Jak oblicza się powierzchnię użytkową mieszkania i domu?

Redakcja 22.12.2021

Powierzchnia użytkowa mieszkania i domu jest jedną z kluczowych kwestii przy wycenie nieruchomości, a także w innych istotnych sprawach, np. przy naliczaniu wysokości czynszu czy podatkach. Wyjaśniamy wszystkie niuanse związane z metodami obliczania powierzchni użytkowej lokali o różnej specyfice.

Porównaj Ceny

Spis treści

Czym jest powierzchnia użytkowa nieruchomości?
Jakie są normy pomiaru powierzchni użytkowej?
Które pomieszczenia wliczają się do powierzchni użytkowej?
Jak liczyć powierzchnię użytkową dla ścian działowych?
Jak liczyć powierzchnię użytkową przy skosach?
Różnice pomiędzy projektowaną powierzchnią użytkową a powykonawczą powierzchnią użytkową

Pojęcie powierzchni użytkowej nie jest jednoznaczne i nie ma jednej powszechnie obowiązującej definicji. Używa się go jednak chociażby przy transakcjach, których przedmiotem są nieruchomości i ma ono istotne znaczenie dla wyceny wartości tych nieruchomości. Warto więc dowiedzieć się, czym właściwie jest powierzchnia użytkowa mieszkania i domu, a także poznać wszystkie stosowane metody pomiaru tejże powierzchni.

Czym jest powierzchnia użytkowa nieruchomości?

Zanim określimy, czym jest powierzchnia użytkowa nieruchomości, warto wyjaśnić, czym tytułowe pojęcie nie jest. Powierzchnia użytkowa nieruchomości nie jest tożsama z powierzchnią lokalu zamkniętą ścianami zewnętrznymi oraz powierzchnią całkowitą – powierzchnia użytkowa jest od nich mniejsza. Co istotne, zgodnie z przyjętymi zasadami, można ją ustalić dopiero po zakończeniu budowy budynku, a to może generować pewne problemy.

W najbardziej ogólnej definicji powierzchnia użytkowa to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń. Do rozstrzygnięcia pozostaje jednak kilka mniej lub bardziej istotnych kwestii:

które pomieszczenia bierzemy pod uwagę – czy np. wlicza się powierzchnia piwnicy;
jak traktujemy ściany działowe;
czy wliczamy powierzchnie balkonów, antresoli, itd.;
jak mierzymy powierzchnie pomieszczeń ze skosami;
czy wliczamy przestrzeń zajętą przez tynki i glazurę;
jak liczymy powierzchnię o wysokości 1,40-2,20 metra;
jak liczymy powierzchnię o wysokości poniżej 1,40 metra.

Problematyczny jest również fakt, że powierzchnia użytkowa ma różne definicje w różnych aktach prawnych. W kilku ustawach pojawia się więc to samo pojęcie, ale za każdym razem w nieco innych rozumieniu. Pozorne niuanse mają jednak znaczenie i dlatego przedstawiamy je w poniższej tabeli. Później przejdziemy jeszcze do bliższej charakterystyki dwóch norm pomiarowych, które na chwilę obecną, czyli pod koniec 2021 roku, są obowiązujące.

Definicje powierzchni użytkowej w aktach prawnych
Akt prawny	Zastosowanie	Przyjęta definicja
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych	naliczanie podatku od nieruchomości	powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach; wlicza się: garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe; nie wlicza się: szerokość ścian działowych, powierzchnia klatek schodowych i szybów dźwigowych; powierzchnia o wysokości 1,40-2,20 metra liczona za 50%; powierzchni o wysokość poniżej 1,40 metra nie wlicza się.
Ustawa o podatku od spadków i darowizn	naliczanie podatku od spadku i darowizn	powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych); nie wlicza się: powierzchni piwnic, klatek schodowych oraz szybów dźwigów; powierzchnia o wysokości 1,40-2,20 metra liczona za 50%; powierzchni o wysokość poniżej 1,40 metra nie wlicza się.
Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego	m.in. przy zwrocie VAT-u za materiały budowlane	powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności: pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora; nie wlicza się: powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału powierzchnia o wysokości 1,40-2,20 metra liczona za 50%; powierzchni o wysokość poniżej 1,40 metra nie wlicza się. powierzchnia mierzona dla wyprawionych ścian (z tynkami i glazurą).

Tabela 1. Źródło: muratorplus.pl

Jakie są normy pomiaru powierzchni użytkowej?

Na chwilę obecną w Polsce obowiązują dwie normy pomiaru powierzchni użytkowej, czyli PN-70/B-02365 oraz PN-ISO 9836:1997, jak podaje m. in. www.mgprojekt.com.pl. Co ciekawe, można znaleźć też źródła mówiące, że dopuszczalna jest jedynie PN-ISO 9836:1997. Potwierdza to tylko problematyczność prawną oraz praktyczną omawianego zagadnienia, która stwarza pewną przestrzeń do nadużyć.

PN-70/B-02365 jest starszą normą, obecnie stosowaną rzadziej, jednak nie wyszła ona całkowicie z użytku. Częściej wykorzystywaną normą jest PN-ISO 9836:1997, którą na potrzeby tego artykułu i dla uproszczenia będziemy określać mianem nowszej.

Starsza forma pomiaru jest korzystniejsza z perspektywy podmiotu sprzedającego nieruchomość, ponieważ zakłada, że powierzchnię użytkową mierzymy bez tynków, czyli w stanie wykończonym, co zawyża ostateczny wynik. Nowsza norma uwzględnia już tynki i glazurę. Do pozostałych różnic pomiędzy nimi przejdziemy w dalszej części artykułu.

Starsza i nowsza norma pomiaru powierzchni użytkowej – porównanie
Starsza norma PN-70/B-02365	Nowsza norma PN-ISO 9836:1997
powierzchnię użytkową mierzymy bez tynków	powierzchnię użytkową mierzymy z tynkami (po wykończeniu)
powierzchnie zewnętrzne półotwarte (tarasy, balkony, loggie) nie są wliczane	powierzchnie zewnętrzne półotwarte (tarasy, balkony, loggie) są wliczane
wymagana dokładność pomiarów: 0,1 mkw.	wymagana dokładność pomiarów: 0,01 mkw.

Tabela 2. Źródło: rynekpierwotny.pl.

Które pomieszczenia wliczają się do powierzchni użytkowej?

Również w przypadku pomieszczeń, które wlicza się do powierzchni użytkowej, przepisy nie są jednoznaczne. Jedno jest pewne, pomieszczenie o wysokości nieprzekraczającej 1,40 metra są całkowicie pomijane w przy obliczeniach. Oczywiście, standardowe części nieruchomości, czyli pokoje, przedpokoje, łazienki czy kuchnie wliczane są do powierzchni użytkowej według obu wzorów obliczeniowych. Rozbieżności dotyczą natomiast głównie powierzchni zewnętrznych, czyli tarasów, balkonów i loggi. W starszej normie się ich nie wlicza, w nowszej już tak.

Ważne jest, żeby przed zakupem nieruchomości dokładnie sprawdzić, które pomieszczenia są uwzględnione w powierzchni użytkowej, a których tam brakuje. Takie informacje są dostępne m. in. w księdze wieczystej czy umowie deweloperskiej.

Jak liczyć powierzchnię użytkową dla ścian działowych?

Ściany działowe w kontekście pomiaru powierzchni użytkowej są szczególnie problematycznym zagadnieniem. Po pierwsze dlatego, że ich definicja nie jest oczywista – ni jest jednooczne, czy ściany kartonowo-gipsowe są elementami możliwymi do zdemontowania, czy też nie. Po drugie, w różnych normach pomiaru różnie podchodzi się do ścian działowych.

Do września 2020 roku przepisy pozwalały wliczać ściany działowe do powierzchni użytkowej, a od września 2020 roku taka możliwość przestała istnieć, jak podaje portal www.umowadeweloperska.pl. Niemniej jednak przy zakupie nieruchomości warto dopytać lub sprawdzić, czy powierzchnia omawianych ścian była uwzględniona przy ustaleniu metrażu.

Jak liczyć powierzchnię użytkową przy skosach?

Akurat jeśli chodzi obliczanie powierzchni użytkowej pomieszczeń przy uwzględnieniu ich wysokości, nie ma większych problemów z interpretacją przepisów.

Pomieszczenia wysokie na minimum 2,20 metra liczone są do powierzchni użytkowej w 100%. Jeśli w danym miejscu wysokość mieści się w przedziale 1,40-2,20 metra, to liczy się za 50% powierzchni. Przestrzenie niższe niż 1,40 metra w ogóle nie są wliczane do powierzchni użytkowej.

Skosy mogą być więc wliczane do powierzchni użytkowej całościowo, częściowo lub w ogóle – wszystko zależy od wysokości pomieszczeń w tych miejscach.

Różnice pomiędzy projektowaną powierzchnią użytkową a powykonawczą powierzchnią użytkową

W praktyce planowana powierzchnia użytkowa lokalu rzadko kiedy jest idealnie zgodna z finalnym efektem. Różnice wynikają chociażby z nieco grubszej warstwy położonego tynku czy drobnych różnic w wymiarach wykorzystanych materiałów budowlanych.

Takie niedokładności najczęściej nie przekraczają 2% powierzchni użytkowej. W umowach deweloperskich często uwzględnia się taką sytuację, wpisując możliwe różnice np. na poziomie do 5%. Niemniej jednak, jako że cenę nieruchomości wylicza się w dużej mierze w oparciu o metraż, kupujący może spróbować ją nieco obniżyć, jeśli ten metraż faktycznie jest mniejszy, niż przewidywany. Nie zapominajmy też, że przewidywana powierzchnia użytkowa może finalnie okazać się też nieco większa od planowanej.

Przy zakupie polisy mieszkaniowej warto podać jak najbardzoej precycyzjne dane, co dotycyz także powierzchnii użytkowej nieruchomości. Ochrona z polisy przyda się w razie pożaru, zalania czy kradzieży i kosztuje niewiele, co sprawdzisz w naszym kalkulatorze polis mieszkaniowych. W 3 minuty porównasz ceny 18 towarzystw w 1 miejscu i znajdziesz najkorzystniejszą ofertę dla Twojej nieruchomości.

To warto wiedzieć

1. Powierzchnia użytkowa nie ma jednej ostrej i powszechnie przyjętej definicji – w różnych aktach prawnych różnie się ją definiuje

2. Formalnie powierzchnię użytkową można zmierzyć dopiero po zakończeniu budowy nieruchomości

3. Na koniec 2021 roku obowiązują dwie normy pomiary powierzchni użytkowej: PN-70/B-02365 (starsza) oraz PN-ISO 9836:1997 (nowsza)

4. Z perspektywy dewelopera korzystniejszą normą jest ta starsza, a dla kupującego nowsza

FAQ – najczęściej zadawane pytania o powierzchnię użytkową i ubezpieczenie

Gdzie można sprawdzić, jaką powierzchnię użytkową ma dana nieruchomość?

W księdze wieczystej danej nieruchomości, a zrobić to można online – wystarczy tylko znać jej numer. Wykaz ksiąg wieczystych dostępny jest na oficjalnej stronie ministerstwa sprawiedliwości.
Co, jeśli powierzchnia użytkowa w projekcie nie zgadza się z rzeczywistą w budynku?

Jeśli mieszkanie czy dom są mniejsze, niż pierwotnie zakładał projekt, jest to wada nieruchomości, a deweloper powinien zwrócić klientowi odpowiednią część otrzymanej wcześniej kwoty.
Czy piwnica lub balkon to także powierzchnia użytkowa?

Piwnice raczej nie są wliczane do powierzchni użytkowej, z balkonami bywa różnie – według nowszej normy są one uwzględniane, według starszej nie. Można to w prosty sposób sprawdzić, np. w księdze wieczystej czy umowie deweloperskiej.
Czy powierzchnię użytkową można wstępnie ustalić w trakcie budowy nieruchomości?

Powierzchnia użytkowa dla konkretnego domu lub mieszkania ustalana jest już na poziomie projektowania. Formalnie można ją jednak zmierzyć dopiero po zakończeniu budowy, a otrzymany wynik najczęściej nie pokrywa się z planowanym. Różnice najczęściej mieszczą się w przedziale 2% i wynikają np. z nieco większej grubości tynku czy ułożenia materiałów budowlanych.
Czy powierzchnia użytkowa ma wpływ na koszt polisy mieszkaniowej?

Powierzchnia nieruchomości ma wpływ na jej wartość rynkową, a więc pośrednio wpływa też na wysokość składki ubezpieczeniowej. Różnice na poziomie kilku procent powierzchni nie mają jednak większego znaczenia dla towarzystw ubezpieczeniowych.
Jaki zakres powierzchni użytkowej mogę wybrać w porównywarce ubezpieczeń nieruchomości?

W kalkulatorze ubezpieczeń najlepiej wpisać oficjalną powierzchnię użytkową nieruchomości, którą znaleźć możemy m. in. w księdze wieczystej. Do sprawdzenia parametrów z księgi wystarczy nam jej numer – współcześnie takie rzeczy sprawdza się online na stronie ministerstwa sprawiedliwości.

Sprawdź Ceny

Autor

Redakcja

Nasza wiedza pozwala dostarczać treści sprawdzone i najwyższej jakości. Nasi redaktorzy są łącznikiem między agentami ubezpieczeniowymi a osobami zainteresowanymi polisą. Dzięki nam możesz dowiedzieć się jak zaoszczędzić na zakupie ubezpieczenia i poznasz wszystkie tajniki produktów polisowych i finansowych.

Wasze komentarze (0)