Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Jeśli chcemy wynająć mieszkanie, powinniśmy zadbać o kwestie formalne (prawne) i finansowe, a także przynajmniej rozważyć zakup polisy mieszkaniowej, zwłaszcza że ta nie jest przesadnie droga i zapewnia nam dodatkowe bezpieczeństwo finansowe.

Krok po kroku przybliżamy wszystkie kwestie związane z bezpiecznym wynajmem nieruchomości.

Krok 1 – ustalenie warunków najmu mieszkania

Żeby zaoszczędzić sobie czasu i przyszłych nieporozumień, już na etapie redagowania ogłoszenia podajmy szczegółowe warunki wynajmu naszej nieruchomości, czyli m. in.:

• wysokość czynszu właścicielskiego i innych opłat;
• wysokość kaucji;
• okres najmu;
• możliwość podnajmu;
• warunki wypowiedzenia umowy;
• dodatkowe kwestie, jak hodowanie zwierząt domowych czy palenie w lokalu.

Rzeczowe i szczegółowe ogłoszenie powinno już na starcie wyeliminować tych lokatorów, którzy nie spełniają naszych oczekiwań, a zainteresowanych dokładnie poinformować o warunkach umowy, co może ułatwić dalszą współpracę i przyspieszyć podpisanie umowy.

Krok 2 – weryfikacja wypłacalności najemcy

Potencjalnego najemcę warto nie tylko szczegółowo poinformować o wysokości poszczególnych opłat, ale również sprawdzić, czy podane kwoty nie są dla niego problemem. Kluczowy jest stały dochód, najlepiej umowa o pracę na czas nieokreślony. Nie powinno to jednak dyskwalifikować osób uczących się, czyli studentów, ponieważ ich rachunki często opłacają rodzice, co może okazać się w pełni wystarczającym zabezpieczeniem finansowym.

Krok 3 - umowa wynajmu mieszkania

Umowę najmu powinno się sporządzić na piśmie, w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednej dla każdej ze stron. Stanowi ona zabezpieczenie i dla najemcy, i dla wynajmującego, o ile zawiera komplet niezbędnych informacji. Wzór takiego dokumentu bez problemów znajdziemy w Internecie, jednak warto go dokładnie sprawdzić, a nawet przedłożyć do oceny prawnikowi. Brak pisemnej umowy to ogromne ryzyko, które może narazić nas na liczne problemy i to nie tylko natury finansowej.

Krok 4 – protokół zdawczo-odbiorczy

Do umowy najmu powinien być załączony protokół-zdawczo odbiorczy. Oczywiście, jego również należy sporządzić w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach i ręcznie podpisać. Ten dokument ma za zadanie określić stan techniczny lokalu oraz wyposażenia na konkretny dzień (dzień przekazania mieszkania). Ponadto, musi zawierać aktualny stan wszystkich liczników oraz liczbę przekazanych kompletów kluczy.

Warto w nim opisać wszystkie uszkodzenia i mankamenty poszczególnych sprzętów, elementów instalacji, mebli, ścian, parkietów, itd., a opis uzupełnić fotografiami. Protokół zdawczo-odbiorczy może zawierać również dodatkowe informacje, jak np. kod do domofonu.

Krok 5 – kaucja przy wynajmowaniu mieszkania

Kaucja zabezpiecza wynajmującego na wypadek zniszczeń, jakich dokona najemca oraz ewentualnych zaległości finansowych. Wysokość kaucji jest ustalana indywidualnie, jednak nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu właścicielskiego – tak stanowią odgórne przepisy. Najczęściej jest to równowartość jednego czynszu.

Pieniądze pobiera się w dniu podpisania umowy lub przekazania mieszkania, a zwraca – o ile nie ma żadnych szkód oraz zaległości – najpóźniej 30 dnia od zakończeniu najmu.

Krok 6 – monitorowanie płatności

W umowie najmu dobrze jest zawrzeć terminy poszczególnych opłat, np. czynsz właścicielski do dziesiątego dnia bieżącego miesiąca, a rachunki zgodnie z terminami podanymi na fakturach. Konieczne jest również bieżące monitorowanie wszystkich płatności i szybkie reagowanie na opóźnienia.    

Właściciele często sami opłacają media i czynsz administracyjny, żeby nie narobić sobie zaległości finansowych względem zewnętrznych instytucji i firm. Jeśli zdecydujemy się na takie rozwiązanie, powinniśmy to zaznaczyć w umowie najmu.

Krok 7  – wypowiedzenie mieszkania

Umowę najmu można podpisać bezterminowo lub na konkretny okres, np. na rok. W obu przypadkach powinno to zostać wyraźnie zaznaczone w treści umowy. Warto tam również doprecyzować kwestię wcześniejszego wypowiedzenia, zarówno z podaniem terminu, jak i warunków, w jakich strony mają do tego prawo.  

Krok 8 – podatek od wynajmu mieszkania

Po podpisaniu umowy z lokatorem powinniśmy zgłosić wynajem w urzędzie skarbowym, a później opłacać zaliczki w konkretnych terminach. Samo zgłoszenie jest proste – wystarczy tylko wypełnić stosowny formularz, który powinien być dostępny na oficjalnej stronie urzędu (nie trzeba przedkładać umowy najmu).

Dla osób fizycznych (bez działalności gospodarczej) szczególnie korzystny wydaje się wariant ryczałtu, gdzie stawka to zaledwie 8,5%. W polskich realiach podatkowych taka opłata jest relatywnie niska i warto ją uiszczać nie tylko ze względów moralnych, ale i po to, żeby nie mieć problemów z urzędem skarbowym i nie narazić się na wysokie grzywny oraz inne nieprzyjemności. Dodajmy, że od podatku możemy odliczyć sobie np. koszty remontu, ponieważ te umniejszą nasz zysk

Krok 9 – ubezpieczenie mieszkania

Umowa najmu wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym oraz kaucją stanowią solidne zabezpieczenie dla wynajmujących mieszkania. Nie chronią one jednak przed wszystkimi możliwymi stratami finansowymi, a jedynie przed szkodami i zaległościami spowodowanymi przez lokatorów.

Nieruchomość warto zabezpieczyć również przed zdarzeniami losowymi, takimi jak pożar, zalanie, huragan czy uderzenie pojazdu mechanicznego. Do tego dodajmy działanie osób trzecich, czyli np. wandalizm i dewastację. Warto także wspomnieć o szkodach, jakie mogą powstać z winy właściciela lokalu, a które dotyczą np. mienia sąsiadów (najczęściej jest to zalanie). Przed wszystkimi tego typu zdarzeniami możemy zabezpieczyć się wykupując odpowiednią polisę mieszkaniową. Dodajmy, że ubezpieczenie może również wykupić najemca.

Jaka polisa mieszkaniowa dla właściciela?

W wynajmowanej nieruchomości do właściciela należą głównie mury oraz stałe elementy i właśnie je warto objąć ochroną z polisy mieszkaniowej. Podstawowy wariant ubezpieczenia zabezpiecza je finansowo przed zdarzeniami losowymi, których, w zależności od wybranego towarzystwa, jest od kilku do ponad trzydziestu. Katalog ten można poszerzyć m. in. o:

• powódź – rzadko dostępna w podstawie, a niezwykle niebezpieczna;
• stłuczenie przedmiotów szklanych – dodatkowa ochrona dla szyb, kabiny prysznicowej, indukcji, paneli fotowoltaicznych, itp. elementów;
• OC w życiu prywatnym – zapewnia ochronę finansową na wypadek szkód wyrządzonym osobom trzecim, najczęściej ma zastosowanie przy zalaniu mieszkania sąsiadów;
• Home Assistance – z tego pakietu usług dla właściciela wynajmowanej nieruchomości kluczowe są darmowe interwencje specjalistów, takich jak hydraulik, ślusarz, stolarz czy szklarz;
• wandalizm i dewastacja – wandale stanowią największe zagrożenie dla elementów stałych nieruchomości znajdujących się od zewnątrz.

Jaka polisa mieszkaniowa dla najemcy?

Z perspektywy najemcy kluczowe jest zabezpieczenie finansowe mienia ruchomego, czyli mebli, rzeczy osobistych, komputerów, sprzętu sportowego i wszystkich innych (poza drobnymi wyjątkami) przedmiotów, które nie są przytwierdzone na stałe i które można zdemontować bez użycia siły lub narzędzi. W ubezpieczeniu – poza klasycznymi zdarzeniami losowymi, które zawsze są obecne w podstawie – najemca powinien uwzględnić:

• OC w życiu prywatnym – towarzystwa często przygotowują specjalne warianty polisy, w których znajdziemy np. OC dedykowane najemcom;
• kradzież z włamaniem – złodzieje najczęściej celują właśnie w mienie ruchome;
• ubezpieczenie nakładów inwestycyjnych – jeśli w wynajmowanym mieszkaniu lokatorzy przeprowadzili remont za własne pieniądze, mogą ubezpieczyć jego efekty w wybranych towarzystwach.

Ubezpieczenia dedykowane najemcom są, co do zasady, tańsze od klasycznych polis mieszkaniowych, ponieważ nie uwzględniają murów i elementów stałych (poza nakładami inwestycyjnymi). Ubezpiecza się więc mienie warte kilkanaście do kilkudziesięciu tysięcy złotych, a nie całą nieruchomość, której wartość jest zdecydowanie większa – stąd niska cena polis dla najemców.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

Obliczyliśmy, jakie koszty musi ponieść właściciel wynajmowanego mieszkania, jeśli chce wykupić dla niego ubezpieczenie. Pod uwagę wzięliśmy 80-metrowy lokal znajdujący się w Poznaniu, którego wartość rynkową (mury i elementy stałe) szacuje się na 500 000 zł. Przyjęty zakres ochrony obejmuje zdarzenia losowe, powódź, OC w życiu prywatnym i stłuczenie elementów szklanych.

Ceny w poszczególnych towarzystwach wahają się od 291 zł do 487 zł, a więc różnica pomiędzy najdroższą i najtańszą ofertą wynosi 196 zł. Średni koszt takiej polisy to z kolei 348 zł w skali roku.

Tabela 1. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 12.01.2022 r.). Tabela uwzględnia najtańsze oferty TU.

Każdy właściciel wynajmowanego mieszkania chciałby osiągnąć jak największy zysk. Jednym ze sposobów maksymalizacji dochodu z najmu jest ograniczenie jego kosztów, czyli m.in. składki ubezpieczeniowej. Można to zrobić poprzez zmniejszenie zakresu ochrony, ale zdecydowanie lepszym rozwiązaniem wydaje się porównanie ofert wielu towarzystw za pomocą kalkulatora polis mieszkaniowych. Wystarczą 3 minuty, aby zestawić ze sobą propozycje ponad 18 ubezpieczycieli i wybrać z nich najkorzystniejszą.