Podnajem mieszkania - umowa, zasady i ubezpieczenie

Przedmiotem podnajmu może być dom, który opuszczamy na kilka tygodni bądź miesięcy, np. przy długookresowej delegacji. Podnająć możemy również lokal będący częścią składową większej nieruchomości czy też pokój na stancji. Co ważne, w każdej z tych sytuacji możemy uzyskać dodatkowy przychód. Zanim jednak zdecydujemy się na jedną z tych opcji, powinniśmy zapoznać się z prawnymi i formalnymi niuansami podnajmu i dowiedzieć się, czym różni się on od normalnego najmu.

Podnajem mieszkania – co oznacza?

Podnajem można zdefiniować jako oddanie nieruchomości, będącej przedmiotem najmu w całości bądź w części, w dalszy najem. W takim stosunku prawnym wyróżniamy dwie strony:

1. najemcę, który w tym układzie jest właściwie wynajmującym, chociaż nie jest on właścicielem nieruchomości;
2. podnajemcę, który w omawianej sytuacji jest najemcą, chociaż nieruchomość wynajmuje nie bezpośrednio od jej właściciela. 

Najczęściej występuje podnajem mieszkania, konkretnie jego części. Przykładowo, szukając mieszkania na wynajem, znaleźliśmy atrakcyjną ofertę, ale nie potrzebujemy wszystkich znajdujących się w nim pomieszczeń, ponieważ wystarczy nam jedno plus dostęp do części wspólnych. Pozostałe pokoje podnajmujemy kolejnym lokatorom i sami ich dobieramy.

Pamiętajmy, że wszystkie kwestie związane z podnajmem najpierw ustalić z właścicielem nieruchomości, co można zrobić w umowie najmu lub aneksie do niej. Co ważne, właściciel może zabronić nam podnajmowania części nieruchomości lub jej całości, a taka decyzja jest dla nas wiążąca.

Podnajmować nieruchomość bądź jej część może i lokator, i firma, która zajmie stworzeniem ogłoszeń, kontaktem z zainteresowanymi oraz podpisaniem z nimi umów.

Podnajem lokalu a mieszkania – jaka różnica?

Terminy „podnajem lokalu” i „podnajem mieszkania” często są używane zamiennie, jednak z prawnego punktu widzenia odnoszą się do nieco innych sytuacji.

Podnajem mieszkania dotyczy całej nieruchomości. W tym przypadku najemca (podnajmujący) oddaje w dalszy najem całe mieszkanie, z pełnym dostępem do wszystkich pomieszczeń.

Podnajem lokalu odnosi się do podnajęcia tylko części nieruchomości, na przykład jednego pokoju w mieszkaniu. Najczęściej w takiej sytuacji podnajemca ma dostęp do wynajętego pokoju oraz do części wspólnych, takich jak kuchnia czy łazienka.

W obu przypadkach zasady są podobne. Zawsze potrzebna jest pisemna zgoda właściciela nieruchomości, którą można zawrzeć w umowie najmu lub w aneksie do niej. Niezależnie od tego, czy podnajmujesz pokój, czy całe mieszkanie, musisz mieć pewność, że właściciel wyraził na to zgodę.

Jak ustalić podnajem z właścicielem mieszkania?

Zgodę właścicielską na podnajem nieruchomości powinno się uzyskać na piśmie, czyli w treści umowy najmu lub w załączonym do niej po czasie aneksie. Teoretycznie wystarczy nam również ustna zgoda lub też brak zakazu podnajmu, jednak zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest wprowadzenie konkretnych zapisów do umowy. Unikniemy w ten sposób niepotrzebnych nieporozumień i konfliktów z właścicielem.

Jeśli właściciel wyraźnie zaznaczył, że nie udziela nam zgody na podnajem, a my, wbrew jego woli, zdecydowaliśmy się na taki wariant i wcieliliśmy go w życie, możemy mieć kłopoty. Grozi nam wypowiedzenie umowy najmu w trybie przyspieszonym, czyli z miesięcznym wypowiedzeniem i nie ma tutaj znaczenia fakt, że koliduje to z umową podnajmu.

Jaki podatek za podnajem mieszkania?

Jaki podatek za podnajem mieszkania?
Zgodnie z polskim prawem, podnajem mieszkania wymaga prowadzenia działalności gospodarczej. Nie jest to jednak równoznaczne z koniecznością zakładania nowej firmy, jeśli już jakąś prowadzisz. Wystarczy, że poszerzysz swoją działalność o odpowiednie PKD (Polska Klasyfikacja Działalności) związane z najmem nieruchomości.

Podatek od przychodów z podnajmu rozlicza się tak samo, jak w przypadku każdej innej działalności gospodarczej. Ostateczna kwota, którą zapłacisz do urzędu skarbowego, będzie zależeć od wybranej formy opodatkowania, np. skali podatkowej, podatku liniowego lub ryczałtu ewidencjonowanego. Pamiętaj, że możesz odliczać koszty, np. czynsz, opłaty za media czy koszty sprzątania, co obniży podstawę opodatkowania.

Jak zarabiać na podnajmie mieszkania? Praktyczne przykłady

Podnajem może być zarówno formą zarobkowania, jak i sposobem na uniknięcie strat natury finansowej. Najprościej wyjaśnić to na kilku obrazowych przykładach.

Podnajem całego mieszkania

Nierzadko zdarzają się sytuacje, kiedy np. na kilka miesięcy musimy zmienić miejsce zamieszkania, co może wynikać m.in. z zawodu, jaki wykonujemy. Jeśli nie chcemy wówczas stracić praw do wynajmowanej nieruchomości, możemy ją podnająć osobie lub osobom trzecim, a umowę podnajmu podpisać na konkretny okres. Owszem, w takich okolicznościach możliwy jest zysk, ale kluczowe wydaje się utrzymanie nieruchomości bez ponoszenia strat finansowych.

Podnajem lokalu, czyli części mieszkania

W trakcie studiów lub na początku swojej kariery zawodowej często mieszkamy na stancjach, chcąc w ten sposób ograniczyć koszty życia. Możemy wówczas wynająć np. czteropokojowe mieszkanie i zamieszkać w nim wraz z innymi ludźmi, którym podnajmiemy poszczególne pomieszczenia. Przykładowo, łączny koszt najmu będzie nas wynosił 4000 zł, a za podnajmowane pokoje uzyskamy po 1500 zł od sztuki, co da nam 4500 zł przychodu. Na podnajmie zarobimy więc 500 zł (minus podatek), a dodatkowym benefitem będzie dla nas darmowe zakwaterowanie.

Podnajem krótkoterminowy

Zdecydowanie więcej można zarobić na podnajmie krótkoterminowym, chociaż nie we wszystkich lokalizacjach jest on opłacalny. Możemy np. wynająć nowy apartament znajdujący się w centrum dużego miasta, a później podnająć go na doby. Koszt wynajmu może zamknąć się np. w 4000 zł, a nieruchomość będziemy podnajmować po cenie 250 zł za dobę. Przy założeniu, że obłożenie będzie pełne, uzyskamy 7500 zł w skali miesiąca (30 x 250 zł). Trzeba jeszcze od tego odjąć podatek oraz inne wydatki, np. koszty sprzątania, ale nawet po odliczeniu tych opłat uzyskamy całkiem solidny zastrzyk gotówki (3500 zł minus koszty). Podnajem krótkoterminowy powinien sprawdzić się głównie w miastach, w których jest dużo turystów oraz osób przyjeżdżających w delegacje.  

Przypomnijmy, że – w odróżnieniu od klasycznego najmu – podnajmem może się zajmować wyłącznie firma, co narzuca nam polskie prawo. Przepisy jednak nie precyzują, jakiego rodzaju musi być to firma, a więc do zarobkowania w omawiany sposób wystarczy indywidualna działalność gospodarcza zgodna z Polską Klasyfikacją Działalności (PKD). Jeśli więc prowadzimy małe przedsiębiorstwo z dowolnej branży czy po prostu działamy jako freelancer, musimy tylko formalnie poszerzyć działalność o PKD powiązane z podnajmem i już możemy na nim zarabiać.

Zlecenie najmu mieszkania firmie – kiedy warto?

Jeśli posiadamy nieruchomość, którą chcemy wynająć, możemy zlecić to pośrednikowi. Takie firmy odciążają właściciela domu lub mieszkania z niemal wszystkich obowiązków administracyjnych, a zarobkują w oparciu o prowizję, więc jeśli są nieskuteczne, właściciel nie ponosi żadnych kosztów poza opłatami związanymi z czynszem oraz mediami.

Skorzystanie z usług takiej firmy to duża wygoda. Właściciel nie musi szukać lokatorów, pokazywać im lokalu oraz zajmować się formalnościami typu spisanie umowy i protokołu zdawczo-odbiorczego. Oszczędza on więc przede wszystkim czas, a jedyną stratą, jaką ponosi, są opłaty pobierane przez firmę pośredniczącą w zarządzaniu nieruchomością. Takie przedsiębiorstwa biorą na siebie:

• przygotowanie nieruchomości pod najem;
• wykonanie fotografii wnętrz;
• sporządzenie treści ogłoszeń oraz ich publikację;
• podpisanie umowy w imieniu właściciela lokalu;
• formalna weryfikacja potencjalnego najemcy.

Przedsiębiorstwa zajmujące się taką działalnością najczęściej posiadają doświadczenie w swojej domenie. Ich pracownicy mają rozeznanie na lokalnym rynku nieruchomości, wiedzą, jakie są ceny najmu i jak skutecznie pozyskać klientów. Posiadają też gotowe wzory umów zabezpieczających właścicieli nieruchomości, co również jest bardzo istotne. Owszem, korzystanie z usług pośrednika zmniejsza nasz zysk z najmu, jednak równie dobrze zmniejszyć go może dłuższy okres, w którym lokal będzie stał pusty, ponieważ nie będziemy w stanie samodzielnie znaleźć do niego lokatorów.

Zaznaczmy, że opisana forma współpracy nie jest podnajmem. W tym przypadku właściciel ma większą kontrolę nad swoim domem lub mieszkaniem. Bardziej można więc tutaj mówić o przekazaniu administracji nad nieruchomością lub pośredniczeniu w najmie.

Jak wynająć mieszkanie na podnajem?

Żeby w pełni legalnie podnająć mieszkanie i jednocześnie zabezpieczyć swoje interesy, należy:

• wynająć nieruchomość;
• uzyskać pisemną zgodę właściciela nieruchomości – można ją zawrzeć w umowie najmu lub w aneksie do niej;
• założyć działalność gospodarczą lub dopisać odpowiednie PKD do już istniejącej działalności;
• ubezpieczyć wynajmowaną nieruchomość;
• znaleźć godnych zaufania i wypłacalnych podnajemców;
• podpisać właściwie skonstruowane umowy z podnajemcami (umowa podnajmu nie może być sprzeczna z umową najmu!);
• odprowadzać podatek do urzędu skarbowego.

Co powinna zawierać umowa mieszkania na podnajem?

W umowie podnajmu trzeba zawrzeć niemal identyczne elementy, jak w przypadku klasycznego najmu, mianowicie:

• miejsce i datę podpisania umowy;
• dane wszystkich stron umowy, również kontaktowe;
• szczegółowy opis lokalu, który jest przedmiotem podnajmu;
• wysokość miesięcznego czynszu oraz poszczególnych opłat;
• sposób oraz terminy opłacania czynszu i opłat;
• doprecyzowanie warunków wypowiedzenia umowy;
• wysokość kaucji wraz z terminem jej zapłaty;
• załącznik w postaci protokołu zdawczo-odbiorczego;
• dodatkowe informacje odnoszące się chociażby do możliwości palenia w mieszkaniu czy hodowania w nim zwierząt domowych.

Jak ubezpieczyć mieszkanie na podnajem?

Podnajmowanie mieszkania, choć jest świetnym sposobem na zarobek, wiąże się z pewnym ryzykiem. Dlatego tak ważne jest, aby odpowiednio zabezpieczyć się ubezpieczeniem. Kluczowe jest ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC) w życiu prywatnym lub, co lepsze, OC działalności gospodarczej.

Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC)

Ubezpieczenie OC chroni Cię na wypadek szkód, które nieumyślnie wyrządzisz osobom trzecim. W kontekście podnajmu są to:

• Właściciel nieruchomości: jeśli podnajemca zniszczy mienie właściciela, np. uszkodzi meble czy podłogi.
• Sąsiedzi: na przykład, gdy dojdzie do zalania mieszkania sąsiada.
• Administracja budynku: w przypadku szkód powstałych na częściach wspólnych.

Polisę OC dla działalności gospodarczej możesz wykupić od razu dla wszystkich nieruchomości, którymi zarządzasz. To ubezpieczenie zabezpiecza Cię finansowo w przypadku roszczeń, które mogą wynieść nawet kilkaset tysięcy złotych.

Ubezpieczenie wyposażenia

Jako osoba podnajmująca, możesz również ubezpieczyć mienie, które do Ciebie należy i znajduje się w podnajmowanej nieruchomości. To dotyczy zarówno Twoich prywatnych rzeczy, jak i tych, które przeznaczyłeś na wyposażenie mieszkania.

Najlepszym rozwiązaniem jest polisa w wariancie "wszystkie ryzyka" (All Risks), która chroni Twoje mienie przed wszystkimi możliwymi zdarzeniami, poza tymi, które są wymienione w wyłączeniach odpowiedzialności. Dodatkowo, warto rozszerzyć ubezpieczenie o kradzież z włamaniem, dewastację i wandalizm, aby chronić się przed celowym zniszczeniem majątku przez podnajemców.

Od czego ubezpieczyć mieszkanie na podnajem?

Wyposażenie podnajmowanej nieruchomości plus ewentualnie jej koszty adaptacyjne najlepiej ubezpieczyć od zdarzeń losowych. Na rynku dostępne są pakiety uwzględniające od kilku do ponad trzydziestu ryzyk. Jeśli zależy nam na szerokiej ochronie, powinniśmy przyjrzeć się głównie rozbudowanym zakresom ochrony. Wartościową alternatywą może też okazać się polisa w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risk), dzięki której zabezpieczymy majątek od wszystkich możliwych ryzyk poza tymi, które są wymienione z nazwy w dziale wyłączeń odpowiedzialności w OWU. Ta forma ochrony ubezpieczeniowej dotyczy także tych zdarzeń, których nie da się aktualnie przewidzieć.

W ubezpieczeniu warto również uwzględnić szkody spowodowane celową działalnością osób trzecich. Chodzi tutaj głównie o kradzież z włamaniem, dewastację i wandalizm. Pamiętajmy, że straty możemy ponieść nie tylko w skutek nieszczęśliwych zrządzeń losu, ale również w wyniku działań wandali oraz złodziei.

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania na podnajem?

Najlepszym miejscem do zakupu ubezpieczenia na podnajmowaną nieruchomość jest internet, a konkretnie porównywarka ubezpieczeń online. Dzięki niej możesz w łatwy sposób zestawić ze sobą oferty różnych ubezpieczycieli i wybrać polisę, która najlepiej odpowiada Twoim potrzebom.

Jakie są zalety korzystania z porównywarki?

1. Oszczędność czasu: Zamiast odwiedzać strony różnych towarzystw, w jednym miejscu znajdziesz oferty od kilkunastu ubezpieczycieli.
2. Pełna przejrzystość: Porównywarka zestawi ceny, zakresy ochrony, limity i wyłączenia odpowiedzialności.
3. Dostosowanie do potrzeb: Możesz wybrać pakiet podstawowy lub jeden z rozbudowanych, który zawiera opcje dodatkowe, takie jak OC w życiu prywatnym, ubezpieczenie od kradzieży czy dewastacji.

Po wyborze odpowiedniej oferty, zakup polisy odbywa się online. Po opłaceniu składki otrzymasz umowę na maila i będziesz mógł pobrać wszystkie niezbędne dokumenty, w tym Ogólne Warunki Ubezpieczenia.