Ubezpieczenie budynków wielorodzinnych

Prawie 16 milionów Polaków mieszka w budynkach wielorodzinnych, czyli głównie w blokach i kamienicach. Tym bardziej warto więc wyjaśnić, jak w praktyce wygląda ubezpieczenie budynków wielorodzinnych, jakie opcje są dostępne i jak znaleźć dla siebie atrakcyjną polisę.

Czym jest budynek wielorodzinny?

Z definicji budynek wielorodzinny jest obiektem zawierającym co najmniej jedną klatkę schodową oraz minimum trzy mieszkania. Do tej grupy zaliczamy więc bloki mieszkalne, kamienice czy apartamentowce. W kontekście ubezpieczeń nieruchomości można jeszcze dodać, że nie może to być pustostan lub budynek przeznaczony do rozbiórki, bo tego rodzaju zabudowań nie da się objąć ochroną z polisy mieszkaniowej.

W budynku wielorodzinnym szkody mogą powstawać w skutek zdarzeń losowych (np. powódź, uderzenie pioruna, gradobicie), z winy osób trzecich, czyli sąsiadów, administracji budynku i nas samych. Od skutków wszystkich tych zdarzeń można chronić się za pomocą polisy mieszkaniowej.

Jak ubezpieczyć budynek wielorodzinny?

Jeśli posiadamy prawo do lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, to możemy go ubezpieczyć indywidualnie lub w ramach grupowej polisy, czyli za pośrednictwem wspólnoty bądź spółdzielni. Zaznaczmy, że pod pojęciem prawa do lokalu mieści się nie tylko własność, ale też najem. 

Ubezpieczenie indywidualne wybieramy sami spośród dostępnych na rynku ofert. Możemy nie tylko zdecydować się na dowolnego ubezpieczyciela, ale również samodzielnie dopasować zakres ochrony do naszych potrzeb i specyfiki posiadanego mieszkania. 

Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, czyli podmioty zarządzające budynkami wielorodzinnymi, często podpisują umowy z towarzystwami, a osobom zamieszkującym w lokalach podlegających pod nie umożliwiają przystąpienie do ubezpieczenia grupowego. Oczywiście, każdy członek wspólnoty bądź spółdzielni sam decyduje, czy chce wykupić taką polisę, czy woli ubezpieczyć się indywidualnie. Słowem, ubezpieczenie grupowe jest całkowicie dobrowolne.

Niektóre zagrożenia, np. przepięcie, odnoszą się w równym stopniu do mieszkań na wszystkich kondygnacjach. Są jednak zdarzenia, które częściej dotyczą lokali na parterze czy na ostatnim piętrze. Wymieńmy sobie kilka przykładów:

Opracowanie własne.

Co obejmuje polisa mieszkaniowa dla budynku wielorodzinnego?

Ryzyka dostępne w grupowych ubezpieczeniach są niemal takie same, jak w ubezpieczeniach indywidualnych. Główną różnicą jest tutaj możliwość modyfikowania zakresu ochrony w taki sposób, żeby jak najlepiej dopasować go do indywidualnych potrzeb – w ubezpieczeniach grupowych jest to mocno ograniczone. 

Czym różni się ubezpieczenie grupowe od indywidualnego?

Jeśli chcesz przystąpić do grupowego ubezpieczenia ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, najprawdopodobniej będziesz mógł wybrać pomiędzy dwoma, może trzeba wariantami polisy. W indywidualnych ubezpieczeniach masz dużo większą swobodę w doborze ryzyk. 

Inne różnice, jakie mogą występować pomiędzy ubezpieczeniami grupowymi a indywidualnymi: 

• w ubezpieczeniach grupowych może brakować unikatowych zdarzeń, które są dostępne w indywidualnych polisach; 
• ubezpieczenie grupowe może być dostępne tylko w wariancie od ryzyk nazwanych, ale już nie w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risks); 
• w ubezpieczeniach grupowych jest mniejsze zróżnicowanie dodatków dla lokatorów – np. w polisie indywidualnej możesz czasem wybrać między trzema różnymi wariantami pakietu Home Assistance; 
• ubezpieczenia grupowe mogą nie obejmować niektórych rodzajów mienia dodatkowego, np. przedmiotów do działalności, przedmiotów specjalnych, domu letniskowego czy nagrobka. 

Co może obejmować ubezpieczenie budynku wielorodzinnego? 

Ogólnie w polisie mieszkaniowej możesz zawrzeć ponad trzydzieści różnych zdarzeń, które dzielą się na następujące kategorie: 

1. Zdarzenia losowe – to m.in. pożar, zalanie, powódź, uderzenie pioruna, upadek drzew i masztów, uderzenie pojazdu mechanicznego, upadek samolotu, porywisty wiatr, trzęsienie ziemi, pękania mrozowe, eksplozja, implozja, fala ponaddźwiękowa, akcja ratownicza, przepięcie itd. 
2. Szkody wyrządzone celowo przez osoby trzecie – w tej kategorii zawiera się: wandalizm, graffiti, dewastacja, kradzież zwykła, kradzież z włamaniem, rabunek rzeczy osobistych poza miejscem ubezpieczenia. 
3. Dodatki dla lokatorów – przede wszystkim Home Assistance, OC w życiu prywatnym, pomoc prawna, pakiet medyczny. 
4. Unikatowe rozszerzenia – dostępne w wybranych towarzystwach lub tylko u jednego ubezpieczyciela, np. ubezpieczenie NNW psa i kota, OC rowerzysty, ubezpieczenie rzeczy osobistych gości. 
5. Niemożliwe do przewidzenia i nienazwane zdarzenia – ochrona przed ich skutkami dostępna jest w wariancie All Risks.  

Ile kosztuje ubezpieczenie budynku wielorodzinnego? 

Trudno jest sprawdzić, jakie aktualnie są stawki w ubezpieczeniach grupowych, bo towarzystwa raczej unikają publikacji takich danych. Bez problemów można natomiast obliczyć wysokość składki dla indywidualnej polisy o konkretnych parametrach, do czego zaraz przejdziemy. Najpierw jednak powiedzmy sobie kilka słów o tym, co właściwie wpływa na koszt ubezpieczenia lokalu w budynku wielorodzinnym. 

Od czego zależy wysokość składki?

W ubezpieczeniach nieruchomości składka jest wypadkową wielu czynników, jednak kluczowe są dwa z nich: wartość mienia, które ma zostać objęte ochroną oraz zakres tej ochrony, czyli liczba i charakter zdarzeń w podstawie i dobranych rozszerzeń. Jak łatwo się domyślić, im droższy lokal chcesz ubezpieczyć i im szersze ma to być ubezpieczenie, tym większe koszty poniesiesz.  

Ponadto, na wysokość składki mają wpływ: 

• specyfika nieruchomości – rodzaj budownictwa, wiek, stan techniczny, lokalizacja, metraż itd.; 
• podatność na działanie ognia – jeśli budynek ma konstrukcję i poszycie dachowe podatne na działanie ognia, składka może zwiększyć się nawet dwukrotnie; 
• liczba i wiek lokatorów; 
• historia ubezpieczenia – głównie szkody z ostatnich lat; 
• przeznaczenie lokalu – najem, działalność gospodarcza itp.; 
• ubezpieczenie dodatkowego mienia – np. przedmiotów specjalnych czy domu letniskowego; 
• zawartość dodatków dla lokatorów – np. suma ubezpieczenia dla OC w życiu prywatnym czy rodzaj usług w pakiecie Home Assistance; 
• okres ubezpieczenia – wykupienie polisy od razu na 2 czy 3 lata może być opłacalne; 
• wariant ubezpieczenia – ubezpieczenia All Risks są droższe od ubezpieczeń od ryzyk nazwanych; 
• sezonowe promocje, pakiety, oferty lojalnościowe itd.; 
• towarzystwo – każdy ubezpieczyciel wyceni dany produkt nieco inaczej. 

Ile aktualnie kosztuje ubezpieczenie mieszkania? 

Sprawdziliśmy, ile aktualnie trzeba zapłacić za indywidualną polisę dla lokalu znajdującego się w budynku wielorodzinnym. Składkę obliczyliśmy dla 50-metrowego mieszkania w bloku, znajdującego się na piętrze pośrednim, którego wartość rynkowa (mury i elementy stałe) wynosi 350 000 zł. Na potrzeby kalkulacji wybraliśmy podstawowy zakres, czyli ochronę przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. 

W wariancie od ryzyk nazwanych opisane ubezpieczenie kosztuje od 155 zł do 344 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich od 208 zł do 674 zł. Wszystkie podane liczby dotyczą rocznego okresu ubezpieczenia, a poszczególne oferty w niewielkim stopniu się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami. 

Jak pokazują obliczenia, niemal identyczny produkt ubezpieczeniowy niemal za każdym razem oferowany jest w innej cenie. Wynika to z faktu, że towarzystwa samodzielnie szacują ryzyko ubezpieczeniowe, a także prowadzą indywidualną politykę cenową. Przed zakupem polisy koniecznie trzeba sprawdzić, ile interesujący nas wariant kosztuje w większej liczbie towarzystw, ponieważ w ten sposób można łatwo wypracować istotną oszczędność, nierzadko sięgającą kilkuset złotych w skali roku 

– wyjaśnia Ewelina Ratajczak, ekspertka portalu ubezpieczeniemieszkania.pl. 

Tabela 1. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 1.10.2025 r.). 

Kiedy ubezpieczenie budynku wielorodzinnego nie zadziała?

Wyłączenia odpowiedzialności, czyli sytuacje, w których ubezpieczenie nie zadziała, są właściwie takie same w obu przypadkach, czyli w polisie indywidualnej i grupowej. Wśród standardowych ograniczeń można wymienić:

• celowe działanie ubezpieczonego;
• rażące niedbalstwo;
• brak wymaganych prawem przeglądów technicznych;
• samowola budowlana;
• większe prace remontowe, czyli np. ingerujące w konstrukcję budynku (nie dotyczy polisy dla domu w budowie);
• szkody górnicze;
• działanie pod wpływem używek;
• przechowywanie i użytkowanie materiałów wybuchowych oraz środków pirotechnicznych;
• wojna, stan wojenny, działania terrorystyczne, itp.

Zaznaczmy, że wyłączenia odpowiedzialności oraz inne ograniczenia w polisach mieszkaniowych to indywidualna sprawa ubezpieczycieli. Oznacza to, że chociaż część ograniczeń jest stosowana powszechnie, to każda polisa nieco różni się pod tym względem. Warto więc czytać uważnie Ogólne Warunki Ubezpieczenia m. in. pod kątem analizy sytuacji, w których odszkodowanie nie przysługuje.

Kto jest odpowiedzialny za szkodę w budynku wielorodzinnym?

Najczęstszą przyczyną wypłaty odszkodowania z polisy mieszkaniowej jest zalanie. Kto ponosi odpowiedzialność za takie zdarzenie w budynku wielorodzinnym?

W instalacji wodno-kanalizacyjnej można wyodrębnić elementy położone w poziomie i w pionie. Te pierwsze traktuje się jako integralną część mieszkania, a więc za ich rozszczelnienie odpowiadają lokatorzy. Za rury w pionie odpowiada z kolei administracja budynku.

Inne sytuacje związane z zalaniem mieszkania i odpowiedzialnością za straty:

1. Pęknięta rura w naszym mieszkaniu zalewa lokal sąsiada
   Rekompensata za zniszczenia wypłacana jest z naszej polisy, a konkretnie z pakietu OC w życiu prywatnym.
    
2. Pęknięta rura (poziom) w naszym mieszkaniu zalewa tylko nasz lokal
   Odszkodowanie pod warunkiem posiadania ryzyka zalania w polisie. Wysokość odszkodowania zależy od zakresu (ściany, stałe elementy i wyposażenie).
    
3. Pęknięta rura w mieszkaniu sąsiada zalewa nasz lokal
   Odszkodowanie wypłacane jest z pakietu OC w życiu prywatnym sąsiada albo na drodze sądowej, jeśli sąsiad nie ma polisy i nie chce pokryć kosztów naprawy szkody.
    
4. Pęknięta rura (pion) zalewa nasze mieszkanie.
   Rekompensatę wypłaca towarzystwo, z którym umowę ma nasza spółdzielnia/wspólnota mieszkaniowa.

Gdzie kupić ubezpieczenie budynku wielorodzinnego? 

Jeśli chcemy dołączyć do ubezpieczenia grupowego w ramach wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej, musimy zrobić to za jej pośrednictwem, co jednak nie wymaga zbyt wielu formalności.

Ubezpieczenie mieszkania indywidualnie jest jeszcze prostsze, ponieważ transakcję można zrealizować całkowicie przez Internet, bez konieczności przedkładania towarzystwu jakichkolwiek dokumentów (wartość mienia weryfikowana jest dopiero po szkodzie). Wyjątków od tej reguły jest niewiele, a dopełnienie dodatkowych formalności może być konieczne np. przy ubezpieczaniu przedmiotów specjalnych (duża wartość jednostkowa). Najczęściej jednak wystarczy uzupełnienie formularza online, w którym podajemy dane nieruchomości, dane osobowe oraz interesujący nas zakres ochrony. Wcześniej warto też sprawdzić ceny w różnych towarzystwach, żeby nie przepłacić, a w tym pomocny będzie kalkulator ubezpieczeń.  

Polisę mieszkaniową trzeba dobrać nie tylko pod kątem zawartości, ale również ceny. Kompleksowa ochrona wymaga nabycia przynajmniej kilku wartościowych dodatków, jak OC w życiu prywatnym czy kradzież z włamaniem. Jeśli nie chcesz przepłacić za produkt, który najbardziej Ci odpowiada, sprawdź wysokość składki dla Twojej nieruchomości w naszym kalkulatorze polis mieszkaniowych. Dosłownie w 3 minuty porównasz ceny 18 towarzystw w 1 miejscu i znajdziesz najkorzystniejszą ofertę dla Twojego domu lub mieszkania.