Darowizna mieszkania – jak przepisać nieruchomość zgodnie z prawem?

Czym jest darowizna nieruchomości i jakie są jej rodzaje?

Darowizna nieruchomości odbywa się w oparciu o umowę mającą formę aktu notarialnego. Na mocy tej umowy właściciel domu, mieszkania lub gruntu, czyli darczyńca, przenosi własność na rzecz obdarowanego i robi to nieodpłatnie. 

Darowizna mieszkania lub innego rodzaju nieruchomości może odbyć się na trzy różne sposoby:

• spisanie testamentu,
• podpisanie umowy o dożywocie,
• podpisanie umowy darowizny.

Jeśli chodzi o testament, sprawa jest dość prosta: nieruchomość zmienia właściciela dopiero po śmierci darczyńcy.

Umowa o dożywocie przewiduje natomiast rekompensatę dla darczyńcy (dożywotnika), która może przybrać formę renty połączonej z prawem do dożywotniego zamieszkiwania na obszarze przekazanej nieruchomości.

Kiedy myślisz o darowiźnie mieszkania, najprawdopodobniej chodzi ci o przepisanie nieruchomości od razu i bez żadnej rekompensaty. Taka forma przekazania lokalu ma miejsce najczęściej i to głównie na niej skupimy się w tym artykule.

Darowizna mieszkania krok po kroku 

Jeśli przygotowujesz się do przekazania darowizny, powinieneś działać mniej więcej według następującego schematu:

1. Precyzyjnie oszacuj wartość nieruchomości – to przede wszystkim od niej będzie zależała wysokość dodatkowych opłat. Najprostszym sposobem jest zlecenie operatu szacunkowego, co wiąże się z dodatkowym kosztem, jednak zapewnia precyzyjną wycenę, a co za tym idzie, zminimalizowanie ryzyka wystąpienia problemów formalno-prawnych.
2. Przygotuj niezbędną dokumentację – przede wszystkim musisz udokumentować, że jesteś właścicielem nieruchomości poprzez okazanie aktu notarialnego, umowy kupna-sprzedaży lub aktu dziedziczenia. Potrzebny będzie też odpis z księgi wieczystej nieruchomości.
3. Określ wysokość podatku od darowizny – w niektórych przypadkach możliwe jest uzyskanie zwolnienia z podatku (tym wątkiem zajmujemy się w dalszej części artykułu).

Jak zgłosić darowiznę mieszkania w urzędzie?

W większości przypadków przekazanie darowizny nie wymaga szczególnej formy prawnej. W przypadku darowizny nieruchomości jest jednak inaczej. Kiedy dom lub mieszkanie zmienia właściciela, praktycznie zawsze w procedurze tej musi uczestniczyć notariusz i tak też jest w omawianym przypadku.

Przepisanie mieszkania lub innej nieruchomości wymaga więc sporządzenia specjalnej umowy, która ma formę aktu notarialnego, co oczywiście wiąże się z pewnymi kosztami, których wysokość jest proporcjonalna do wartości darowanego majątku. Szerzej piszemy o tym w dalszej części artykułu.

Jeśli zostałeś obdarowany mieszkaniem, formalnie musisz zgłosić ten fakt w urzędzie skarbowym, ale w praktyce robi to za ciebie notariusz. Konieczne jest również dokonanie wpisu w księdze wieczystej (czasem też jej założenie) i tym również może zająć się notariusz, za co pobiera dodatkową opłatę w wysokości 200 zł.

Kolejną kwestią jest podatek od spadków i darowizn. Jeśli mieszkanie przepisał ci członek najbliższej rodziny (z tzw. zerowej grupy podatkowej), możesz zostać zwolniony z tej daniny, ale wymaga to dopełnienia pewnych formalności.

Komu można przekazać darowiznę?

Prawo do nieruchomości możesz przekazać dowolnej osobie, bez względu na jej wiek, obywatelstwo czy stopień pokrewieństwa. To, jaki rodzaj pokrewieństwa łączy darczyńcę z obdarowanym, ma jednak kluczowe znaczenie dla kosztów całego przedsięwzięcia, konkretnie dla wysokości podatku, który trzeba będzie zapłacić.

W kontekście darowizny nieruchomości mówimy o trzech grupach podatkowych oraz o dodatkowej grupie zerowej, której członkowie, po spełnieniu pewnych warunków, mogą liczyć na całkowite zwolnienie z podatku. 

Do grupy zerowej należą: małżonkowie, dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, rodzeństwo, macocha i ojczym. Jeśli przekazujesz nieruchomość którejś z tych osób, zostanie ona całkowicie zwolniona z podatku, bez względu na to, ile wart jest przedmiot darowizny. Stanie się tak jednak dopiero wtedy, kiedy obdarowany złoży w urządzenie skarbowym odpowiednie pismo, mianowicie druk SD-Z2, w terminie do 6 miesięcy od uzyskania darowizny (w praktyce robi to notariusz). Jeśli pismo nie trafi terminowo do urzędu, podatek zostanie naliczony.

Darowizny dla przedstawicieli pozostałych trzech grup podatkowych mogą być zwolnione z podatku do określonych kwot. W przypadku I grupy jest to 36 120 zł, w przypadku II grupy 27 090 zł, a w przypadku trzeciej 5733 zł.

I i II grupa to przedstawiciele dalszej rodziny, III grupa obejmuje z kolei osoby zupełnie niespokrewnione z darczyńcą i bardzo daleką rodzinę.

W wyjątkowych sytuacjach całkowite zwolnienie z podatku od darowizny nieruchomości może uzyskać osoba spora grupy zerowej, a nawet spoza rodziny. Chodzi tutaj o kogoś, kto sprawował opiekę nad darczyńcą, a także spełnia wszystkie spośród następujących kryteriów:

• jest obywatelem Polski;
• nie jest właścicielem lub współwłaścicielem innej nieruchomości mieszkalnej (ewentualnie jeśli przekaże tę drugą nieruchomość innej osobie lub Skarbowi Państwa);
• nie posiada spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (tutaj również może nastąpić przekazanie);
• nie ma spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
• nie wynajmuje mieszkania lub domu;
• będzie zamieszkiwać w darowanym mieszkaniu przez minimum kolejnych 5 lat (wymagane jest zameldowanie się pod tym adresem).

Dodajmy, że zwolnienie z podatku jest tutaj możliwe tylko wtedy, kiedy lokal mieszkalny ma do 110 mkw. powierzchni użytkowej, a darowizna została przekazana w formie aktu notarialnego.

Tabela 1. Źródło: podatki.gov.pl (stan na: 28.05.2026 r.).

Kto jeszcze może zostać zwolniony z podatku od darowizny mieszkania?

W wyjątkowych sytuacjach całkowite zwolnienie z podatku od darowizny nieruchomości może uzyskać osoba spora grupy zerowej, a nawet spoza rodziny. Chodzi tutaj o kogoś, kto sprawował opiekę nad darczyńcą, a także spełnia wszystkie spośród następujących kryteriów:

• jest obywatelem Polski;
• nie jest właścicielem lub współwłaścicielem innej nieruchomości mieszkalnej (ewentualnie jeśli przekaże tę drugą nieruchomość innej osobie lub Skarbowi Państwa);
• nie posiada spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (tutaj również może nastąpić przekazanie);
• nie ma spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
• nie wynajmuje mieszkania lub domu;
• będzie zamieszkiwać w darowanym mieszkaniu przez minimum kolejnych 5 lat (wymagane jest zameldowanie się pod tym adresem).

Dodajmy, że zwolnienie z podatku jest tutaj możliwe tylko wtedy, kiedy lokal mieszkalny ma do 110 mkw. powierzchni użytkowej, a darowizna została przekazana w formie aktu notarialnego.

Ile kosztuje przepisanie mieszkania?

Podatek to nie jedyny koszt związany darowizną mieszkania. Poza nim, konieczne jest jeszcze uiszczenie drobnych opłat sądowych (wpis do księgi wieczystej lub założenie księgi), a także wynagrodzenia notariusza, co jest już istotną opłatą.

W Polsce każda zmiana własności nieruchomości, w tym darowizna mieszkania, musi zostać potwierdzona notarialnie. Opłaty z tym związane muszą mieścić się w odgórnie ustalonych widełkach, a finalny koszt zależny jest od wartości przedmiotu darowizny, a także od grupy podatkowej, w której znajduje się obdarowany. Minimalna taksa notarialna to 100 zł, ale z taką kwotą mamy do czynienia sporadycznie, właściwie tylko przy niewielkich udziałach w nieruchomości wartych do 3000 zł. Maksymalna stawka to 10 000 zł, a dla osób należących do I grupy podatkowej 7500 zł. W poniższej tabeli prezentujemy aktualnie obowiązujące stawki, które ustaliło Ministerstwo Sprawiedliwości.

Tabela 1. Źródło: poradnikprzedsiebiorcy.pl (stan na: 28.05.2026 r.).

Jaki podatek od darowizny mieszkania?

Wyjaśniliśmy już sobie wcześniej, jakie osoby mogą ubiegać się o całkowite zwolnienie z podatku od darowizny mieszkania oraz jakie są kwoty wolne od podatku dla poszczególnych grup podatkowych. Teraz omówimy sobie aktualnie obowiązujące stawki.

Jak to w polskim prawie podatkowym bywa, procedura naliczania daniny za darowiznę nieruchomości jest dość skomplikowana. Ważne jest to, że podatek płaci się tutaj wyłącznie od kwoty, o którą przekroczyło się kwotę wolną od podatku, a oprocentowanie zależne jest od grupy podatkowej, do której należy obdarowany oraz wartości mienia, które otrzymuje. Aktualne przeliczniki wyglądają następująco:

Dla I grupy podatkowej:

• do kwoty 11 833 zł – podatek 3%;
• między 11 833 zł a 23 665 zł – podatek wynosi 355 zł + 5% nadwyżki ponad 11 833 zł;
• powyżej 23 665 zł – podatek wynosi 946,6 zł + 7% nadwyżki ponad 23 665 zł.

Dla II grupy podatkowej:

• do kwoty 11 833 zł – podatek 7%;
• między 11 833 zł a 23 665 zł – podatek wynosi 828,40 zł + 9% nadwyżki ponad 11 833 zł;
• powyżej 23 665 zł – podatek wynosi 1893,30 zł + 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł.

Dla III grupy podatkowej:

• do 11 833 zł – podatek 12%;
• między 11 833 zł a 23 665 zł – podatek wynosi 1420 zł + 16% nadwyżki ponad 11 833 zł;
• powyżej 23 665 zł – podatek wynosi 3313,20 zł + 20% nadwyżki ponad 23 665 zł.

Darowizna mieszkania a zachowek

Darowizna mieszkania może być sposobem na uregulowanie spraw majątkowych osoby schorowanej lub będącej w podeszłym wieku, która z jakiś przyczyn nie chce tego robić za pomocą testamentu.

Nawet jeśli darowizna mieszkania zostanie przeprowadzona zgodnie z przepisami, po śmierci darczyńcy obdarowany może zostać zmuszony do zapłacenia zachowku spadkobiercom darczyńcy. W tym miejscu jednak jedynie zaznaczmy tę kwestię, ponieważ jest ona bardzo skomplikowana i tak naprawdę każdą tego typu sprawę powinno się rozpatrywać osobno.

Zaznaczmy tylko, że zachowek nie ma zastosowania do nieruchomości będących darowizną przekazaną co najmniej 10 lat przed śmiercią darczyńcy. Wyłącza go również sytuacja, w której spadkobiercy uzyskali zawczasu odpowiednią rekompensatę.

Jakie dokumenty są potrzebne przy darowiźnie mieszkania?

Żeby darowizna mieszkania odbyła się bez komplikacji, musisz zgromadzić kilka kluczowych dokumentów oraz pozyskać garść informacji. Ich lista przedstawia się mniej więcej w ten sposób:

• podstawa nabycia lokalu mieszkalnego przez darczyńcę, czyli umowa kupna-sprzedaży, umowa darowizny czy dokument potwierdzający nabycie spadku;
• numer księgi wieczystej nieruchomości;
• kluczowe informacje o nieruchomości, czyli jej adres, powierzchnia użytkowa, rodzaj, itp.;
• zaświadczenie potwierdzające uiszczenie podatku od spadków i darowizn, ewentualnie o zwolnieniu z niego;
• dokumenty tożsamości obu stron umowy darowizny;
• ewentualnie dodatkowe dokumenty, np. zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich lokatorów z lokalu, który ma być przedmiotem darowizny.

Jak widzisz, do przekazania darowizny w postaci nieruchomości potrzebna jest jedynie podstawowa dokumentacja, więc nie powinieneś mieć większych problemów z jej skompletowaniem.

Darowizna mieszkania a służebność

Kategorią, o której musimy w tym miejscu jeszcze wspomnieć, jest służebność rzeczowa. Obdarowany otrzymuje tutaj nie prawo własności, a prawo do rozporządzania przedmiotem służebności w określonych ramach.

Gdy przedmiotem służebności rzeczowej jest nieruchomość, podpisywany jest akt notarialny, w którym właściciel przekazuje obdarowanemu (służebnikowi) prawo do zamieszkiwania i korzystania z lokalu w ściśle określonym zakresie, czyli np. przyznaje mu prawo do użytkowania jednego piętra czy określonych pomieszczeń.

Co ważne, jeśli uzyskasz prawo do korzystania z nieruchomości na mocy służebności rzeczowej, uzyskasz je w sposób niezbywalny, czyli dożywotnio. Oczywiście, jeśli nie będziesz zainteresowany realizowaniem tego prawa, nikt cię nie będzie do tego zmuszał.

Darowizna nieruchomości z kredytem hipotecznym

Kiedy kupujesz nieruchomość posiłkując się kredytem hipotecznym, możesz nią rozporządzać właściwie na takich samych zasadach, jakbyś ją odziedziczył czy kupił za gotówkę. Masz więc pełne prawo m. in. do tego, żeby obdarować taką nieruchomością inną osobę i nawet nie jest to szczególnie skomplikowane. Możesz to zrobić na dwa sposoby:

1. Przepisujesz mieszkanie w formie darowizny, ale zobowiązujesz się do opłacenia wszystkich brakujących rat kredytu hipotecznego. Taki scenariusz jest często praktykowany przez rodziców przekazujących mieszkanie dzieciom.
2. Przepisujesz mieszkanie w formie darowizny, ale to darczyńca zobowiązuje się do spłaty brakującej części kredytu. W tym przypadku konieczna jest cesja pożyczki, a ją poprzedza weryfikacja przeprowadzona przez bank. Cała operacja może się więc nie udać, ponieważ bank ma prawo uznać, że obdarowany nie jest wiarygodny finansowo i odmówi przeprowadzenia cesji.