Mikroapartamenty - ile kosztują i jak ubezpieczyć?

Idea mikroapartamentów pochodzi z Zachodu, a dokładniej z Nowego Yorku. To tam, na Manhattanie, powstały pierwsze tego typu lokale mieszkalne. Szybko zostały docenione przez młodych ludzi poszukających pierwszych własnych mieszkań oraz przez inwestorów, szukających sposobu na zarobek przy stosunkowo niedużym wkładzie finansowym.

Co to są mikroapartamenty?

Mikroapartament to najczęściej mieszkanie wykończone „pod klucz”, do którego można się od razu wprowadzić. Poza niewielką łazienką, jest w nim tylko jedno pomieszczenie, które służy jednocześnie za salon, sypialnię, pokój do pracy oraz kuchnię. Pomimo tak małego metrażu, tego typu lokale są zwykle bardzo funkcjonalne – w przemyślany kreatywny sposób, wykorzystany jest każdy skrawek przestrzeni (wielofunkcyjne meble, łóżka na antresolach itp.). 

Gdzie w Polsce buduje się mikroapartamenty?

W Polsce pierwszy budynek z mikroapartamentami wybudowano w 2013 roku we Wrocławiu – w ramach projektu „Starter” stworzono prawie 150 kawalarek wykończonych „pod klucz”, o wielkości od 12 do 27 m².

Budynek ten zlokalizowany jest przy Placu Grunwaldzkim, w otoczeniu uczelni państwowych, dużej galerii handlowej, wielu sklepów oraz punktów usługowych i z bardzo dobrym połączeniem komunikacyjnym we wszystkie strony miasta. Na parterze „Starteru” ulokowane są nowoczesne restauracje i kawiarnie. Mieszkania kosztowały od 90 tys. zł do około 220 tys. zł netto i zostały wyprzedane w rok.

Popyt na tego rodzaju mieszkania okazał się bardzo duży i wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Obecnie we Wrocławiu są już trzy tego typu budynki. Rynek mikroapartamentów rośnie także w innych miastach, m.in. w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i w Lublinie. W Warszawie w ramach inwestycji "Pole Mokotowskie" powstały nawet lokale o powierzchni niecałych 7 m2.

Dlaczego mikroapartamenty wzbudzają kontrowersje?

Mikroapartamenty wzbudzają nie tylko zainteresowanie, ale i kontrowersje. Zgodnie z obowiązującymi przepisami w Polsce, powierzchnia mieszkania powinna wynosić co najmniej 25 m2 powierzchni użytkowej.

Firmy deweloperskie na różne sposoby obchodzą to prawo, oferując np. mikroapartamenty jako lokale użytkowe, nie mieszkania. Lecz na lokale użytkowe nałożona jest wyższa stawka podatku VAT – 23% (zamiast 8%), którą zmuszony jest uiścić kupujący.

Skąd bierze się popularność mikroapartamentów?

Największe zalety mikroapartamentów to cena oraz lokalizacja. W porównaniu do zwykłych mieszkań, można je kupić przy mniejszym wkładzie finansowym. Powstają najczęściej w dużych miastach, bardzo blisko centrum, w miejscach z doskonale rozwiniętą infrastrukturą. 

Te niewielkie kawalerki zwykle reklamowane są jako nieruchomości dedykowane młodym ludziom – studentom, singlom, którzy szukają niedrogiego własnego M. Lecz bardzo często kupują je także inwestorzy z myślą o wynajmie – w miarę upływu lat nieruchomość zyskuje na wartości, a jednocześnie generuje stały dochód. W mikroapartamenty inwestuje się nawet o połowę mniej niż w standardowe mieszkanie, w dodatku jeśli lokal będzie wynajmowany, można odliczyć 23-procentowy VAT.

Ile kosztują mikroapartamenty?

Ceny mikroapartamentów wydają się atrakcyjne w stosunku do cen zwykłych nieruchomości, lecz gdy zgłębimy temat, okazuje się, że cena za 1m2 jest zwykle wyższa.

Obecnie lokal o wielkości niecałych 8m2 w Warszawie w inwestycji „Pole Mokotowskie” kosztuje ok. 120 tys. zł, czyli 18 tys. za metr kwadratowy.

Nowo wybudowane mikroapartamenty we Wrocławiu kosztują ok. 110 tys. zł netto za 11-12 m2. W Krakowie za mikroapartament o wielkości 12m2 z tarasem musimy zapłacić ok. 180 tys. zł. W Poznaniu, w ramach inwestycji Smart, mikrokawalerka o powierzchni ok. 18m2 to koszt 130 tys. zł netto.

Nieco taniej jest w mniejszych miastach, np. w Lublinie za mikroapartament o powierzchni ok 12m2 zapłacimy mniej niż 100 tys. zł netto.

Na rynku wtórnym przykładowe ceny w otodom.pl wyglądają następująco: 295 tys. zł za 17-metrowy mikroapartament w Krakowie, w okolicach Wawelu, 210 tys. zł za 16 metrów we Wrocławiu, ok. 100 tys. zł za 13-metrowa kawalerkę w Łodzi i 215 tys. zł za 16-metrów w Lublinie.

Jak ubezpieczyć mikroapartament?

Jeżeli zdecydujemy się na zakup mikroapartamentu, warto go ubezpieczyć. Polisę dobrze jest wykupić zarówno, jeśli lokal kupiliśmy na własnych użytek, jak i wtedy, gdy mamy zamiar go wynajmować. W nieruchomości w każdej chwili może dojść do różnych szkód, w wyniku których mieszkanie może zostać poważnie uszkodzone lub nawet bezpowrotnie utracone.

Jednym z największych zagrożeń jest ogień, który w tak małym lokalu może błyskawicznie się rozprzestrzenić i strawić cały nasz dobytek.

Warto pomyśleć także o ubezpieczeniu mikroapartamentu na wypadek zalania, kradzieży z włamaniem czy powodzi – jeśli nasza nieruchomość znajduje się na niskiej kondygnacji. Od tego jakie ryzyka chcemy uwzględnić w zakresie ubezpieczenia, zależy rodzaj polisy.

W ramach podstawowej polisy mieszkaniowej możemy ubezpieczyć mikroapartament na wypadek aż kilkunastu zdarzeń losowych, tj. pożar, wybuch, dym i sadza, huragan, intensywne opady deszczy, śniegu i gradu, zalanie itp. Taka polisa obejmuje jednak tylko ściany i stałe elementy nieruchomości, tj. drzwi, okna, podłogi, armatura sanitarna, system szaf wbudowanych czy zabudowany sprzęt AGD.

Jeśli chcielibyśmy ubezpieczyć także wyposażenie w mikroapartamencie, tzw. „mienie ruchome”, konieczne będzie wykupienie polisy rozszerzonej. W ramach rozszerzenia możemy chronić wiele cennych przedmiotów, tj. komputer, telewizor, smartfon, instrumenty muzyczne, a nawet książki, ubrania i gotówkę przechowywaną w mieszkaniu.

Rozszerzona polisa mieszkaniowa chroni nas na wypadek tych samych zdarzeń losowych, które zawarte są w podstawie, a dodatkowo także na wypadek kradzieży z włamaniem. Do ubezpieczenia mikroapartamentu możemy również indywidualnie dobrać różne dodatki, np. ochronę na wypadek przepięć, ubezpieczenie od wandalizmu, Home Assistance, które zapewni nam bezpłatną i szybką pomoc fachowców w razie nagłych awarii (hydraulika, informatyka, ślusarza itp.) czy OC wżyciu prywatnym – te trzy ostanie szczególnie mogą się przydać, gdy wynajmujemy lokal.

Im więcej dodatków do ubezpieczenia dobierzemy, tym cena polisy mieszkaniowej za rok ochrony może być wyższa. Dość często jednak, różnica w cenie pomiędzy podstawowym a rozszerzonym ubezpieczeniem mieszkania nie jest duża.

Ile kosztuje polisa mieszkaniowa dla mikroapartamentu?

• mikroapartament o wielkości 12 m2,
• ulokowany we Wrocławiu,
• usytuowany na piętrze pośrednim,
• o wartości 110 tys. zł

Roczny koszt ubezpieczenia mikroapartamentu