Mieszkanie w Warszawie - ile kosztuje i jak ubezpieczyć?

W najdroższej części Warszawy za mkw. trzeba zapłacić ponad 24 tysiące złotych, w najtańszej ponad 13 tysięcy. Sprawdziliśmy, jakie są ceny mieszkań w 18 dzielnicach stolicy, a także jakie są koszty ubezpieczenia stołecznych lokali.

Średnia cena mkw. w Warszawie przekracza obecnie 17 000 zł. Według portalu www.szybko.pl jest to dokładnie 17 180 zł za mkw., a według portalu www.adresowo.pl 17933 zł. Widoczne jest jednak spore zróżnicowanie cenowe i to nie tylko w poszczególnych dzielnicach, ale i po dwóch stronach Wisły – Warszawa prawobrzeżna jest zdecydowanie tańsza od lewobrzeżnej. Przyjrzeliśmy się tym liczbom nieco bliżej, korzystając głównie z ofert sprzedażowych opublikowanych na portalu www.adresowo.pl.

Gdzie najtańsze mieszkanie w Warszawie – stawka za mkw.

Ogólnie w Warszawa jest podzielona na 18 dzielnic, z czego 11 znajduje się na lewym brzegu Wisły, a 7 na prawym. W prawobrzeżnej części miasta mieszkania są zdecydowanie tańsze, o czym świadczy fakt, że spośród sześciu dzielnic z najniższą średnią ceną mkw. aż pięć mieści się na prawym brzegu rzeki.

Wesoła to aktualnie (stan na 19 maja 2025 r.) najtańsza dzielnica Warszawy, a średnia cena za mkw. mieszkania wynosi tutaj 13 318 zł. Na drugim miejscu znajduje się Rembertów (13 785 zł za mkw.), a na trzecim Wawer (13 927 zł za mkw.). W dalszej kolejności trzeba tu wymienić: Białołękę (14 966 zł za mkw.), Targówek (15 149 zł za mkw.) i lewobrzeżny, ale wyraźnie peryferyjny Ursus (15 513 zł za mkw.).

Tabela 1. Źródło: adresowo.pl (stan na: 19.05.2025 r.).

Gdzie najdroższe mieszkanie w Warszawie – stawka za mkw.

Wszystkie sześć najdroższych dzielnic Warszawy znajduje się na lewym brzegu Wisły. Pięć z nich usytuowanych jest w centralnej części metropolii, a jedynie Wilanów jest nieco oddalony od ścisłego centrum.

Najdroższe mieszkania w Warszawie znajdują się w Śródmieściu, gdzie średnia cena mkw. wynosi aktualnie aż 24 280 zł. Drugą najdroższą lokalizacją jest Żoliborz (20 895 zł za mkw.), trzecią Wola (20 743 zł za mkw.). Kolejne miejsca w naszym zestawieniu zajmują: Wilanów (20 148 zł za mkw.), Mokotów (19 937 zł za mkw.) oraz Ochota (19 097 zł za mkw.).

W czterech dzielnicach Warszawy mkw. mieszkania kosztuje więc ponad 20 000 zł. Warto też wspomnieć, że różnica pomiędzy średnią ceną w najdroższej dzielnicy, którą jest Śródmieście, i najtańszą, czyli Wesołą, to niemal 11 000 zł.

Tabela 2. Źródło: adresowo.pl (stan na: 19.05.2025 r.).

Jak zmieniają się ceny mieszkań w Warszawie?

W szerokiej perspektywie czasowej ceny mieszkań w Warszawie wyraźnie wzrosły. Biorąc pod uwagę ostatnią dekadę, czyli okres od stycznia 2015 roku do stycznia 2025 roku, indeks cen mieszkań (ICM) wzrósł w stolicy Polski o aż 88%, jak podaje Onet. Na początku 2015 roku średnia cena mkw. wynosiła tutaj 8 441 zł, a dziesięć lat później aż 17 076 zł.  

Jeśli natomiast mielibyśmy analizować tendencje z ostatnich miesięcy, można już mówić o nieznacznych spadkach cen mieszkań. W okresie od marca do maja bieżącego roku spadły ceny nieruchomości w aż czternastu warszawskich dzielnicach, a wzrosły tylko w czterech, jak wynika z raportu sporządzonego przez Rankomat i Rentier. Z największym spadkiem średniej ceny mkw. mieliśmy do czynienia na Żoliborzu (-3,49%), w dalszej kolejności na Ochocie (-2,24%), i na Śródmieściu (-2,02%). Zauważmy, że te dzielnice zaliczyliśmy wcześniej do szóstki najdroższych rejonów w stolicy i że wszystkie znajdują się po lewej stronie Wisły.

Tendencje wzrostowe można było z kolei zaobserwować, przede wszystkim, na Bemowie (+0,78%). Minimalne wzrosty zanotowały też Włochy (+0,09%), Bielany (+0,01%) oraz Targówek (+0,01%).

Z powyższych liczb można wywnioskować, że ceny mieszkań w Warszawie osiągnęły już maksymalny pułap, co poskutkowało niewielkimi spadkami. Ryzykowna jednak wydaje się teza głosząca, że nieruchomości w stolicy w kolejnych miesiącach będą tylko tanieć, chociaż oczywiście takiej tendencji też nie da się jednoznacznie wykluczyć.

Tabela 3. Źródło: rentier.io (stan na: 19.05.2025 r.).

Ile kosztuje 2-pokojowe mieszkanie w Warszawie?

Aktualnie trudno jest znaleźć w Warszawie dwupokojowe mieszkanie w cenie niższej niż pół miliona złotych. Stawki są, oczywiście, zróżnicowane, a na ich wysokość wpływają takie czynniki jak: metraż, lokalizacja, kondygnacja, stan techniczny (wykończenie) czy pochodzenie.

W poniższej tabeli prezentujemy 15 przykładowych ofert sprzedaży dwupokojowych mieszkań, jakie aktualnie można znaleźć na portalu www.otodom.pl. Wybraliśmy nieruchomości usytuowane w różnych dzielnicach, o różnym metrażu, pochodzące zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Najtańsze spośród znajdujących się w tabeli mieszkań pochodzi z rynku wtórnego, ma niecałe 40 mkw. powierzchni, mieści się na Białołęce i kosztuje 540 221 zł (cena ofertowa). Najdroższa jest z kolei oferta z rynku pierwotnego: Wola, 50 mkw., 1 250 000 zł (cena ofertowa).

Tabela 4. Źródło: otodom.pl (stan na: 19.05.2025 r.).

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania w Warszawie?

Sprawdziliśmy, ile aktualnie trzeba zapłacić za ubezpieczenie dwóch mieszkań znajdujących się w Warszawie:

1. Dwupokojowego mieszkania na Białołęce o powierzchni 40 mkw. i wartości rynkowej 550 000 zł.
2. Trzypokojowego apartamentu na Woli o powierzchni 70 mkw. i wartości 1 200 000 zł.

W obu kalkulacjach wybraliśmy ten sam zakres: ochronę murów oraz elementów stałych przed pożarem i innymi podstawowymi zdarzeniami losowymi.

Pierwsze spośród rozpatrywanych mieszkań możesz ubezpieczyć za 172-345 zł. Średni koszt polisy to z kolei 230 zł.  

Tabela 5. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 20.05.2025 r.). W tabeli uwzględniliśmy wyłącznie ubezpieczenia od ryzyk nazwanych, pomijając ubezpieczenie od ryzyk wszystkich (All Risks).

Drugi z lokali ubezpieczysz z kolei za 273-517 zł, a średnia cena polisy to 370 zł. Wszystkie podane kwoty odnoszą się do rocznego okresu ochrony, a poszczególne oferty minimalnie się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami.  

Warto mieć świadomość, że polisy mieszkaniowe należą do najtańszych produktów ubezpieczeniowych, jakie są dostępne na rynku. Objęcie ochroną wartego 550 000 zł lokalu za 172 zł wydaje się naprawdę rozsądną ceną, podobnie zresztą jak ubezpieczenie apartamentu za 1 200 000 zł ze składką na poziomie 273 zł. Cena polisy mieszkaniowej zależna jest od wielu różnych czynników, w tym, jak widać po przeprowadzonej kalkulacji, od łącznej wartości mienia, które ma zostać ubezpieczone. Ponadto, bardzo ważny jest wybrany zakres oraz wariant polisy, nie bez znaczenia jest również lokalizacja oraz towarzystwo, na które się zdecydujemy.

– wyjaśnia Ewelina Ratajczak, ekspertka portalu ubezpieczeniemieszkania.pl.  

Tabela 6. Źródło:ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 20.05.2025 r.). W tabeli uwzględniliśmy wyłącznie ubezpieczenia od ryzyk nazwanych, pomijając ubezpieczenie od ryzyk wszystkich (All Risks).

Gdzie kupię ubezpieczenie mieszkania w Warszawie?

Zarówno podstawowe, jak i rozszerzone ubezpieczenie mieszkania w Warszawie można bez problemów kupić online. Żeby nie przepłacić za polisę, warto skorzystać z porównywarki ubezpieczeń. Jak działa to narzędzie? Otóż w bardzo prosty sposób.

W kalkulatorze polis mieszkaniowych musimy wprowadzić informacje dotyczące nieruchomości, którą chcemy ubezpieczyć oraz samego ubezpieczenia (jego zakresu). Chodzi tutaj m. in. o metraż, rodzaj budownictwa, palność konstrukcji czy dane lokatorów. Ponadto niezbędne jest określenie formy własności, podanie historii ubezpieczenia czy daty, w której polisa ma wejść w życie. Po uzupełnieniu wszystkich tych informacji oraz dobraniu interesujących nas rozszerzeń, uzyskamy wgląd w tabelę z ofertami uporządkowanymi według cen. Każdą z nich możemy dokładnie sprawdzić, pobierają kartę produktu oraz dokument OWU. Po dokonaniu wyboru możemy już przejść do zakupów, płacąc w wybrany przez nas sposób.