Operat szacunkowy jest niezbędny przy prawidłowej wycenie nieruchomości. Wyjaśniamy, czym jest ten dokument, co powinien zawierać, kto może go sporządzić i ile wynosi całkowity koszt.
Spis treści
- Co to jest operat szacunkowy?
- Kto może wykonać operat szacunkowy?
- Do czego potrzebny jest operat szacunkowy?
- Operat szacunkowy wzór – co powinien zawierać?
- Jak sporządzić operat szacunkowy?
- Jak długo jest ważny operat szacunkowy?
- Ile kosztuje operat szacunkowy?
- Dwa różne operaty szacunkowe – który ma pierwszeństwo?
Jeśli chcemy uzyskać fachową wycenę nieruchomości, należy wykonać operat szacunkowy. Taka wycena przyda się również do zakupu polisy mieszkaniowej i pozwoli uniknąć przepłacania za składkę ubezpieczenia.
Co to jest operat szacunkowy?
Operat szacunkowy jest profesjonalną i odpłatną wyceną wartości nieruchomości przygotowaną przez osobę posiadającą do tego stosowne uprawnienia. Dokument może być wykorzystywany m. in. przy kontaktach z urzędami, sądami, bankami i przedsiębiorstwami.
Operat szacunkowy musi być sporządzony na piśmie i spełniać określone wymogi.
Forma i treść tego dokumentu muszą być ujednolicone, bez względu na to, w jakiej miejscowości został on sporządzony i przez kogo.
W dokumencie muszą być więc opisane: podstawy prawne wykonanych czynności, ich uwarunkowania, rozwiązania merytoryczne, tok dokonanych obliczeń czy przyjęte metody.
Operaty szacunkowe sporządza się najczęściej dla mieszkań i domów, ale mogą one dotyczyć praktycznie każdego typu nieruchomości, czyli również:
- zabytkowych nieruchomości,
- działek rolnych,
- działek leśnych,
- obiektów przemysłowych,
- magazynów,
- obiektów logistycznych,
- obiektów turystycznych i rekreacyjnych,
- infrastruktury transportowej.
Kto może wykonać operat szacunkowy?
W Polsce taką osobą może być wyłącznie rzeczoznawca majątkowy.
Aktualnie uprawnienia zawodowe nadawane są formalnie przez Ministra Rozwoju, a osoba, której je nadano, może wykonywać swoje czynności zawodowe od dnia, w którym jej nazwisko zostało wpisane do centralnego rejestru rzeczoznawców.
Rzeczoznawca majątkowy zajmuje się wyceną:
- nieruchomości,
- części składowych nieruchomości,
- wartości ograniczonych praw do nieruchomości – służebność gruntowa, dzierżawa wieczysta.
Rzeczoznawca majątkowy to zawód zaufania publicznego. Taka osoba powinna wykonywać swoje obowiązki zawodowe w sposób obiektywny, staranny oraz niezależny.
Do czego potrzebny jest operat szacunkowy?
Operat szacunkowy najczęściej sporządza się przy kupnie/sprzedaży nieruchomości. Chodzi tutaj zarówno o transakcje pomiędzy osobami fizycznymi, jak i przedsiębiorstwami. Profesjonalna wycena domu lub mieszkania konieczna jest również przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny – operat jest dokumentem wymaganym przez bank. Do tego dochodzą kwestie spadkowe, rozwodowe czy darowizny.
Operat szacunkowy przyda się w następujących sytuacjach:
- zakup lub sprzedaż nieruchomości;
- kredyt hipoteczny;
- podział spadku;
- dzierżawa lub najem nieruchomości o dużej wartości;
- przekazanie gruntu na cele publiczne;
- wymiana gruntów i wytyczenie granicy między gruntami;
- komercyjne inwestycje budowlane;
- windykacja należności z nieruchomości;
- wycena powstałych szkód;
- podział majątku wspólnego.
Oczywiście, zlecenie profesjonalnej wyceny nieruchomości może odbyć się praktycznie w każdym momencie, czyli np. wtedy, kiedy chcemy poznać wartość domu, w którym mieszkamy. Trzeba jednak pamiętać o kosztach związanych ze sporządzeniem operatu, a te zaczynają się od kilkuset złotych.
Operat szacunkowy wzór – co powinien zawierać?
Operat szacunkowy powstaje w oparciu o konkretne szablony, których forma wynika z obowiązujących przepisów. W ten sposób uzyskuje się przejrzyste dokumenty, które łatwiej się analizuje i porównuje ze sobą. W każdym operacie można wyróżnić następujące elementy:
1. Charakterystyka przedmiotu wyceny – szczegółowe dane o nieruchomości mające precyzyjnie wyznaczyć jej granice, czyli jej adres, numer księgi wieczystej, metraż, itd.
2. Ramy prawne – wskazanie konkretnych przepisów prawnych, w oparciu o które pracował rzeczoznawca majątkowy oraz podanie źródeł, na bazie których uzyskano dane o nieruchomości.
3. Cel sporządzenia operatu – w dokumencie musi być wskazany konkretny cel przeprowadzenia wyceny, np. określenie jej wartości ze względu na rozwód i podział majątku.
4. Data sporządzenia operatu – dla wyceny nieruchomości kluczowa jest data wykonania poszczególnych czynności oraz sporządzenia operatu, ponieważ nawet w krótkim czasie cena może ulec zmianie.
5. Opis stanu przedmiotu wyceny – stan techniczny ma istotne znaczenie dla wartości nieruchomości.
6. Przeznaczenie wycenianej nieruchomości – określenie, czy np. jest to budynek mieszkalny, czy wykonywana jest w nim działalność gospodarcza, itd.
7. Analiza rynku nieruchomości – nie można precyzyjnie wycenić nieruchomości w oderwaniu od realiów rynkowych.
8. Charakterystyka metody szacowania – opis drogi dojścia do ostatecznej kwoty wyceny. Rzeczoznawcy bazują na ustandaryzowanych metodach szacunkowych dopasowanych do konkretnych rodzajów nieruchomości.
9. Wycena nieruchomości – ostateczna kwota wyceny podparta konkretnymi wyliczeniami oraz uzasadnieniem merytorycznym.
Rzeczoznawcy majątkowi w operatach szacunkowych zaokrąglają wartości do pełnych złotych. Nierzadko ostateczna kwota wyrażana jest w pełnych tysiącach, o ile takie zaokrąglenie nie zniekształca wyniku.
Jeśli przy wycenie miały miejsce jakieś szczególne okoliczności, operat musi być uzupełniony o stosowne klauzule, które opisują te okoliczności. Operat może zawierać także załączniki w postaci dokumentów, jakie były wykorzystane przy jego powstaniu.
Jak sporządzić operat szacunkowy?
Operat szacunkowy musi zawierać datę, odręczny podpis rzeczoznawcy oraz jego pieczęć. Zdarzają się sytuacje, kiedy nad jedną wyceną pracuje kilku specjalistów. Wówczas każda z tych osób musi złożyć swój podpis oraz pieczęć. Wszyscy oni ponoszą również odpowiedzialność prawną za treść operatu – każdy za tę część dokumentu, przy której pracował i którą podpisał oraz opieczętował.
Operat szacunkowy przy kredycie hipotecznym
Jednym ze standardowych wymogów, jakie banki stawiają przed osobami chcącymi wziąć kredyt hipoteczny, jest przedłożenie operatu szacunkowego. Zlecenie wyceny i pokrycie związanych z tym kosztów leży po stronie kredytobiorcy. Bank potrzebuje tego dokumentu do określenia, czy nieruchomość jest wystarczającym zabezpieczeniem finansowym dla spłaty pożyczki.
Co, jeśli sprzedający nieruchomość posiada aktualny operat szacunkowy? Wówczas może udostępnić go kupującemu, żeby ten przekazał dokument bankowi. Niemniej jednak koszt wyceny nieruchomości powinno się traktować jako jedną z obowiązkowych dodatkowych opłat, które trzeba ponieść przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.
Operat szacunkowy a sprzedaż nieruchomości
Większość społeczeństwa nie posiada szczegółowej wiedzy na temat rynku nieruchomości i nie potrafi precyzyjnie wycenić domu lub mieszkania. Dobrym rozwiązaniem może się wówczas okazać zlecenie wykonania operatu szacunkowego. Płacąc kilkaset złotych (przy przeciętnym mieszkaniu) za wycenę uzyskuje się rzetelne informacje, które mogą stanowić kluczową kartę przetargową w negocjacjach z potencjalnymi kupcami. Posiadanie operatu może też przyczynić się do przyspieszenia transakcji.
Jak długo jest ważny operat szacunkowy?
Im bardziej aktualny jest operat szacunkowy, tym lepiej, a wynika to z faktu, że rynek nieruchomości bywa niestabilny, a ceny nieruchomości zmieniają się bardzo szybko – w skali roku średnia cena mkw. w danej nieruchomości może wzrosnąć nawet o dwadzieścia kilka procent.
Na cenę mieszkania lub domu wpływ mają również czynniki bezpośrednio z nim związane, jak remont generalny czy zniszczenia, jakim uległ budynek.
Formalnie operat szacunkowy jest ważny maksymalnie przez 12 miesięcy od daty widniejącej na dokumencie. W praktyce w wielu sytuacjach wycena traci na aktualności nawet po kilku miesiącach. Najlepiej więc zlecać wykonanie operatu bezpośrednio przed kupnem mieszkania lub inną czynnością, jaką chcemy wykonać.
Ile kosztuje operat szacunkowy?
Stawki rzeczoznawców majątkowych nie są narzucone z góry, jak ma to częściowo miejsce w przypadku notariuszy, których cenniki muszą mieścić się w przepisowych widełkach. Cena operatu szacunkowego zależy więc głównie od skali trudności usługi. Istotna jest również lokalizacja nieruchomości – wyższe stawki ma specjalista pracujący w Warszawie czy Krakowie, niż na prowincji.
Standardowe mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, które ma identyczny rozkład jak wiele innych lokali, jest stosunkowo tanie w wycenie – zapłacimy za nie w przedziale 300-500 zł. Więcej kosztuje już operat dla domu jednorodzinnego i może to być np. dwukrotność tej stawki.
Nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym i niestandardowe obiekty wyceniane są za ponad 1000 zł, chociaż i w tym przypadku trudno jednoznacznie wskazać widełki cenowe. Najdroższe operaty sporządza się natomiast dla dużych obiektów przemysłowych czy handlowych – w tym przypadku koszty mogą wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, a nad wyceną pracują całe zespoły, w skład których wchodzą również specjaliści z innych dziedzin.
Pamiętajmy, że rzeczoznawca powinien nam przedstawić koszt konkretnej usługi jeszcze przed rozpoczęciem jej realizacji. Zawsze warto też poprosić o oferty więcej niż jednego specjalisty, ponieważ każdy z nich ma może podać nieco inną kwotę.
Dwa różne operaty szacunkowe – który ma pierwszeństwo?
Jeśli dla tej samej nieruchomości w niewielkim odstępie czasowym sporządzono dwa operaty szacunkowe, to powinny się w nich znaleźć mniej więcej podobne kwoty – tak zdarza się najczęściej. Występują jednak sytuacje, w których pojawiają się istotne rozbieżności pomiędzy wycenami. Wówczas ocenę prawidłowości wycen może dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.
Jeśli mamy dwa operaty, ale sporządzone w dwóch różnych okresach, np. jeden pół roku po drugim, to bardziej wiarygodny jest dokument z bliższą datą.
Dodajmy, że w odniesieniu do istniejącego już operatu szacunkowego można wykonać trzy rodzaje czynności:
- potwierdzenie aktualności operatu – rzeczoznawca, który go wykonał, dołącza do dokumentu stosowną klauzulę z datą;
- opiniowanie operatu – ocena rzeczoznawców, którzy nie brali udziału w jego sporządzaniu dotycząca zgodności z prawem i przydatności operatu do celu, w jakim go sporządzono;
- ocena prawidłowości wyceny – ma miejsce w przypadku, w którym zostały wykonane przynajmniej dwa operaty dla tej samej nieruchomości, a wyceny są zdecydowanie różne. Tej oceny dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.
Polisę dla nieruchomości warto dobrać pod kątem prawidłowej wyceny, dzięki czemu unikniemy przepłacania za składkę. Jeśli chcesz posiadać kompleksowe ubezpieczenie, pamiętaj o wykupieniu dodatków, np. wyposażenia mieszkania czy domu. Taka ochrona przyda się w razie pożaru, zalania czy kradzieży i kosztuje niewiele, co sprawdzisz w naszym kalkulatorze polis mieszkaniowych. W 3 minuty porównasz ceny 18 towarzystw w 1 miejscu i znajdziesz najkorzystniejszą ofertę dla Twojej nieruchomości.
