Darowizna mieszkania - jak przepisać nieruchomość zgodnie z prawem?

Pobierz bezpłatny wzór darowizny mieszkania

Poniżej znajdziesz wzór umowy darowizny mieszkania, który możesz bezpłatnie pobrać. Pamiętaj jednak, że samo uzupełnienie takiego dokumentu i podpisanie go nie sprawi, że nabierze on mocy prawnej – musi mieć on formę aktu notarialnego.

Umowa darowizny mieszkania lub innej nieruchomości musi zawierać kilka kluczowych informacji, mianowicie:

• datę i miejsce jej sporządzenia;
• oznaczenie stron umowy (dane osobowe);
• określenie, co jest przedmiotem darowizny;
• oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością;
• oświadczenie o braku wad prawnych nieruchomości;
• oświadczenie o darowiźnie;
• data wykonania umowy;
• postanowienia końcowe;
• podpisy, w tym podpis notariusza.

Pobierz wzór umowy darowizny

Co oznacza darowizna mieszkania?

Osoby, które są prawnymi właścicielami nieruchomości mają prawo nieodpłatnie przekazać swój dom lub mieszkanie drugiej osobie – członkowi rodziny lub osobie niespokrewnionej w formie darowizny.

Darowizna mieszkania oparta jest o umowę, na mocy której właściciel nieruchomości (darczyńca) przenosi akt własności do danej nieruchomości na rzecz obdarowanego. Darowizna mieszkania jest umową nieodpłatną – darczyńca w zamian za świadczenie, które przykazuje obdarowanemu, niczego nie otrzymuje.

Podstawą prawną darowizny są zapisy księgi trzeciej Kodeksu cywilnego, który mówi: „Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”.

Jak przekazać darowiznę mieszkania do urzędu?

W większości przypadków przekazanie darowizny nie wymaga szczególnej formy prawnej. W przypadku darowizny nieruchomości jest jednak inaczej. Kiedy dom lub mieszkanie zmienia właściciela, praktycznie zawsze w procedurze tej musi uczestniczyć notariusz i tak też jest w omawianym przypadku.

Przepisanie mieszkania lub innej nieruchomości wymaga więc sporządzenia specjalnej umowy, która ma formę aktu notarialnego, co oczywiście wiąże się z pewnymi kosztami, których wysokość jest proporcjonalna do wartości darowanego majątku. Szerzej piszemy o tym w dalszej części artykułu.

Jeśli zostałeś obdarowany mieszkaniem, formalnie musisz zgłosić ten fakt w urzędzie skarbowym, ale w praktyce robi to za ciebie notariusz. Konieczne jest również dokonanie wpisu w księdze wieczystej (czasem też jej założenie) i tym również może zająć się notariusz, za co pobiera dodatkową opłatę w wysokości 200 zł.

Kolejną kwestią jest podatek od spadków i darowizn. Jeśli mieszkanie przepisał ci członek najbliższej rodziny (z tzw. zerowej grupy podatkowej), możesz zostać zwolniony z tej daniny, ale wymaga to dopełnienia pewnych formalności.

Na kogo mogę przepisać mieszkanie?

Nieruchomość, a właściwie prawo do niej, możesz przepisać dowolnej osobie i nie ma tutaj znaczenia, czy jest z tobą spokrewniona i w jakim stopniu, ile ma lat, jakiej jest płci czy jakie posiada obywatelstwo. Stopień pokrewieństwa jest jednak kluczowy dla kosztów całej operacji, konkretnie na wysokości podatku, jaki obdarowany będzie musiał zapłacić.

Częstym przypadkiem jest darowizna mieszkania dla dziecka. Rodzice decydujący się na taki krok z pewnością chcieliby uniknąć dodatkowych opłat związanych z przekazaniem nieruchomości potomstwu i właściwie dodatkowe opodatkowanie takiej czynności prawnej byłoby nienaturalne. Na szczęście, dzieci mogą zostać zwolnione z tej opłaty, ponieważ należą do tak zwanej zerowej grupy podatkowej.

Ogólnie, wyróżniamy trzy grupy podatkowe, a każda z nich, w przypadku uzyskania darowizny, ma inną kwotę zwolnioną od podatku. Istnieje jeszcze wspomniana grupa zerowa, w której mieszczą się: małżonkowie, zstępni (dzieci, wnuki oraz prawnuki), wstępni (rodzice, dziadkowe oraz pradziadkowie), rodzeństwo, a także macocha oraz ojczym. Osoby te mogą uzyskać całkowite zwolnienie z podatku od darowizny – muszą jedynie złożyć odpowiednie pismo do urzędu skarbowego. Jeśli nie dopełnią tej formalności, obowiązek uiszczenia daniny nadal będzie obowiązywał.

Źródło: podatki.gov.pl (stan na: 1.10.2023 r.).

W wyjątkowych sytuacjach całkowite zwolnienie z podatku od darowizny nieruchomości może uzyskać osoba spora grupy zerowej, a nawet spoza rodziny. Chodzi tutaj o kogoś, kto sprawował opiekę nad darczyńcą, a także spełnia wszystkie spośród następujących kryteriów:

• jest obywatelem Polski;
• nie jest właścicielem lub współwłaścicielem innej nieruchomości mieszkalnej (ewentualnie jeśli przekaże tę drugą nieruchomość innej osobie lub Skarbowi Państwa);
• nie posiada spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (tutaj również może nastąpić przekazanie);
• nie ma spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
• nie wynajmuje mieszkania lub domu;
• będzie zamieszkiwać w darowanym mieszkaniu przez minimum kolejnych 5 lat (wymagane jest zameldowanie się pod tym adresem).

Dodajmy, że zwolnienie z podatku jest tutaj możliwe tylko wtedy, kiedy lokal mieszkalny ma do 110 mkw. powierzchni użytkowej, a darowizna została przekazana w formie aktu notarialnego.

Ile kosztuje przepisanie mieszkania?

Przepisanie mieszkania zawsze łączy się z pewnymi kosztami, ponieważ we wszystkich przypadkach obowiązkowe są chociażby opłaty notarialne. W naszym kraju przeniesienie praw do nieruchomości zawsze musi odbyć się przy udziale notariusza, bez względu na to, czy mówimy o spadku, darowiźnie czy sprzedaży.

Wśród dodatkowych opłat trzeba jeszcze wspomnieć o wpisie lub założeniu księgi wieczystej, a także o podatku. Ten jednak bywa różny w różnych sytuacjach, a czasami – jak już wspomnieliśmy – obdarowany może uzyskać z niego częściowe (kwota wolna od podatku) lub nawet całkowite zwolnienie (głównie zerowa grupa podatkowa).

Koszty notarialne

Przy darowiźnie mieszkania, przy której obecny musi być notariusz, musimy liczyć się z kosztami notarialnymi. Przede wszystkim należy uiścić taksę notarialną, czyli wynagrodzenie dla notariusza.

Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości nieruchomości, która jest przedmiotem darowizny, ale stawki taks notarialnych ustalone są prawnie. 

Szczegóły dotyczące taks notarialnych zamieściliśmy w poniższej tabeli.

Na podstawie zaradnyfinansowo.pl.

Podatek

Jeśli obdarowany nieruchomością nie uzyska zwolnienia z podatku od darowizny, w odprowadzeniu daniny pośredniczy notariusz, który oblicza jej wysokość oraz pobiera ją przy sporządzaniu umowy.

Obliczenie wysokości podatku przy darowiźnie mieszkania jest dość skomplikowane. Zanim przejdziemy do operowania liczbami, przypomnijmy sobie kwoty zwolnione od podatku. Od lipca 2023 roku, kiedy to zostały istotnie podwyższone, wynoszą one:

• 36 120 zł – pierwsza grupa podatkowa,
• 27 090 zł – druga grupa podatkowa,
• 5733 zł – trzecia grupa podatkowa.

Jeśli udział w nieruchomości, jakim zostałeś obdarowany, nie przekracza jednej z tych kwot (w zależności od tego, do której grupy podatkowej należysz), nie musisz ani płacić podatku, ani pisać pisma o zwolnienie z niego.

W pierwszej grupie podatkowej podatek od darowizny mieszkania (liczony od nadwyżki od kwoty wolnej od podatku) może wynosić 3%, 5% lub 7%. W drugiej grupie podatkowej jest to odpowiednio 7%, 9% i 12%, a w trzeciej grupie podatkowej 12%, 16% i 20%. Bardziej szczegółowe informacje na ten temat prezentujemy w poniższej tabeli.

Źródło: podatki.gov.pl (stan na: 1.10.2023 r.).

O tym pamiętaj przy darowiźnie mieszkania

Analizując kwestię darowizny nieruchomości nie można pominąć dwóch istotnych kwestii, mianowicie służebności oraz zachowku. Konieczne jest również wskazanie dokumentacji, z której korzysta się podczas przepisywania mieszkania lub innej nieruchomości.

Darowizna mieszkania a zachowek

Na darowiznę mieszkania często decydują się osoby starsze, np. dziadkowie, którzy przekazują swoje mieszkanie wnukom, chcąc w ten sposób zabezpiecztć majątek i mieć pewność, że trafi on do wybranych osób po ich śmierci. Warto jednak wiedzieć, że darowizna mieszkania nie wyklucza domagania się zachowku przez inne osoby z rodziny.  

W niektórych przypadkach darowizna mieszkania, w ramach której nieruchomość została przekazana przed śmiercią, może zostać doliczona do spadku i pozostali członkowie rodziny mogą domagać się od obdarowanego wypłaty zachowku.

Lecz to, czy pozostałe osoby w rodzinie rzeczywiście będą miały takie prawo, zależy od różnych czynników, m.in. do spadku nie mogą zostać doliczone darowizny przekazane na więcej niż 10 lat przed otwarciem spadku.

Darowizna mieszkania a służebność

Mieszkanie lub inną nieruchomość możemy też przekazać w oparciu o służebność rzeczową. Zasady, co do służebności rzeczowej reguluje artykuł 244 Kodeksu Cywilnego.

Prawa, jakie otrzymuje obdarowany na mocy służebności rzeczowej, nie są równoznaczne z własnością do tej rzeczy, ale są zbliżone do prawa własności w kwestii zarządzania/używania owej rzeczy. Obdarowany może na określonych warunkach rozporządzać przedmiotem służebności.

Jeśli przedmiotem służebności rzeczowej jest mieszkanie, właściciel podpisuje akt notarialny, który daje służebnikowi (obdarowanemu) prawo do zamieszkiwania i korzystania z mieszkania w określonym zakresie (np. z konkretnych pokoi/piętra lub z całości nieruchomości).

Prawo do korzystania z nieruchomości otrzymane na mocy służebności rzeczowej jest prawem niezbywalnym – obowiązującym do końca życia.

Niezbędne dokumenty

Wśród dokumentów i informacji wymaganych przy przepisywaniu mieszkania znajdują się:

1. Podstawa nabycia nieruchomości przed darczyńcę – umowa sprzedaży, umowa darowizny, prawomocne postanowienie sądu potwierdzające nabycie spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.
2. Numer księgi wieczystej nieruchomości, która ma być przedmiotem darowizny.
3. Dane dotyczące przedmioty umowy – rodzaj nieruchomości, adres, powierzchnia użytkowa, zaświadczenie ze spółdzielni o prawie do lokalu (przy mieszkaniu spółdzielczym własnościowym).
4. Zaświadczenie wystawione przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzające zapłacenie podatku od spadków i darowizn lub o zwolnieniu z daniny.
5. Dane osobowe obu stron (notariusz wymaga okazania dokumentów tożsamości).
6. Opcjonalnie dodatkowe dokumenty, np. zaświadczenie o regularności w opłatach eksploatacyjnych czy o wymeldowaniu się z lokalu będącego przedmiotem darowizny.

Gdzie ubezpieczę przepisane mieszkanie?

Darowaną nieruchomość warto zabezpieczyć finansowo, a polisę mieszkaniową dla niej możesz nabyć za pośrednictwem Internetu, chociażby przez kalkulator ubezpieczeń, ograniczając formalności do minimum. W ten sposób możesz nabyć produkt z podstawowym zakresem albo rozszerzony o dowolnie wybrane dodatki, takie jak: ruchomości domowe, powódź, kradzież z włamaniem, OC w życiu prywatnym czy stłuczenie przedmiotów szklanych. W kalkulatorze dostępne są i ubezpieczenia od ryzyk nazwanych, i od ryzyk wszystkich (All Risks) od takich towarzystw, jak: Proama, Uniqa, Generali, Inter Polska, Link4, mtu24.pl, Benefia, TU Europa czy Wiener.

Kalkulator ubezpieczeń pozwoli ci w dosłownie kilka minut obliczyć składki dla konkretnej nieruchomości i wybranego zakresu ochrony. W ten sposób błyskawicznie rozeznasz się w aktualnych cenach i będziesz mógł wybrać najatrakcyjniejszą pod tym względem ofertę, oszczędzając nawet kilkaset złotych w skali roku. Z poziomu kalkulatora można od razu przejść do zakupu, finalizując transakcję w wybrany sposób i obejmując ochroną uzyskaną w drodze darowizny nieruchomość nawet od następnego dnia roboczego.