Ubezpieczenie domu bez odbioru technicznego

Jednym z warunków zakończenia budowanego czy przebudowywanego domu jest uzyskanie odbioru technicznego. Sprawdzamy, czy bez dopełnienia tej formalności możliwe będzie ubezpieczenie nieruchomości. I co nam grozi, jeśli nie przedstawimy właściwych dokumentów przed wprowadzeniem się do nowego lokum.

Czym jest odbiór techniczny?

Odbiór techniczny to nic innego, jak formalne zakończenie budowy nieruchomości. Inaczej odbywa się on w przypadku domów jednorodzinnych, a inaczej jeśli chodzi o budynki wielorodzinne i obiekty użyteczności publicznej.

Właściciele nowopowstałych domów jednorodzinnych najczęściej muszą tylko zgłosić w odpowiedni sposób zakończenie procesu budowy. Przy budynkach wielorodzinnych i obiektach użyteczności publicznej konieczne jest już wnioskowanie o pozwolenie na użytkowanie. W obu przypadkach wniosek należy złożyć do Powiatowego/Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, a we wniosku tym muszą być zawarte wymagane prawem dokumenty. Jeśli któregoś z nich zabraknie, nasz wniosek może zostać odrzucony, co przesunie w czasie legalne zamieszkanie w nowym budynku.

Powiatowy Inspektorat nadzowu Budowlanego  ma 21 dni na odrzucenie go lub wezwanie do uzupełnienia dokumentów od dnia złożenia wniosku. Jeśli wniosek jest prawidłowy, organ wydaje pozwolenie na zamieszkanie w nowopowstałej nieruchomości. 

Zawiadomienie o zakończeniu prac budowlanych musi zawierać następujące dokumenty:

• oryginał dziennika budowy;
• oświadczenie kierownika budowy dotyczące zgodności wykonania inwestycji z projektem, pozwoleniem na budowę oraz innymi przepisami;
• protokoły odbioru przyłączy oraz sprawdzeń wewnętrznych instalacji;
• protokół kontroli przewodów kominowych;
• protokół odbioru instalacji gazowej (jeśli budynek zawiera taką instalację);
• test higieniczny szamba (jeśli budynek nie ma kanalizacji);
• wynik laboratoryjny badania wody (jeśli budynek ma osobne ujęcie wody);
• geodezyjną inwentaryzację powykonawczą;
• kopię rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego wraz z naniesionymi zmianami.

Jak ubezpieczyć dom bez odbioru technicznego?

Jeśli kupiliśmy tzw. dziurę w ziemi, czyli mieszkanie lub dom, które mają dopiero powstać, nie musimy przejmować się kwestiami ubezpieczonymi do momentu przekazania kluczy, które ma miejsce po odbiorze technicznym. Dopóki lokal nie zostanie oficjalnie oddany do użytku, ubezpiecza go deweloper, a od momentu przekazania go nowemu właścicielowi, ten może nabyć dla niego zwykłą polisę mieszkaniową.

Jeśli natomiast budujemy dom na własną rękę, inwestycję możemy ubezpieczyć wykupując polisę dla tzw. domu w budowie. Jest to uproszczona forma standardowej polisy mieszkaniowej. Wykupuje się ją na rok, a jeśli prace budowlane potrwają dłużej, polisę można przedłużyć aż do oficjalnego ich zakończenia, czyli uzyskania pozwolenia na zamieszkanie lokalu.

Ubezpieczenie dla domu w budowie może zacząć obowiązywać już w pierwszym etapie budowy. Ma ono uproszczoną formę, ponieważ ogranicza się do ochrony murów i elementów stałych, przede wszystkim, od zdarzeń losowych, takich jak pożar, zalanie, powódź, porywisty wiatr, śnieg, grad, upadek samolotu czy uderzenie pojazdu mechanicznego. Możliwa jest też ochrona przed wandalizmem, dewastacją i graffiti. Rzadko występują tutaj natomiast rozszerzenia dedykowane lokatorom, takie jak Home Assistance, OC w życiu prywatnym czy ubezpieczenie NNW.

Polisę dla domu w budowie można poszerzyć o mienie ruchome i kradzież z włamaniem, ale dopiero w momencie, w którym budynek jest na etapie surowym zamkniętym, czyli będzie posiadać wszystkie ściany zewnętrzne, dach oraz zamykane na zamek drzwi i okna. Wówczas ochroną mogą zostać objęte materiały budowlane i narzędzia.

Po zakończeniu budowy do ochrony ubezpieczeniowej możemy włączyć całą nieruchomość ze wszystkimi jej elementami, a także posesją, na której stoi z ogrodzeniem włącznie. Zakres ubezpieczenia domu zamieszkanego to nawet kilkanaście rozszerzeń umowy podstawowej, np. przepięcie, powódź, OC w życiu prywatnym, Home Assistance, NNW lokatora, NNW psa i kota, dewastacja czy stłuczenie szklanych przedmiotów.

Ile kosztuje ubezpieczenie domu bez odbioru technicznego?

Z racji uproszczonej formy oraz zawężonego zakresu ochrony, polisy dla domu w budowie są z reguły tańsze od klasycznych ubezpieczeń nieruchomości. Wysokość składki oblicza się indywidualnie biorąc pod uwagę takie czynniki, jak: wartość powstającej nieruchomości, zakres ochrony, metraż, lokalizację, rodzaj konstrukcji (składka za drewniany dom może być nawet o 100% wyższa) czy wariant polisy (ubezpieczenia All Risks są droższe od ubezpieczeń od ryzyk nazwanych).

Trzeba pamiętać, że identyczne lub bardzo podobne polisy mieszkaniowe w każdym towarzystwie oferowane są w nieco innej cenie. Dotyczy to również wariantu dla domu w budowie. Różnice wynikają z polityki cenowej ubezpieczycieli oraz różnych szacunków dotyczących ryzyka ubezpieczeniowego. Przed zakupem polisy warto więc zrobić porównanie, sprawdzając oferty większej liczby towarzystw. W ten sposób można zaoszczędzić nawet kilkaset złotych w skali roku.

Kiedy otrzymam odszkodowanie za dom bez odbioru technicznego?

Odszkodowanie przysługuje przy zdarzeniach uwzględnionych w zakresie ochrony, o ile nie ma zastosowania któreś z wypunktowanych w OWU wyłączeń odpowiedzialności, a ubezpieczony sumiennie wypełniał obowiązki opisane w tymże dokumencie. Wnikliwa lektura OWU jest więc kluczowa.

Jeśli przedmiotem ubezpieczenia jest budowa domu, odszkodowania najczęściej przyznawane są za zdarzenia losowe, takie jak pożar, powódź, zalanie, grad, nawalny deszcz, wichura, itd. Rekompensatę możemy też dostać za zniszczenia spowodowane przez wandali i za przedmioty skradzione przez złodziei – jak wspomnieliśmy, ruchomości domowe i kradzież z włamaniem można dokupić dopiero wtedy, kiedy budynek jest na etapie surowym zamkniętym.

Jeśli posiadamy ubezpieczenie All Risks, rekompensatę możemy również uzyskać za zdarzenia, których nie dało się wcześniej przewidzieć i które w ogóle nie są opisane w OWU (nie ma ich na liście wyłączeń odpowiedzialności).

W większości przypadków otrzymamy kwotę, która pozowli na przywrócenie stanu sprzed szkody. Maksymalną granicę tej kwoty wyznacza suma ubezpieczenia (SU osobno na mury, elementy stałe domu, jak i na wyposażenie domu).

Kiedy brak odszkodowania za dom bez odbioru technicznego?

Towarzystwo może nie przyznać nam odszkodowania w niektórych sytuacjach. Zwykle wyłączenia ochrony ubezpieczeniowej dotyczą zdarzeń typu:

• szkody górnicze, błędy ekipy budowlanej, nieprawidłowy projekt budowlany – odpowiedzialność ponoszą inne podmioty;
• szkody wyrządzone przez ubezpieczonego celowo lub w skutek rażącego niedbalstwa;
• szkody powodziowe w trakcie trwania karencji, czyli w pierwszych 14-30 dniach obowiązywania ubezpieczenia;
• działania podejmowane niezgodnie z prawem budowlanym;
• przenikanie wód gruntowych;
• pękania mrozowe;
• uderzenie pojazdu mechanicznego należącego do ubezpieczonego;
• kradzież zwykła, czyli taka, przy której złodziej nie pozostawił wyraźnych śladów swojej obecności, np. wyłamanych drzwi;
• wojna, stan wojenny, akty terrorystyczne, zamieszki;
• roboty ziemne;
• uderzenie pojazdu pracującego na budowie.

Każde towarzystwo wprowadza nieco inne wyłączenia odpowiedzialności. Pełną listę ograniczeń znajdziemy w ogólnych warunkach ubezpieczenia (OWU).

Gdzie ubezpieczę dom bez odbioru technicznego?

Polisy mieszkaniowe w różnych wariantach można porównać w kilka minut. Wiąże się to z minimalnymi formalnościami, a także oszczędnością czasu i pieniędzy.

Ceny ubezpieczeń nieruchomości sprawdzimy przez kalkulator ubezpieczeń. To narzędzie pozwoli zestawić ze sobą ponad 20 konkurencyjnych ofert od czołowych towarzystw, porównać je pod kątem oferowanego zakresu i wysokości składek. W niektórych przypadkach można w ten sposób zaoszczędzić nawet kilkaset złotych w skali roku i to bez zawężania zakresu ochrony czy rezygnacji z ubezpieczenia dodatkowego mienia.