Wypowiedzenie umowy najmu - darmowy wzór z omówieniem

Umowa najmu może wygasnąć w sposób naturalny, można ją rozwiązać za porozumieniem stron i można ją jednostronnie wypowiedzieć. To, który z tych trzech wariantów jest możliwy w danej chwili, zależy od kilku czynników: okresu, na jaki umowę podpisano (czas określony lub nieokreślony), sposobu płacenia czynszu (raz w miesiącu, raz na kwartał, itd.), zapisów zawartych w umowie oraz odgórnych przepisów prawnych (Kodeks Cywilny). Jak widać, jest to dość skomplikowana sprawa i dlatego trzeba ją przeanalizować krok po kroku.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – pobierz formularz

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania to prosty formularz, który można bezpłatnie pobrać, a następnie wydrukować, wypełnić i podpisać. Skorzystaj z naszego wzoru klikając w przycisk poniżej.
 

Pobierz wzór wypowiedzenia

Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu?

1. Datę i miejscowość, w której podpisano dokument.
2. Dane osobowe obu stron umowy najmu.
3. Wskazanie umowy, której dotyczy wypowiedzenie.
4. Dokładny adres lokalu, który jest przedmiotem umowy najmu.
5. Powód złożenia wypowiedzenia.
6. Podstawę prawną złożenia wypowiedzenia.
7. Datę, w której wypowiedzenie ma wejść w życie.
8. Ręczny podpis osoby składającej wypowiedzenie.

Umowa najmu na czas określony i nieokreślony – jaka różnica?

1. Wypowiedzenie w trybie natychmiastowym – przy niedotrzymaniu warunków umowy przez najemcę bądź wynajmującego. 
2. Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron – wymaga dobrej woli najemcy i wynajmującego. 

• czynsz regulowany raz w miesiącu – umowę najmu mieszkania możesz wypowiedzieć z jednomiesięcznym wyprzedzeniem (ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym wypowiedzenie umowy najmu zostało złożone); 
• czynsz regulowany rzadziej niż co miesiąc, czyli np. co dwa miesiące – umowę najmu mieszkania można wypowiedzieć z trzymiesięcznym wyprzedzeniem (na koniec kwartału kalendarzowego); 
• czynsz płacony częściej niż raz w miesiącu, przykładowo raz w tygodniu – umowę najmu mieszkania można wypowiedzieć z trzydniowym wyprzedzeniem;
• czynsz płacony codziennie – obowiązuje jednodniowe wyprzedzenie wypowiedzenia umowy najmu.  

Wypowiedzenie umowy na czas określony

Wypowiedzenie umowy najmu podpisanej na konkretny okres jest już bardziej skomplikowane. Najczęściej już w samym dokumencie opisane są zasady wypowiedzenia, ale zamieszczenie tych informacji nie jest konieczne i czasami się je pomija. Wówczas najprostszym wyjściem z sytuacji jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, do czego jednak potrzebna jest dobra wola lokatorów i właściciela.

Jak rozwiązać umowę za porozumieniem stron, żeby żadna z tych stron nie była pokrzywdzona? Załóżmy, że wypowiedzenie chce złożyć najemca, który np. zmienia pracę, a wraz z nią musi też zmienić miejsce zamieszkania. Wynajmujący może przystać na propozycję najemcy, ale pod warunkiem, że ten znajdzie nowego lokatora na swoje miejsce. Właściciel utrzyma wówczas ciągłość zysku z najmu (mieszkanie nie będzie stało puste), a lokator będzie mógł bez dodatkowych kosztów przenieść się do innej miejscowości. Kolejną opcją jest kara finansowa dla najemcy, której wysokość może być równa wysokości kaucji lub jej części.

Zdecydowanie gorszą pozycję negocjacyjną ma wynajmujący chcący wypowiedzieć umowę. Jeśli najemca nie wyrazi dobrej woli, czyli nie będzie zainteresowany rozwiązaniem stosunku najmu przedwcześnie, może on pozostać w lokalu do jej wygaśnięcia, a właściciel nie ma żadnych narzędzi prawnych, żeby go stamtąd usunąć.

Każdą umowę najmu można też wypowiedzieć w trybie natychmiastowym, ale tylko przy zaistnieniu określonych ustawowo okoliczności.

Wypowiedzenie umowy najmu przez lokatora

Zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym, ale tylko i wyłącznie wtedy, kiedy zajdą okoliczności opisane w odgórnych przepisach. Przypomnijmy, że może się to zdarzyć i w przypadku umowy najmu na czas określony, w przypadku umowy na czas nieokreślony. 

Co ważne, wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym ma większą moc prawną, niż inne zapisy dotyczące wypowiedzenia umowy zapisane w jej treści. 

Lokator ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu w zasadzie tylko w jednym przypadku, mianowicie wtedy, kiedy nieruchomość stanowiąca przedmiot najmu posiada istotne wady, które wynajmujący przed nim zataił i które nie zostały opisane w umowie najmu czy załączonym do niej protokole zdawczo-odbiorczym. 

Przy faktycznym wykryciu wspomnianych wad wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym automatycznie zwalnia najemcę z umowy i nie ponosi on wówczas żadnych negatywnych konsekwencji, czy to finansowych, czy to prawnych.

Pozostaje pytanie, jak istotne wady musi posiadać nieruchomość, żeby wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym było zasadne. Z pewnością, nie są to drobne uszkodzenia czy niedoskonałości, tylko kwestie faktycznie poważne, jak wadliwa instalacja elektryczna czy gazowa. 

Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela

Z natychmiastowego trybu wypowiedzenia umowy najmu może skorzystać również właściciel lokalu. Ma do tego prawo w momencie, w którym lokator:

1. Użytkuje lokal w sposób sprzeczny z umową najmu lub z jego przeznaczeniem i mimo upomnień ze strony właściciela nie zaprzestaje tego procederu.
2. Zaniedbuje nieruchomość do tego stopnia, że jest ona narażona na straty lub zniszczenia.
3. Zalega z czynszem przynajmniej dwa pełne okresy płatności (najczęściej dwa miesiące).
4. Wynajmuje, podnajmuje lub bezpłatnie użycza nieruchomość lub część nieruchomości osobom trzecim, podczas gdy właściciel nie wyraził na to pisemnej zgody.

Jeśli właściciel chce wypowiedzieć umowę ze względu na opóźnienia w czynszu, musi najpierw powiadomić lokatora o swoich zamiarach, a także wyznaczyć jeszcze jeden dodatkowy termin uregulowania należności. Konieczne jest pisemne powiadomienie, w innym wypadku wypowiedzenie w trybie natychmiastowym nie nabierze mocy prawnej.

Czy umowę można wypowiedzieć z dnia na dzień?

Będąc precyzyjnym, wypowiedzenie umowy najmu z dnia na dzień możliwe jest tylko w jednej sytuacji, którą już zresztą zdążyliśmy omówić pisząc o wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas nieokreślony. Przypomnijmy, że jeśli taka umowa nie ma w treści zapisów o wypowiedzeniu, a najemca regulował czynsz codziennie, obowiązuje go wypowiedzenie z jednodniowym wyprzedzeniem. Oczywiście, w praktyce takie sytuacje zdarzają się jednak bardzo rzadko. 

Kolejną kwestią jest wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym, które, upraszczając, może mieć miejsce w sytuacji, w której jedna ze stron łamie zapisy umowy w sposób istotny. W tym przypadku umowy nie wypowiada się jednak z dnia na dzień, ponieważ obowiązuje pewna procedura, w której jedna strona przedkłada wypowiedzenie na piśmie drugiej, a ta ma określony czas na ustosunkowanie się do niego. Tryb natychmiastowy trzeba więc tutaj traktować nieco umownie. 

Z dnia na dzień można natomiast rozwiązać każdą umowę najmu za porozumieniem stron. Jak już ustaliliśmy, rozwiązanie za porozumieniem jest jednak czymś zupełnie innym niż jednostronne wypowiedzenie umowy najmu. 

Jakie ubezpieczenie najlepsze przy umowie najmu?

Sprawdziliśmy, jaki jest koszt ubezpieczenia wynajmowanego lokalu na przykładzie mieszkania o powierzchni 60 mkw. o wartości rynkowej (mury i elementy stałe) 500 000 zł, wyposażonego za 60 000 zł (ruchomości domowe). Kalkulację przeprowadziliśmy dla dwóch osobnych produktów – polisy dla najemcy oraz polisy dla wynajmującego. 

Licząc składkę za ubezpieczenie mieszkania dla najemcy, za przedmiot ubezpieczenia przyjęliśmy ruchomości domowe o łącznej wartości 60 000 zł. W zakresie ochrony uwzględniliśmy natomiast wyłącznie podstawowe zdarzenia losowe, takie jak pożar, zalanie, uderzenie pioruna, upadek drzew i masztów czy uderzenie pojazdu mechanicznego.

W wariancie od ryzyk nazwanych taka polisa kosztuje od 85 zł do 273 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risks) od 106 zł do 545 zł.

Tabela 1. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 30.09.2024 r.).

W drugiej kalkulacji przedmiotem ubezpieczenia była nieruchomość i jej elementy stałe, łącznie warte 500 000 zł. W tym przypadku również składkę obliczyliśmy dla podstawowej ochrony od zdarzeń losowych.

W wariancie od ryzyk nazwanych taki produkt kosztuje od 201 zł do 349 zł, a w opcji All Risks od 294 zł do 555 zł. Wszystkie podane kwoty dotyczą rocznego okresu ubezpieczenia, a poszczególne oferty minimalnie się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami.

Koszty ubezpieczenia nieruchomości zależą od wielu zróżnicowanych czynników, ale zawsze kluczowa jest wartość przedmiotu ubezpieczenia, a także wybrany zakres ochrony, co widać też na przykładzie przeprowadzonych kalkulacji. Polisa dla najemcy uwzględnia wyłącznie mienie ruchome, którego wartość jest zdecydowanie niższa od wartości samej nieruchomości i stąd też biorą się tak wyraźne różnie w składkach.

– mówi Ewelina Ratajczak, ekspertka portalu www.ubezpieczeniemieszkania.pl.

Tabela 2. Źródło: ubezpieczeniemieszkania.pl (stan na: 30.09.2024 r.).

O czym pamiętać przy wypowiedzeniu umowy najmu?

Najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, ze skutkiem natychmiastowym, jeśli Wynajmujący zataił istotne wady nieruchomości, które mają znaczenie przy jej użytkowaniu. W takiej sytuacji Najemca, wypowiadając umowę, nie musi przestrzegać zasad wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania zasad umowy może złożyć również Wynajmujący. Jest to możliwe w sytuacjach, gdy Najemca łamie zasady wynajmu w następujący sposób:

• użytkuje nieruchomość sprzecznie z jej przeznaczeniem (Art. 667 § 2 K.C.);
• nie dba o nieruchomość i narażą ją na uszkodzenia lub stratę (Art. 667 § 2 K.C.);
• wynajmuje nieruchomość lub jej część osobom trzecim bez zgody Wynajmującego i wbrew zasadom zawartym w umowie;
• nie płaci czynszu – brak wpłaty za co najmniej dwa pełne okresy płatności (Art. 672 K.C.

W sytuacji, w której Najemca ma zaległości w opłatach czynszu, Wynajmujący ma obowiązek w formie pisemnej uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. Powinien także wyznaczyć mu dodatkowy miesiąc na uregulowanie należności. Jeśli Wynajmujący złoży Najemcy wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym, bez zastosowania się do tych zasad, nie będzie miało ono mocy prawnej.

Wypowiedzenie umowy najmu – jak powinno wyglądać?

Wypowiedzenie umowy najmu na piśmie powinno być skonstruowane zgodnie z prawnymi zasadami ustalonymi dla tego dokumentu.

Wypowiedzenie umowy najmu musi zawierać następujące elementy:

• miejscowość i datę utworzenia dokumentu;
• dane osobowe strony wypowiadającej umowę (muszą być takie same, jak te wypisane w umowie najmu);
• dane strony, której umowa jest wypowiadana (muszą być takie same, jak te wypisane na umowie);
• dokładny adres wynajmowanego lokalu;
• powód wypowiedzenia umowy najmu;
• podstawę prawną, która zezwala nam na wypowiedzenie – np. artykuł z kodeksu cywilnego lub zapis w umowie;
• czas w  którym umowa przestaje obowiązywać.
• podpis osoby wypowiadającej umowę.

Gdzie szukać ubezpieczenia mieszkania na wynajem?

Wynajmowane mieszkanie może jednocześnie ubezpieczyć i wynajmujący, i najemca. W tym przypadku dwie polisy dla jednego lokalu są nie tylko dopuszczalne, ale nawet wskazane. Dzięki podwójnemu ubezpieczeniu lepiej chronione są interesy wszystkich stron umowy najmu.

Właściciel mieszkania na wynajem powinien ubezpieczyć, przede wszystkim, mury i stałe elementy nieruchomości. W zakresie ochrony warto zawszeć szeroki wachlarz zdarzeń losowych, a także minimum kilka dodatków, jak: wandalizm, dewastację, OC w życiu prywatnym (w wariancie dla wynajmującego) czy Home Assistance. Warto też rozważyć polisę w wariancie All Risks, która zabezpiecza finansowo również na wypadek sytuacji niemożliwych do przewidzenia.

Najemcom dedykowane są polisy chroniące głównie mienie ruchome i ewentualnie nakłady inwestycyjne, jeśli te zostały poniesione. W ubezpieczeniu warto uwzględnić zdarzenia losowe, kradzież z włamaniem czy też OC w wariancie dla najemcy. Ubezpieczenia dla lokatorów, jako że chronią mienie o mniejszej wartości, są z zasady sporo tańsze, co jest ich dodatkowym atutem.

Polisę mieszkaniową, zarówno dla najemcy, jak i dla wynajmującego, można bez problemów kupić online, np. poprzez kalkulator ubezpieczeń. To narzędzie pozwoli nam w dosłownie kilka minut zestawić ze sobą oferty od czołowych polskich towarzystwa, takich jak: Proama, Generali, Inter Polska, Link4, TU Europa, mtu24.pl, Wiener czy Benefia. Po zapoznaniu się z OWU i kartami produktu, a także wybraniu optymalnej propozycji, można płynnie przejść do zakupu. Nabyta online polisa może wejść w życie nawet od następnego dnia roboczego, o ile w od razu opłacimy składkę.