Zalana piwnica w bloku - kto odpowiada, jakie może być odszkodowanie?

Zanim przejdziemy do kwestii odpowiedzialności za zalanie piwnicy, wyjaśnijmy sobie, jak definiowane jest samo zalanie przez towarzystwa ubezpieczeniowe i czym różni się od ryzyka powodzi. Zacznijmy jednak od doprecyzowania, czym formalnie jest sama piwnica w polisach mieszkaniowych.

Czym jest piwnica dla ubezpieczyciela?

W OWU większości polis mieszkaniowych próżno szukać definicji piwnicy, można więc założyć, że jest ona definiowana w tradycyjny sposób, czyli tak, jak potocznie się rozumie to pojęcie.

Towarzystwa najczęściej przyporządkowują piwnicę do kategorii pomieszczeń przynależnych, a te stanowią integralną część ubezpieczonego mieszkania, bez względu na to, czy do niego bezpośrednio przylegają – ważne jest, żeby znajdowały się w tym samym budynku. Wśród innych pomieszczeń przynależnych można wymienić: strych, komórkę, garaż w bryle budynku oraz pomieszczenie gospodarcze.

Co ważne, ubezpieczenie piwnicy znajdującej się w bloku lub kamienicy jest możliwe tylko wtedy, kiedy jest ona użytkowana wyłącznie przez osoby objęte ubezpieczeniem, czyli wchodzące w skład gospodarstwa domowego, ewentualnie pracujące w nim, np. w roli opiekunki do dziecka.

Reasumując, piwnica to pomieszczenie przynależne, co czynią ją integralną częścią mieszkania. Dlatego też ubezpieczając dany lokal mieszkalny, automatycznie obejmujesz ochroną również jego piwnicę. 

Czym jest zalanie w polisie mieszkaniowej?

W ubezpieczeniu nieruchomości zalanie jest jednym ze standardowych ryzyk. Najczęściej dostępne jest już w podstawowym wariancie polisy, jednak nie jest to żelazna zasada. Opisując zalanie warto wyraźnie zaznaczyć, czym różni się ono od ryzyka powodzi.

Definicja zalania w polisach mieszkaniowych

W OWU polisy Generali Z myślą o domu i rodzinie zalanie jest zdefiniowane jako: wydostanie się wody, cieczy lub pary na skutek:

• awarii lub uszkodzenia przewodów, instalacji lub urządzeń sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, klimatyzacyjnej, grzewczej, przeciwpożarowej lub pomp wodnych;
• samoczynnego włączenia się instalacji tryskaczowej, zraszaczowej, mgły wodnej;
• przerwy w dopływie prądu, awarii lub uszkodzenia urządzeń gospodarstwa domowego (pralki, wirówki, zmywarki, suszarki, urządzeń, chłodniczych);
• cofnięcia się cieczy z sieci wodociągowej, kanalizacyjnej lub z urządzeń publicznej sieci kanalizacyjnej;
• pozostawienia otwartych kranów lub zaworów w urządzeniach sieci wodociągowej, kanalizacyjnej lub grzewczej;
• zalania cieczą przez osoby trzecie z innego lokalu lub w wyniku prowadzenia akcji ratowniczej;
• awarii, uszkodzenia, zniszczenia łóżka wodnego;
• rozbicia, stłuczenia, pęknięcia akwarium lub awarii jego urządzeń;
• opadów atmosferycznych, topniejącego śniegu lub lodu;
• zamarzania lub rozmarzania.

W innych towarzystwach definicje zalania wyglądają podobnie. Warto zwrócić uwagę, że w przedstawionym przykładzie wśród przyczyn zalania pojawia się akcja ratownicza – czasami stanowi ona osobne zdarzenie ubezpieczeniowe, niekoniecznie obecne już w podstawie. Chociażby z racji istnienia takich pozornych niuansów, warto zapoznać się z działem definicji OWU (najczęściej znajduje się na początku dokumentu).  

Zalanie a powódź

U wszystkich ubezpieczycieli powódź i zalanie to dwa osobne zdarzenia ubezpieczeniowe. 

Wspomniane już Generali powódź definiuje jako – bezpośrednie zalanie terenu w następstwie podniesienia się poziomu wody w korytach wód płynących, naturalnych lub sztucznych zbiornikach wód, na skutek:

• nadmiernych opadów atmosferycznych,
• spływu wód po zboczach lub stokach na terenach górzystych lub pofałdowanych,
• topnienia kry lodowej,
• tworzenia się zatorów lodowych w korytach wód płynących,
• sztormu i podniesienia się poziomu morskich wód przybrzeżnych.

Reasumując, powódź dotyczy wyłącznie wody, a zalanie również pary wodnej i innych rodzajów cieczy. Powódź jest wynikiem naturalnych zjawisk atmosferycznych, podczas gdy zalanie powstaje głównie w skutek awarii lub działań podejmowanych przez człowieka. Kolejną różnicą jest obecność w polisie mieszkaniowej – zalanie najczęściej dostępne jest w podstawie, natomiast powódź jest dodatkowo płatnym rozszerzeniem.

Jak ubezpieczyć piwnicę w bloku od zalania?

Jak już ustaliliśmy, piwnica jako pomieszczenie przynależne stanowi integralną część nieruchomości. Jeśli więc ubezpieczysz mieszkanie lub dom automatycznie obejmiesz ochroną również piwnicę.

Przypomnijmy, że podstawowa polisa mieszkaniowa zabezpiecza finansowo mury i ewentualnie elementy stałe, ale ruchomości domowe trzeba do niej włączyć dokupując odpowiednie rozszerzenie. Zasada ta dotyczy również sprzętów zgromadzonych w piwnicy. W dalszej części artykułu wyjaśnimy, jakie mienie ruchome znajdujące się w piwnicy można ubezpieczyć, a jakie przedmioty są wyłączone z ochrony.

Niekiedy ubezpieczyciele uzależniają włączenie piwnicy w ubezpieczenie od tego, czy posiada ona zamykane na zamek lub kłódkę drzwi oraz okna. Szczegółowe informacje na ten temat powinny być zawarte w OWU.

Kto odpowiada za zalanie piwnicy w bloku?

Teoretycznie za zalanie piwnicy może odpowiadać jej właściciel, jednak w przypadku akurat tego pomieszczenie zdarza się to rzadko. Zdecydowanie częściej wina leży po stronie sąsiadów, administracji, ewentualnie osób trzecich.

Zalanie z winy sąsiada

Zalanie piwnicy może nastąpić w skutek wycieku z mieszkania znajdującego się na parterze. Przyczyny takiego wycieku mogą być różne: pęknięcie akwarium, awaria pralki, uszkodzenie wężyka, itp. W takiej sytuacji poszkodowany ma pełne prawo domagać się rekompensaty finansowej od sprawcy zdarzenia. Jeśli ten posiada polisę mieszkaniową uwzględniającą OC w życiu, odszkodowanie może zostać wypłacone właśnie z tej puli. Jeśli natomiast sprawca nie jest ubezpieczony, szkody powinien pokryć z własnej kieszeni.

Zalanie z winy administracji

Administratorami budynków wielorodzinnych są spółdzielnie lub wspólnoty mieszkaniowe. Ich zadaniem jest m. in. dbanie o części wspólne budynku, w tym o instalacje wodnokanalizacyjne. Siłą rzeczy, za niektóre zalania odpowiada więc administracja.

Przyjmuje się, że za rury (i inne elementy instalacji wodnokanalizacyjnej) położone w pionie odpowiada administracja, a za rury w poziomie właściciele mieszkań. Ta zasada najczęściej pozwala na ustalenie odpowiedzialności za zalanie, również zalanie piwnicy.

Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe standardowo ubezpieczają się od zdarzeń losowych takich, jak zalanie. Za szkody powstałe w skutek wycieku poszkodowani lokatorzy mogą więc uzyskać odszkodowanie z polisy wykupionej przez administrację.  

Zalanie z winy ubezpieczonego

Oczywiście, w niektórych sytuacjach za zalanie możesz uzyskać odszkodowanie z własnej polisy mieszkaniowej. Stanie się tak wtedy, kiedy wyciek powstał na obszarze twojej nieruchomości, z rur poziomych, pękniętego akwarium, w skutek awarii pralki czy zmywarki do naczyń. Powinieneś uzyskać wówczas rekompensatę, o ile nie ma tutaj zastosowania żadne z wyłączeń odpowiedzialności.

Czego nie obejmuje ubezpieczenie piwnicy od zalania?

Każde ubezpieczenie nieruchomości ma pewne ograniczenia, m.in. w postaci wyłączeń odpowiedzialności. W kontekście zalania piwnicy przesłankami do niewypłacenia odszkodowania mogą być:

• brak obowiązkowych przeglądów technicznych instalacji wodnokanalizacyjnej;
• brak należytej konserwacji lub nieprawidłowe podłączenie urządzeń;
• szkody na przechowywanych w piwnicy przedmiotach, takich jak: sprzęt audiowizualny, komputerowy, fotograficzny, optyczny, medyczny, biżuteria, zegarki, wartości pieniężne, futra, odzież skórzana, przedmioty do działalności czy przedmioty specjalne/wartościowe;
• rażące niedbalstwo;
• celowe działanie ubezpieczonego lub któregoś z domowników.  

W stosunku do mienia ruchomego przechowywanego w piwnicy i innych pomieszczeniach przynależnych towarzystwa często stosują też limity odpowiedzialności, np. do 20% sumy ubezpieczenia ruchomości domowych.

Jak uzyskać odszkodowanie po zalaniu piwnicy?

Warunkiem uzyskania odszkodowania z polisy mieszkaniowej jest prawidłowe zgłoszenie szkody. Jeśli wykryjesz zalanie w piwnicy, postępuj według następującego schematu:

1. Zapobiegnij dalszemu rozprzestrzenianiu się szkody – w przypadku zalania często wystarczy zakręcić zawór główny.
2. Jeśli wymaga tego sytuacja, zawiadom odpowiednie służby – np. straż pożarną w celu wypompowania wody z piwnicy. Pamiętaj, żeby po zakończonej interwencji pobrać od strażaków protokół.
3. Jeśli szkody wykraczają poza twoją nieruchomość, powiadom innych poszkodowanych, czyli sąsiadów i administrację.
4. Zgłoś szkodę towarzystwu – możesz to zrobić w wybrany sposób: telefonicznie, mailowo, przez specjalny formularz na stronie TU, osobiście w placówce ubezpieczyciela (w OWU znajdziesz dopuszczalne formy zgłoszenia). Na zgłoszenie masz, w zależności od ubezpieczyciela, od 3 do 7 dni, ale najlepiej zrobić to niezwłocznie.
5. Udokumentuj szkodę fotografując miejsce zdarzenia.
6.  Przedłuż towarzystwu wymaganą przez niego dokumentację (dokument potwierdzający prawo do lokalu, protokół z interwencji straży, listę zniszczonego mienia wraz z paragonami/fakturami, zdjęcia z miejsca zdarzenia, itp.).
7. Udostępnij miejsce zdarzenia przedstawicielowi towarzystwa – powinien zgłosić się do ciebie w terminie do 7 dni od zgłoszenia szkody.
8. Towarzystwo bezsporną część odszkodowania wypłaci ci w terminie 30 dni od zgłoszenia. Sporna część rekompensaty, czyli wymagająca dodatkowych ustaleń, powinna znaleźć się na twoim koncie po maksymalnie 14 dodatkowych dniach.

Jeśli, mimo ważnego ubezpieczenia, nie uzyskasz odszkodowania albo będzie ono zbyt niskie, odwołaj się od decyzji towarzystwa, a jeśli i to nie pomoże, możesz już tylko dochodzić swoich praw przed sądem.

Ile kosztuje ubezpieczenie piwnicy od zalania?

Sprawdziliśmy, jaki jest koszt ubezpieczenia m.in. od zalania konkretnego mieszkania z piwnicą. Pod uwagę wzięliśmy 50-metrowy lokal o wartości rynkowej (mury i elementy stałe) 450 000 zł, wyposażony (mienie ruchome) za 50 000 zł. W zakresie uwzględniliśmy ochronę przed podstawowymi zdarzeniami losowymi, czyli oczywiście też przed wyciekami.

W wariancie od ryzyk nazwanych opisane ubezpieczenie kosztuje od 195 zł do 348 zł, w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risks) od 261 zł do 664 zł. Wszystkie podane kwoty dotyczą rocznego okresu ochrony, a poszczególne oferty minimalnie się od siebie różnią, przede wszystkim wliczonymi w cenę dodatkami.

Wysokość składki ubezpieczeniowej zależy od wielu czynników, ale kluczowa jest wartość nieruchomości oraz wybrany zakres. Jak pokazuje kalkulacja, istotne są również wariant polisy oraz towarzystwo, w którym je kupujemy. Ubezpieczenia od ryzyk wszystkich są droższe od ubezpieczeń od ryzyk nazwanych. Praktycznie w każdym towarzystwie ten sam lub bardzo podobny produkt ma nieco inną cenę, co wynika już z indywidualnych szacunków ryzyka. Dlatego też, żeby nie przepłacić, przed zakupem ubezpieczenia zawsze warto porównać ze sobą większą liczbę ofert.

– wyjaśnia Ewelina Ratajczak, ekspertka portalu www.ubezpieczeniemieszkania.pl.

Tabela 1. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 5.05.2025 r.).

Gdzie kupić ubezpieczenie piwnicy?

Polisę uwzględniającą ochronę przed zalaniem mieszkania i piwnicy oferują praktycznie wszystkie towarzystwa ubezpieczające nieruchomości. Taki produkt możesz nabyć online, np. za pomocą porównywarki ubezpieczeń, formalności sprowadzając do minimum, oszczędzając czas i pieniądze.

Korzystanie z porównywarki jest bardzo proste. W pierwszej kolejności musisz wprowadzić do systemu parametry nieruchomości (metraż, adres, rodzaj budownictwa, itd.) oraz kilka innych informacji (własność, szkody z ostatnich lata, liczba lokatorów, itd.).

Później ustalasz sumy ubezpieczenia dla poszczególnych rodzajów mienia oraz do podstawy dobierasz rozszerzenia. Po zatwierdzeniu tych danych przechodzisz do tabeli z uporządkowanymi ofertami. Możesz je porównać nie tylko pod względem ceny, ale i wszystkich innych szczegółów ubezpieczenia (dostępne OWU i karty produktów). Po wybraniu najlepszej oferty pozostaje już tylko opłacenie składki. Wybrana przez ciebie polisa mieszkaniowa wejdzie w życie we wskazanym we wniosku terminie, najwcześniej następnego dnia roboczego.