Wskaźnik intensywności zabudowy - czym jest i jak go obliczyć?

Każdy budynek mieszkalny i niemieszkalny musi powstać w oparciu o pewne standardy. Część z nich wyznaczają odgórne przepisy, czyli ustawy i rozporządzenia. Są też normy kształtowane przez akty prawa miejscowego i taką właśnie normą jest, obecny w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, wskaźnik intensywności zabudowy.

Wskaźnik intensywności zabudowy a Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego  

Zdefiniowanie wskaźnika intensywności zabudowy warto byłoby poprzedzić wyjaśnieniem, czym w ogóle jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego i od tego zacznijmy.  

Czym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, czyli specyficznym rodzajem aktu powszechnie obowiązującego – posiada on wszystkie jego cechy, ale obowiązuje tylko na terenie działania organu, który go wydał.

MPZP przyjmowany jest w postaci uchwały rady gminy. Wyznacza on przeznaczenie, warunki zagospodarowania oraz zabudowy danego obszaru. Znajdują się w nim również informacje na temat rozmieszczenia inwestycji celu publicznego.

Jeśli jesteś właścicielem działki i chcesz na niej postawić budynek, to właśnie z MPZP dowiesz się, jakie normy ten budynek musi spełniać. Dokument zawiera informacje na temat dopuszczalnej liczby kondygnacji, ulokowania budynku względem granic działki, maksymalnej powierzchni zabudowy, itp. Jak już wspomnieliśmy, w MPZP zapisany jest również wskaźnik intensywności zabudowy.

Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy w MPZP?

Ogólnie, znajdujący się w MPZP wskaźnik intensywności zabudowy określa dopuszczalny stosunek całkowitej powierzchni zabudowy, jaka może zostać zrealizowana na danej działce.

Do ustalenia wskaźnika intensywności zabudowy konieczna jest więc znajomość powierzchni działki budowlanej oraz sumy powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji wszystkich budynków, które na tej działce mają się znaleźć. Brane pod uwagę są tutaj więc nie tylko zabudowania mieszkalne, ale też m. in. garaże wolnostojące czy budynki gospodarcze. Co ważne, w obliczeniach powinno się uwzględnić i te obiekty, które już istnieją, i te, które dopiero mają tam stanąć.

W MPZP może być zapisany wskaźnik intensywności zabudowy, który warunkuje tylko dopuszczalną powierzchnię kondygnacji naziemnych, ale czasami opisuje on również możliwą powierzchnię kondygnacji podziemnych, czyli przede wszystkim piwnicy.

Pamiętaj, że jeśli planujesz w danej lokalizacji realizację inwestycji budowlanej, musisz dokładnie sprawdzić, czy spełnia ona wszystkie normy narzucone przez MPZP, a jedną z tych norma jest wskaźnik intensywności zabudowy. Brak zgodności projektu architektoniczno-budowlanego z MPZP poskutkuje odrzuceniem wniosku o pozwolenie na budowę. 

Minimalny i maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy

Do tej pory mówiliśmy zbiorczo o jednym wskaźniku intensywności zabudowy, ale tak naprawdę MPZP zawiera dwa takie wskaźniki: minimalny i maksymalny.

Jest to dość oczywiste, ale dla porządku wspomnijmy, że maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy wyznacza wartość, której nie możesz przekroczyć przy zabudowanie danej działki. Można zadać sobie pytanie, czemu właściwie służy takie ograniczenie? Otóż maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy wyznacza się ze względów ekologicznych, a także po to, żeby utrzymać pewien ład przestrzenny w danej lokalizacji. Trzeba przyznać, że są to racjonalne argumenty.

Z charakterystyki maksymalnego wskaźnika intensywności zabudowy można wywnioskować, czym jest minimalny wskaźnik intensywności zabudowy – wskazuje on wartość, poniżej której nie można zejść przy zabudowanie danej działki. Czemu ma to służyć? Główną przesłanką jest racjonalne wykorzystanie obszaru przeznaczonego na cele budowlane, czyli np. optymalizacja kosztów budowy infrastruktury technicznej (m.in. przyłącza) czy społecznej (budowa szkół, ośrodków medycznych, itp.).

W większości przypadków minimalny wskaźnik intensywności zabudowy nie sprawia kłopotów inwestorom indywidualnym. Problematyczne mogą jednak okazać się sytuacje, w których budynki mają zostać postawione na dużych działkach. Rozwiązaniem w tej sytuacji może okazać się uzyskanie pozwolenia na budowę tylko dla części parceli.

Jak zmierzyć wskaźnik intensywności zabudowy?

Do obliczenia wskaźnika intensywności zabudowy potrzebne ci będą dwa parametry:

• powierzchnia działki budowlanej,
• całkowita powierzchnia zabudowy.

Powierzchnię działki budowlanej możesz łatwo sprawdzić np. w księdze wieczystej nieruchomości. Ustalenie całkowitej powierzchni zabudowy jest już nieco trudniejsze, bo wymaga zsumowania powierzchni wszystkich kondygnacji wszystkich budynków, jakie docelowo mają znajdować się na działce budowlanej.  

Kiedy znasz już dwa kluczowe parametry, wskaźnik intensywności zabudowy obliczysz dzieląc całkowitą powierzchnię zabudowy przez powierzchnię działki budowlanej. Wzór wyglądałby więc w następujący sposób:

I = Pc / Pt

I – wskaźnik intensywności zabudowy  

Pc – całkowita powierzchnia zabudowy

Pt – powierzchnia działki budowlanej

Co jeszcze zawiera Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

W tym miejscu warto byłoby wymienić pozostałe elementy, które – zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – powinien zawierać MPZP. Ich lista przedstawia się w następujący sposób:

• wskaźniki zagospodarowania terenu;  
• zasady kształtowania zabudowy;
• minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej;
• minimalna liczba miejsc parkingowych;
• minimalna liczba miejsc przeznaczonych dla pojazdów z kartą parkingową;
• dopuszczalna wysokość zabudowy;
• gabaryty obiektów;
• linie zabudowy.

Inne ważne wskaźniki zagospodarowania terenu  

Wyjaśniliśmy już sobie, czym są minimalny oraz maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy. Przy okazji warto powiedzieć też kilka słów o innych, równie istotnych normach, które zawiera MPZP, takich jak powierzchnia zabudowy, maksymalna zabudowa czy powierzchnia biologicznie czynna.

Powierzchnia zabudowy

Powierzchnia zabudowy to powierzchnia działki, którą zajmuje wykończony już budynek. Wyznaczana jest rzutem pionowym zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię działki.

Do powierzchni zabudowy nie zalicza się:

• fragmentów budynku, które znajdują się pod ziemią;
• elementów drugorzędnych, czyli m.in. powierzchni schodów, zewnętrznych dachów, markiz, zewnętrznego oświetlenia czy zewnętrznych ramp;
•  powierzchni zajmowanych przez tzw. wydzielone obiekty pomocnicze, takie jak szklarnie i altany.

Powierzchnia biologicznie czynna

Powierzchnia biologicznie czynna (teren biologicznie czynny) to powierzchnia gruntu pokryta roślinnością oraz wodami powierzchniowymi. Składają się na nią:

• tereny z nawierzchnią ziemną, na której rośliny mogą w naturalny sposób wegetować;
• 50% powierzchni tarasów i stropodachów, jeśli są to kwietniki lub tarasy z taką nawierzchnią, o ile ich powierzchnia ma minimalnie 10 mkw.;
• wody powierzchniowe.  

Maksymalna wysokość zabudowy

MPZP wyznacza też maksymalną dopuszczalną w danej lokalizacji wysokość zabudowy, podając ją w metrach lub liczbie kondygnacji. Pojęcie to wydaje się dość jasne, jednak już nieco mniej oczywisty jest sposób, w jaki powinno się mierzyć zabudowę. Kwestię tę precyzuje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Mówi ono, że pomiary powinny być przeprowadzane:

• od poziomu terenu, przy najniżej położonym wejściu lub jego części, włączając w to grubość izolacji cieplnej oraz warstwy osłaniające;  
• do górnej płaszczyzny stropu lub najwyższej krawędzi stropodachu znajdującej się nad najwyższą kondygnacją użytkową, wliczając w to grubość izolacji cieplnej oraz osłaniającej ją warstwy, ewentualnie do najwyżej położonej górnej powierzchni innego pokrycia dachowego.

Jak zadbać o prawidłowy wskaźnik intensywności zabudowy?

Szukając dla siebie projektu architektoniczno-budowlanego musisz mieć na uwadze treść Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, w tym dopuszczalnego wskaźnika intensywności zabudowy.

Jeśli zamówisz indywidualny projekt domu, architekt podczas realizacji zlecenia weźmie pod uwagę zapisy MPZP, a więc wskaźnik intensywności zabudowy i inne znajdujące się tam normy powinny zostać zachowane. Alternatywnym rozwiązaniem jest zakup gotowego projektu i wówczas ryzyko powstania niezgodności jest większe. Co prawda taki projekt można zmodyfikować, jednak skala ingerencji też ma swoje granice i nie zawsze architekt adaptujący projekt będzie w stanie wyeliminować wszystkie mankamenty. Jeśli się to nie uda, jedynym wyjściem z sytuacji będzie zakup kolejnego projektu, co wygeneruje dodatkowe koszty.

Jak ubezpieczyć inwestycję budowlaną?

Planując budowę domu warto też od razu pomyśleć o ubezpieczeniu, zwłaszcza, że zakup odpowiedniej polisy wiąże się z niewielkimi kosztami i minimalną ilością formalności.

Inwestycję budowlaną można ubezpieczyć już na pierwszym etapie jej realizacji, wykupując polisę dla domu w budowie. Produkt ten jest uproszczoną i nieco tańszą formą klasycznej polisy mieszkaniowej. Chroni, przede wszystkim, mury oraz elementy stałe nieruchomości od licznych zdarzeń losowych, kradzieży czy dewastacji. Kiedy budynek osiągnie stan surowy zamknięty, czyli będzie miał już wszystkie ściany i dach, a także zamykane drzwi i okna, ubezpieczeniem będzie można objąć również ruchomości domowe, którymi w tym przypadku są głównie narzędzia i materiały budowlane. Po zakończeniu budowy polisę dla domu w budowie można bez problemów przekształcić w standardowe ubezpieczenie, dokupując wybrane rozszerzenia.

Polisę dla domu w budowie możesz kupić online, np. za pomocą porównywarki ubezpieczeń. Cała procedura może zająć ci dosłownie kilka minut, a po opłaceniu składki inwestycja będzie chroniona nawet od następnego dnia roboczego. Dzięki porównywarce możesz też sporo zaoszczędzić na ubezpieczeniu, nawet kilkaset złotych w skali roku.