Jak oblicza się powierzchnię użytkową mieszkania i domu?

Pojęcie powierzchni użytkowej nie jest jednoznaczne i nie ma jednej powszechnie obowiązującej definicji. Używa się go jednak chociażby przy transakcjach, których przedmiotem są nieruchomości i ma ono istotne znaczenie dla wyceny wartości tych nieruchomości. Warto więc dowiedzieć się, czym właściwie jest powierzchnia użytkowa mieszkania i domu, a także poznać wszystkie stosowane metody pomiaru tejże powierzchni.

Znajomość powierzchni użytkowej lokalu może się przydać w wielu różnych sytuacjach, chociażby przy wycenie nieruchomości, obliczaniu wysokości podatku, naliczaniu opłat lokalnych czy kwestiach spadkowych. Ten temat powinien być szczególnie interesujących dla właścicieli lokali, w których występują np. skosy. Najpierw spróbujmy sobie zdefiniować powierzchnię użytkową, żeby później przejść do kwestii związanych z pomiarami. 

Jaka jest definicja powierzchni użytkowej? 

Zacznijmy od tego, że powierzchnię użytkową można ustalić dopiero po zakończeniu budowy, co jest dość problematyczne, bo finalnie powierzchnia użytkowa może się nieznacznie różnić od tej zapisanej w projekcie, a co za tym idzie, również w umowie, którą podpisuje się z deweloperem. 

Jak już wspomnieliśmy, powierzchnia użytkowa nie ma jednej powszechnie przyjętej definicji. Ogólnie można ją jednak określić jako: powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń. Taka definicja jest jednak mocno nieprecyzyjna, ponieważ nie odnosi się do następujących, jakże ważnych przecież kwestii: 

• nie precyzuje, które pomieszczenia bierze się pod uwagę (np. czy do powierzchni użytkowej wliczać piwnicę?); 
• nie rozstrzyga, w jaki sposób traktować ściany działowe; 
• nie mówi, czy wlicza się powierzchnie balkonów, antresoli, itd.; 
• nie rozstrzyga, w jaki sposób traktować pomieszczenie ze skosami; 
• nie precyzuje, czy do powierzchni użytkowej wlicza się przestrzeń zajmowaną przez tynki oraz glazurę; 
• nie mówi, jak traktować powierzchnię w miejscach o wysokości 1,40-2,20 metra oraz powierzchnię o wysokości nie przekraczającej 1,40 metra. 

Jest kilka aktów prawnych, które mniej lub bardziej wprost definiują powierzchnię użytkową. Niestety, każdy z nich robi to na swój sposób. Chociaż definicje różnią się pozornymi niuansami, to jednak w niektórych sytuacjach ten niuanse są bardzo istotne. W poniższej tabeli prezentujemy owe definicje, skupiając się na różnicach między nimi. 

Tabela 1. Źródło: muratorplus.pl

Jakie są normy pomiaru powierzchni użytkowej?

Na chwilę obecną w Polsce obowiązują dwie normy pomiaru powierzchni użytkowej, czyli  PN-70/B-02365 oraz PN-ISO 9836:1997, jak podaje m. in. www.mgprojekt.com.pl. Co ciekawe, można znaleźć też źródła mówiące, że dopuszczalna jest jedynie PN-ISO 9836:1997. Potwierdza to tylko problematyczność prawną oraz praktyczną omawianego zagadnienia, która stwarza pewną przestrzeń do nadużyć.

PN-70/B-02365 jest starszą normą, obecnie stosowaną rzadziej, jednak nie wyszła ona całkowicie z użytku. Częściej wykorzystywaną normą jest PN-ISO 9836:1997, którą na potrzeby tego artykułu i dla uproszczenia będziemy określać mianem nowszej.

Starsza forma pomiaru jest korzystniejsza z perspektywy podmiotu sprzedającego nieruchomość, ponieważ zakłada, że powierzchnię użytkową mierzymy bez tynków, czyli w stanie wykończonym, co zawyża ostateczny wynik. Nowsza norma uwzględnia już tynki i glazurę. Do pozostałych różnic pomiędzy nimi przejdziemy w dalszej części artykułu.

Tabela 2. Źródło: rynekpierwotny.pl.

Które pomieszczenia wliczają się do powierzchni użytkowej?

To, które pomieszczenia wlicza się do powierzchni użytkowej, zależy, przede wszystkim, od celu przeprowadzenia pomiaru. 

Ogólnie wszystkie normy prawne opisujące powierzchnię użytkową są zgodne w dwóch kwestiach: 

1. Standardowe pomieszczenia typu pokoje, przedpokoje, łazienki czy kuchnie wlicza się do powierzchni użytkowej. 
2. Powierzchnie pomieszczeń, których wysokość nie przekracza 1,40 metra, w ogóle nie są wliczane do powierzchni użytkowej. 

Rozbieżności pomiędzy poszczególnymi aktami prawnymi pojawiają się natomiast głównie w kontekście powierzchni zewnętrznych, czyli tarasów, balkonów czy logii, a także pomieszczeń przynależnych, takich jak piwnice, schowki czy poddasza.  

Ważne jest, żeby przy pomiarze powierzchni użytkowej zawsze było podane, w oparciu o jakie przepisy pomiar został przeprowadzony, a także jaki był jego cel. Dopiero mając takie informacje, można się dowiedzieć, które pomieszczenia zostały uwzględnione w obliczeniach. 

Jak liczyć powierzchnię użytkową dla ścian działowych?

Ze ścianami działowymi są dwa istotne problemy. Po pierwsze – podobnie jak w przypadku powierzchni użytkowej – trudno jest sformułować ich jedną, powszechnie obowiązującą definicję. Nie jest wiec oczywiste, czy należy je traktować jako elementy możliwe do zdemontowania, czy też nie. Po drugie, w niektórych pomiarach powierzchni użytkowej powinno się je uwzględniać, a w innych nie. 

Ogólnie więcej argumentów przemawia za tym, żeby nie wliczać powierzchni ścian działowych do powierzchni użytkowej, ale tę kwestię najlepiej sprawdzać dla konkretnych przypadków. 

Jak liczyć powierzchnię użytkową przy skosach?

Chociaż skosy również wydają się dość problematyczne w kontekście obliczania powierzchni użytkowej, w praktyce interpretacja przepisów jest tutaj jednak raczej jednoznaczna. Generalnie powinno się podchodzić do nich w następujący sposób: 

• pomieszczenia o wysokości 2,20 metra i wyższe wlicza się do powierzchni użytkowej w 100%; 
• powierzchnie, których wysokość mieści się w przedziale 1,40-2,20 metra liczy się za 50%; 
• miejsca, w których sufit jest na wysokości poniżej 1,40 metra w ogóle nie powinny być uwzględnianie w powierzchni użytkowej.  

Różnice pomiędzy projektowaną powierzchnią użytkową a powykonawczą powierzchnią użytkową 

Wspominaliśmy już o tym, że powierzchnię użytkową można mierzyć tylko w ukończonych już budynkach i jest to dość istotna kwestia, którą warto omówić nieco szerzej. 

Praktycznie nigdy nie zdarza się, że zapisana w projekcie powierzchnia użytkowa jest dokładnie taka sama, jak po zakończeniu wszystkich prac budowlanych. Wynika to z faktu, że wystarczy np. nieco grubsza warstwa tynku, żeby metraż się nieznacznie zmniejszył. 

Różnice pomiędzy projektową powierzchnią użytkową a powykonawczą powierzchnią użytkową są „wliczone w koszty” i nie powinny nikogo dziwić. Różnica pomiędzy nimi nie powinna jednak przekroczyć 2%. 

W umowach, które klienci podpisują z deweloperami, uwzględnia się dopuszczalne różnice w powierzchni użytkowej, np. ustalając je na poziomie 5%. Nie zmienia to jednak faktu, że kupuje się nieruchomości w cenie, która w dużej mierze wynika z metrażu, a jeśli finalna powierzchnia użytkowa jest istotnie mniejsza od planowanej, klient ma podstawę do podjęcia negocjacji cenowych. Takie sytuacje dotyczą jednak głównie lokali o bardzo dużym metrażu, a nie zwykłych mieszkań. 

Oczywiście, powykonawcza powierzchnia użytkowa może też być nieco większa od planowanej. 

Jak obliczyć metry kadratowe w trudnych przypadkach?

Na ogół mierzenie powierzchni użytkowej wymaga precyzji, nawet jeśli wszystkie pomieszczenia, które mają zostać zmierzone, mają kształt prostokątów i kwadratów. Większe problemy mogą pojawić się przy mniej standardowych powierzchniach, gdzie nie wszędzie są kąty proste, itp. 

Oto garść wskazówek, które mogą okazać się pomocne przy mierzeniu powierzchni użytkowej: 

1. Jeśli powierzchnia danego pomieszczenia nie jest prostokątem lub kwadratem, warto podzielić ją sobie na mniejsze pola o prostszych kształtach. 
2. Jeśli przykładowo dane pomieszczenie ma kształt litery L, warto podzielić je sobie na dwa prostokąty lub prostokąt i kwadrat. Najpierw liczy się pole jednej figury, potem drugiej, żeby na końcu je ze sobą zsumować.  
3. Przy dzieleniu powierzchni na mniejsze pola użyteczne mogą okazać się wzory na pole trójkąta i trapezu. 
4. Pole trójkąta oblicza się mnożąc długość podstawy przez wysokość, a potem dzieląc osiągnięty wynik przez 2. 
5. Pole trapezu oblicza się dodając długości jego dwóch podstaw, mnożąc uzyskaną sumę przez wysokość trapezu, a następnie dzieląc ten wynik na 2.