-
Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej upewnij się, że nie kupujesz przysłowiowego „kota w worku”. Ważna jest nie tylko ocena stanu technicznego budynku i lokalu, który zamierzasz kupić. Zwróć również uwagę na stan prawny nieruchomości. W tym celu poproś o:
- numer księgi wieczystej – sprawdź, czy sprzedający na pewno jest jedynym właścicielem lokalu. Dzięki temu zyskasz pewność, że transakcja jest zgodna z prawem. Ponadto w tym dokumencie znajdziesz informacje o tym, czy mieszkanie nie jest zadłużone lub obciążone tzw. dożywociem;
- zaświadczenia od wspólnoty lub spółdzielni o niezaleganiu z płatnościami – dzięki temu dowiesz się, czy sprzedający uregulował wszystkie zobowiązania;
- informacje od dostawców mediów – pozwolą ustalić, czy właściciel płacił wszystkie rachunki oraz nie zalega nigdzie z opłatami;
- oświadczenie o braku jakichkolwiek lokatorów zameldowanych w lokalu – jeśli po zakupie mieszkania okaże się, że ktoś jest zameldowany pod tym adresem, może to być kłopotliwe. Aby taką osobę wymeldować, trzeba złożyć pozew o eksmisję do sądu rejonowego. Takie postępowanie może ciągnąć się latami. Z pewnością wolisz tego uniknąć.
Dobrym pomysłem jest także sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Znajdziesz w nim informacje o tym, jakie inwestycje są zaplanowane najbliższej okolicy lokalu. Dzięki temu unikniesz zakupu mieszkania w pobliżu, którego ma powstać, np. galeria handlowa czy duży zakład produkcyjny.
-
Zawarcie umowy przedwstępnej
Jeśli masz pewność, że stan prawny nieruchomości jest zgodny z informacjami, które podaje Ci właściciel, możesz umówić się na podpisanie umowy przedwstępnej. Jest to dokument, który należy sporządzić w formie pisemnej. Stanowi on pewnego rodzaju „rezerwację” lokalu. Podpisanie tej umowy daje pewność, że właściciel nie sprzeda mieszkania innej osobie, która np. zaproponuje za nie większą kwotę.
Boisz się, że sprzedawca jest nieuczciwy i może wyłudzić od Ciebie pieniądze? Zdecyduj się na podpisanie umowy przedwstępnej w formie umowy przyrzeczonej. Wówczas do księgi wieczystej zostanie wprowadzony zapis o tym, że mieszkanie jest przeznaczone na sprzedaż. Zapobiegnie to próbie oszustwa.
-
Przekazanie zadatku
W momencie podpisywania umowy przedwstępnej trzeba przekazać sprzedającemu zadatek. Może on wynieść od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych — w zależności od Twoich ustaleń z właścicielem nieruchomości. Przepisy prawa tego nie regulują. Jednak zazwyczaj ta opłata wynosi 10% wartości lokalu.
Zadatek stanowi zabezpieczenie dla obu stron, że umowa nie zostanie zerwana i dojdzie do transakcji. Jednak jest pewien „haczyk”. Jeśli zdecydujesz się jednak zrezygnować z zakupu nieruchomości, właściciel będzie miał prawo zatrzymać pieniądze. Natomiast jeśli to sprzedawca się wycofa z dotychczasowych ustaleń, będzie musiał Ci wypłacić dwukrotność wpłaconego zadatku.
-
Zgromadzenie potrzebnych środków
Po podpisaniu umowy przedwstępnej masz czas na zebranie gotówki. Jeśli zamierzasz sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, czeka Cię dość czasochłonna procedura. Poznaj jej etapy.
- Znalezienie korzystnej oferty kredytu
Kredyt hipoteczny można znaleźć w ofercie większości banków. Jednak wiele osób decyduje się zawrzeć umowę w instytucji, w której prowadzi konto osobiste. Dzieje się tak np. z powodu poczucia lojalności czy zaufania do dobrze znanego pracownika. Warto pamiętać, że takie działanie może nie być opłacalne — banki nie proponują swoim starym klientom kredytów na atrakcyjniejszych warunkach. Dlatego warto zawsze porównać oferty różnych instytucji. Możesz to zrobić, np. za pośrednictwem porównywarki kredytów dostępnej na stronie finanse.rankomat.pl.
W serwisie znajduje się formularz, w którym należy podać informacje odnośnie do celu kredytowania, potrzebnej kwoty i okresu spłaty. Ponadto istotne są dane o Twojej sytuacji finansowej i zobowiązaniach, które spłacasz. Są one niezbędne, żeby móc wstępnie obliczyć Twoją zdolność kredytową.
Na podstawie tych informacji system przeanalizuje dostępne oferty i przedstawi listę najkorzystniejszych propozycji dla Ciebie. Tobie pozostanie porównać wszystkie opcje i wybrać spośród nich najlepsze trzy.
- Złożenie wniosku o kredyt
Po wybraniu trzech ofert kredytów hipotecznych czas na złożenie wniosków. Dlaczego aż trzech? Składając kilka zapytań o udzielenie finansowania, zwiększasz swoje szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji. Do dokumentów należy zawsze dołączyć zaświadczenie o dochodach bądź zatrudnieniu. Na jego podstawie instytucje ocenią Twoją zdolność finansową i sprawdzą, czy stać Cię na kredyt hipoteczny.
W większości banków otrzymasz decyzję wstępną po kilku dniach roboczych. Są także instytucje, które udzielają odpowiedzi od razu.
- Zgromadzenie niezbędnych dokumentów odnośnie do nieruchomości
Po decyzji wstępnej czas na przedstawienie bankowi przedmiotu finansowania, czyli wybranego mieszkania. Potrzebne są m.in. księga wieczysta i zaświadczenie o braku zadłużeń ze spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto niezbędne jest udostępnienie umowy przedwstępnej.
Dokładne wytyczne odnośnie do dokumentów do dostarczenia na tym etapie otrzymasz w banku.
- Oczekiwanie na decyzję ostateczną
Po zebraniu wszystkich dokumentów bank ma 21 dni na wydanie ostatecznej decyzji o czym, czy udzieli Ci kredytu, czy też nie. Rzadko zdarza się, żeby trwało to krócej, dlatego warto uzbroić się w cierpliwość.
Jeśli udało Ci się uzyskać pozytywną odpowiedź z kilku różnych banków, zapoznaj się z przedstawionymi przez nie warunkami. Następnie wybierz najtańszy kredyt. Pamiętaj, że różnica w całkowitym koszcie zobowiązania może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych! Dlatego nie decyduj się na „pierwszą lepszą” ofertę.
- Podpisanie umowy kredytowej
Gdy otrzymasz decyzję ostateczną, umów się na wizytę w banku, aby zawrzeć umowę kredytową. Pamiętaj, że może to zająć kilka godzin, dlatego zarezerwuj sobie wystarczająco dużo czasu.
Samo podpisanie tego dokumentu nie oznacza, że sprzedający od razu otrzyma pieniądze za mieszkanie. Najpierw trzeba dopełnić formalności związanych z przeniesieniem prawa własności do lokalu.
-
Podpisanie aktu notarialnego
Kolejny krok w procesie zakupu nieruchomości to podpisanie aktu notarialnego. Oczywiście należy to zrobić u notariusza — tylko wówczas zyskasz prawo własności do nieruchomości.
W akcie notarialnym, oprócz informacji o przekazywaniu praw własności do lokalu, trzeba wskazać termin, w którym poprzedni właściciel opuści mieszkanie. Zazwyczaj ma to miejsce 7-14 dni po podpisaniu aktu notarialnego, ale w wyjątkowej sytuacji może to potrwać nawet pół roku. Warto dokładnie uregulować tę kwestię!
Pamiętaj, że notariusz może zająć się zapłaceniem podatku dla urzędu skarbowego oraz złożeniem wniosku o dokonanie zmian w księdze wieczystej. Jednak te usługi są dodatkowo płatne.
-
Spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego ze stanem liczników
Zanim właściciel opuści mieszkanie, sporządź protokół zdawczo-odbiorczy. Należy w nim zapisać, co znajduje się na terenie lokalu i w jakim jest on stanie. Dzięki temu sprzedawca nie będzie mógł wnieść roszczeń, że np. przywłaszczasz sobie jakąś jego rzecz.
W dokumencie nie może zabraknąć także informacji odnośnie do stanów liczników. Pozwoli Ci ona rozliczyć się z właścicielem ze zużytych mediów. Ponadto protokół będzie stanowić podstawę do zawarcia nowej umowy z dostawcami wody, prądu czy gazu.
-
Odebranie kluczy
Gdy wszystkie formalności zostaną dopełnione, a właściciel wyprowadzi się z mieszkania, otrzymasz klucze do lokalu. Teraz możesz zacząć przeprowadzkę do swojego wymarzonego M!
Zakup lokalu z rynku wtórnego to długotrwały proces. Warto jednak go przejść, aby w końcu zamieszkać na swoim.
