Podatek od wynajmu mieszkania w 2025 roku - jak rozliczyć?

Podatek od wynajmu mieszkania w 2025 roku – najważniejsze informacje

Na chwilę obecną rok 2025 nie przyniósł istotnych zmian w przepisach dotyczących najmu, chociaż takowe są przewidywane. Rząd planuje, przede wszystkim, nowelizację ustawy o ochronie lokatorów, co raczej nie będzie korzystne dla właścicieli mieszkań. Mówi się m. in. o limitach podwyżek czynszu właścicielskiego czy wydłużeniu okresu wypowiedzenia umowy najmu. Proponowane są również nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego dotyczące m. in. obowiązku rejestracji lokali przeznaczonych na taki najem.  

Raczej nie powinny zmienić się natomiast zasady opodatkowania dla przychodów z najmu. W przypadku najmu prywatnego utrzymany ma więc być ryczałt, a przedsiębiorcy nadal będą mogli wybrać sobie formę opodatkowania z trzech dostępnych opcji. 

Formy opodatkowania najmu w 2025 roku

W 2015 roku osoby fizyczne czerpiące przychody z najmu (najem prywatny) mogą być opodatkowane tylko w jeden sposób, ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, natomiast przedsiębiorcy mogą wybierać pomiędzy ryczałtem, podatkiem liniowym a opodatkowaniem według skali. Przeanalizujmy sobie te kwestie nieco bliżej.

Najem prywatny – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Bez względu na to, czy najem prywatny jest standardowym najmem, najmem krótkoterminowym czy najmem okazjonalnym, może być opodatkowany tylko w oparciu o ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Obowiązują dwie stawki:

1. 8,5% przy dochodach z najmu nieprzekraczających 100 000 zł w skali roku.
2. 12,5% dla nadwyżki powyżej 100 000 zł.

Co ważne, w najmie prywatnym nie obowiązuje ani kwota wolna od podatku, ani możliwość odpisywania kosztów uzyskania przychodu.

Najem w ramach działalności gospodarczej

Przedsiębiorcy czerpiący przychody z najmu mogą wybrać spośród trzech wariantów opodatkowania, którymi są:

1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – na identycznych zasadach, jak w przypadku najmu prywatnego, czyli przy dwóch stawkach (8,5% oraz 12,5%) i z takim samym progiem podatkowym (100 000 zł rocznie).
2. Podatek liniowy – 19% bez względu na skalę przychodów.
3. Na zasadach ogólnych, czyli według progresywnej skali podatkowej – dwie stawki 12% i 32%, pierwsza odnosi się do kwoty 120 000 zł, a druga do nadwyżki ponad tę kwotę.

Co istotne, przedsiębiorcy, w odróżnieniu od osób fizycznych, od przychodu mogą odliczać koszty jego uzyskania. Ponadto, w przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych, obowiązuje ich standardowa kwota wolna od podatku w wysokości 30 000 zł.

Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania w 2025 roku?

Formalności związane z najmem prywatnym są raczej niewielkie i mało skomplikowane. Niemniej jednak warto poświęcić im trochę miejsca.

Obowiązki podatkowe wynajmujących

Osoba prywatna czerpiąca przychodu z najmu nie musi zgłaszać faktu zawarcia umowy najmu do urzędu skarbowego. Jej obowiązkiem jest natomiast systematyczne płacenie ryczałtu. Zaliczki na poczet podatku uiszcza się albo co miesiąc, albo co kwartał na indywidualny rachunek podatnika. Obowiązujący termin to 20 dzień miesiąca następującego po okresie rozliczeniowym. Przykładowo, przy miesięcznych rozliczeniach, w marcu płaci się podatek za luty, w kwietniu za marzec, itd.

W najmie prywatnym wynajmujący po zakończeniu roku podatkowego ma obowiązek złożenia dodatkowego zeznania, którym jest PIT-28. Przychody z najmu rozlicza więc osobno, a nie z innymi dochodami. Termin złożenia formularza PIT-28 to koniec kwietnia, czyli tak, jak w przypadku większości innych zeznań podatkowych.

Sposoby składania deklaracji PIT-28

PIT-28 można złożyć online lub w tradycyjny sposób, czyli osobiście w swoim urzędzie skarbowym czy też listownie (listem poleconym). Z racji tego, że osoby prywatne nie mogą odliczać od przychodu z najmu kosztów ani nie obowiązuje tutaj kwota wolna od podatku, wypełnienie formularza PIT-28 jest dla nich relatywnie proste. W większości przypadków konieczne jest tylko wpisanie:

• danych identyfikacyjnych;
• wysokości dochodów z najmu osiągniętych w danym roku podatkowym;
• wysokości należnego podatku.

Później wystarczy już tylko podpisać dokument i złożyć go w urzędzie skarbowym. Wypełnienie formularza PIT-28 online, gdzie system np. sam oblicza podatek, może zająć dosłownie kilka minut, a ręcznie niewiele dłużej.

Najem okazjonalny i krótkoterminowy – co warto wiedzieć?

Przez wiele lat wyróżnialiśmy właściwie tylko dwie formy najmu: najem na czas oznaczony i najem na czas nieoznaczony. Obecnie mamy również do czynienia z najmem okazjonalnym oraz najmem krótkoterminowym. Przyjrzyjmy się im nieco bliżej.

Najem okazjonalny a podatek

Najem okazjonalny to szczególna forma najmu, w której kładzie się większy nacisk na ochronę praw wynajmującego. Wyróżnia się on następującymi kwestiami:

• zawsze musi być to najem prywatny (opcja niedostępna dla przedsiębiorców);
• umowę zawsze zawiera się na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat;
• umowa musi mieć formę aktu notarialnego, co wiąże się z dodatkowymi kosztami;
• do umowy musi być załączone oświadczenie najemcy, w którym ten poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opuszczenia lokalu na określonych warunkach;
• musi być wskazany lokal, do którego wyprowadzi się najemca, a także oświadczenie właściciela tego lokalu, że przyjmie on najemcę.  

W praktyce najem okazjonalny ułatwia właścicielowi usunięcie z lokalu lokatora, który łamie warunki umowy, czyli np. nie płaci czynszu. Oczywiście, jeśli najemca w pełni wywiązuje się ze swoich obowiązków, wynajmujący nie ma prawa go usunąć.

Najem okazjonalny różni się od tradycyjnego również pod względem formalnym. Oprócz zachowania wspomnianej już formy aktu notarialnego, umowa najmu okazjonalnego musi zostać przez wynajmującego zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia stosunku najmu. Ponadto, najemca ma prawo zażądać od wynajmującego przedstawienia potwierdzenia takiego zgłoszenia. 

W najmie okazjonalnym kwestie podatkowe wyglądają tak samo, jak w tradycyjnym najmie prywatnym. Obowiązuje więc tutaj ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, a wynajmujący po zakończeniu roku podatkowego jest zobowiązany do złożenia formularza PIT-28.

Wynajem krótkoterminowy – kiedy trzeba założyć działalność

Najem krótkoterminowy nie jest precyzyjnie zdefiniowany w polskim prawie, ale w praktyce chodzi tutaj po prostu o najem na doby, który niewiele się różni od zwykłych usług hotelowych. Wśród cech charakterystycznych takiego najmu można wymienić:

• brak umowy najmu;
• płatność z góry;
• obecność doby hotelowej;
• pośrednictwo portali typu Booking czy Airbnd;
• wynajmowane są lokale lub domy z pełnym wyposażeniem;
• brak recepcji i meldunku;
• najem na czas oznaczony, ale krótki, najczęściej na doby lub tygodnie.

Na chwilę obecną najmem krótkoterminowym mogą zajmować się zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorstwa. Fakt ten generuje jednak pewien istotny problem natury formalnej – do którego momentu wynajmujący mieszkanie na doby może to robić bez zakładania firmy? Ogólnie powinien od podejmować takie kroki, żeby jego zarobkowanie nie przyjęło formy działalności gospodarczej. W praktyce musi wystrzegać się:

• zorganizowanych działań – wynajmowanie mieszkania powinno być okazjonalne, a nie permanentne;
• realizowania dodatkowych usług (np. serwowania posiłków czy prowadzenia recepcji);
• stałego systemu rezerwacji, chociażby pośrednictwa wspomnianych już portali;
• prowadzonej na szeroką skalę reklamy.

Chociaż rząd zapowiada zmiany dotyczące najmu krótkoterminowego, , które zapewne doprecyzują tę kwestię, na chwilę obecną trudno jednoznacznie wskazać, kiedy może być on najmem prywatnym, a kiedy nie. Jasne są natomiast kwestie podatkowe, które niczym nie różnią się od pozostałych form najmu.

Jeśli zarobkujesz na najmie krótkoterminowym jako osoba prywatna, obowiązuje cię ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, a jeśli jako przedsiębiorca, możesz wybrać również podatek liniowy lub rozliczać się w oparciu o zasady ogólne.

Konsekwencje niepłacenia podatku od wynajmu

Jak już ustaliliśmy, wynajmujący, bez względu na to, czy jest osobą prywatną, czy przedsiębiorcą, zawsze musi płacić podatek od przychodów z najmu. Jak łatwo się domyślić, za niedopełnienie tego obowiązku grożą konsekwencje prawne.

Wynajmowanie mieszkania „na czarno”, czyli bez odprowadzania podatku, najczęściej jest uznawane za wykroczenie, ale czasem klasyfikuje się je również jako przestępstwo skarbowe i wówczas konsekwencje są poważniejsze.

O wykroczeniu mówimy wtedy, kiedy suma należnego podatku nie przekracza pięciokrotności minimalnej pensji. Aktualnie minimalne wynagrodzenie za pracę wynosi 4666 zł brutto, a więc graniczna kwota to 23 330 zł. Grzywna za takie wykrocznie może z kolei wynosić od 1/10 do dwudziestokrotności minimalnej pensji. Rozpiętość potencjalnych kar finansowych jest więc tutaj bardzo dużo – od kilkuset złotych do ponad 90 000 zł.

W przypadku przestępstwa skarbowego nie obowiązuje już żaden taryfikator. Sąd orzeka indywidualną karę, którą może być grzywna, ale może też pozbawienie wolności. Konsekwencje nie płacenia podatków za najem mogą być więc naprawdę dotkliwe.