnie, może on pozostać w lokalu do jej wygaśnięcia, a właściciel nie ma żadnych narzędzi prawnych, żeby go stamtąd usunąć.

Każdą umowę najmu można też wypowiedzieć w trybie natychmiastowym, ale tylko przy zaistnieniu określonych ustawowo okoliczności.

Wypowiedzenie umowy najmu przez lokatora

Zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym, ale tylko i wyłącznie wtedy, kiedy zajdą okoliczności opisane w odgórnych przepisach. Przypomnijmy, że może się to zdarzyć i w przypadku umowy najmu na czas określony, w przypadku umowy na czas nieokreślony. 

Co ważne, wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym ma większą moc prawną, niż inne zapisy dotyczące wypowiedzenia umowy zapisane w jej treści. 

Lokator ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu w zasadzie tylko w jednym przypadku, mianowicie wtedy, kiedy nieruchomość stanowiąca przedmiot najmu posiada istotne wady, które wynajmujący przed nim zataił i które nie zostały opisane w umowie najmu czy załączonym do niej protokole zdawczo-odbiorczym. 

Przy faktycznym wykryciu wspomnianych wad wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym automatycznie zwalnia najemcę z umowy i nie ponosi on wówczas żadnych negatywnych konsekwencji, czy to finansowych, czy to prawnych.

Pozostaje pytanie, jak istotne wady musi posiadać nieruchomość, żeby wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym było zasadne. Z pewnością, nie są to drobne uszkodzenia czy niedoskonałości, tylko kwestie faktycznie poważne, jak wadliwa instalacja elektryczna czy gazowa. 

Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela

Z natychmiastowego trybu wypowiedzenia umowy najmu może skorzystać również właściciel lokalu. Ma do tego prawo w momencie, w którym lokator:

1. Użytkuje lokal w sposób sprzeczny z umową najmu lub z jego przeznaczeniem i mimo upomnień ze strony właściciela nie zaprzestaje tego procederu.
2. Zaniedbuje nieruchomość do tego stopnia, że jest ona narażona na straty lub zniszczenia.
3. Zalega z czynszem przynajmniej dwa pełne okresy płatności (najczęściej dwa miesiące).
4. Wynajmuje, podnajmuje lub bezpłatnie użycza nieruchomość lub część nieruchomości osobom trzecim, podczas gdy właściciel nie wyraził na to pisemnej zgody.

Jeśli właściciel chce wypowiedzieć umowę ze względu na opóźnienia w czynszu, musi najpierw powiadomić lokatora o swoich zamiarach, a także wyznaczyć jeszcze jeden dodatkowy termin uregulowania należności. Konieczne jest pisemne powiadomienie, w innym wypadku wypowiedzenie w trybie natychmiastowym nie nabierze mocy prawnej.

Czy umowę można wypowiedzieć z dnia na dzień?

Będąc precyzyjnym, wypowiedzenie umowy najmu z dnia na dzień możliwe jest tylko w jednej sytuacji, którą już zresztą zdążyliśmy omówić pisząc o wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas nieokreślony. Przypomnijmy, że jeśli taka umowa nie ma w treści zapisów o wypowiedzeniu, a najemca regulował czynsz codziennie, obowiązuje go wypowiedzenie z jednodniowym wyprzedzeniem. Oczywiście, w praktyce takie sytuacje zdarzają się jednak bardzo rzadko. 

Kolejną kwestią jest wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym, które, upraszczając, może mieć miejsce w sytuacji, w której jedna ze stron łamie zapisy umowy w sposób istotny. W tym przypadku umowy nie wypowiada się jednak z dnia na dzień, ponieważ obowiązuje pewna procedura, w której jedna strona przedkłada wypowiedzenie na piśmie drugiej, a ta ma określony czas na ustosunkowanie się do niego. Tryb natychmiastowy trzeba więc tutaj traktować nieco umownie. 

Z dnia na dzień można natomiast rozwiązać każdą umowę najmu za porozumieniem stron. Jak już ustaliliśmy, rozwiązanie za porozumieniem jest jednak czymś zupełnie innym niż jednostronne wypowiedzenie umowy najmu. 

Jakie ubezpieczenie najlepsze przy umowie najmu?

Sprawdziliśmy, jaki jest koszt ubezpieczenia wynajmowanego lokalu na przykładzie mieszkania o powierzchni 60 mkw. o wartości rynkowej (mury i elementy stałe) 500 000 zł, wyposażonego za 60 000 zł (ruchomości domowe). Kalkulację przeprowadziliśmy dla dwóch osobnych produktów – polisy dla najemcy oraz polisy dla wynajmującego. 

Licząc składkę za ubezpieczenie mieszkania dla najemcy, za przedmiot ubezpieczenia przyjęliśmy ruchomości domowe o łącznej wartości 60 000 zł. W zakresie ochrony uwzględniliśmy natomiast wyłącznie podstawowe zdarzenia losowe, takie jak pożar, zalanie, uderzenie pioruna, upadek drzew i masztów czy uderzenie pojazdu mechanicznego.

W wariancie od ryzyk nazwanych taka polisa kosztuje od 85 zł do 273 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risks) od 106 zł do 545 zł.

Tabela 1. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 30.09.2024 r.).

W drugiej kalkulacji przedmiotem ubezpieczenia była nieruchomość i jej elementy stałe, łącznie warte 500 000 zł. W tym przypadku również składkę obliczyliśmy dla podstawowej ochrony od zdarzeń losowych.

W wariancie od ryzyk nazwanych taki produkt kosztuje od 201 zł do 349 zł, a w opcji All Risks od 294 zł do 555 zł. Wszystkie podane kwoty dotyczą rocznego okresu ubezpieczenia, a poszczególne oferty minimalnie się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami.

Koszty ubezpieczenia nieruchomości zależą od wielu zróżnicowanych czynników, ale zawsze kluczowa jest wartość przedmiotu ubezpieczenia, a także wybrany zakres ochrony, co widać też na przykładzie przeprowadzonych kalkulacji. Polisa dla najemcy uwzględnia wyłącznie mienie ruchome, którego wartość jest zdecydowanie niższa od wartości samej nieruchomości i stąd też biorą się tak wyraźne różnie w składkach.

– mówi Ewelina Ratajczak, ekspertka portalu www.ubezpieczeniemieszkania.pl.

Tabela 2. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 30.09.2024 r.).

O czym pamiętać przy wypowiedzeniu umowy najmu?

Najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, ze skutkiem natychmiastowym, jeśli Wynajmujący zataił istotne wady nieruchomości, które mają znaczenie przy jej użytkowaniu. W takiej sytuacji Najemca, wypowiadając umowę, nie musi przestrzegać zasad wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania zasad umowy może złożyć również Wynajmujący. Jest to możliwe w sytuacjach, gdy Najemca łamie zasady wynajmu w następujący sposób:

• użytkuje nieruchomość sprzecznie z jej przeznaczeniem (Art. 667 § 2 K.C.);
• nie dba o nieruchomość i narażą ją na uszkodzenia lub stratę (Art. 667 § 2 K.C.);
• wynajmuje nieruchomość lub jej część osobom trzecim bez zgody Wynajmującego i wbrew zasadom zawartym w umowie;
• nie płaci czynszu – brak wpłaty za co najmniej dwa pełne okresy płatności (Art. 672 K.C.

W sytuacji, w której Najemca ma zaległości w opłatach czynszu, Wynajmujący ma obowiązek w formie pisemnej uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. Powinien także wyznaczyć mu dodatkowy miesiąc na uregulowanie należności. Jeśli Wynajmujący złoży Najemcy wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym, bez zastosowania się do tych zasad, nie będzie miało ono mocy prawnej.

Wypowiedzenie umowy najmu – jak powinno wyglądać?

Wypowiedzenie umowy najmu na piśmie powinno być skonstruowane zgodnie z prawnymi zasadami ustalonymi dla tego dokumentu.

Wypowiedzenie umowy najmu musi zawierać następujące elementy:

• miejscowość i datę utworzenia dokumentu;
• dane osobowe strony wypowiadającej umowę (muszą być takie same, jak te wypisane w umowie najmu);
• dane strony, której umowa jest wypowiadana (muszą być takie same, jak te wypisane na umowie);
• dokładny adres wynajmowanego lokalu;
• powód wypowiedzenia umowy najmu;
• podstawę prawną, która zezwala nam na wypowiedzenie – np. artykuł z kodeksu cywilnego lub zapis w umowie;
• czas w  którym umowa przestaje obowiązywać.
• podpis osoby wypowiadającej umowę.

Gdzie szukać ubezpieczenia mieszkania na wynajem?

Wynajmowane mieszkanie może jednocześnie ubezpieczyć i wynajmujący, i najemca. W tym przypadku dwie polisy dla jednego lokalu są nie tylko dopuszczalne, ale nawet wskazane. Dzięki podwójnemu ubezpieczeniu lepiej chronione są interesy wszystkich stron umowy najmu.

Właściciel mieszkania na wynajem powinien ubezpieczyć, przede wszystkim, mury i stałe elementy nieruchomości. W zakresie ochrony warto zawszeć szeroki wachlarz zdarzeń losowych, a także minimum kilka dodatków, jak: wandalizm, dewastację, OC w życiu prywatnym (w wariancie dla wynajmującego) czy Home Assistance. Warto też rozważyć polisę w wariancie All Risks, która zabezpiecza finansowo również na wypadek sytuacji niemożliwych do przewidzenia.

Najemcom dedykowane są polisy chroniące głównie mienie ruchome i ewentualnie nakłady inwestycyjne, jeśli te zostały poniesione. W ubezpieczeniu warto uwzględnić zdarzenia losowe, kradzież z włamaniem czy też OC w wariancie dla najemcy. Ubezpieczenia dla lokatorów, jako że chronią mienie o mniejszej wartości, są z zasady sporo tańsze, co jest ich dodatkowym atutem.

Polisę mieszkaniową, zarówno dla najemcy, jak i dla wynajmującego, można bez problemów kupić online, np. poprzez kalkulator ubezpieczeń. To narzędzie pozwoli nam w dosłownie kilka minut zestawić ze sobą oferty od czołowych polskich towarzystwa, takich jak: Proama, Generali, Inter Polska, Link4, TU Europa, mtu24.pl, Wiener czy Benefia. Po zapoznaniu się z OWU i kartami produktu, a także wybraniu optymalnej propozycji, można płynnie przejść do zakupu. Nabyta online polisa może wejść w życie nawet od następnego dnia roboczego, o ile w od razu opłacimy składkę.