Po jakim czasie dom jest zabytkiem?

Gdyby tylko wiek decydował o tym, które budynki są zabytkowe, w Polsce mielibyśmy zdecydowanie dłuższą listę zabytków, niż mamy aktualnie. Wbrew stereotypowym opiniom, to nie data powstania budynku jest kluczowa, ale jego znaczenie dla kultury, historii, nauki czy sztuki. 

Jakie budynki mogą stać się zabytkami? 

Wiele osób zabytki kojarzy ze starymi, co najmniej stuletnimi budynkami. W rzeczywistości, żeby dana nieruchomość uzyskała ten status, musi spełniać również inne kryteria, a wiek jest w tym przypadku raczej drugorzędny. 

Żeby dany obiekt został wpisany do rejestru zabytków, musi posiadać określoną wartość historyczną, artystyczną bądź naukową. Kluczowe są więc takie czynniki, jak: unikatowa architektura, szczególne walory estetyczne, powiązanie z historycznymi postaciami lub wydarzeniami czy istotne znaczenie kulturowe w skali regionalnej lub ogólnopolskiej czy narodowej. 

Zanim dany obiekt zostanie uznany za zabytkowy, musi przejść ściśle określoną procedurę, a ostateczna decyzja zawsze zależy od wojewódzkiego konserwatora zabytków. Jest to w pełni uzasadnione, ponieważ zmiana statusu nieruchomości na nieruchomość zabytkową wiąże się z konkretnymi konsekwencjami prawnymi. Od momentu wpisania domu do rejestru zabytków, jego właściciel zyskuje pewne przywileje, jednak też nakładane są na niego konkretne obowiązki. 

W jakim wieku budynek może zostać zabytkiem? 

Musisz mieć świadomość, że żaden budynek nie może stać się zabytkiem automatycznie, po przekroczeniu określonego wieku. Jak już wspomnieliśmy, nadanie statusu zabytku wymaga dopełnienia określonych formalności. 

W praktyce w Polsce za budynki zabytkowe uznaje się nieruchomości, które mają co najmniej 50 lat. Nie oznacza to jednak, że każdy obiekt, który przekroczył ten wiek, może zostać wpisany do rejestru zabytków. Często zdecydowanie starsze, np. ponad stuletnie zabudowania nie są nawet rozpatrywane w tych kategoriach, podczas gdy zdecydowanie młodsze, ale posiadające udokumentowaną wartość historyczną, artystyczną czy naukową, stają się obiektem zainteresowania konserwatora zabytków. 

Jak wygląda proces wpisania domu do rejestru zabytków? 

Proces wpisania nieruchomości do rejestru zabytków jest prowadzony przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Wniosek o rozpoczęcie takiego procesu może złożyć właściciel nieruchomości, ale może on też zostać wszczęty z urzędu. 

Etapy omawianego procesu wyglądają następująco: 

1. Wnioskowanie – proces może rozpocząć się na wniosek właściciela lub innego podmiotu, np. organizacji pozarządowej. Wniosek należy złożyć do właściwego terytorialnie wojewódzkiego konserwatora zabytków. 
2. Ocena formalna i merytoryczna – konserwator zabytków weryfikuje wniosek i sprawdza, czy faktycznie istnieje podstawa merytoryczna do uznania nieruchomości za nieruchomość zabytkową. 
3. Wszczęcie postępowania administracyjnego – od tego momentu właściciel nieruchomości ma obowiązek udostępnienia obiektu do oględzin. 
4. Oględziny oraz zbieranie materiału dowodowego. 
5. Wydanie decyzji przez wojewódzkiego konserwatora zabytków – jeśli decyzja jest pozytywna, nieruchomość nie tylko zostaje wpisana do rejestru zabytków, ale też zostaje ustalony zakres jej ochrony. 
6. Uprawomocnienie decyzji – właściciel nieruchomości ma prawo odwołać się od decyzji konserwatora zabytków do ministra kultury i dziedzictwa narodowego. Jeśli decyzja się uprawomocni, zmienia się status prawny obiektu, co nakłada na właściciela określone obowiązki i daje mu pewne przywileje. 

Od momentu złożenia wniosku wydanie decyzji powinno mieć miejsce w terminie do 30 dni, jednak przy bardziej skomplikowanych sprawach okres ten może się wydłużyć. 

Rejestr zabytków a gminna ewidencja zabytków – jakie różnice? 

Rejestru zabytków nie należy mylić z gminną ewidencją zabytków. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z najwyższą formą ochrony, która nakłada na właściciela zabytkowej nieruchomości spore ograniczenia. Wpis do rejestru zabytków wymaga też decyzji administracyjnej i poprzedzony jest skomplikowanymi procedurami. 

W przypadku gminnej ewidencji zabytków mówimy bardziej o spisie informacyjnym, który na właścicieli zabytkowych obiektów nie nakłada żadnych konkretnych obowiązków, a jedynie stanowi podstawę do ochrony nieruchomości przy tworzeniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), które mogą być później uzgadniane z konserwatorem zabytków. 

Tabela 1. Źródło: inspekcjadomu.pl (stan na: 1.12.2025 r.). 

Jaki są obowiązki właściciela zabytkowego domu? 

Obowiązki właściciela zabytkowej nieruchomości określa Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Do najważniejszych z nich należą: 

• utrzymanie zabytkowej nieruchomości w dobrym stanie; 
• zabezpieczenie przed zniszczeniem, uszkodzeniem, kradzieżą, dewastacją, a także zmianą wyglądu; 
• wprowadzanie zmian w zabytkowej nieruchomości zgodnie z prawem – wszelkie prace konserwatorskie, budowlane czy remontowe muszą być uzgodnione z konserwatorem zabytków i przez niego nadzorowane; 
• powiadomienie o zagrożeniach; 
• w określonych przypadkach udostępnienie zabytkowej nieruchomości do celów naukowych lub badawczych, a także do zwiedzania, za zgodą konserwatora. 

Najbardziej uciążliwym z obowiązków właściciela zabytkowego budynku jest kontrola konserwatora nad wszelkimi remontami czy modernizacjami. Dotyczy ona nie tylko istotnych zmian, ale również tych z pozory błahych, jak np. zmiana koloru elewacji czy wymiana okien. Dlatego jeśli przymierzasz się do zakupu starszego domu, najpierw sprawdź, czy nie został on wpisany do rejestru zabytków. Uwzględnienie go w tym spisie znacznie ogranicza możliwość dysponowania nieruchomością, co zmniejsza atrakcyjność oferty i dla wielu potencjalnych kupców może działać odstraszająco.  

Jakie są korzyści z posiadania zabytkowego domu? 

Właściciele zabytków mają nie tylko obowiązki, ale również pewne przywileje. Najważniejszymi z nich są: 

• możliwość uzyskania dotacji od ministerstwa kultury i dziedzictwa narodowego, a także wojewódzkiego konserwatora zabytków; 
• możliwość uzyskania dotacji z innych instytucji, np. od odpowiednich fundacji czy stowarzyszeń; 
• możliwość uzyskania ulg podatkowych; 
• brak obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. 

Ponadto, nieruchomości wpisane do rejestru zabytków mogą dzięki temu zyskać na wartości. Ich status czyni je również dobrą przestrzenią do prowadzenia określonych działalności gospodarczych, np. hotelu czy restauracji. Nie jest więc tak, że właściciele zabytków nie mogą czerpać z tego tytułu żadnych dodatkowych korzyści. 

Jak sprawdzić, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków? 

Jeśli chcesz sprawdzić, czy dany budynek podlega ochronie zabytków, a więc czy jest wpisany do rejestru, możesz to zrobić na kilka sposobów. m.in.: 

• w księdze wieczystej nieruchomości – jeśli budynek został wpisany do rejestru zabytków, informacja ta musi zostać ujawniona w jego KW; 
• na rządowym portalu mapy.zabytek.gov.pl; 
• na stronie Narodowego Instytutu Dziedzictwa Narodowego; 
• w Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków; 
• w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. 

Jeśli znasz numer księgi wieczystej interesującej cię nieruchomości, to najprostszym sposobem będzie przejrzenie znajdujących się tam wpisów. Dostęp do KW jest powszechny i bezpłatny, a omawiane informacje możesz pozyskać online, bez konieczności wychodzenia z domu czy składania jakichkolwiek wniosków – wystarczy tylko wejść na stronę ekw.ms.gov.pl i wpisać numer KW. 

Czy można ubezpieczyć nieruchomość zabytkową? 

Z perspektywy towarzystw ubezpieczeniowych nie ma większego znaczenia, czy dany obiekt formalnie jest zabytkiem, czy też nie. Jak już ustaliliśmy, nieruchomości wpisane do rejestru zabytków nie muszą mieć wcale stu czy dwustu lat, a np. pięćdziesięcioletni dom może znajdować się w bardzo dobrym stanie technicznym i ubezpieczy się go na takich samych zasadach, jak budynek powstały dekadę temu.  

W polisach mieszkaniowych można jednak czasem spotkać się z ograniczeniami dotyczącymi wieku nieruchomości. Najczęściej za graniczną datę podaje się rok 1945, a budynki powstałe we wcześniejszym okresie są po prostu droższe w ubezpieczeniu, podobnie jak np. domy drewniane czy mające szkodową historię ubezpieczenia. 

Reasumując, dla towarzystw może być istotny wiek budynku, ale już nie to, czy został on wpisany do rejestru zabytków. Kwestie związane z tym zagadnieniem zawsze powinny być szczegółowe opisane w OWU polisy i, na wszelki wypadek, warto je sprawdzić jeszcze przed wykupieniem ubezpieczenia.