Ubezpieczenie mieszkania bez aktu notarialnego

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To znaczy, że zakup mieszkania jest możliwy tylko przez notariusza. W innej formie taki zakup będzie po prostu nieważny. Czy ubezpieczenie również?

Co to jest akt notarialny?

Mówiąc najprościej, akt notarialny to urzędowy dokument, który formalnie potwierdza zakup nieruchomości. Posiada on określoną przepisami formę i treść, a za jego sporządzenie oraz zatwierdzenie odpowiada osoba zaufania publicznego, którą, w zdecydowanej większości przypadków, jest notariusz (w wyjątkowych okolicznościach asesor notarialny.)

Notariusz za sporządzenie aktu notarialnego pobiera prowizję, której wysokość musi mieścić się w odgórnie ustalonych ramach.

Akt notarialny przydaje się chociażby przy zakupie ubezpieczenia nieruchomości (SU) – ułatwia obliczenie sumy ubezpieczenia. Czasami mieszkanie lub dom ma więcej niż jednego właściciela i to właśnie w akcie notarialnym podane są wartości udziałów poszczególnych osób. Te zapisy są wówczas decydujące dla ustalenia SU.

Co ciekawe, akt notarialny może być również przedmiotem ubezpieczenia z polisy mieszkaniowej. W ubezpieczeniach nieruchomości takie dokumenty przyporządkowuje się kategorii mienia ruchomego, co oznacza, że można je chronić od licznych zdarzeń losowych czy też kradzieży.

Co zawiera akt notarialny?

• dzienna data sporządzenia aktu notarialnego; 
• miejsce sporządzenia aktu notarialnego (nazwa miejscowości); 
• imię i nazwisko notariusza, a także adres kancelarii notarialnej; 
• dane osób fizycznych biorących udział w podpisaniu aktu notarialnego (imiona, nazwiska, imiona rodziców, miejsce zamieszkania, numer dowodu, PESEL); 
• nazwy oraz adresy siedzib osób prawnych (przedsiębiorstw), jeśli takie podmioty biorą udział w procedurze; 
• dane osób działających w imieniu osób prawnych (pełnomocnicy, przedstawiciele firmy, jeśli takie osoby uczestniczą w procedurze; 
• na żądanie stron, informacja o faktach i istotnych okolicznościach, jeśli takie zaszły przy spisywaniu aktu notarialnego; 
• notka mówiąca o tym, że akt notarialny został odczytany, przyjęty oraz podpisany; 
• ręczne podpisy: notariusza oraz obu stron umowy; 
• szczegółowe informacje o nieruchomości będącej przedmiotem umowy (jej stan techniczny i prawny, numer księgi wieczystej, adres, powierzchnia użytkowa, liczba kondygnacji, obecność pomieszczeń przynależnych itp.).

Jakie dokumenty potrzebne do aktu notarialnego?

Na wizytę w kancelarii notarialnej musimy zabrać ze sobą ważny dokument tożsamości, a także numer NIP. Jeśli zakup nieruchomości posiłkowany jest kredytem hipotecznym, konieczne jest również przedłożenie notariuszowi wszystkich dokumentów z banku, który udziela nam pożyczki.

Pozostałe dokumenty, które są niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego, musi przedłożyć osoba sprzedająca nieruchomość. W zależności od sytuacji wśród nich mogą znajdować się:

• odpis księgi wieczystej;
• odpis z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego;
• zaświadczenie o oznaczeniu budynku numerem porządkowym;
• wypis z rejestru gruntów oraz wyrys;
• zaświadczenie o samodzielności lokali;
• decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego zawierająca zgodę na budowę;
• plan kondygnacji budynku według inwentaryzacji powykonawczej.

Przed wizytą w kancelarii najlepiej dokładnie dopytać notariusza, jakie dokumenty powinniśmy zabrać ze sobą na spotkanie. Brak chociażby jednego z nich może spowodować, że sporządzenie aktu zostanie przesunięte w czasie.

Kiedy nie trzeba posiadać aktu notarialnego?

Akt notarialny nieruchomości wymagany jest praktycznie przy każdej sytuacji, w której zmienia się jej właściciel. Omawiany dokument musi więc zostać spisany m.in. przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży, dziedziczeniu, darowiźnie, a także ustanowieniu hipoteki, zawarciu umowy majątkowej małżeńskiej czy ustanowieniu odrębnej własności lokalu.  

Formy aktu notarialnego nie musi mieć natomiast przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, chociaż czasami, dla dodatkowego zabezpieczenia interesów stron umowy, stosuje się takie rozwiązanie. Ponadto, omawiany dokument nie jest potrzebny w sytuacji, w której nabywa się prawo do nieruchomości przez tzw. zasiedzenie. 

Jak już zasygnowaliśmy, możliwe jest również ubezpieczenie mieszkania bez aktu notarialnego, ale tym zagadnieniem szerzej zajmiemy się w dalszej części artykułu. 

Akt notarialny a mieszkanie na wynajem

Zacznijmy od tego, że dla wynajmowanej nieruchomości można wykupić dwie polisy na raz. Pierwszą może nabyć mający akt notarialny właściciel, a drugą najemca posiadający umowę najmu.

Polisa dla właściciela wynajmowanego lokalu powinna chronić głównie mury i elementy stałe. Warto ją również poszerzyć o dodatki, takie jak chociażby OC w życiu prywatnym, pakiet Home Assistance, wandalizm i dewastację.

Ubezpieczenie dla najemcy powinno z kolei objąć ochroną głównie mienie ruchome, które do niego należy. Polisa może dotyczyć również nakładów inwestycyjnych, jeśli oczywiście lokator takowe poniósł, czyli z własnych środków sfinansował remont. Kluczowym rozszerzeniem w tym przypadku jest OC w życiu prywatnym w wersji dla najemcy.

Na rynku ubezpieczeń bez problemów znajdziemy polisy dedykowane zarówno najemcom, jak i wynajmującym. Są one sformatowane w taki sposób, żeby maksymalnie zabezpieczyć interesy poszczególnych stron umowy najmu.

Akt notarialny a mieszkanie z działalnością gospodarczą

Polisa mieszkaniowa może chronić również mienie firmowe, które przechowujemy w domu lub w mieszkaniu. Ten rodzaj majątku w nomenklaturze ubezpieczeniowej najczęściej określany jest jako „przedmioty do działalności” i może obejmować m.in.: meble, sprzęt biurowy, maszyny, narzędzia, produkty, półprodukty czy też rzeczy osobiste pracowników. 

W momencie, w którym sprzedajemy nieruchomość, którą ubezpieczyliśmy wraz z majątkiem firmy, możemy ubiegać się o odzyskanie niewykorzystanej składki ubezpieczeniowej. Potrzebny będzie do tego odpowiedni wniosek oraz akt notarialny, a umowa z towarzystwem zostanie rozwiązana wraz z dniem, w którym notariusz sporządził dokument.

Na co uważać przy sprzedaży i zakupie mieszkania?

1. Weryfikacja nieruchomości – chodzi tutaj zarówno o sprawdzenie jej stanu technicznego, jak i statusu prawnego. Bez drobiazgowej kontroli i wnikliwej lektury ksiąg wieczystych nie powinno się nawet podpisywać umowy przedwstępnej. 
2. Wybór kredytodawcy – jeśli kupuje się mieszkanie w oparciu o kredyt hipoteczny, warto zapoznać się z wszystkimi dostępnymi ofertami. Konieczna jest także wnikliwa analiza umowy kredytowej. 
3. Umowa – treść umowy kupna-sprzedaży nieruchomości zazwyczaj jest bardzo podobna, a nad jej poprawnością czuwa notariusz. Dobrą praktyką jest również podpisywanie umowy przedwstępnej, która może mieć status aktu notarialnego, ale nie musi. 
4. Stan cywilny właściciela nieruchomości – jeśli mieszkanie sprzedaje małżeństwo, trzeba to opisać w treści umowy, a na dokumencie musi podpisać się zarówno mąż, jak i żona. Jeśli natomiast sprzedającym jest tylko jedna osoba, druga musi wyrazić na to pisemną zgodę w obecności notariusza. 
5. Dodatkowe koszty – kwota transakcyjna nigdy nie stanowi całej kwoty obciążającej budżet nowego właściciela nieruchomości. Wśród dodatkowych kosztów warto wskazać na koszty notarialne, opłaty sądowe, podatki, operat szacunkowy, koszty kredytu czy ubezpieczenie mieszkania. Przyjęło się, że wynagrodzenie notariusza pokrywa kupujący nieruchomość, jednak nie jest to usankcjonowane żadnymi przepisami, a więc warto tę kwestię wyjaśnić w treści aktu notarialnego. 
6. Forma płatności – rozliczenie gotówkowe może mieć miejsce przy podpisywaniu aktu notarialnego, ale przelew wykonywany jest dopiero po wizycie w kancelarii. Kwestię formy płatności również warto opisać w treści umowy. 
7. Zobowiązania sprzedającego – warto zadbać o to, żeby w dniu podpisania aktu notarialnego sprzedający miał już rozwiązane umowy z gazownią, dostawcą energii, dostawcą Internetu itd. Należy też pamiętać o kwestii wymeldowania starych lokatorów. 
8. Formalności po podpisaniu umowy – wizyta w kancelarii notarialnej nie jest wcale ostatnią sprawą, jaką musi załatwić nowy właściciel mieszkania. Konieczne jest jeszcze m.in. wprowadzenie zmian w księgach wieczystych, opłacenie podatków (w tym podatku od nieruchomości) czy skontaktowanie się z zarządcą budynku. Na tym etapie warto też pomyśleć o kwestii ubezpieczenia nieruchomości. 

Czy można kupić ubezpieczenie mieszkania bez aktu notarialnego?

Ogólna zasada jest taka, że możesz kupić ubezpieczenie mieszkania, jeśli masz do niego prawo. Nie musisz jednak posiadać aktu notarialnego, czyli prawa własności, bo prawem do lokalu jest też umowa najmu, umowa dzierżawy lub podobny dokument. Nieruchomość może więc ubezpieczyć nie tylko właściciel, ale też najemca i dzierżawca. 

W momencie, w którym nabywasz ubezpieczenie nieruchomości, towarzystwo ubezpieczeniowe najczęściej nie będzie od ciebie wymagało przedłożenia żadnego dokumentu potwierdzającego, że masz do niego prawo. Szczególnie przy zakupach online nikt nie weryfikuje tego typu kwestii. Dopiero w momencie powstania szkody może pojawić się taka konieczność. 

Czasami zdarza się, że przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, czyli od dewelopera, szkody pojawiają się w okresie pomiędzy odbiorem lokalu a podpisaniem aktu notarialnego. Wówczas najprawdopodobniej zadziała polisa mieszkaniowa, którą wykupił deweloper (ubezpieczanie inwestycji budowlanych jest standardem). Niemniej jednak, jeśli chcesz posiadać ubezpieczenie nieruchomości, najlepiej wykupić je jak najszybciej. 

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania?

Ubezpieczenie mieszkania najprościej jest kupić w Internecie. W sieci dostępne są produkty ubezpieczeniowe o każdym możliwym zakresie, a sam zakup, w większości przypadków, odbywa się całkowicie online, bez konieczności przedkładania aktu notarialnego czy innych dokumentów.

Zanim jednak zakupimy polisę mieszkaniową przez Internet, sprawdźmy dwie rzeczy: czy wybrany wariant spełnia nasze oczekiwania i czy oferowany jest w odpowiedniej cenie. Szczegółowe zapisy dotyczące np. wyłączeń odpowiedzialności czy limitów znajdziemy w OWU polisy, natomiast wysokość składki warto porównać z konkurencyjnymi propozycjami w kalkulatorze polis mieszkaniowych. W 3 minuty porównasz ceny ponad 20 ofert w 1 miejscu i znajdziesz najkorzystniejszą polisę dla Twojej nieruchomości.