Najem krótkoterminowy mieszkań – na czym polega?

Najem krótkoterminowy mieszkań to alternatywa dla tych, którzy nie przepadają za hotelami, hostelami czy pensjonatami. To możliwość wynajęcia mieszkania lub nawet całego domu na krótki okres – wygodne rozwiązanie dla turystów i osób podróżujących w interesach.

Na czym polega najem krótkoterminowy?

Najem krótkoterminowy polega na wynajmowaniu mieszkań, apartamentów, a nawet całych domów na krótkie okresy, na doby lub na tygodnie. W pewnym sensie jest on podobny do zwykłych usług hotelowych, chociaż i formalnie, i w praktyce można wskazać tutaj kilka różnic. Ogólnie wśród kluczowych cech najmu krótkoterminowego można wskazać:

• brak umowy najmu;
• najem na czas określony, ale krótki;
• obecność standardowej doby hotelowej;
• opłata za usługę pobierana jest z góry; 
• w najmie często pośredniczą portale tylu Booking czy Airbnb;
• zazwyczaj rezerwacje odbywają się w 100% online, bez bezpośredniego kontaktu z wynajmującym;
• najczęściej w wynajmowanych lokalach nie ma recepcji;
• goście nie są meldowani;
• klucze najczęściej przekazywane są pomocą specjalnych sejfów czy skrzynek, do których goście otrzymują kod; 
• najwięcej lokali wynajmowanych krótkoterminowo jest w miejscowościach turystycznych i centrach biznesowych;
• wynajmowane są mieszkania lub domy z pełnym wyposażeniem, czyli ze sprzętami RTV/AGD, ręcznikami, pościelą, sztućcami itd.;
• wynajmujący to zarówno osoby prywatne, jak i firmy.

Dla wielu osób najem krótkoterminowy podczas wakacyjnych czy służbowych wyjazdów jest optymalnym rozwiązaniem. Goście do dyspozycji uzyskują w pełni wyposażone lokale, co umożliwia im np. gotowanie obiadów, dzięki czemu mogą ograniczyć wydatki. Ponadto, do minimum sprowadzony jest tutaj kontakt bezpośredni z wynajmującym, który, owszem, jest do dyspozycji gości, ale tylko wtedy, kiedy ci do niego zadzwonią lub napiszą, czyli kiedy pojawią się jakieś problemy. Pobyt w mieszkaniu wynajmowanym na krótkie okresy często odbywa się bez konieczności spotykania się z kimkolwiek – rezerwacja online lub mailowa, a klucze odbierane są ze specjalnej skrzynki lub sejfu i tam też pozostawiane na koniec pobytu.

Czy najem krótkoterminowy się opłaca?

Najem krótkoterminowy, owszem, może być nawet bardzo opłacalny, ale trzeba pamiętać, że nie w każdej sytuacji. Dla rentowności omawianego rozwiązania kluczowa jest lokalizacja. Wynajmowanie mieszkania czy domu na doby może przynieść wysokie dochody w miejscowościach turystycznych oraz w dużych aglomeracjach, gdzie panuje intensywny ruch turystyczny i biznesowy. W takich miastach jak Warszawa, Kraków, Sopot czy Zakopane zysk z najmu okazjonalnego jest zdecydowanie większy i pewniejszy, niż w prowincjonalnych miejscowościach, które nie stanowią bazy noclegowej dla miłośników wspinaczki górskiej, fanów żagli czy zapalonych plażowiczów – tam lepszym rozwiązaniem wydaje się tradycyjny najem na dłuższe okresy.

W niektórych lokalizacjach, np. w mniejszych nadmorskich kurortach, gdzie sezon trwa głównie w okresie wakacyjnym, można najem krótkoterminowy połączyć z tradycyjnym. W chłodniejszym okresie, np. od października do czerwca, można wynająć mieszkanie jednemu lokatorowi, a latem postawić na najem na doby. Podobny model można wdrożyć również w większych ośrodkach akademickich, gdzie studenci chętnie wynajmą stancję tylko na 9 miesięcy.

Reasumując, najem krótkoterminowy w niektórych lokalizacjach jest optymalnym rozwiązaniem, w innych niekoniecznie. Tę kwestię trzeba jednak zawsze szacować dla konkretnej lokalizacji i nie chodzi tutaj tylko o miejscowość, ale również o dzielnicę. Przykładowo, zdecydowanie mniej osób będzie zainteresowanych wynajęciem na kilka dni mieszkania znajdującego się pod Warszawą, niż w jej centrum, co przełoży się na mniejsze obłożenie lokalu, a więc i na mniejszy zysk.

Jak wygląda opodatkowanie w najmie krótkoterminowym?

Zyski z najmu krótkoterminowego mogą czerpać zarówno osoby prywatne, jak i przedsiębiorcy. Zanim przejdziemy do kwestii podatkowych, rozstrzygnijmy sobie, kiedy wynajmujący musi założyć działalność gospodarczą, a kiedy nie ma takiej konieczności.

Czy potrzebna jest działalność gospodarcza?

Pomiędzy najmem krótkoterminowym, który może być traktowany jak najem prywatny, a najmem, do którego konieczne jest założenie firmy, jest cienka granica.

Ogólnie, osoby, które chcą partycypować w najmie prywatnym, powinny działać w taki sposób, żeby najem nie przyjął formy działalności gospodarczej. W tym przypadku lepiej wzbraniać się przed:

• działaniem w sposób zorganizowany – udostępnianie lokalu powinno odbywać się okazjonalnie, a nie permanentnie;
• korzystaniem z usług dodatkowych, jak np. sprzątanie, serwowanie posiłków, recepcja;
• stałym systemem rezerwacji, np. za pośrednictwem znanych portali;
• reklamą zakrojoną na szeroką skalę.

Oczywiście, jeśli chcesz założyć działalność lub włączyć najem krótkoterminowy do usług firmy, którą już prowadzisz, zawsze możesz to zrobić. Wiele osób jednak się przed tym wzbrania, bo wiadomo, że funkcjonowanie firmy generuje stałe koszty, często niemałe.

Opodatkowanie najmu prywatnego

Od 2023 roku, kiedy to weszły w życie nowe przepisy, najem prywatny, również krótkoterminowy, może być opodatkowany tylko w jeden sposób, mianowicie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Obowiązują dwie stawki:

1. 8,5% dla przychodów, które nie przekraczają 100 000 zł rocznie.
2. 12,5% dla nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie.

Opodatkowanie najmu przy działalności gospodarczej

W przypadku najmu krótkoterminowego realizowanego w ramach działalności gospodarczej do wyboru są następujące formy opodatkowania:

1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – dwie stawki, 8,5% oraz 12,5%, identycznie, jak w przypadku najmu prywatnego.
2. Podatek liniowy 19%.
3. W oparciu o zasady ogólne, czyli przy zastosowaniu progresywnej skali podatkowej.

Wady i zalety najmu krótkoterminowego

Najem krótkoterminowy jest interesującym sposobem na uzyskiwanie pasywnego dochodu, jednak na pewno nie idealnym. Przyjrzyjmy się nieco bliżej plusom i minusom omawianej formy zarobkowania.

Wady najmu na krótki termin

Wśród wad najmu krótkoterminowego trzeba wskazać:

• niestabilne dochody – zależne m.in. od sezonu czy pogody;
• większe ryzyko powstania szkód w nieruchomości;
• trudność w dochodzeniu roszczeń w stosunku do gości – m.in. brak umowy najmu czy kaucji;
• wyższe koszty utrzymania – właściciel lokalu płaci za prąd, gaz, sprzątanie itd.;
• nierzadko konieczność prowadzenia działalności gospodarczej;
• większe zaangażowanie czasowe (obsługa gości, sprzątanie, reklama) lub mniejszy zysk (oddelegowanie tych obowiązków innym podmiotom);
• niepewna przyszłość prawna – nadchodzące zmiany w przepisach mogą zmniejszyć rentowność najmu krótkoterminowego.

Zalety najmu na krótki termin

Oczywiście, są też liczne argumenty przemawiające za najmem krótkoterminowym, mianowicie:

• często zdecydowanie większy zysk niż w przypadku najmu tradycyjnego;
• większa elastyczność w zarządzaniu lokalem – właściciel decyduje, kiedy nieruchomość ma być wynajmowana, a kiedy pozostaje do jego dyspozycji;
• brak długotrwałych zależności;
• możliwość stałego monitorowania stanu technicznego mieszkania;
• pewny zarobek – najem jest opłacany z góry;
• możliwość szybkiego reagowania na sytuację na rynku – właściciel może z dnia na dzień dostosować ceny do aktualnych realiów.  

Ile można zarobić na najmie krótkoterminowym?

Zarobek z najmu krótkoterminowego zależny jest od wielu czynników, głównie od:

• miejscowości – jej wielkości, położenia względem atrakcji turystycznych itp.;
• konkretnej lokalizacji – np. większym zainteresowaniem będą się cieszyły mieszkania w centrum miasta lub dobrze z tym centrum skomunikowane;
• standardu – im jest on wyższy, tym większą cenę najmu można zaproponować;
• wyposażenia – goście często oczekują pełnego wyposażenia lokalu;
• skali reklamy – do klientów można dotrzeć za pomocą mediów społecznościowych, portali pośredniczących (Airbnb czy Booking) czy poprzez własną stronę internetową;
• opinii gości – klienci często zwracają uwagę na tę kwestię;
• konkurencji w danej miejscowości czy regionie;
• ponoszonych kosztów stałych oraz nakładów inwestycyjnych (remonty, zakup wyposażenia itd.).

Pamiętaj o ubezpieczeniu mieszkania na wynajem

Właściciel mieszkania wynajmowanego krótkoterminowo powinien jej ubezpieczyć. Przedmiotem ubezpieczenia w takiej polisie mogą być nie tylko mury i elementy stałe, ale również ruchomości domowe. W zakresie warto uwzględnić:

• zdarzenia losowe, takie jak: pożar, przepięcie, uderzenie pioruna, zalanie, powódź itd.;
• dewastację i wandalizm; 
• ryzyka kradzieżowe;
• OC w życiu prywatnym – ochrona przed nieumyślnymi szkodami, które powstaną na mieniu bądź zdrowiu osób trzecich;
• stłuczenie przedmiotów szklanych;
• Home Assistance – zbiór usług, które towarzystwo zobowiązuje się świadczyć na rzecz ubezpieczonego, m.in. interwencje specjalistów takich, jak: szklarz, elektryk, hydraulik, serwisant sprzętów RTV/AGD.

Polisę dla wynajmowanego mieszkania możesz kupić online, np. za pomocą porównywarki ubezpieczeń. Korzystanie z tego narzędzia jest bardzo proste, a cała procedura zakupu polisy może potrwać nawet kilka minut. Dzięki porównywarce można też sporo zaoszczędzić, bo niemal identyczny produkt ubezpieczeniowy w każdym towarzystwie ma inną cenę, a różnice sięgają kilkuset złotych w skali roku.