Darowizna mieszkania a podatek - o czym należy pamiętać?

Co oznacza darowizna mieszkania?

Osoby, które są prawnymi właścicielami nieruchomości mają prawo nieodpłatnie przekazać swój dom lub mieszkanie drugiej osobie – członkowi rodziny lub osobie niespokrewnionej w formie darowizny.

Darowizna mieszkania oparta jest o umowę, na mocy której właściciel nieruchomości (darczyńca) przenosi akt własności do danej nieruchomości na rzecz obdarowanego. Darowizna mieszkania jest umową nieodpłatną – darczyńca w zamian za świadczenie, które przykazuje obdarowanemu, niczego nie otrzymuje.

Podstawą prawną darowizny są zapisy księgi trzeciej Kodeksu cywilnego, który mówi: „Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”.

Czego dotyczy darowizna w nieruchomościach?

Zgodnie z prawem, przedmiotem darowizny może być nie tylko dom lub mieszkanie, ale także lokal w większej nieruchomości, udział w nieruchomości, gospodarstwo rolne, albo grunt.

Jak przekazać darowiznę mieszkania?

Przy przekazaniu darowizny w większości przypadków nie jest wymagana szczególna forma prawna.

Jeśli przedmiotem darowizny jest mieszkanie, prawo nakłada na nas obowiązek spisania stosownej umowy w postaci aktu notarialnego, co wiąże się kosztami.

Przy przekazaniu darowizny mieszkania, mamy obowiązek zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego. Ale gdy spisanie umowy darowizny mieszkania powierzymy notariuszowi, jesteśmy zwolnieni z tego obowiązku, ponieważ notariusz zrobi to za nas.

Usługi notariusza wiążą się jednak z dodatkowymi kosztami, przede wszystkim trzeba będzie opłacić taksę notarialną. Wysokość taksy notarialnej przy darowiźnie mieszkania zależy od wartości nieruchomości. Za dodatkową opłatą notariusz może także wykonać wpis do księgi wieczystej nieruchomości – opłata za tę usługę wynosi 200 zł.

Komu przekazać mieszkanie w darowiźnie?

W ramach darowizny mieszkania, możemy przekazać nieruchomość jednej bądź kilku osobom. Jeśli darowizna mieszkania dotyczy najbliższych członków naszej rodziny, możemy być zwolnieni z podatku od darowizny.

Jeśli mieszkanie przekazujemy najbliższym członkom rodziny, to możemy liczyć na specjalne warunki i możliwość zwolnienia z podatku. Chodzi o małżonka, dzieci, wnuki, prawnuki, rodziców, dziadków, pradziadków, rodzeństwo, pasierba, mocochę i ojczyma.

Wyżej wymienione osoby są bowiem, zgodnie z prawem, wpisują się w tzw. „zerową grupę podatkową”. Aby jednak móc skorzystać z tych specjalnych względów przy darowiźnie, konieczne jest złożenie formularza SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od daty przekazania mieszkania.

Jeśli w formie darowizny mieszkania nieruchomość darowana jest przez rodziców lub dziadków na syna/wnuka i jego małżonkę (lub odwrotnie na córkę/wnuczkę i jej męża), możemy być zobligowani do odprowadzenia podatku od darowizny ponieważ synowa/zięć nie należą do zerowej grupy podatkowej. To ważny wyjątek, o którym warto pamiętać

– Leszek Drozdalski, specjalista portalu ubezpieczeniemieszkania.pl.

Zwolnienie z podatku od darowizny mieszkania możemy otrzymać również wtedy, gdy przekazujemy nieruchomość osobie niespokrewnionej. Aby tak się jednak stało, obdarowany musi spełniać poniższe warunki:

• być obywatelem Polski;
• nie może być właścicielem lub współwłaścicielem innego budynku mieszkalnego (chyba że ową nieruchomość przekaże dzieciom/wnukom/prawnukom, gminie albo Skarbowi Państwa);
• nie jest właścicielem spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (chyba że przekaże prawa do owego lokalu dzieciom/wnukom/prawnukom, gminie albo Skarbowi Państwa);
• nie posiada spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
• nie wynajmuje mieszkania lub domu;
• będzie mieszkać w mieszkaniu, które jest przedmiotem darowizny przez kolejne 5 lat (konieczne jest zameldowanie pod tym adresem).

Jeśli obdarowany nie jest najbliższym członkiem rodziny darczyńcy i nie spełnia powyższych wymagań, będzie musiał uiścić podatek do Urzędu Skarbowego z tytułu darowizny mieszkania.

Ponadto zwolnienie z podatku od darowizny mieszkania można uniknąć tylko wówczas, gdy wielkość darowanej nieruchomości nie przekracza 110 m².

Ile podatku od darowizny mieszkania?

To, ile wynosi podatek od darowizny mieszkania, zależy od wartości darowizny oraz grupy podatkowej, do której należy obdarowany. Wysokość podatku od darowizny nieruchomości waha się od 3 do 20% wartości mieszkania.

Niestety podatek od darowizny mieszkania może być także konieczny do opłacenia przez osoby z „grupy zerowej” (najbliżsi krewni), jeśli mieszkanie, które dostały, jest kolejną darowizną otrzymaną w ciągu ostatnich 5 lat.

Podatek od darowizny mieszkania nalicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania (kwoty wolnej od podatku). Szczegóły, co do podatku od darowizny mieszkania dla poszczególnych grup podatkowych, zamieściliśmy w poniższej tabeli.

Tabela 1. Oprac. na podstawie zaradnyfinansowo.pl.

Umowa od darowizny mieszkania – jak sporządzić?

Jeśli przedmiotem darowizny jest mieszkanie, umowę powinniśmy przygotować praktycznie na takich samych zasadach, jak przy sprzedaży nieruchomości. Umowa darowizny mieszkania powinna mieć formę aktu notarialnego i zawierać kilka obowiązkowych elementów.

Umowa darowizny mieszkania musi zawierać:

• nazwę dokumentu – „Umowa o darowiznę mieszkania”;
• miejscowość i datę podpisania umowy;
• dane darczyńcy: imię i nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer PESEL, numer i seria dowodu osobistego, miejsce urodzenia i adres zamieszkania (jeśli przedmiot darowizny należy prawnie do majątku wspólnego, np. małżonków, na umowie należy wpisać dane każdej z tych osób;
• dane obdarowanego: imię i nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer PESEL, numer i seria dowodu osobistego, miejsce urodzenia i adres zamieszkania
• informację, co jest przedmiotem umowy – rodzaj, adres oraz wielkość przekazywanej nieruchomości;
• zobowiązanie darczyńcy do darowania przedmiotu darowizny i oświadczenie obdarowanego, że przyjmuje darowiznę.

Oprócz umowy o darowiznę mieszkania, przy przekazaniu mieszkania, konieczne będą też inne dokumenty.

Dla notariusza niezbędne będą:

• numer lub odpis z księgi wieczystej,
• podstawa nabycia nieruchomości, np. wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży lub aktu poświadczenia dziedziczenia;
• jeśli mieszkanie, które ofiarowuje darczyńca, jest jego własnością na podstawie współdzielczych własnościowych praw do lokalu spółdzielczego, potrzebne jest także zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej;
• ponadto niezbędne jest okazanie notariuszowi dokumentów tożsamości obu stron, które są konieczne do spisania aktu notarialnego.

Darowizna mieszkania a koszty notarialne

Przy darowiźnie mieszkania, przy której obecny musi być notariusz, musimy liczyć się z kosztami notarialnymi. Przede wszystkim należy uiścić taksę notarialną, czyli wynagrodzenie dla notariusza.

Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości nieruchomości, która jest przedmiotem darowizny, ale stawki taks notarialnych ustalone są prawnie. 

Szczegóły dotyczące taks notarialnych zamieściliśmy w poniższej tabeli.

Tabela 2. Na podstawie zaradnyfinansowo.pl.

Darowizna mieszkania a zachowek

Na darowiznę mieszkania często decydują się osoby starsze, np. dziadkowie, którzy przekazują swoje mieszkanie wnukom, chcąc w ten sposób zabezpiecztć majątek i mieć pewność, że trafi on do wybranych osób po ich śmierci. Warto jednak wiedzieć, że darowizna mieszkania nie wyklucza domagania się zachowku przez inne osoby z rodziny.  

W niektórych przypadkach darowizna mieszkania, w ramach której nieruchomość została przekazana przed śmiercią, może zostać doliczona do spadku i pozostali członkowie rodziny mogą domagać się od obdarowanego wypłaty zachowku.

Lecz to, czy pozostałe osoby w rodzinie rzeczywiście będą miały takie prawo, zależy od różnych czynników, m.in. do spadku nie mogą zostać doliczone darowizny przekazane na więcej niż 10 lat przed otwarciem spadku.

Darowizna mieszkania a służebność

Mieszkanie lub inną nieruchomość możemy też przekazać w oparciu o służebność rzeczową. Zasady, co do służebności rzeczowej reguluje artykuł 244 Kodeksu Cywilnego.

Prawa, jakie otrzymuje obdarowany na mocy służebności rzeczowej, nie są równoznaczne z własnością do tej rzeczy, ale są zbliżone do prawa własności w kwestii zarządzania/używania owej rzeczy. Obdarowany może na określonych warunkach rozporządzać przedmiotem służebności.

Jeśli przedmiotem służebności rzeczowej jest mieszkanie, właściciel podpisuje akt notarialny, który daje służebnikowi (obdarowanemu) prawo do zamieszkiwania i korzystania z mieszkania w określonym zakresie (np. z konkretnych pokoi/piętra lub z całości nieruchomości).

Prawo do korzystania z nieruchomości otrzymane na mocy służebności rzeczowej jest prawem niezbywalnym – obowiązującym do końca życia.

Darowizna nieruchomości z kredytem hipotecznym

Nieruchomość, w ramach darowizny mieszkania, można także przekazać jeśli ciąży na niej hipoteka. Taka forma darowizny nie wiąże się z automatycznym przeniesieniem obowiązku spłaty kredytu przez nowego właściciela mieszkania – możemy się na to zdecydować lub nie.

Jeśli w formie darowizny chcemy przekazać mieszkanie z hipoteką, konieczne będzie poinformowanie o tym banku, w którym zaciągnęliśmy kredyt. Możemy przekazać mieszkanie w darowiźnie, np. swojemu dziecku, i kontynuować spłacanie kredytu. Możemy również niespłacony jeszcze kredyt przenieść na nowego właściciela mieszkania – wówczas niezbędne jest przeprowadzenie cesji kredytu hipotecznego.

Przy przekazaniu nieruchomości z kredytem w formie darowizny mieszkania, bank zawiera nową umowę o kredyt hipoteczny z obecnym właścicielem nieruchomości – z obdarowanym.