Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Zapewne wielokrotnie słyszałeś, że najbezpieczniejszą formą inwestowania pieniędzy jest zakup nieruchomości, a najem zapewnia stały i stabilny zysk. Oczywiście jest to prawda, szczególnie w niepewnych czasach, w których przyszło nam żyć. Do wynajęcia mieszkania lub domu trzeba się jednak odpowiednio przygotować, sporządzić właściwą umowę, najlepiej w formie aktu notarialnego (najem okazjonalny), spisać szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy czy wykupić odpowiednią polisę mieszkaniową. Dopiero wówczas uzyskasz gwarancję bezpieczeństwa.

Pobierz za darmo umowę wynajmu mieszkania

Czy jest to najem okazjonalny, czy klasyczny, podstawą jest prawidłowo spisana umowa. Chociaż nie istnieje jej jeden powszechnie przyjęty wzór, są pewne stałe elementy, które taki dokument bezwzględnie musi zawierać i właśnie taką umowę możesz pobrać klikając poniższy link. Pamiętaj, żeby skrupulatnie uzupełnić ją prawidłowymi informacjami, wydrukować w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, a potem czytelnie podpisać. To podstawa, bez której bezpieczny najem nie jest możliwy.

Pobierz wzór umowy

Kto najczęściej wynajmuje mieszkanie w Polsce?

Około 1,3 miliona gospodarstw domowych w Polsce korzysta z najmu, podaje portal infor.pl. W tej grupie znajdują się nie tylko młodzi Polacy będący „na dorobku” oraz osoby celowo wybierające najem, nie chcące brać kredytów lub stawiające na „mobilność”. Ponad 80% najemców w Polsce to osoby, których do najmu zmusiła życiowa konieczność, czyli głównie brak zdolności kredytowej, jak możemy przeczytać na portalu bankier.pl.

Oczywiście, w Polsce znaczący procent najemców to emigranci zarobkowi oraz uchodźcy wojenni, głównie Ukraińcy. W tym przypadku, jak twierdzi większość ekspertów, statystyki będą jeszcze rosły.

Aktualnie wdrażany jest rządowy program Pierwsze Mieszkanie, który może istotnie zmienić sytuację na rynku nieruchomości. Na chwilę obecną trudno jednak przewidzieć, jak skuteczny się okaże i ilu Polakom ułatwi drogę do zakupu własnej nieruchomości, jednocześnie zmniejszając popyt na najem.

Komu wynająć mieszkanie?

Trudno odpowiedzieć na tak postawione pytanie, ponieważ żaden najemca nie zagwarantuje nam braku jakichkolwiek problemów. Nawet wynajmując dobremu znajomemu czy członkowi najbliższej rodziny nie mamy stuprocentowej pewności, że osoba ta będzie uczciwym i po prostu dobrym lokatorem. Dlatego też zawsze warto się maksymalnie zabezpieczyć, nie tylko umową i kaucją, ale też np. polisą mieszkaniową czy aktem notarialnym, czyli korzystając z opcji najmu okazjonalnego.

Z pewnością warto wynajmować osobom posiadającym stałe źródło dochodu, czyli np. umowę o pracę. Z drugiej strony, stabilność finansową mogą też mieć studenci będący na utrzymaniu rodziców.

Szkody w mieszkaniu mogą powstać nie tylko w skutek celowego działania czy zaniedbań ze strony lokatorów nieszanujących cudzego mienia. Równie dobrze mogą spowodować je małe dzieci czy zwierzęta domowe – kwestię zwierząt domowych dobrze jest rozstrzygnąć w umowie najmu, podobnie jak np. możliwość palenia w mieszkaniu.

Jeśli nie możesz wynająć mieszkania sprawdzonej i zaufanej osobie, przy wyborze lokatorów musisz opierać się na intuicji oraz racjonalnych przesłankach. Nigdy jednak nie będziesz miał stuprocentowej pewności, że znalazłeś dobrego lokatora. Dlatego też najlepiej jest się maksymalnie zabezpieczyć przez wszystkimi możliwymi problemami, podpisując dobrą umowę, wybierając najem okazjonalny czy wykupując polisę mieszkaniową.

Jak wynająć mieszkanie – krótkoterminowo czy zwyczajnie?

W ostatnich latach na popularności zyskał najem krótkoterminowy. Dzięki takim portalom jak airbnb.pl czy booking.com prywatni właściciele mieszkań i domów mogą z łatwością znaleźć najemców. Przy pełnym obłożeniu miesięczny zysk z takiego najmu zawsze będzie wyższy niż przy najmie długookresowym i to jest jego największa zaleta. Taka opcja nie jest jednak pozbawiona wad i nie w każdym okolicznościach będzie opłacalna.

Przede wszystkim, najem krótkoterminowy ma rację bytu tylko w określonych lokalizacjach, którymi są duże miasta, centra turystyczne czy biznesowe. W większości mniejszych miejscowości jest on mało opłacalny. Ponadto, wynajem lokalu na doby wiąże się z dodatkowymi kosztami (np. ogłoszenia, sprzątanie, pośrednictwo) lub obowiązkami, o ile decydujemy się samodzielnie zarządzać nieruchomością. Pojawia się tutaj też zwiększone ryzyko, którego nie da się wyeliminować przy dużej rotacji lokatorów – wcześniej czy później w lokalu pojawią się szkody.

Najem długookresowy daje mniejszy, ale za to pewny zysk. Przy dobrej umowie, staranie sporządzonym protokole, kaucji i ubezpieczeniu właściciel mieszkania lub domu może raczej spać spokojnie. Nie musi on też ponosić dodatkowych kosztów, a jeśli udało mu się znaleźć dobrego lokatora, jego obowiązki są minimalne.

W niektórych lokalizacjach, np. w nadmorskich kurortach, opłacalne może okazać się wynajmowanie nieruchomości na dwa sposoby. W okresie letnim, czyli powiedzmy od czerwca do września, lokal można wynajmować na doby, a później poszukać stałego lokatora na pozostałą część roku.

Opracowanie własne.

Wynajęcie mieszkania – krok po kroku

Do najmu warto podejść metodycznie, krok po kroku realizując plan i nie pomijając żadnego podpunktu. Rozpocząć powinno się od wynegocjowania atrakcyjnych warunków z przyszłym najemcą, a zakończyć na wykupieniu odpowiednio skomponowanej polisy mieszkaniowej.

Krok po kroku przybliżamy wszystkie kwestie związane z bezpiecznym wynajmem nieruchomości.

1 – ustalenie warunków najmu mieszkania

Żeby zaoszczędzić sobie czasu i przyszłych nieporozumień, już na etapie redagowania ogłoszenia podajmy szczegółowe warunki wynajmu naszej nieruchomości, czyli m. in.:

• wysokość czynszu właścicielskiego i innych opłat;
• wysokość kaucji;
• okres najmu;
• możliwość podnajmu;
• warunki wypowiedzenia umowy;
• dodatkowe kwestie, jak hodowanie zwierząt domowych czy palenie w lokalu.

Rzeczowe i szczegółowe ogłoszenie powinno już na starcie wyeliminować tych lokatorów, którzy nie spełniają naszych oczekiwań, a zainteresowanych dokładnie poinformować o warunkach umowy, co może ułatwić dalszą współpracę i przyspieszyć podpisanie umowy.

2 – weryfikacja wypłacalności najemcy

Potencjalnego najemcę warto nie tylko szczegółowo poinformować o wysokości poszczególnych opłat, ale również sprawdzić, czy podane kwoty nie są dla niego problemem. Kluczowy jest stały dochód, najlepiej umowa o pracę na czas nieokreślony. Nie powinno to jednak dyskwalifikować osób uczących się, czyli studentów, ponieważ ich rachunki często opłacają rodzice, co może okazać się w pełni wystarczającym zabezpieczeniem finansowym.

3 - umowa wynajmu mieszkania

Umowę najmu powinno się sporządzić na piśmie, w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednej dla każdej ze stron. Stanowi ona zabezpieczenie i dla najemcy, i dla wynajmującego, o ile zawiera komplet niezbędnych informacji. Wzór takiego dokumentu bez problemów znajdziemy w Internecie, jednak warto go dokładnie sprawdzić, a nawet przedłożyć do oceny prawnikowi. Brak pisemnej umowy to ogromne ryzyko, które może narazić nas na liczne problemy i to nie tylko natury finansowej.

4 – protokół zdawczo-odbiorczy

Do umowy najmu powinien być załączony protokół-zdawczo odbiorczy. Oczywiście, jego również należy sporządzić w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach i ręcznie podpisać. Ten dokument ma za zadanie określić stan techniczny lokalu oraz wyposażenia na konkretny dzień (dzień przekazania mieszkania). Ponadto, musi zawierać aktualny stan wszystkich liczników oraz liczbę przekazanych kompletów kluczy.

Warto w nim opisać wszystkie uszkodzenia i mankamenty poszczególnych sprzętów, elementów instalacji, mebli, ścian, parkietów, itd., a opis uzupełnić fotografiami. Protokół zdawczo-odbiorczy może zawierać również dodatkowe informacje, jak np. kod do domofonu.

5 – kaucja przy wynajmowaniu mieszkania

Kaucja zabezpiecza wynajmującego na wypadek zniszczeń, jakich dokona najemca oraz ewentualnych zaległości finansowych. Wysokość kaucji jest ustalana indywidualnie, jednak nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu właścicielskiego – tak stanowią odgórne przepisy. Najczęściej jest to równowartość jednego czynszu.

Pieniądze pobiera się w dniu podpisania umowy lub przekazania mieszkania, a zwraca – o ile nie ma żadnych szkód oraz zaległości – najpóźniej 30 dnia od zakończeniu najmu.

6 – monitorowanie płatności

W umowie najmu dobrze jest zawrzeć terminy poszczególnych opłat, np. czynsz właścicielski do dziesiątego dnia bieżącego miesiąca, a rachunki zgodnie z terminami podanymi na fakturach. Konieczne jest również bieżące monitorowanie wszystkich płatności i szybkie reagowanie na opóźnienia.    

Właściciele często sami opłacają media i czynsz administracyjny, żeby nie narobić sobie zaległości finansowych względem zewnętrznych instytucji i firm. Jeśli zdecydujemy się na takie rozwiązanie, powinniśmy to zaznaczyć w umowie najmu.

7  – wypowiedzenie mieszkania

Umowę najmu można podpisać bezterminowo lub na konkretny okres, np. na rok. W obu przypadkach powinno to zostać wyraźnie zaznaczone w treści umowy. Warto tam również doprecyzować kwestię wcześniejszego wypowiedzenia, zarówno z podaniem terminu, jak i warunków, w jakich strony mają do tego prawo.  

8 – podatek od wynajmu mieszkania

Po podpisaniu umowy z lokatorem powinniśmy zgłosić wynajem w urzędzie skarbowym, a później opłacać zaliczki w konkretnych terminach. Samo zgłoszenie jest proste – wystarczy tylko wypełnić stosowny formularz, który powinien być dostępny na oficjalnej stronie urzędu (nie trzeba przedkładać umowy najmu).

Dla osób fizycznych (bez działalności gospodarczej) szczególnie korzystny wydaje się wariant ryczałtu, gdzie stawka to zaledwie 8,5%. W polskich realiach podatkowych taka opłata jest relatywnie niska i warto ją uiszczać nie tylko ze względów moralnych, ale i po to, żeby nie mieć problemów z urzędem skarbowym i nie narazić się na wysokie grzywny oraz inne nieprzyjemności. Dodajmy, że od podatku możemy odliczyć sobie np. koszty remontu, ponieważ te umniejszą nasz zysk

9 – ubezpieczenie mieszkania

Umowa najmu wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym oraz kaucją stanowią solidne zabezpieczenie dla wynajmujących mieszkania. Nie chronią one jednak przed wszystkimi możliwymi stratami finansowymi, a jedynie przed szkodami i zaległościami spowodowanymi przez lokatorów.

Nieruchomość warto zabezpieczyć również przed zdarzeniami losowymi, takimi jak pożar, zalanie, huragan czy uderzenie pojazdu mechanicznego. Do tego dodajmy działanie osób trzecich, czyli np. wandalizm i dewastację. Warto także wspomnieć o szkodach, jakie mogą powstać z winy właściciela lokalu, a które dotyczą np. mienia sąsiadów (najczęściej jest to zalanie). Przed wszystkimi tego typu zdarzeniami możemy zabezpieczyć się wykupując odpowiednią polisę mieszkaniową. Dodajmy, że ubezpieczenie może również wykupić najemca.

Jakie ubezpieczenie w mieszkaniu na wynajem?

Dla wynajmowanego mieszkania można wykupić dwie polisy mieszkaniowe, po jednej dla właściciela i lokatora bądź lokatorów. Każda z nich powinna mieć nieco inny zakres ochrony, zabezpieczając interesy danej strony.

Polisa mieszkaniowa dla właściciela

W wynajmowanej nieruchomości do właściciela należą głównie mury oraz stałe elementy i właśnie je warto objąć ochroną z polisy mieszkaniowej. Podstawowy wariant ubezpieczenia zabezpiecza je finansowo przed zdarzeniami losowymi, których, w zależności od wybranego towarzystwa, jest od kilku do ponad trzydziestu. Katalog ten można poszerzyć m. in. o:

• powódź – rzadko dostępna w podstawie, a niezwykle niebezpieczna;
• stłuczenie przedmiotów szklanych – dodatkowa ochrona dla szyb, kabiny prysznicowej, indukcji, paneli fotowoltaicznych, itp. elementów;
• OC w życiu prywatnym – zapewnia ochronę finansową na wypadek szkód wyrządzonym osobom trzecim, najczęściej ma zastosowanie przy zalaniu mieszkania sąsiadów;
• Home Assistance – z tego pakietu usług dla właściciela wynajmowanej nieruchomości kluczowe są darmowe interwencje specjalistów, takich jak hydraulik, ślusarz, stolarz czy szklarz;
• wandalizm i dewastacja – wandale stanowią największe zagrożenie dla elementów stałych nieruchomości znajdujących się od zewnątrz.

Polisa mieszkaniowa dla najemcy

Z perspektywy najemcy kluczowe jest zabezpieczenie finansowe mienia ruchomego, czyli mebli, rzeczy osobistych, komputerów, sprzętu sportowego i wszystkich innych (poza drobnymi wyjątkami) przedmiotów, które nie są przytwierdzone na stałe i które można zdemontować bez użycia siły lub narzędzi. W ubezpieczeniu – poza klasycznymi zdarzeniami losowymi, które zawsze są obecne w podstawie – najemca powinien uwzględnić:

• OC w życiu prywatnym – towarzystwa często przygotowują specjalne warianty polisy, w których znajdziemy np. OC dedykowane najemcom;
• kradzież z włamaniem – złodzieje najczęściej celują właśnie w mienie ruchome;
• ubezpieczenie nakładów inwestycyjnych – jeśli w wynajmowanym mieszkaniu lokatorzy przeprowadzili remont za własne pieniądze, mogą ubezpieczyć jego efekty w wybranych towarzystwach.

Ubezpieczenia dedykowane najemcom są, co do zasady, tańsze od klasycznych polis mieszkaniowych, ponieważ nie uwzględniają murów i elementów stałych (poza nakładami inwestycyjnymi). Ubezpiecza się więc mienie warte kilkanaście do kilkudziesięciu tysięcy złotych, a nie całą nieruchomość, której wartość jest zdecydowanie większa – stąd niska cena polis dla najemców.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

Sprawdziliśmy, jaki jest koszt ubezpieczenia 50-metrowego mieszkania o wartości 450 000 zł, które ma zostać wynajęte. Składki obliczyliśmy dla zakresu uwzględniającego ochronę przed zdarzeniami losowymi oraz OC w życiu prywatnym.

Opisane ubezpieczenie to wydatek rzędu 201-389 zł w skali roku. Poszczególne oferty różnią się w sposób minimalny, głównie wliczonymi w cenę dodatkami oraz sumami ubezpieczenia dla OC w życiu prywatnym.

W przeprowadzonej kalkulacji różnica pomiędzy najtańszą i najdroższą polisą wynosi 188 zł. Skąd tak duże dysproporcje? Wynikają one z kilku czynników, m. in. z różnych sum ubezpieczenia dla OC czy minimalnych różnic w treści poszczególnych polis. Istotny wpływ ma tutaj też indywidualna polityka cenowa każdego z towarzystw. Ubezpieczyciele samodzielnie szacują ryzyko i m. in. na tej podstawie ustalają wysokość składki. Dlatego też przed zakupem polisy mieszkaniowej warto zapoznać się z większą liczbą ofert

– Leszek Drozdalski ekspert portalu ubezpieczeniemieszkania.pl

Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 26.09.2023 r.). W tabeli uwzględniliśmy tylko po jednej, najtańszej ofercie od każdego z towarzystw.

Gdzie ubezpieczę mieszkanie na wynajem?

Polisę mieszkaniową dla lokalu na wynajem możesz kupić online, np. za pomocą kalkulatora ubezpieczeń. To intuicyjne, darmowe i bardzo użyteczne narzędzie pozwoli ci zestawić ze sobą co najmniej kilkanaście ofert od takich towarzystw jak: Proama, Generali, Inter Polska, Link4, Uniqa, TU Europa, Wiener, mtu24.pl czy Benefia. W dosłownie kilka minut poznasz ich propozycje cenowe dla twojej nieruchomości i wybranego przez ciebie zakresu ochrony.

W kalkulatorze ubezpieczeń musisz uzupełnić podstawowe informacje o swojej nieruchomości, czyli podać jej metraż, lokalizację, rodzaj budownictwa, itd. Konieczne jest również zaznaczenie kilku kwestii formalno-prawnych – m.in. musisz zaznaczyć, że lokal ma być wynajmowany. Później wystarczy już tylko wybrać zakres ochrony oraz ustalić sumy ubezpieczenia. Po zatwierdzeniu danych uzyskasz dostęp do uporządkowanej tabeli z konkretnymi ofertami cenowymi. Będziesz mógł oczywiście sprawdzić szczegóły wszystkich ubezpieczeń, a kiedy już znajdziesz dla siebie optymalną opcję, z poziomu kalkulatora płynnie przejdziesz do zakupów, a ochrona ubezpieczeniowa zacznie obowiązywać nawet od następnego dnia roboczego.