Mieszkanie TBS - co oznacza, ile kosztuje i jak ubezpieczyć?

TBS-y nie są zbyt popularne, co potwierdzają statystyki. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego z 2020 roku na 221 978 wybudowanych mieszkań zaledwie 1508 powstało w ramach tego właśnie programu. To 0,67% wszystkich wybudowanych mieszkań.

Znacznie więcej nowych lokali mieszkalnych zostało przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (143 770). Połowa tego powstała jako domy jednorodzinne (74 140). Mieszkań społeczno-czynszowych w systemie TBS było za to więcej niż mieszkań spółdzielczych (1498), komunalnych (1035) i zakładowych (27).

Czym jest system TBS?

TBS to skrót od Towarzystwo Budownictwa Społecznego. TBS-y są gminnymi lub prywatnymi spółkami, a także spółdzielniami non-profit. Spółki te budują mieszkania w oparciu o środki z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego przy wykorzystaniu gruntów od lokalnych samorządów.

TBS-y wynajmują wybudowane przez siebie mieszkania czynszowe osobom fizycznym lub prawnym. Zasady, na jakich najmuje się takie lokale mieszkalne, bardziej są zbliżone do posiadania własnego „M” niż do tradycyjnego wynajmu.

Co zrobić, aby otrzymać mieszkanie TBS?

Aby otrzymać mieszkanie z TBS, musimy spełnić kilka warunków. Po pierwsze należy na stałe zamieszkiwać w danej gminie, w której znajduje się owe mieszkanie TBS.

Przyszły najemca mieszkania z TBS nie może też przekroczyć pewnego progu zarobków. Nie może również posiadać innego mieszkania.

Koniecznością przy najmie mieszkania z TBS jest stałe zatrudnienie na terenie gminy, w której znajduje się budynek mieszkalny.

Pierwszym krokiem przy staraniach o mieszkanie z TBS jest podpisanie umowy z Towarzystwem Budownictwa Społecznego. Taką umowę może podpisać zarówno osoba fizyczna, jak i prawna.

Następny krok to wpłata wkładu własnego w koszt budowy. Po uiszczeniu tej kwoty otrzymujemy klucze do mieszkania i możemy się wprowadzać. Z mieszkania można korzystać zgodnie z regulaminem obowiązującym w danym TBS-ie.

Ile wynosi wkład własny w mieszkaniu TBS?

Z mieszkań TBS korzystają osoby, które mają słabą zdolność kredytową lub złą historię kredytową. Mieszkanie w ramach TBS wiąże się z wkładem własnym, a na dalszym etapie z regularnym opłacaniem czynszu. Wkład własny na mieszkanie TBS to zwykle 10 do 15% kosztów budowy.

Mieszkanie TBS – jakie ma zalety?

Największa zaletą mieszkań TBS są koszty, jakie trzeba ponieść. Wkład własny jest nieduży, a czynsz, który trzeba uiszczać za mieszkanie zwykle jest niższy niż rata kredytu hipotecznego.

Kolejną zaletą mieszkań TBS są formalności, z jakimi wiąże się nabywanie takich lokali. Jest ich mało i nie są skomplikowane – w przeciwieństwie np. do formalności związanych z kredytem hipotecznym.

Mieszkania TBS są zwykle przygotowywane „pod klucz”, pod tym względem to rozwiązanie lepsze niż mieszkania od dewelopera, które często są w stanie surowym. Wprowadzić możemy się szybciej i nie trzeba się liczyć z dodatkowymi kosztami związanymi z wykończaniem lokalu.

Mieszkanie TBS możemy także wynajmować – wystarczy wskazać osoby uprawione do korzystania z lokalu. A jeśli zechcemy zrezygnować z prawa do mieszkania, TBS w całości zwróci nam wkład własny – ma na to 12 miesięcy.

Mieszkanie TBS możemy zamieszkiwać przez długie lata. TBS nie może nam nagle wypowiedzieć umowy z 30-dniowym okresem wypowiedzenia – tak, jak to bywa przy standardowym wynajmie.  

Dużą zaletą mieszkania TBS jest także fakt, że możemy przekazać komuś w spadku prawo najmu do niego, czyli prawdo do zamieszkania w tym lokalu.

Mieszkanie TBS – jakie ma wady?

Największa wadą mieszkań z TBS jest fakt, że najemca nie jest prawnym właścicielem takiego lokalu. Nigdy też nim nie będzie. Mieszkania są własnością Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Skoro osoba najmująca lokal od TBS nie ma do niego prawa własności, nie może też przekazać lokalu w spadku – może przekazać jedynie prawo do najmu mieszkania.

Dla wielu wadą tego rozwiązania może być także fakt, że osoba ubiegająca się lokal z TBS musi mieć zatrudnienie na terenie gminny, w której znajduje się mieszkanie.

Minusem dla niektórych może być także wysokość czynszu, choć jest on zwykle niższy niż rata kredytu hipotecznego, jest również wyższy niż np. czynsz w lokalach komunalnych. Co prawda wysokość czynszu spowodowana jest spłatą kredytu, jaką TBS zaciągnął na budowę lokali, ale nikt nie daje gwarancji, że po spłacie owego kredytu czynsz będzie niższy.

Minusem może być także lokalizacja mieszkań TBS. TBS-y zwykle, z uwagi na obniżenie kosztów budowy, tworzą budynki mieszkalne w dzielnicach przemysłowym lub w dzielnicach ulokowanych na obrzeżach miast.

Wadą najmu mieszkań z TBS jest także zapis w umowie, który mówi o tym, że TBS ma prawo podnieść nam czynsz, jeśli nasze zarobki wyraźnie wzrosną.

Mieszkania TBS – wady i zalety

Tabela 1. Oprac. na podstawie tbs24.pl.

Ile kosztuje mieszkanie TBS?

Wkład własny, jaki należy wnieść za mieszkanie TBS, to zwykle ok. 10% jego wartości odtworzeniowej. Maksymalnie wkład własny może osiągnąć wysokość 30%.

Kolejną opłatą, jaką trzeba brać pod uwagę przy kosztach mieszkania TBS, jest czynsz. Zgodnie z obecnym prawem czynsz w mieszkaniach TBS nie może przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.

Wysokość czynszu w mieszkaniach TBS jest różna – zależnie od miasta, w  którym dany budynek mieszkalny powstał. Najwyższy czynsz w mieszkaniach TBS jest w Warszawie, bo tu też na rynku nieruchomości lokale są najdroższe.

Jak podaje Polska Izba Gospodarcza Towarzystw Budownictwa Społecznego, średni czynsz w Polsce to ok. 10-11 złotych za metr kwadratowy. Wysokość czynszu w mieszkaniach TBS jest wyższa niż w lokalach komunalnych, ale jednocześnie niższa niż w mieszkaniach wolnorynkowych.

Przykładowo mieszkanie TBS w Nowym Sączu można nająć za 30% wkładu własnego. Przy kawalerce o powierzchni 42 m², wkład własny wynosi 44,100 zł, a czynsz 487,20 zł + opłaty za media (woda, wywóz śmieci).

Partycypacja w mieszkaniach TBS – ile wynosi?

Partycypacja finansowa w mieszkaniu TBS, to wkład najemcy w budowę lokalu. To konieczność przy najmowaniu mieszkania od TBS.

Partycypować w kosztach mieszkania TBS może:

• osoba fizyczna,
• przedsiębiorca, który planuje zapewnić mieszkania służbowe pracownikom,
• osoby prawne, które chcą przekazać prawo najmu osobom trzecim, np. fundacja.
• gmina, powiat lub związek międzygminny.

Kryteria, na podstawie których przyznawane są mieszkania TBS, określa regulamin towarzystwa.

Przykładowo TBS w Nowym Sączu oferuje najem mieszkań w zamian za 30% partycypację w kosztach budowy. W praktyce oznacza to, że osoba najmująca mieszkanie płaci: 30% z 3.500 zł. = 1.050zł./m² – proporcjonalnie do wielkości wybranego lokalu. Szczegółowy cennik mieszkań TBS w Nowym Sączu przedstawia poniższa tabela.

Przykładowe ceny mieszkania TBS

Tabela 2. Oprac. na podstawie tbs24.pl.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania TBS?

Ubezpieczenie dla mieszkania TBS możemy wykupić w ramach ochrony wyposażenia. Takie mieszkanie przez ubezpieczycieli traktowane jest jako spółdzielcze lokatorskie lub po prostu najmowane. Sprawdziliśmy, przy wykorzystaniu kalkulatora polis mieszkaniowych, ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania TBS.

Założyliśmy, że do ubezpieczenia jest mieszkanie 40 mkw. w Nowym Sączu, a wartość wyposażenia wynosi 20 000 zł. W tym przypadku najtańsze ubezpieczenie mieszkania TBS kosztuje 90 zł za rok – taką ofertę przedstawiła Proma. Dodatkowo w tej cenie ubezpieczyciel zapewnia ochronę na wypadek wandalizmu.

Jeśli zależy nam na większym zakresie ochrony – warto tutaj rozpatrzyć ofertę Generali – 135 zł za rok, a w tym dodatkowo Home Assistance, Wandalizm i Pakiet Medyczny.

Najdroższe propozycje ubezpieczenia zaproponowało Mtu24.pl oraz InterPolska – 203 zł i 243 zł za rok. Jednakże Mtu24.pl oferuje 3 dodatki, a Inter Ubezpieczenia tylko dwa. Szczegóły kalkulacji przedstawia poniższa tabela.

Przykładowe ubezpieczenie mieszkania TBS

Tabela 3. Ubezpieczeniemieszkania.pl na dzień: 02.07.2021 r.

Mieszkania TBS – kiedy warto skorzystać?

Choć mieszkania TBS mają kilka wad, w pewnym sytuacjach są bardzo dobrym rozwiązaniem. To substytut mieszkania własnościowego.

To opcja przede wszystkim dla tych, którzy nie mogą liczyć na zakup mieszkania za kredyt hipoteczny, ze względu na zbyt niskie dochody lub złą historię kredytową. Na mieszkania TBS decydują się także Ci, którzy nie chcą wiązać się kredytem bankowym na 20 czy 25 lat.

Mieszkanie TBS to rozwiązanie także dla tych, którzy nie chcą wynajmować mieszkania ze względu na niepewność, jaka się z tym wiąże, ale jednocześnie nie mają tak dużego kapitału, jaki potrzebny jest do zakupu nieruchomości – w tym przypadku wystarczy wpłacić 10-30% wartości mieszkania.

TBS czy Mieszkanie Plus?

Osoby, które rozpatrują najem mieszkań TBS, dość często rozważają także, co jest lepsze mieszkanie TBS czy Mieszkanie Plus.

Mieszkanie Plus to program rządowy, w ramach którego rząd oferuje mieszkania na wynajem dla osób średniozamożnych, których nie stać na zakup nieruchomości. Przenalizowaliśmy wady i zalety tego programu.

Jedną z największy zalet programu Mieszkanie Plus jest fakt, że jest on skierowany do wielu osób – nie ma ograniczeń na wiek czy miejsce zamieszkania. Wniosek o mieszkanie Plus może złożyć każdy. To, czy będziemy mogli skorzystać z programu, określa specjalny system punktowy.

Dużą zaletą programu Mieszkanie Plus są niskie opłaty, jakie wiążą się z najmem takiego lokalu. Rząd wyszedł z założenie, że dzięki niskim kosztom wynajmu, osoby o niskich zarobkach będą mogły więcej pieniędzy przeznaczać na inne wydatki, tj. jedzenie czy opiekę medyczną.

Program Mieszkanie plus, w przeciwieństwie do mieszkań TBS, daje najemcom dwie opcje: wynajem mieszkania lub wynajem z opcją dojścia do własności.

Pomimo tych dwóch bardzo dużych zalet, program Mieszkanie Plus ma także pewne wady.

Mieszkania przyznawane w ramach programu Mieszkanie Plus są lokalami o dość niskim standardzie. Do wyboru jest też tylko jeden standard. 

Minusem nieruchomości z programu Mieszkanie Plus może być także ich lokalizacja – ilość lokalizacji w skali jednego miasta jest niewielka, mieszkanie może być więc ulokowane w miejscu słabo rozwiniętej infrastruktury, a my nie będziemy mieli wyboru.

Da niektórych wadą tego rozwiązania może być również fakt, że uzyskanie najmu mieszkania wiąże się ze spełnieniem określonych warunków. Dwa najważniejsze, to niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe oraz niski dochód gospodarstwa domowego przypadający na członka rodziny. Większość gmin ustala ponadto wśród osób ubiegających się o najem pierwszeństwo dla rodzin wielodzietnych.

Odpowiednią polisę mieszkaniową można szybko znaleźć za pomocą kalkulatora polis mieszkaniowych. W kilka minut możemy porównać w nim oferty kilkunastu towarzystw i w jednym miejscu znaleźć najlepszą polisę dla swojego mieszkania. W ten sposób możemy dopasować polisę mieszkaniową do swojej nieruchomości oraz własnych potrzeb.