Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Prosta umowa najmu lokalu mieszkalnego – wzór do pobrania

Nie istnieje jeden prawidłowy wzór umowy najmu, jednak powszechnie wiadomo, co taki dokument powinien zawierać i jaką mieć formę. Najlepsza umowa najmu mieszkania to taka, która zawiera określone kwestie formalne i techniczne, czyli:

• nagłówek opisujący, co to za dokument;
• data i miejsce podpisania umowy;
• ręczne podpisy wszystkich stron umowy;
• informacja o załącznikach, jeśli takie są przewidziane;
• dane osobowe najemcy i wynajmującego;
• wskazanie, jakiej nieruchomości dotyczy umowa.

Pobierz wzór umowy

Konieczne jest także opisanie lokalu będącego przedmiotem najmu oraz jego stanu technicznego (przede wszystkim w protokole zdawczo-odbiorczym), wskazanie wysokości opłat czynszowych i dodatkowych, a także terminów, w jakich mają zostać uiszczane oraz w jakiej formie (gotówka bądź przelew na podany rachunek bankowy). Rzecz jasna, niezbędne jest także dookreślenie, czy lokal jest wynajmowany na konkretny termin (jaki?), czy też na czas nieoznaczony. Warto wskazać też okoliczności, w których umowę można skutecznie wypowiedzieć. Nie można też zapomnieć o szczegółowych informacjach dotyczących kaucji oraz ewentualnych odsetkach od zaległości finansowych.

W umowie najmu jest też miejsce na wszelkie dodatkowe ustalenia pomiędzy stronami, czyli dotyczące np. podnajmu, hodowania zwierząt domowych przez lokatorów czy palenia tytoniu w wynajmowanym lokalu. Pamiętaj, że im więcej precyzyjnych informacji zawrzesz w umowie najmu, tym bardziej może ona być przydatna w rozwiązaniu potencjalnych problemów na linii najemca-wynajmujący.

Jak opisać mieszkanie w umowie najmu?

Po określeniu rodzaju umowy (nagłówek) oraz wskazaniu jej stron, w dokumencie powinny się znaleźć informacje o nieruchomości będącej przedmiotem najmu. Najpierw trzeba podać jej adres oraz ogólną charakterystykę (metraż, liczba i charakter pomieszczeń, czy nieruchomość ma być wynajęta cała, czy tylko w części). Oczywiście, wszystkie podane w umowie informacje muszą być zgodne ze stanem faktycznym.

Stan techniczny

Stan techniczny lokalu pod najem najczęściej jest opisany w protokole zdawczo-odbiorczym, czyli podstawowym załączniku do umowy. Powinna się tam znaleźć pełna lista wyposażenia, zarówno ruchomego, jak i zamontowanego na stałe, czyli np. meble w zabudowie i poza nią, sprzęty typu lodówka czy pralka, telewizor, naczynia, dywany, kabina prysznicowa, zlew, sedes, itd. Każdy przedmiot powinien też posiadać opis stanu technicznego. Szczególnie ważne jest wskazanie wszystkich mankamentów, uszkodzeń i usterek. Protokół zdawczo-odbiorczy powinno się spisać w obecności obu stron, w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, z datami i podpisami najemcy oraz wynajmującego. Do protokołu warto załączyć zdjęcia potwierdzające zawarte w dokumencie informacje.

Czynsz i rachunki

Spory pomiędzy najemcami i wynajmującymi najczęściej dotyczą kwestii finansowych. Dlatego też tak ważne jest doprecyzowanie w umowie rodzaju i wysokości opłat, które będzie wnosił lokator oraz terminu ich wpłaty.

W umowie musi być więc podana wysokość czynszu właścicielskiego oraz administracyjnego, a także wszystkie inne rodzaje opłat, czyli prąd, gaz czy Internet. Ważne jest, żeby zawczasu ustalić, które rachunki najemca będzie opłacał samodzielnie, a które poprzez właściciela. Konieczne jest również precyzyjne wskazanie terminów – np. czynsz właścicielski powinien być opłacony maksymalnie do 10 dnia bieżącego miesiąca.

Współcześnie najemcy i wynajmujący najczęściej rozliczają się za pomocą przelewów na konto, chociaż oczywiście nadal można to robić gotówką. Na wszelki wypadek nie zaszkodzi doprecyzować tej kwestii w treści umowy, wskazując numer rachunku, na który mają trafiać przelewy od najemcy.

Odsetki za zaległy czynsz

Wynajmując mieszkanie trzeba zakładać, że mogą pojawić się opóźnienia w płaceniu czynszu i innych świadczeń. Dlatego też konieczne jest wskazanie w umowie, w jaki sposób będą naliczane ewentualne odsetki. Z ich wysokością nie można jednak przesadzić, ponieważ w razie skierowania sprawy do sądu ten może je zakwestionować.

Procedura ubiegania się o zaległe pieniądze wymaga wystawienia oficjalnego wezwania do zapłaty. Jego koszt również warto zawczasu podać w umowie. Chociaż kwestia ta nie jest uregulowana prawnie, standardowo przyjmuje się, że za wystawienie wezwania właściciel ma prawo pobrać od najemcy 50 zł.

Kaucja

Kaucja, obok umowy najmu, potwierdzenia notarialnego, protokołu zdawczo-odbiorczego i polis mieszkaniowych, jest kolejnym zabezpieczeniem dla wynajmującego. Przepisy regulują tylko jej górną granicę – nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu właścicielskiego za wynajmowany lokal. Często ustala się ją na poziomie dwukrotności czynszu, chociaż oczywiście nie jest to żelazna zasada. Tak czy inaczej, w umowie trzeba wpisać jej wysokość, a także terminy, w których najemca ma ją zapłacić oraz odzyskać po zakończeniu najmu.

Co ważne, w umowie najmu dobrze jest też wpisać kolejność roszczeń, które mogą być pokrywane z kaucji, np. zaległy czynsz, zniszczenia w lokalu, itd. Warto tam też umieścić zapis, że w momencie, w którym właściciel przeznacza część lub całość kaucji na pokrycie roszczeń, lokator ma obowiązek wyrównać aktualny stan depozytu.

Co jeszcze powinna zawierać bezpieczna umowa najmu mieszkania?

Wśród istotnych zapisów w umowie najmu, o których warto jeszcze wspomnieć, znajdują się:

• określenie formy wprowadzania zmian w umowie (najczęściej: zmiany pisemne pod rygorem nieważności);
• informacja, że umowę sporządzono w dwóch identycznych egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron;
• regulacje dotyczące trzymania w lokalu zwierząt, palenia wyrobów tytoniowych, nocowania gości, wprowadzania zmian w umeblowaniu, przeprowadzania remontów, itp.;
• informacje dotyczące wprowadzania zmian w czynszu.

Pamiętajmy, że umowa najmu musi być zwieńczona ręcznymi podpisani obu stron. Warto też złożyć podpisy na ewentualnych aneksach do umowy oraz na protokole zdawczo-odbiorczym, a także postawić parafki na wszystkich stronach składających się na dokument.

Na jak długo podpisać umowę najmu?

To zależy już od indywidualnych preferencji. Można podać daty początkową i krańcową albo tylko datę rozpoczęcia wynajmu, a umowę podpisać na czas nieoznaczony ze wskazanym okresem wypowiedzenia (najczęściej 1-2 miesiące).

Zaznaczmy, że jeśli nie umieścimy w umowie dat obowiązywania najmu, to uznaje się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Jeśli natomiast upłynie czas zapisany w umowie wynajmu, a lokator nadal będzie zamieszkiwał lokal oraz uiszczał wszystkie wymagane opłaty – przy założeniu, że właściciel nie będzie zgłaszał sprzeciwu – uznaje się, że umowa nadal obowiązuje, ma formę ustną i zawarta jest na czas nieoznaczony.

Ile powinien wynosić okres wypowiedzenia najmu?

Właściciel mieszkania ma prawo wypowiedzieć umowę najmu w kilku przypadkach, szczególnie wtedy, gdy:

• lokal jest użytkowany niezgodnie z umową i przeznaczeniem;
• niszczone jest mienie właściciela;
• występują zaległości w płatnościach dłuższe niż 3 pełne okresy płatności;
• lokal jest podnajmowany bez zgody właściciela;
• właściciel chce zamieszkać w lokalu;
• lokal zostanie przeznaczony do rozbiórki.

Najczęściej w umowie najmu ustala się okres 1-2 miesięcy wypowiedzenia dla obu stron.

Jak zabezpieczyć się na wypadek podnajmu?

Ważne jest, żeby umowa najmu zawierała wyraźny zapis, że lokal (w całości i częściowo) jest wynajmowany przez lokatora wyłącznie do celów mieszkaniowych i bez zgody właściciela nie można go podnajmować ani oddawać innym podmiotom do użytkowania.

W takiej sytuacji do podnajmu lub użyczenia może dojść, ale właściciel będzie miał nad tym kontrolę, wyrażając zgodę lub nie, w zależności od okoliczności.

Jak sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy?

Podpisanie umowy najmu lokalu mieszkalnego najlepiej połączyć z wydaniem mieszkania lokatorom. Dokument warto również uzupełnić protokołem zdawczo-odbiorczym, który powinien zawierać:

• aktualny stan liczników;
• szczegółową listę wyposażenia mieszkania wraz z opisem ich stanu;
• opcjonalnie fotografie istotniejszych sprzętów.

Spisanie takiego protokołu może w przyszłości okazać się podstawą do rozwiązywania sporów na linii właściciel-lokatorzy lub też im zapobiegać.

Czy umowę najmu trzeba zgłosić w urzędzie skarbowym?

Zgłoszenie w urzędzie skarbowym wynajmu mieszkania nie wymaga przedłożenia umowy najmu – wystarczy tylko wypełnić prosty formularz, w którym wpisuje się podstawowe informacje i kwotę, od jakiej naliczany jest podatek. Spisanie takiego dokumentu leży jednak w interesie właściciela nieruchomości i może go uchronić przed wieloma poważnymi problemami, również finansowymi.

Gdzie ubezpieczę najmowany mieszkanie na wynajem?

Optymalnym rozwiązaniem jest wykupienie dwóch polis dla tej samej nieruchomości, jednej dla właściciela, drugiej dla lokatora. Każde z tych ubezpieczeń powinno być nieco inaczej skonstruowane.

Właściciel powinien ubezpieczyć mury i elementy stałe od zdarzeń losowych, a także wykupić OC w życiu prywatnym. Lokatorom powinno zależeć głównie na ochronie ruchomości domowych i na pakiecie OC dostoswanym do ich potrzeb – towarzystwa nierzadko przygotowują specjalne oferty na taką okazję. U niektórych ubezpieczycieli można również włączyć do polisy nakłady inwestycyjne, czyli koszty remontu czy zakupu stałych elementów (np. szafa wnękowa) do wynajmowanego mieszkania.

Zarówno właściciel, jak i lokatorzy, powinni poszukać polisy mieszkaniowej dopasowanej do ich potrzeb oraz możliwości finansowych. Po wybraniu odpowiedniej liczby i rodzaju ryzyk, a także dodatków typu OC w życiu prywatnym, warto poszukać takiego produktu w jak najniższej cenie. Można to łatwo i sprawnie zrobić za pomocą kalkulatora polis mieszkaniowych. Dzięki temu narzędziu dosłownie w 3 minuty możemy porównać oferty 18 towarzystw i w 1 miejscu i znaleźć najkorzystniejszą opcję dla swojego domu lub mieszkania, którego jesteśmy właścicielami lub w którym mieszkamy.