Planując zakup mieszkania musisz mieć świadomość łącznych kosztów, jakie może pochłonąć takie przedsięwzięcie, szczególnie tych kluczowych, jak podatek czy wydatki związane z kredytem hipotecznym. Przeanalizujmy sobie po kolei wszystkie możliwe koszty, z którymi powinieneś się liczyć.
Jakie koszty trzeba ponieść przy zakupie mieszkania?
Poza samą kwotą transakcyjną, na koszty zakupu mieszkania składają się, przede wszystkim, podatek i taksa notarialna. Właśnie od tych wydatków zacznijmy więc naszą analizę.
H3: Koszty notarialne i opłaty sądowe
Przypomnijmy, że każda umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, musi mieć formę aktu notarialnego, a to wiąże się z koniecznością pokrycia wynagrodzenia notariusza. Wysokość taksy notarialnej zawsze jest zależna od ceny sprzedażowej nieruchomości, nie może też przekroczyć narzuconej odgórnymi przepisami kwoty.
|
Ważne! Przy zakupie nieruchomości nabywca i sprzedający zazwyczaj podpisują też umowę przedwstępną. Ta nie musi mieć jednak formy aktu notarialnego, chociaż oczywiście może.
|
Przy umowie kupna-sprzedaży nieruchomości minimalna taksa notarialna to 100 zł, maksymalna 10 000 zł. Najczęściej notariusze pobierają jednak kilka tysięcy.
W poniższej tabeli podajemy szczegółowe informacje dotyczące dopuszczalnych wysokości taksy notarialnej, a tutaj kilka przykładowych kwot:
- Mieszkanie warte 300 000 zł – taksa notarialna 1970 zł + VAT.
- Mieszkanie warte 600 000 zł – taksa notarialna 3410 zł + VAT.
- Dom o wartości 1 200 000 zł – taksa notarialna 5170 zł + VAT.
W tym miejscu warto jeszcze rozstrzygnąć sobie jedną ważną sprawę – kto powinien opłacić notariusza? Zwyczajowo akurat ta opłata leży po stronie kupującego. Nie jest to jednak uregulowane żadnymi odgórnymi przepisami, a więc możliwy jest np. podział kosztów notarialnych. Te kwestię warto uregulować w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości.
Maksymalne stawki notariuszy pośredniczących przy zakupie nieruchomości |
|
|
Taksa notarialna |
|
|
Do 3000 zł |
100 zł |
|
Od 3000 zł do 10 000 zł |
100 zł + 3% nadwyżki powyżej 3000 zł |
|
0d 10 000 zł do 30 000 zł |
310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10 000 zł |
|
Od 30 000 zł do 60 000 zł |
710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł |
|
Od 60 000 zł do 1 miliona zł |
1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł |
|
Od 1 mln zł do 2 mln zł |
4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 miliona zł |
|
Powyżej 2 mln zł |
6770 zł + + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 milionów zł, ale nie więcej niż 10 000 zł |
Tabela 1. Źródło: morizon.pl (stan na: 31.05.2025 r.). Podane wysokości taksy notarialnej nie uwzględniają podatku VAT.
Zakup nieruchomości wiąże się również z koniecznością formalnego ujawnienia zmiany właściciela w księdze wieczystej, czyli potwierdzenia zakupu. Najczęściej zajmuje się tym obsługujący transakcję notariusz, który wnosi opłatę sądową oraz składa odpowiedni wniosek w sądzie rejonowym. Opłata wynosi w tym przypadku 200 zł. Może się zdarzyć, że dana nieruchomość nie posiada księgi wieczystej i wówczas trzeba ją założyć, co kosztuje 100 zł.
Podatek VAT – mieszkania z rynku pierwotnego
Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera, musisz zapłacić podatek VAT. Standardowo dolicza się go do ceny sprzedażowej, co oznacza, że odprowadza go sprzedający, a kupujący zwolniony jest z dodatkowych formalności. Przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym obowiązują dwie stawki VAT:
- 8% wartości nieruchomości – standardowa stawka, dotyczy większości nieruchomości;
- 23% wartości nieruchomości – dotyczy tzw. mikroapartamentów, czyli lokali o powierzchni do 25 mkw., które traktowane są jako lokale użytkowe, a nie mieszkalne.
|
Ważne! Szukając mieszkania z rynku pierwotnego zwróć uwagę, czy ceny ofertowe podawane są wartościach netto czy brutto. Zdarza się, że sprzedający celowo umieszczają w ogłoszeniach ceny netto, czyli bez VAT-u. Jest to tani chwyt mający wzbudzić większe zainteresowanie wśród klientów.
|
Podatek PCC – mieszkania z rynku wtórnego
Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Podstawowa stawka wynosi tutaj 2% wartości nieruchomości. W tym przypadku obowiązek uiszczenia daniny w urzędzie skarbowym leży po stronie kupującego, który musi też złożyć specjalną deklarację PCC-3. Termin rozliczenia i złożenia deklaracji to 14 dni licząc od daty finalizacji transakcji.
Co ważne, na mocy przepisów, które weszły w życie w 2023 roku, w niektórych sytuacjach możliwe jest zwolnienie z podatku PCC. Spełnione muszą zostać następujące warunki:
- nabywana nieruchomość musi pochodzić z rynku wtórnego,
- kupujący nie może posiadać prawa do żadnej innej nieruchomości (wyjątkiem jest mniej niż 50% udział w nieruchomości nabyty drogą dziedziczenia),
- kupujący musi być osobą fizyczną (nie firmą).
Zwolnienie dotyczy mieszkań i domów, a także działek budowlanych.
|
Ważne! W 2024 roku wprowadzono drugą stawkę podatku PCC – 6% wartości nieruchomości. Nalicza się ją przy zakupie szóstego i każdego kolejnego mieszkania. Przepis ten dotyczy jednak tylko nieruchomości znajdujących się w jednym lub kilku budynkach położonych na obszarze tej samej nieruchomości gruntowej. Zasadę tę wprowadzono w celu ukrócenia procederu spekulacji mieszkaniami.
|
Dodatkowe wydatki, o których trzeba pamiętać
Do omówienia zostały nam jeszcze obligatoryjne koszty związane z ze skorzystaniem z usług biura nieruchomości i ubezpieczenia nabytego lokalu, a także koszty kredytowe.
Dla porządku wspomnijmy jeszcze o drobnych kwotach, jakie trzeba zapłacić za pozyskanie dokumentów niezbędnych do spisania aktu notarialnego, czyli np. odpisach z księgi wieczystej, za które płaci się kilkadziesiąt złotych.
Prowizja biura nieruchomości (jeśli dotyczy)
Mieszkania możesz szukać na własną rękę, np. korzystając z popularnych portali, gdzie publikowane są oferty sprzedaży. W tym przypadku nie poniesiesz żadnych kosztów. Alternatywą jest skorzystanie z usług pośrednika, czyli biura nieruchomości. Ich wynagrodzenie najczęściej stanowi od 1,5% do 3% ceny transakcyjnej, ale nie jest to żelazna zasada. Ogólnie jednak wsparcie pośrednika kosztuje minimum kilka tysięcy złotych.
Koszty kredytowe i ubezpieczeniowe (jeśli kupujesz z kredytem)
Do istotnych kosztów zakupu mieszkania z pewnością trzeba zaliczyć koszty kredytu hipotecznego. To, ile będziesz musiała zapłacić i za co zostaną naliczone opłaty, zależy w dużej mierze od banku.
Ogólnie na łączne koszty kredytu mogą się składać:
- koszty sporządzenia operatu szacunkowego (wyceny nieruchomości, minimum kilkaset złotych);
- opłaty sądowe, np. ustanowienie hipoteki;
- prowizja za udzielenie pożyczki (od 0 zł do kilku tysięcy);
- opłaty przygotowawcze (najczęściej kilkaset złotych);
- opłata za wcześniejszą spłatę kredytu;
- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (mniejszego niż 20%);
- ubezpieczenie na życie;
- ubezpieczenie pomostowe;
- ubezpieczenie nieruchomości;
- opłaty za rozliczenie transz.
Oczywiście, każdy bank ma nieco inną politykę kredytową, co sprawia, że z niektórych spośród wymienionych opłat możesz zostać zwolniony. Ogólnie analizując umowę kredytową zwróć uwagę na RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) lub CKK (całkowity koszt kredytu). To właśnie te dwa elementy zawierając najważniejsze informacje o łącznych kosztach kredytu.
Jeśli kupujesz nieruchomość w oparciu o kredyt hipoteczny, bank uzależni udzielenie pożyczki od zakupu polisy mieszkaniowej i scedowania jej na siebie. Standardowo wymagany jest wówczas podstawowy wariant ubezpieczenia, czyli ochrona murów przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi, chociaż oczywiście kredytobiorca może poszerzyć polisę np. o dodatkowe rodzaje mienia czy kolejne ryzyka.
Jeśli przy zakupie nieruchomości nie posiłkujesz się kredytem hipotecznym, zakup polisy mieszkaniowej jest obligatoryjny. Warto jednak pomyśleć o ubezpieczeniu, szczególnie że koszty najczęściej zamykają się w kwocie kilkuset złotych w skali roku – polisy mieszkaniowe należą do najtańszych produktów ubezpieczeniowych.
|
Ważne! Przy kredycie hipotecznym banki wymagają zakupu polisy mieszkaniowej o określonym zakresie, ale wybór towarzystwa i ewentualne poszerzenie ubezpieczenia jest już w gestii kredytobiorcy. Często banki oferują polisę w pakiecie z kredytem, jednak ubezpieczony ma prawo skorzystać z oferty dowolnego towarzystwa, o ile tylko zakupiony przez niego produkt spełni oczekiwania banku (odpowiedni zakres) i zostanie później scedowany na bank.
|
Rynek pierwotny a wtórny – czym się różnią koszty?
Generalnie mieszkania z rynku wtórnego są tańsze od mieszkań z rynku pierwotnego, co przekłada się też np. na koszty notarialne (przy droższej nieruchomości wyższa jest taksa notarialna). Jeśli kupujesz nieruchomość od dewelopera, płacisz podatek VAT, który najczęściej wynosi 8%. Podatek PCC, który uiszczasz przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, jest istotnie niższy, bo wynosi 2%, ponadto można też zostać z niego zwolnionym (zakup pierwszego mieszkania). Jeśli chodzi o koszty pozyskania dokumentów czy opłaty sądowe, w obu przypadkach są one bardzo podobne.
