Koszty przy zakupie mieszkania - taksy, prowizje i podatki

To, jakie musisz ponieść koszty zakupu mieszkania, zależy od kilku czynników. Jeśli nabywasz nieruchomość na rynku wtórnym, obowiązuje cię podatek PCC, jeśli na rynku pierwotnym, musisz zapłacić VAT. W pierwszym przypadku często trzeba ponieść również koszt wykończenia, w drugim remontu. Taksa notarialna zależna jest natomiast od wartości lokalu – w skrajnych przypadkach może wynieść minimum 100 zł, maksimum 10 000 zł.

Istotną rolę odgrywa też to, czy nieruchomość nabywasz za gotówkę, czy w oparciu o kredyt hipoteczny. Szacuje się, że łącznie przy zakupie lokalu mieszkalnego trzeba wydać dodatkowo minimum 10 000 zł.

Jakie koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania?

Niektóre opłaty przy zakupie mieszkania muszą ponieść wszyscy. Dobrym przykładem jest tutaj taksa notarialna – według prawa umowa kupna-sprzedaży obowiązkowo musi mieć formę aktu notarialnego, w innym wypadku nie będzie ważna. Jako kupujący musisz też zapłacić podatek, VAT lub PCC. Jeśli posiłkujesz się kredytem hipotecznym, obowiązują cię związane z nim opłaty, np. prowizja pobierana przez bank. Poza tym, jest jeszcze kilka pomniejszych opłat, jak opłata za wpis do księgi wieczystej, założenie takiej księgi czy uzyskanie wymaganych przepisami zaświadczeń.

Opracowanie własne.

Poszukiwanie mieszkania na własną rękę czy z pośrednikiem?

Samodzielne poszukiwanie nieruchomości jest oczywiście tańsze, niż korzystanie ze wsparcia pośrednika. Oferty nieruchomości są dostępne na branżowych portalach, do których dostęp jest darmowy (płacą ewentualnie ogłoszeniodawcy i to raczej niewielkie kwoty). Na takich stronach znajdziesz informacje praktycznie o wszystkich domach i mieszkaniach, które w danym czasie właściciele chcą spieniężyć.

Pośrednictwo, czyli skorzystanie z usług biura nieruchomości, zawsze wiąże się z pewnymi kosztami. Najczęściej takie podmioty pobierają od 1,5% do 3% ceny transakcyjnej, chociaż zawsze można spróbować wynegocjować indywidualne warunki finansowe. Niemniej jednak, za wsparcie pośrednika trzeba zapłacić minimum kilka tysięcy.

Jaki koszt podpisania umowy zakupu u notariusza?

Kupując mieszkanie najpierw podpisujesz umowę przedwstępną, która nie musi mieć statusu aktu notarialnego, chociaż oczywiście może. Ostateczna umowa, żeby miała moc prawną, musi być już jednak sporządzona przez notariusza.

Wysokość taksy notarialnej zawsze jest proporcjonalna do wartości sprzedawanej nieruchomości. Jej maksymalny pułap wyznaczają odgórne przepisy, jednak stawki nie są jednolite – każda kancelaria ustala je samodzielnie, nie mogąc jedynie przekroczyć wyznaczonego przez prawo górnego limitu.

Dla nieruchomości wartych do 3000 zł maksymalna taksa to 100 zł, jednak takie kwoty płaci się raczej rzadko. Zdecydowanie częściej notariusze inkasują od tysiąca do kilku tysięcy złotych. W skrajnych przypadkach, przy nieruchomościach wartych ponad 2 miliony, taksa opłata może wynieść nawet 10 000 zł – to górny pułap, czyli maksymalny możliwy koszt sporządzenia umowy kupna-sprzedaży domu lub mieszkania.

Źródło: morizon.pl.

Jaki podatek od zakupu mieszkania?

Jeśli kupisz mieszkanie na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera, zapłacisz podatek VAT. W tym przypadku możliwe są dwie różne stawki. To, która z nich będzie cię obowiązywała, zależy od powierzchni użytkowej nabytego lokalu.

Jeśli nabędziesz nieruchomość na rynku wtórnym, zapłacisz podatek od czynności cywilno-prawnych, w skrócie PCC. W tym przypadku możliwa jest tylko jedna stawka.

Podatek VAT

Ogólnie, przy nieruchomościach nabywanych bezpośrednio od dewelopera obowiązuje podatek VAT w wysokości 8% wartości nieruchomości. Wyjątkiem są tzw. mikroapartamenty, czyli niewielkie lokale, poniżej 25 mkw. powierzchni użytkowej – tutaj VAT wynosi 23%. Wynika to z faktu, że tak małe nieruchomości traktowane są nie jako lokale mieszkalne, tylko lokale użytkowe. Według obowiązujących przepisów mieszkanie musi mieć minimum 25 mkw. powierzchni. 

Podatek VAT do urzędu skarbowego odprowadza deweloper. Kupujący nie musi dopełniać więc żadnych dodatkowych formalności.

Podatek PCC

Dla nieruchomości kupowanych na rynku wtórnym obowiązuje podatek PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości. Przykładowo, jeśli nabędziesz lokal wart 300 000 zł, zapłacisz 6000 zł podatku, jeśli mieszkanie kosztuje 600 000 zł, podatek wyniesie 12 000 zł, itd.

Opracowanie własne.

Co ważne, podatek PCC do „skarbówki” powinien odprowadzić kupujący. Konieczne jest również złożenie w urzędzie deklaracji PCC-3

Ile kosztuje zakup mieszkania na kredyt?

Łączny koszt uzyskania kredytu hipotecznego zależy od polityki banku, który ci go udziela. Może on zwolnić cię z części opłat, np. z prowizji za udzielenie pożyczki. Może też, oczywiście, wywindować stawki, dlatego też zawsze warto sprawdzić warunki w większej liczbie banków.

Podczas analizowania oferty kredytowej banku trzeba zwrócić baczną uwagę na RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) lub CKK (całkowity koszt kredytu). To tutaj znajdują się kluczowe informacje na temat kosztów, jakie poniesiesz biorąc kredyt.

Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny często pojawiają się opłaty jednorazowe, czyli np. koszty sporządzenia operatu (wyceny nieruchomości), prowizja za udzielenie pożyczki (od 0 zł do kilku tysięcy) czy tzw. opłaty przygotowawcze (kilkaset złotych).

Popularną praktyką stosowaną przez banki jest sprzedawanie kredytu w pakiecie z innymi produktami, np. rachunkami bankowymi czy ubezpieczeniami. Takie oferty przedstawiane są jako korzystne dla klienta i często faktycznie takie są, jednak trzeba uważać na dodatkowe warunki, takie jak chociażby konieczność zrealizowania określonej liczby transakcji bezgotówkowych w skali miesiąca. Jeśli nie spełnisz tych wymogów, bank może naliczyć ci dodatkowe opłaty.

Koszty pozyskania dokumentów do kredytu hipotecznego

Część dokumentów, jakie bank może od ciebie wymagać przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, powinieneś uzyskać bezpłatnie. Są to:

• dokumenty potwierdzające osiągane dochody przez osobę fizyczną, np. zaświadczenie o zarobkach od pracodawcy czy wyciąg z konta bankowego za wskazany okres;
• deklaracje podatkowe z ostatnich dwóch lat potwierdzone przez urząd skarbowy;
• aktualna umowa o pracę;
• świadectwo pracy wystawione przez poprzedniego pracodawcę.

Są też takie dokumenty, których wygenerowanie wiąże się z pewnymi kosztami, na szczęście niewielkimi. Odpis z księgi wieczystej powinieneś uzyskać za 20-60 zł. Różnica w cenie wynika ze sposobu uzyskania dokumentu oraz tego, czy jest to odpis zwykły, czy zupełny.

Jeśli jesteś przedsiębiorcą, będziesz musiał przedłożyć w banku również zaświadczenie o niezaleganiu z opłacaniem składek w ZUS oraz podatków, które wydaje urząd skarbowy. Pierwszy z tych dokumentów uzyskasz bezpłatnie, za drugi zapłacisz 21 zł.

Jakie inne koszty przy zakupie mieszkania?

Nieruchomość, którą zamierzasz nabyć, powinieneś dokładnie obejrzeć, szczególnie jeśli pochodzi ona z rynku wtórnego. Wiadomo, że nie każdy posiada kompetencje do rzeczowej analizy stanu technicznego mieszkania czy domu. Dlatego też warto zaangażować do tego specjalistę. Jeśli nikt z twojej rodziny i grona przyjaciół nie posiada fachowej wiedzy z omawianego zakresu, powinieneś rozważyć zaangażowanie niezależnego eksperta, co oczywiście będzie się wiązało z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów. W niektórych sytuacjach niezbędne może się również okazać zatrudnienie prawnika, jeśli np. sytuacja prawna lokalu będzie niejasna.

Jeśli posiłkujesz się kredytem hipotecznym, będziesz musiał wykupić wymagane przez bank ubezpieczenie bądź ubezpieczenia. Chodzi tutaj głównie o polisę mieszkaniową, nierzadko też o ubezpieczenie na życie.

Ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości to standardowy wymóg banku udzielającego pożyczki, a koszty takiego ubezpieczenia zawsze pokrywa kredytobiorca. Wymagania co do polisy są jednak minimalne – najczęściej obowiązkowe jest ubezpieczenie murów od pożaru i innych podstawowych zdarzeń losowych.

- Koszty wymaganej przez banki polisy mieszkaniowej nie są wysokie, czasami można nawet zamknąć się w 100 zł w skali roku. Trzeba jednak mieć świadomość, że podstawowe ubezpieczenie chroni głównie interesy kredytodawcy. Nie uwzględnia ono np. ruchomości domowych i takich dodatków, jak OC w życiu prywatnym, kradzież z włamaniem czy Home Assistance. Warto więc rozważyć poszerzenie zakresu i dopasowanie go do własnych potrzeb. Za dodatkowe 100-200 zł rocznie można uzyskać już naprawdę solidną ochronę swojego mienia. Wówczas polisa będzie już nie tylko zabezpieczeniem interesów banku, ale i właściciela lokalu

– Leszek Drozdalski, ekspert portalu ubezpieczeniemieszkania.pl.

Gdzie kupię ubezpieczenie mieszkania?

Ubezpieczenie mieszkania, również do kredytu hipotecznego, najprościej kupić online. Zakup powinieneś jednak poprzedzić zapoznaniem się z większą liczbą ofert, ponieważ identyczny produkt ubezpieczeniowy w każdym towarzystwie ma nieco inną cenę, a różnice potrafią sięgać kilkuset złotych w skali roku. Do porównania ofert najlepiej użyć kalkulatora ubezpieczeń.

Dostępny online kalkulator ubezpieczeń działa w bardzo prosty sposób. Konieczne jest wprowadzenie podstawowych danych o nieruchomości i wybranie zakresu, który cię interesuje. Podstawową ochronę możesz poszerzyć o wybrane dodatki: ruchomości domowe, powódź, kradzież z włamaniem, OC w życiu prywatnym, stłuczenie przedmiotów szklanych. Po zatwierdzeniu wprowadzonych informacji ujrzysz tabelę z co najmniej kilkunastoma ofertami od różnych towarzystw, a po wybraniu tej najbardziej korzystnej, możesz od razu przejść do zakupów i uzyskać ochronę ubezpieczeniową nawet od następnego dnia roboczego.