Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?

Zakup mieszkania to poważna inwestycja, może największa w całym naszym życiu. Bez względu na to, czy kupujemy nieruchomość dla siebie, dla dzieci lub wnuków czy na wynajem, nie ma tutaj miejsca na improwizację. Do sprawy trzeba podejść metodycznie, poszerzyć swoją wiedzę o rynku nieruchomości, przemyśleć wszystkie za i przeciw, no i oczywiście wszystko skrupulatnie wyliczyć, bo nawet drobna pomyłka w kalkulacjach może kosztować nas wiele tysięcy złotych.

Od czego zacząć poszukiwania nowego mieszkania?

Na samym początku musimy się poważnie zastanowić, czego tak naprawdę szukamy, na jakich kwestiach zależy nam najbardziej, a na co ewentualnie możemy przymknąć oko. Swoje wyobrażenia o idealnym mieszkaniu powinniśmy też skonfrontować z posiadanym budżetem i zdolnością kredytową.

Przy zakupie mieszkania trzeba brać pod uwagę szeroką perspektywę czasu. Musimy przemyśleć nasze plany zawodowe i perspektywy rozwoju kariery, a także kwestie prywatne. Do tego dochodzą jeszcze indywidualne potrzeby i preferencje odnoszące się do lokalizacji, rozkładu pomieszczeń czy metrażu. Oto lista przykładowych pytań, jaką warto sobie w takim momencie zadać:

• ilu metrów kwadratowych i pomieszczeń potrzebuję?
• czy planuję założyć lub powiększyć rodzinę?
• czy planuję hodować zwierzęta domowe?
• czy bardziej zależy mi na sąsiedztwie natury czy dobrej komunikacji?
• ile najwięcej pieniędzy chcę wydać na mieszkanie?
• jaka jest moja zdolność kredytowa?
• czy zależy mi na zadaszonym garażu czy wystarczy mi zwykłe miejsce parkingowe?
• czy chcę mieszkać na osiedlu strzeżonym?
• na którym piętrze chciałbym mieć mieszkanie?

Oczywiście, listę tę można jeszcze wydłużyć. Warto sporządzić sobie taki spis na spokojnie, żeby nie zapomnieć o żadnej istotnej kwestii i każdą z nich móc dogłębnie przeanalizować.

Czym się kierować podczas wyboru nowego mieszkania?

Kiedy już będziemy mieli skonkretyzowane oczekiwania, możemy rozpocząć szukanie właściwego lokum, czym pomocny będzie nam, przede wszystkim Internet. Miejmy przy tym na uwadze kilka kluczowych aspektów:

1. Deweloper

Sprawdźmy doświadczenie, portfolio i referencje dewelopera, którego oferta nas zainteresuje. Nie poprzestawajmy na informacjach znalezionych w sieci, tylko wybierzmy się zobaczyć na żywo konkretne realizacje. Na miejscu możemy też porozmawiać z lokatorami i poznać ich opinię na temat dewelopera.

2. Lokalizacja

Wybierając konkretną lokalizację nie kierujmy się wyłącznie jest aktualnym wyglądem. Zapoznajmy się również z planami zagospodarowania przestrzeni, żeby nie okazało się np., że apartamenty, które dziś położone są w bezpośrednim sąsiedztwie lasu, za kilka lat będą stały w środku osiedla. Sprawdźmy też infrastrukturę komunikacyjną oraz zapoznajmy się z opiniami na temat bezpieczeństwa w interesującej nas dzielnicy.

3. Układ mieszkania

Ważne są nie tylko metraż i rozmieszczenie poszczególnych pomieszczeń, ale też chociażby kwestia nasłonecznienia. Miejsce parkingowe, balkon, wspólna przestrzeń – tym również powinniśmy się zainteresować.

4. Bezpieczeństwo

Bezpieczeństwo jest kluczowe, co zdają się również rozumieć deweloperzy. Wiele powstających obecnie osiedli ma charakter strzeżony, ale słowo to może być różnie interpretowane. Dowiedzmy się więc, jak konkretnie strzeżona będzie nieruchomość, którą się interesujemy.

5. Etap budowy

Czasami dłuższy termin ukończenia prac jest dla nas korzystny – możemy wówczas np. zgromadzić środki potrzebne do wykończenia mieszkania. Tak czy inaczej musimy uzyskać informacje o konkretnych datach i ewentualnych opóźnieniach, które w tej branży są dość częste.

6. Formalności

To trudny i skomplikowany temat, szczególnie dla osób posiłkujących się kredytem. Pamiętajmy, żeby dokładnie przestudiować wszystkie dokumenty, które podpisujemy, a niejasne kwestie konsultować ze specjalistami. Prawnik, doradca ds. nieruchomości czy notariusz to dodatkowe wydatki, jednak często po prostu konieczne.

Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Mieszkania z rynku pierwotnego mają zarówno swoje plusy, jak i minusy. Nowoczesne budownictwo jest np. bardziej funkcjonalne i przez wiele lat nie musi przechodzić generalnych remontów. Nowe osiedla mają miejsca parkingowe albo podziemne parkingi; często są położone w spokojnej i zielonej okolicy. Mieszkania z rynku wtórnego są z kolei tańsze, bywają wyjątkowe pod względem estetycznym i są dobrze skomunikowane.

Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy lepiej postawić na nową nieruchomość, czy na już użytkowaną – zależy to od indywidualnych preferencji, a także możliwości finansowych.

Nowe i starsze mieszkania – cechy charakterystyczne

Tabela 1. Źródło: opracowanie własne.

Jakie ryzyka są niebezpieczne dla mieszkania z rynku pierwotnego?

Dla wszystkich nieruchomości największe zagrożenie stanowią żywioły, które mogą zniszczyć je w całości, czyli pożar, huragan czy eksplozja. Realnym niebezpieczeństwem jest też zalanie, czyli zdarzenie, za które towarzystwa najczęściej wypłacają odszkodowanie. Za wycieki mogą być odpowiedzialni zarówno sąsiedzi, jak wadliwa instalacja, która w budynkach z rynku pierwotnego, owszem, jest nowa, ale przecież też dopiero testowana. Podobnie jest z będącymi skutkiem wadliwej instalacji przepięciami.

Jeśli chodzi o dodatki nakierowane na lokatorów, to dobrą inwestycją może okazać się rozszerzony pakiet Home Assistance, który zawiera m. in. interwencje specjalistów takich, jak hydraulik, ślusarz czy, szklarz czy stolarz. W nieużytkowanym dotąd mieszkaniu mogą objawić się niedoróbki, które trudno było zauważyć na pierwszy rzut oka, a które dzięki usługom z pakietu Home Assistance zostaną sprawnie usunięte.

Ile kosztuje polisa dla mieszkania z rynku pierwotnego?

Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za polisę, która chroni mury i elementy stałe przed zdarzeniami losowymi, czyli za podstawowy wariant ubezpieczenia. Kalkulację przeprowadziliśmy dla 3 mieszkań, w których większość parametrów jest jednakowa: położone w Warszawie w budownictwie z 2020 roku, znajdujące się na piętrach pośrednich. Różnią się one tylko metrażem oraz ceną:

• 30 m², cena: 300 000 zł,
• 60 m², cena: 600 000 zł,
• 100 m², cena: 900 000 zł.

Za podstawowe ubezpieczenie najtańszej spośród rozpatrywanych nieruchomości najmniej zapłacimy 106 zł, a najwięcej 183 zł. Średni roczny koszt takiej polisy to 144 zł.

W przypadku mieszkania o powierzchni 60 m² ceny polis wahają się w granicach 176-306 zł. Średnio za ubezpieczenie takiego lokalu trzeba zapłacić 218 zł

Polisa dla największego z rozpatrywanych mieszkań kosztuje od 217 zł do 447 zł. Średnia z wszystkich ofert to 292 zł.

Koszt ubezpieczenia nowego mieszkania

Tabela 2. Źródło: www.ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 25.11.2020 r.).

Polisa mieszkaniowa, żeby kompleksowo chroniła nieruchomość, powinna mieć przynajmniej kilka dodatków, takich jak ruchomości domowe, kradzież z włamaniem czy stłuczenie przedmiotów szklanych. Kiedy już dopasujemy zakres ochrony do naszych potrzeb, poszukajmy interesującego nas produktu w atrakcyjnej cenie. W tym celu wykorzystajmy kalkulator polis mieszkaniowych. To intuicyjne narzędzie pozwoli nam dosłownie w 3 minuty porównać oferty 18 towarzystw i w 1 miejscu i spośród nich wybrać najkorzystniejszy wariant dla naszego domu lub mieszkania.