Odbiór techniczny mieszkania - co trzeba wiedzieć?

Zakup nowego mieszkania nie należy do łatwych zadań, bo po drodze czeka nas sporo formalności. Odbiór techniczny jest jedną z ostatnich przed oddaniem mieszkania do użytku. Sprawdzamy krok po kroku, jak prawidłowo przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania.

Czym jest odbiór techniczny mieszkania?

Nie ma się czego bać – odbiór techniczny mieszkania to po prostu sprawdzenie stanu technicznego. Wystawienie takiego dokumentu wynika z przepisów prawnych, a sam przeprowadzenie samego procesu jest obowiązkiem dewelopera.
Odbiór techniczny wykonujemy zwykle po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie nieruchomości a przed podpisaniem umowę z nabywcą.

Ważne, aby w trakcie odbioru technicznego mieszkania sprawdzić, czy stan mieszkania odpowiada standardowi w projekcie. Jeśli natrafimy na jakikolwiek różnice, trzeba je zgłosić deweloperowi w celu ich usunięcia.

Sam odbiór techniczny odbywa się stacjonarnie i kończy spisaniem odpowiedniego protokołu – tam zawieramy wszelkie uwagi do stanu mieszkania. Od tego czasu deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do uwag. Jeśli się zgadza, to powinien usunąć zgłoszone usterki, mankamenty i niedoróbki do 30 dni.

Odbioru technicznego mieszkania nie dokonujemy sami, ale w obecności dewelopera. Możemy też powołać specjalistę, który będzie w stanie wyłapać więcej nieprawidłowości.

Kogo i czego dotyczy odbiór techniczny mieszkania?

Z odbiorem technicznym mieszkania spotkamy się w przypadku lokali nowych, czyli tych rynku pierwotnego. Mieszkania używane z rynku wtórnego czeka sprawdzenie pod kątem wyposażenia czy standardu wykończenia, co może stanowić pole do negocjacji ceny zakupu i sprzedaży.

Nowe mieszkanie też nie będzie wymagało odbioru technicznego, o ile jest już ukończone, czyli oddane do użytkowania. Jednak taki odbiór możemy na własną prośbę wpisać do umowy – wtedy będziemy mieć pełną gwarancję zgodności.

Odbiór techniczny mieszkania a odbiór kluczy

Odbiór techniczny to nie to samo, co odbiór kluczy. Przekazanie kluczy może odbyć się w trakcie odbioru technicznego (jeśli tak ustaliliśmy z deweloperem) lub po przeniesieniu własności.

Kiedy dokładnie stajemy się właścicielami kupionego mieszkania? Nie pod odbiorze technicznym, a po podpisaniu aktu notarialnego. Wtedy deweloper przekazuje nam klucze, przepisuje na nas liczniki (media) i nie może już wejść do mieszkania bez naszej zgody.

Zwykle przekazanie kluczy i odbiór techniczny odbywają się równolegle, ale nie jest to sztywna reguła.

Odbiór techniczny mieszkania – samemu czy pod okiem fachowca?

Zdecydowanie pod okiem fachowca, chyba że sami nim jesteśmy i znamy się na rzeczy. Powołanie specjalisty to dodatkowy koszt, ale za jego obecnością przemawia kilka powodów:

• fachowa opinia na chłodno – bez emocji, które często towarzyszą kupującym;
• wiedza ekspercka – fachowiec wie, jakich szukać usterek, a przede wszystkim gdzie potencjalnie takie się znajdują;
• czas działania – zdecydowanie krótszy niż w wykonaniu nabywcy.

Ile kosztuje odbiór techniczny mieszkania z fachowcem?

Zlecenie odbioru technicznego specjaliście to wydatek kilkuset złotych. Wobec kilkustet tysięcy za mieszkanie i koszty późniejszych przeróbek, demontaż i ponowny remont taka inwestycja może okazać się nieoceniona.

7 kroków do udanego odbioru technicznego mieszkania

Jeśli nie zdecydujemy się na odbiór techniczny w obecności fachowca, warto pamiętać o kilku zasadach. Ich przestrzeganie pozwoli ograniczyć do minimum ryzyko związane z przegapieniem fuszerki ze strony podwykonawców dewelopera.

Krok 1 – sprawdzenie najczęściej popełnianych błędów w sztuce budowlanej, na ten temat jest wiele poradników internetowych

Krok 2 – rozmowa z osobą, która niedawno była w podobnej sytuacji do naszej lub pracuje w branży budowlanej

Krok 3 – przeprowadzenie odbioru w dziennym świetle, wtedy łatwiej dostrzec techniczne niedociągnięcia

Krok 4 – zarezerwowanie większej ilości czasu na odbiór, ponieważ pośpiech jest złym doradcą i łatwo o przeoczenie

Krok 5 – znajomość własnych praw, dzięki temu deweloper będzie zobowiązany do naprawienia nawet najdrobniejszej usterki, która nie pokrywa się z planem budowy mieszkania

Krok 6 – żądanie napraw od dewelopera, a w razie odmowy deweloper nie może zżerać umowy z kupującym

Krok 7 – cierpliwość, o ile sam odbiór techniczny warto przeprowadzić powoli, to lepiej też zaczekać na usuniecie wszystkich usterek przez dewelopera

Co zabrać ze sobą na odbiór techniczny mieszkania?

Bez względu na to czy odbioru technicznego mieszkania dokonujemy sami czy z fachowcem, warto zaopatrzyć się w co najmniej kilka przedmiotów (próbnik, taśma miernicza, latarka czy aparat fotograficzny).

Należy pamiętać także o prospekcie informacyjnym. To załącznik do umowy, w którym znajdują się m. in. informacje na temat gruntu oraz budynku, a także umówionego standardu prac wykończeniowych.

I na koniec jeszcze warto zabrać rzut i plan mieszkania. Dzięki temu dokładniej sprawdzimy lokalizację gniazdek, włączników światła czy przyłączy wodno-kanalizacyjnych.

Tabela 1. Źródło: rynekpierwotny.pl.

O czym jeszcze pamiętać przy odbiorze technicznym mieszkania?

Mieszkanie z rynku pierwotnego jest co prawda nowe, ale po przyjrzeniu się bliżej jeszcze dalekie od ideału. Biała ściana nie oznacza prostej ściany. Jeśli zlekceważymy odbiór techniczny mieszkania, to w niedalekiej przyszłości, czyli podczas wykańczania, może się okazać, że znacząco wzrosną wydatki na wyrównanie kątów, które miały być proste, a nie są.

Kolejna kwestia do tynk. Ten może być źle położony, pełen pogrubień i wybrzuszeń, które z czasem będą odpadać od ściany. W czasie odbioru technicznego tynk bezwzględnie musi być suchy. Mokre ślady zwiastują kłopoty z instalacją hydrauliczną i dodatkowe wydatki.

Same instalacje to osobny temat. Sprawdzamy to, co jest widzialne gołym okiem, a więc prawidłowe rozmieszczenie grzejników, sposób zamontowania zaworów. Na sprawdzenie poprawnego działania instalacji jest kilka patentów:

• pianka do golenia – nałożenie na elementy instalacji gazowej pozwoli ocenić jej szczelność, najlepiej żeby nie pojawiały się żadne pęcherzyki na piance,
• zapalniczka – jeśli ją odpalimy i przyłożymy do kratki wentylacyjnej, a powietrze zasysa płomień, wszystko jest w porządku,
• żarówki – wkręcone do przyłączy, najlepiej do wszystkich naraz, weryfikują stan instalacji elektrycznej.

W czasie odbioru technicznego warto też sprawdzić czy mieszkanie posiada doprowadzony światłowód oraz instalacje pozwalające na odbiór telewizji naziemnej, kablowej, a także radia oraz telewizji satelitarnej. Takie rozwiązania w budynkach po 2013 r. są już standardem.

Nie bez znaczenia jest stan techniczny pomieszczeń przynależnych, czyli piwnicy, garażu czy tarasu. Za to także płacimy przy zakupie mieszkania.

Tabela 2. Źródło: rynekpierwotny.pl.

Jakie usterki podczas odbioru mieszkania?

Wszystkie usterki, które znajdziemy podczas odbioru technicznego mieszkania, należy wpisać do protokołu. Tylko co właściwie powinno się tam znaleźć. Najczęściej to:

• rysy na szybach i parapetach,
• otarcia i obicia (okna, drzwi, grzejniki),
• luzy w mocowaniu balustrady,
• korozja na elementach metalowych,
• ślady wilgoci,
• nieszczelne okna,
• wyciekanie z grzejników,
• brak kontaktów i odpływów zgodnie z projektem.

Tabela 3. Źródło: rynekpierwotny.pl.

Jakie formalności przy odbiorze mieszkania deweloperskiego?

Protokół odbioru technicznego to tylko jedna z formalności. Od dewelopera powinniśmy otrzymać także pisemną gwarancję na mieszkanie. Długość gwarancji to indywidalne istalenia między deweloperem a kupującym.

Bardzo ważna jest dokumentacja powykonawczą (ze zdjęciami). Dzięki niej wiemy jak w mieszkaniu poprowadzone są instalacje. To ułatwienie w razie aranżacji oświetlanie i nowych włączników.

Powinniśmy też dostać od dewelopera instrukcję użytkowania lokalu oraz elementów wyposażenia.

Jak ubezpieczyć mieszkanie po odbiorze technicznym?

Ubezpieczenie mieszkania będzie możliwe po przeniesieniu prawa własności. Wedy wystarczy sprawdzić dostępne oferty w porównywarce ubezpieczeń. Roczne składki zaczynają się od ok. 100 zł, jednak warto wydać na polisę nieco więcej. Dzięki temu chronimy finansowo mieszkanie w razie wielu zdarzeń, np. powodzi, pożaru, kradzieży, wybuchu, przepięcia czy zalania sąsiada z dołu.

Jeśli nie wykryjemy wady mieszkania podczas odbioru technicznego, ubezpieczenie pozwoli pokryć rachunki, jeśli z tego powodu dojdzie do szkody.

Ubezpieczenie mieszkania bez względu na odbiór techniczny warto dobrać pod kątem prawidłowej wyceny, dzięki czemu unikniemy przepłacania za składkę. Taka ochrona przyda się w razie pożaru, zalania czy kradzieży i kosztuje niewiele, co sprawdzisz w naszym kalkulatorze polis mieszkaniowych. W 3 minuty porównasz ceny 18 towarzystw w 1 miejscu i znajdziesz najkorzystniejszą ofertę dla Twojej nieruchomości.