Czynsz za mieszkanie – czym jest i co wchodzi w jego skład?

Kiedy szukasz mieszkania do wynajęcia, sprawdzaj nie tylko wysokość czynszu, jaki będziesz płacił właścicielowi, ale również rodzaj i skalę pozostałych opłat. Rachunki za gaz i prąd czy czynsz administracyjny to bardzo istotna część budżetu, jaki finalnie przeznaczysz na najem. Warto mieć świadomość, na co konkretnie przeznaczone są te opłaty i co kształtuje ich wysokość. 

Jakie są rodzaje czynszu za mieszkanie? 

Jeśli mieszkasz w lokalu, którego jesteś właścicielem, płacisz tylko czynsz administracyjny, a jeśli wynajmujesz mieszkanie, musisz również opłacać czynsz właścicielski. W polskim prawie wyróżniamy więc tylko dwa rodzaje czynszu. 

Czynsz administracyjny 

Czynsz administracyjny, a właściwie opłaty administracyjne, płaci się do zarządcy budynku, czyli albo do wspólnoty mieszkaniowej, albo do spółdzielni mieszkaniowej. W zdecydowanej większości przypadków te opłaty pobierane są raz w miesiącu, a ich wysokość może się zmieniać w ciągu roku. 

Czynsz administracyjny ma za zadanie pokryć koszty eksploatacji lokalu, a składają się na niego: koszty utrzymania części wspólnych budynku, administracja, fundusz remontowy oraz zaliczki na poczet mediów.   

Czynsz administracyjny nalicza się indywidualnie dla każdego lokalu, a jego wysokość zależy od wielu czynników, takich jak: 

• powierzchnia mieszkania – im większy lokal, tym wyższy czynsz; 
• lokalizacja – w różnych częściach kraju obowiązują różne stawki np. za wodę, ścieki czy wywóz śmieci; 
• wiek i stan techniczny budynku – wpływa głównie na wysokość funduszu remontowego; 
• zużycie mediów – prognozy zużycia wody czy ogrzewania oblicza się w oparciu o ich zużycie w minionych miesiącach; 
• specyfika spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej – czasami budynek jest lepiej zarządzany, a innym razem gorzej, co przekłada się na koszty administracyjne; 
• ocieplenie budynku – w lepiej ocieplonych nieruchomościach opłaty za ogrzewanie są niższe; 
• dodatkowe opłaty – do czynszu administracyjnego może być doliczana np. składka ubezpieczeniowa w ramach grupowego ubezpieczenia dla lokatorów (tzw. ubezpieczenie przy czynszu); 
• liczba zgłoszonych lokatorów – może mieć wpływ np. na koszty wywozu śmieci. 

Administracyjny czynsz za mieszkanie może zmienić się z dnia na dzień, np. kiedy zajdzie potrzeba przeprowadzenia większego remontu.  

Nawet jeśli w danym budynku znajduje się kilka identycznych mieszkań, opłaty administracyjne dla każdego z nich mogą być inne. 

Czynsz właścicielski 

Czynsz właścicielski, inaczej czynsz najmu, to konkretna, zapisana w umowie najmu kwota, jaką najemca (lokator) jest zobowiązany płacić wynajmującemu (właścicielowi) w określonych terminach. Innymi słowy, jest to wynagrodzenie dla właściciela za udostępnienie lokalu lokatorowi. 

Wysokość czynszu najmu jest efektem umowy pomiędzy stronami i nie jest regulowana żadnymi odgórnymi przepisami (prawo ogranicza jedynie dopuszczalne podwyżki czynszu). Opłata ta jest naliczana najczęściej raz w miesiącu, do konkretnego dnia tego miesiąca, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, żeby najemca uiszczał ją raz na kwartał czy raz na tydzień – to również kwestia, którą strony ustalają pomiędzy sobą. 

Na właścicielu wynajmowanego mieszkania ciąży obowiązek opłacania podatku od czynszu najmu oraz rozliczenia tego przychodu w oparciu o specjalny formularz PIT-28. Od 2023 dla najmu prywatnego jedyną dostępną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ze stawką 8,5% (do 100 000 zł przychodu) oraz 12,5% (powyżej 100 000 zł). 

Z czego składa się czynsz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej? 

Wysokość czynszu administracyjnego ustala spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa. Wchodzące w jego skład opłaty można jednak podzielić na zależne i niezależne od zarządcy. 

Opłaty niezależne od zarządcy  

Opłaty, których wysokość nie zależy od administratora nieruchomości, to opłaty eksploatacyjne. Zaliczamy do nich: 

• koszty zużycia wody oraz odprowadzania ścieków; 
• opłaty za ogrzewanie (o ile dany budynek wyposażony jest w centralne ogrzewanie); 
• koszty zużycia prądu w częściach wspólnych budynku, np. oświetlenie klatek schodowych czy funkcjonowanie windy; 
• opłaty za wywóz śmieci; 
• podatek od nieruchomości.  

W pobieraniu wymienionych opłat spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe jedynie pośredniczą, a ich wysokość ustalana jest przez inne podmioty, np. samorządy czy lokalne przedsiębiorstwa zajmujące się wywozem śmieci. 

Opłaty zależne od zarządcy 

Wspólnota bądź spółdzielnia mieszkaniowa ma natomiast wpływ na trzy rodzaje opłat, mianowicie: 

• koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości – czyli klatek schodowych, wind, piwnic, korytarzy, elewacji czy dachu; 
• koszty administracyjne – opłacenie pracowników spółdzielni/wspólnoty, podatki, koszty utrzymania siedziby (wywóz śmieci, media, księgowość, itp.); 
• fundusz remontowy – wykorzystywany do modernizacji części wspólnych nieruchomości (naprawy dachu i kominów, ocieplenie budynku, malowanie klatek i elewacji, wymiana elementów poszczególnych instalacji, itd.). 

Zarządca nieruchomości większe remonty nierzadko finansuje z kredytów, które są potem spłacane w czynszu administracyjnym przez lokatorów.  

Czynsze w nowym budownictwie często są niższe niż starszym właśnie ze względu na konieczność przeprowadzania częstszych i zakrojonych na szerszą skalę remontów. 

Jakie są inne opłaty za mieszkanie?  

Oprócz czynszu najmu i czynszu administracyjnego, najemca ponosi również inne stałe koszty związane ze zwykłym użytkowaniem nieruchomości. Chodzi tutaj o te media, które nie są rozliczane wraz z opłatami do spółdzielni/wspólnoty, czyli przede wszystkim o prąd i często również gaz. 

Na liście dodatkowych opłat, które zobowiązany jest płacić najemca, trzeba też umieścić Internet, bez którego trudno jest współcześnie funkcjonować. Część osób płaci też cyklicznie za telewizję. 

Co prawda, ubezpieczenie wynajmowanej nieruchomości nie jest obowiązkowe, ale warto przynajmniej rozważyć wykupienie takiej polisy. W tym przypadku składkę najczęściej opłaca się raz w roku, chociaż możliwe jest też rozbicie jej na raty. 

Jaka polisa dla wynajmowanego mieszkania? 

Wynajem mieszkania warto dobrze zabezpieczyć. Podstawą jest spisanie umowy najmu, załączenie do niej protokołu zdawczo-odbiorczego i pobranie od najemcy zwrotnej kaucji. Warto też rozważyć najem okazjonalny, żeby ułatwić sobie ewentualną eksmisję lokatorów, którzy łamią ustalone w umowie zasady. 

Kolejnym wartościowym zabezpieczeniem jest zakupienie polisy mieszkaniowej. Co ważne, dla wynajmowanego mieszkania można opłacić dwie niezależne polisy, po jednej na wynajmującego i najemcy. W obu przypadkach są to ubezpieczenia dobrowolne. 

Ubezpieczenie dla wynajmującego 

Właściciel nieruchomości powinien wykupić polisę chroniącą, przede wszystkim, mury i elementy stałe. W zakresie warto uwzględnić nie tylko pożar i inne zdarzenia losowe, ale również wandalizm, dewastację czy pakiet OC w życiu prywatnym. Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej to ochrona przed szkodami, które właściciel nieumyślnie spowoduje na mieniu lub zdrowiu osób trzecich, czyli np. sąsiadów czy też swoich lokatorów. 

Ubezpieczenie dla najemcy 

Do wykupienia polisy mieszkaniowej potrzebny jest dokument potwierdzający posiadanie prawa do lokalu. Takie prawo przysługuje nie tylko właścicielom, ale też lokatorom z tytułu najmu. 

Polisa dla najemcy powinna chronić ruchomości domowe oraz ewentualnie nakłady inwestycyjne, czyli efekty remontów, które lokator przeprowadził na własną rękę. W zakresie warto uwzględnić zdarzenia losowe, ryzyka kradzieżowe czy OC w życiu prywatnym. 

Ubezpieczenia dla najemców są relatywnie tanie, co wynika głównie z faktu, że chronią mienie o mniejszej wartości – ruchomości są zdecydowanie tańsze od praktycznie każdego typu nieruchomości. 

Czym jest ubezpieczenie przy czynszu? 

Mieszkanie możesz ubezpieczyć indywidualnie, ale możesz też przystąpić do polisy grupowej. Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe często podpisują umowy z towarzystwami ubezpieczeniowymi, do których mogą później przystąpić właściciele i mieszkańcy lokali podlegających pod danego zarządcę. Oczywiście, udział w ubezpieczeniu grupowym jest dobrowolny. 

Oferowane za pośrednictwem spółdzielni i wspólnot polisy grupowe określa się mianem ubezpieczeń przy czynszu. Jeśli zdecydujesz się przystąpić do takiej polisy, jej koszty wejdą w skład czynszu administracyjnego, czyli rozłożą się w czasie.  

Polisy grupowe często są nieco tańsze od indywidualnych. Decydując się na ten wariant masz jednak ograniczone pole manewru w dopasowaniu zakresu ochrony, no i nie możesz wybrać sobie towarzystwa. Jeśli twoja spółdzielnia lub wspólnota zaproponuje ci ubezpieczenie przy czynszu, najlepszym wyjściem będzie porównanie oferowanej polisy z innymi dostępnymi na rynku ubezpieczeniami.   

Ile kosztuje ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania? 

W pierwszej kalkulacji składkę obliczyliśmy dla 50-metrowego mieszkania w bloku o wartości rynkowej 400 000 zł. Wybraliśmy polisę dopasowaną do potrzeb wynajmującego, czyli chroniącą mury i elementy stałe od podstawowych zdarzeń losowych oraz zawierającą OC w życiu prywatnym. 

Minimalny koszt takiej polisy to 228 zł, maksymalny 593 zł. 

Tabela 1. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 30.01.2025 r.). W tabeli uwzględniliśmy wyłącznie ubezpieczenia od ryzyk nazwanych. 

Ile kosztuje polisa dla najemcy? 

W drugiej kalkulacji obliczyliśmy wysokość składki dla najemcy opisanego wyżej lokalu. Założyliśmy, że posiada on mienie ruchome o łącznej wartości 50 000 zł, a w zakresie uwzględniliśmy zdarzenia losowe oraz OC w życiu prywatnym w wersji dla lokatora. 

W tym przypadku minimalny koszt ubezpieczenia to 164 zł, maksymalny 594. Wszystkie kwoty w obu kalkulacjach odnoszą się do rocznego okresu ochrony.  

W obu kalkulacjach widać wyraźne różnice cenowe pomiędzy ofertami. Wynikają one i z różnych sum ubezpieczenia dla OC, i z niewielkich różnic w zakresie. Dla wysokości składki bardzo istotna jest również indywidualna polityka marketingowa towarzystw, a także fakt, że każde z nich samodzielnie szacuje ryzyko ubezpieczeniowe. Jeśli więc szukasz dla siebie ubezpieczenia nieruchomości, porównaj ze sobą większą liczbę ofert. W ten sposób możesz zaoszczędzić nawet kilkaset złotych rocznie, bez konieczności zawężania zakresu ochrony

– wyjaśnia Ewelina Ratajczak, ekspertka portalu ubezpieczeniemieszkania.pl. 

Tabela 2. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 30.01. 2025 r.). W tabeli uwzględniliśmy wyłącznie ubezpieczenia od ryzyk nazwanych. 

Gdzie kupić polisę dla wynajmowanego mieszkania? 

Polisę mieszkaniową możesz kupić online, np. za pomocą porównywarki ubezpieczeń. Znajdziesz tam zarówno produkty dedykowane najemcom, jak i wynajmującym. Dzięki porównywarce zaoszczędzisz nie tylko pieniądze, ale i sporo czasu, bo samo przeprowadzenie kalkulacji i późniejsza finalizacja transakcji zajmie ci dosłownie kilka minut. 

W porównywarce znajdziesz oferty od czołowych towarzystw, zarówno w wariancie od ryzyk nazwanych, jak i od ryzyk wszystkich (All Risks). Każdą polisę będziesz mógł na spokojnie przeanalizować, pobierając jej OWU oraz kartę produktu. Kalkulację będziesz mógł też zapisać, żeby wrócić do niej później, a jeśli zdecydujesz się od razu opłacić składkę, ochrona może wejść w życie nawet następnego dnia roboczego.